2019-2020年整理技巧经济评价实际与方法汇编

1、技术经济评价理论与方法结课作业一、名称出租物业项目经济评价二、背景资料（一）项目概况本项目是某市房地产开发公司开发并经营的，该项目是该市文化用品批发商厦，建成后，该开发公司拟用如下计划对项目进行管理，由开发公司使用商场的一部分面积销售商品以获得稳定的收入， 商场的另一部分面积则由开发公司以柜 台形式出租，从而能够获得经营性收入。I 土地是从土地开发商处购得的已开发好 的土地。（二）投资估算及资金来源1 .固定资产投资估算及依据建筑工程是在项目总体设计的基础，参照国内类似工程的造价水平并考虑本 地区物价行市对工程造价的影响而编制的， 本工程建筑面积为30250平方米，建 筑工程投资5500万元。

2、设备价格根据近期的价格估算。设备运杂费，安装费参照工程建设设计概算 指标进行估算，该部分投资为 928.9万元。其他费用估算是根据本项目的实际情况进行估算的。这部分费用（其中包括 土地费用1620.7万元）总计3057.7万元。经营用家俱投资为133.4万元，预备费用按180万元估算。建设总投资为9800 万元。2 .流动资金占用及估算本项目流动资金主要占用为： 商品资金占用；（2）非商品资金占用，如： 现金；（3）结算资金占用，如：应收和应付帐款。本项目流动资金采用分项详细估算法， 估算总额为正常年17610万元，具体 参照附表1:流动资金估算表。3 .资金来源本项目总投资为21277万元，

3、项目自有资金为10290万元，其中外来投资占 65%,企业自筹占14%,集资占21%。流动资金部分考虑企业现状按银行贷款60%。企业自筹40%来计算，自筹资金来源为固定资产提取的折旧及未分配的利 润，具体见附表2投资使用计划及资金筹措表。流动资金由工商银行贷款，贷款利率 5.5%。（三）实施进度置安排本项目拟从2004年开始兴建，三年时间彻底完工，从2006年开始对项目中 低层部分开始进行商品销售，至2007年正式达到设计的销售水平，从2007年开 始对大厦中划定的面积进行出租，项目经营期为2006年至2017年共计12年，计算期按14年考虑。（四）总收入估算1 .商品销售收入商品销售收入为商

4、场每年的销售额。本项目销售收入的确定是根据同类商场 近几年的营业经济指标为参考，以拟建商场的营业面积为基础来综合测算的。根 据市场调查结果确定该商场每年每平方米的平均销售额为2.38万元，由开发公司经营的商场面积为12648平方米。2 .出租收入（经营收入）租金暂定为90元/平方米月，拟出租面积为17602平方米，出租率为90%, 故该项收入正常经营年为1711万元，详见附表3:收入估算表。（五）总成本费用构成及估算1 .总成本费用构成。根据本项目的经营范围及属性，其成本费用构成为： 商品销售成本、经营费用、管理费用、财务费用。2 .成本费用估算。根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下，商

5、品 销售成本按销售收入的70%,工资以2003年的工资水平为基础并考虑适当的增 涨;折旧按综合折旧率8%计，固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再 加上土地费用，而其他费用投资（扣除土地费用）作为其他资产按5年摊销完。3 见附表4:总成本费用估算表。4 六）销售税金及附加根据新税制，根据本项目为适用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值 税，营业税，税率分别为17%、5%;城市维护建设税和教育费附加分别为增值 税，营业税的7%和3%。三、要求：1 .对该项目作出财务评价，计算各项综合指标，基准财务内部收益率为12%2 .对该项目作出敏感性分析和盈亏平衡分析，测算项目的抗风险能力。3 .作出

6、该项目经济评价的结论。4 .写出可行性研究报告。附表1流动资金估算表单位：万元在舁 厅P项 目2006 年2007 年2008年及以后各 年流动资金运用1流动资产1462517610176101.1现金7500903190311.2应收帐款1250150515051.3商品资金5125617161711.4其他7509039032流动负债5500662366232.1应付帐款5000602160212.2其他5006026023流动资金91251098710987.*、流动资金来源912510987109871流动资金借款5475659265922流动资金自筹365043954395附表2投资

7、使用计划及资金筹措表单位：万元在舁 厅P项目2004 年2005 年2006 年2007 年合计总投资478635909547335421277一、建设初投资478635901914102901.建设期利息2.流动资金0076333354109873.资金筹措478635909547335421277.自有资金4786359040722237146851外来投资3590239470566891.1自筹3593592880223758351.2集资（商业网点等）83783748721611.3借款547511176592序 号项 目2006 年2007 年2008 年2009 年2010年以后各

8、年1商品销售收入25000301043010430104301042经营收入1426152117111711合计2500031530316253181531815附表4总成本费用估算表单位：万元在舁 厅P项 目2006 年2007 年2008年至 2010年各 年2011年至2017年各年1商品销售成本175002107321073210732经营费用27493447345934592.1直接/人工附加801371371372.2进货运杂费12941558155815582.3广告费5006316366362.4商品损耗费及削价损失2253013013012.5水电费6257887957952

9、.6其他253232323管理费用18222034203017433.1业务招待费759595953.2管理人员工资及附加61111113.3固定资产修理费1203012922923.4折旧及摊销9969969967093.5其它6356316366364财务费用860795795795其中：流动资金借款利息660795795795长期借款利息5总成本费用227312734927357270706经营成本210752555825566255661 .该项目各项财务评价(1)投资收益率=总利润/总投资其中：总禾I润= (25000-22731) + (31350-27349) + (31625-

10、27357 + (31815-27357)+ (31815-27357) *8=50678总投资=21277+6529+6529*5.5%=28165.1投资收益率=50678/28165.1=179.93%(2)投资利税率=利税额/总投资=116405.41/28165.1=413%其中：增值税 + 营业税 + 城建税=(25000+30104*11) *17%* (1+7%) +(1426+1521+1711*9) *5%* (1+3%) =65727.41禾限额=50678+ 65727.41=116405.41(3)投资回收期该项目现金流量表年份1234567年至12年净现金流量-47

11、86-3590-56222618605962496249累计净现金8M:-4786-8376-13998-11380-53219287357静态投资回收期=(6-1) +5321/6249=5.85年12 j、(4)净现值=每年净现金流量按12%折现率折现后求和=£ pv =NPV 11(1 + 12%) J因为从第六年至第十二年的净现金流量相等，可以视为年金NPV=6249 (P/A, 12%, 7) (P/F, 12%, 5) +6059 (P/F, 12%, 5) +2618 (P/F, 12%, 4) -5622 (P/F, 12%, 3) -3590 (P/F, 12%, 2) -4786 (P/F, 12%, 1) NPV=6249*4.56376*0.56743+6059*0.56743+2618*0.63552-5622*0.71178-3590*0. 79719