(整理)房地产基础知识1

1、房地产基础知识 房地产业 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作 为一种财产的总称。又常为 "不动产 "，英文为： "REAL ESTAE" 。根据 1985年 5 月国务院办公厅转发国家统 计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列入 第三产业的第二层次。 它包括土地的开发、 经营、 管理、 房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和 要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选 址到交付使用的全过程， 由征地与拆迁安置、 规划设计、 供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设

2、 等多项内容组成。 是房地产市场 房地产市场分狭义和广义的两类。 狭义的房地产市场 就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房 地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其 价值。 广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、 转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、 抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、 装饰等劳务活动。 房地产交易 城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让， 房地产抵押和房屋租赁。 其中房地产转让是指房地产权利 人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为。一、房地产常识1、房地产 房地产是房产和地产的总称， 指土地及土

3、地上的建筑物、附着物。房地产作为一种投资工具其特点主要有：（1）不可移动性。所以才叫"不动"产。由于不可移动，地段、方位往 往可以决定或左右其价值。（2）长久性。房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不 易损坏。一般房屋总有数十年的寿命，土地寿命更近乎无限。（3）不可替代性。甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位 置、法规限制、建筑型式、发展背景等因素各不相同，而有不同的价值，不 可互相替代。（4）不易分割性。房地产不易分割，更与大环境（地理位置）、小环境 （邻近区域）等有密切的关系，投资时不能忽略个别因素C（5）同时可供投资不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住

4、或 用来出札进口J攻，退可守。房地产的结构分（1）砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采 用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采 用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分 钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。（2）砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用 砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同 构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。2、房地产权指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、

5、附着物的 所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、房地产权登记房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产 权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产 权确认，合法权益；加强丿另地产管理，即通过房地产权登记 对房地产交易状况进行管理和监督。4、房地产权登记有何法律效力依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何 其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律 上的保护。5、房屋的建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水

6、平投影面积之和， 包括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米 以上（含 2.2 米）的永久性建筑。房屋的建筑 面积 包括使用面积 （深圳的使用面积包括墙体的面积 ）和公 共面积二个部份。6、房屋的公共面积房屋的公共面积是指建筑物主体内、 户门以外可 使用的面积，包括层高超过 22 米 的电梯井、 管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门 厅、过道、地下室、 值班警卫室等，以及为整幢服务 的公共用房和管理用房的建筑面积， 以水平投影面 积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分 隔墙，以及外墙 （包括山墙） 水平投影面积一半的建 筑面积。独立使用的地下室

7、、 车棚、 车库、 为多幢服 务的警卫室， 管理用房， 作为人防工程的地下室都不 计入共用建筑面积。不能计入公用建筑面积的部位：a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。b、作为人防工程的地下室。c、住宅小区的配套用房。d、穿过建筑物的公共通道。e、物业管理用房。7、房地产转让房地产转让， 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑 物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织，通 过买卖、 交换、 赠与将房地产转移给他人的法律行为8、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书；2、持有建设工程规划许可证；3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程

8、 预算总投资额的 25%，并经注册会计师验资；4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后 ，发给房 地产预售许可证，核定为外销的商品住宅，还应 发给商品住宅外销可证C二、房地产术语1、用地性质：指规划用地的使用功能2、用地面积：指规划地块划定的面积3、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地 范围的界线。4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指 标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比 值，即：5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和 /小区总占地面积 x 100% （总建筑面积指小区内住宅、公

9、共建筑、人防 地下室面积总和）6、建筑控制高度又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制 值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算； 坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。7、建筑密度指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即:建筑密度=建筑基底总面积/& 绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比 例。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积x 100% 绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积x 100%9、建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的 距离。什

10、么是使用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至 75%之间，板楼在 78% 至 80% 之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之 比，大于使用率，居住区用地组成 住宅用地 公共服务及设施用地 道路用地 绿地什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。(2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。( 3) 住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼 层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上 层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以 用公式来表示： 净高 =层

11、高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。建筑物分类按建筑物使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑1 3 层为低层3 6 层为多层712 层为小高层12 层以上为高层 公共建筑为综合性建筑，通常按建筑总高度划分 总高度超过 24m 的为高层。房产证的种类房屋所有权证 是房屋所有权人拥有其所 购房产的法律证件，是证明房产归属的要件之一，它详 细记载着产权人的姓名、房屋坐落、门牌号码、建筑年 代、建筑结构和建筑面积等。每套房产只有一本房屋 所有权证，它可以证明其房屋所有权人对该处房屋享 有占有、使用、收益和处分的权利，并受到法律保护。 房屋共有权证指同一房产有两个人以上 的产权

12、人共同主张权利， 共同拥有对该套房屋的支配权。 当房屋所有权人对房屋进行买卖、抵押等处置时，必须 经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。 房屋他项权证是规范人们在贷款买房过 程中形成的一种权利制约。它包括抵押权和典权。现在 较普遍的是抵押权， 它记载着抵押权人和抵押人的名称、 抵押权价值、抵押期限等内容。为抵押权人发放房屋 他项权证，它是双方履行权利和义务的法律保障。等 双方履行了法定的义务，房屋他项权证就被注销， 抵押人也就成为真正的房屋所有权人。 户型的基本要素包括哪些 卫生标准： 是否具备良好的采光、通风，对人体健康和环境 卫生起重要的作用。 套住宅卧室均应直接采光，且至少应有一

13、间卧室或 起居室具有良好的朝向， 能直接获得日照， 一般为南 向，南偏东或南偏西不可大于 45 度。 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开 窗所形成的穿堂风或相邻外墙壁开窗所形成的转角 通风，对单朝向的套型必须有通风措施。 煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害， 因此， 厨房 应有直接对外的采光，通风窗（开向天井的窗）。 卫生间应有直接采光、 通风窗。 对无通风窗的卫生间 规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管 道。商品房的使用率 ：指房屋的使用面积与建筑面积的比例。跃层式商品房 ：指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、 卫生间、 厨房及其它辅助用房， 并采用户内单独小楼 梯连接

14、的房屋，上下层高一样。土地使用权出让方式 ： 招标方式 拍卖方式 协议出让土地使用权的出让年限 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年 商业、旅游、娱乐用地 40 年 综合或其他用地 50 年 土地使用权终止、续期 土地使用权因土地灭失而终止 因土地使用者的抛弃而终止 续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满 前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的， 应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地 价款并更换土地权属证件。商品房预售的条件 五证俱全国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证

15、施工许可证 商品房预售许可证楼板 ：楼板的基本构造是面层、结构层、顶棚。面层的做法 和要求与地面相同。楼板应有足够的强度，能够承 受使用荷载和自重；应有一定的刚度，在荷载作用 下挠度变形不超过规定数值；应满足隔声要求，包 括隔绝空气传声和固体传声；应有一定的防潮、防 水和防火能力。产权证书产权证书是指 " 房屋所有权证 "和 "土地使用权证 "。房 屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落 地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使 用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配 有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房 使用权房是指由国家以及国有

16、企业、事业单位投资 兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的 公有住房。期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至 取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称 为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售 合同。期房在港澳地区称做为买 "楼花 "，这是当前 房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买 期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产 项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好， 尚不能入住的房子。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证） 的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出 售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已 经竣工可以入住

17、的房屋。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工， 小区内的楼 宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要 因素已经一目了然， 工程正处在内外墙装修和进行 配套施工阶段的房屋。共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共 有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产 共同享有所有权。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代 的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品 住宅的销售量达到 80以后，一般就进入房地产项 目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为 尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞 争力的房子，这些房子或朝

18、向不好、采光不足，或 是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园 且遮挡较严重。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马， 或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致 大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续 建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 "烂尾 "的情况一般 不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目 的不断推进，一步步显现。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套 建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、 小区中心和组团中心等。房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享

19、 有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所 有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权 利二、银行按揭知识按揭，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做 抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷 款本息。 根据建设部城市房地产抵押管理办法，下列房地 产不得设定抵押：1、权属有争议的；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他 建筑物；4、依法已公告列入拆迁范围的；5、被依法查封、 扣押、监管或者以其他形式限制的；6、依法不得抵押的。 贷款共分为三种形式： 公积金贷款； 商业贷款； 组合 贷款公积金贷款市住房公积金是市（县）政府用于解决行

20、政事业 单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。 城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维 修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投 资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以 及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 具体指具有完全民事行为能力的自然人， 购买本市城镇自住住房时， 以其所购买的产 权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作 为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷 款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式) 详细一、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门 厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用 房和管理用房之建筑面积；(2