宁波市房地产行业报告

1、宁波市房地产行业报告一、宁波房地产发展概况宁波房地产起步较晚， 迄今仅经历了一个房地产波动的完整周期 (1992 1998年) ，房地产从 1992 年开始起步并迅速发展， 1995 1996年达到顶 峰，然后逐渐回落， 1998年达到底点并开始了新一轮周期。 上一轮周期中， 房地产价格一度飞涨并远远脱离当时经济发展状况，房地产价格泡沫的破 灭也给金融系统带来深重灾难。 1998 年，全市金融机构不良贷款率为 %， 在很大程度上与当时房地产不景气相关。 1999 年，宁波房地产市场复苏升 温，当年 10 月房地产投资走出负增长区， 宁波的房地产业开始了又一轮大 发展。(一) 房地产投资情况自1

2、997年到2004年的9年间，宁波GDP呆持年均勺真实增长。经济 基础促进了房地产业的高速发展。 过去 5年，社会固定资产投资从 2000年 的 360亿元增加到 2004年的 1 095亿元；房地产投资从 2000年的亿元增涨 到 2004年的亿元。 相对宁波经济及投资高速增长态势， 近年来宁波房地产 可以用“井喷”二字来形容。图一：宁波市历年房地产投资厂金额（亿元）图二： 单位：万平方米（二）房价走势情况2000年，宁波市商品房价格从当年1月的2498元/平方米，升到年底 的2729元/平方米；2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均 房价达2867元/平方米，比上年同期上涨 %

3、 2002年房地产市场则由于拆 迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不 可收，越涨越快，平均房价高达 3543元/平方米，比上年同期上涨% 2003 年上半年商品住房均价走势平稳，均价维持在4000元/平方米左右，而下半年高档高层公寓楼销售量的大幅增加，直接导致商品住房的房价再次攀 升，到2003年9月，房子均价升至4565元/平方米，比年初上涨%年底 时房子均价又升至4884元/平方米；2004年虽受国家宏观调控措施、央行 房贷新政策的实施及宁波市规范房地产市场相关政策的出台影响，但从全 年来看，宁波市房地产市场继续保持高位运行，商品住宅房均价达到元/平方米；今年6

4、月份统计显示商品房房价达到了元/平方米，预计宁波房价 将保持平稳上升趋势。图三：据统计部门数据，在全国35个大中城市中，宁波市房屋销售价格2000、 2001、 2002 年的的涨幅均居全国第一， 2003 年的涨幅居全国第二， 2004 的涨幅居全国第五，今年 1-4 月份的涨幅退至与南京并列的第六位。房价涨幅回落的原因， 主要是政府采取了各项调控措施。 2003 年，宁 波增加土地供应，中心城区累计新增出让住宅用地 120 公顷，且全部采取 挂牌和封顶招投标形式（拍卖形式暂停） 。同时，宁波还启动了限价商品房 建设，每套面积控制在 5595平方米，均价 3000元/ 平方米左右。此外， 还

5、减缓旧城改造步伐， 将非成套房改造完成年限从 2005年推迟到 2007 年， 控制拆迁形成的被动住房需求。（三）总体评价 宁波房地产市场整体发展水平仍在合理的范围内，在过去两年存在投 资行为泡沫。目前市场氛围回归理性，房地产市场不存在明显风险，房价 未来趋向平稳， 2005 年宁波房地产的主题将是“调整” 。二、宁波房地产发展的几个特点1、商品房价格呈上涨趋势。 20002002 年，宁波房地产价格涨幅连续 三年居全国首位， 2003 年退居全国第二位。 20012003 年平均涨幅为 %。 至 2004 年 9 月，商品房平均价比年初增长 %，超过前三年年平均涨幅个百 分点，房价存在加速上

6、涨趋势。 2005 年上半年房价涨幅大幅回荡，预计全 年涨幅在 6%左右。2、商品房供销两旺，房地产投资增长与销售增长基本一致。1999 年一 2003 年，全市房地产开发投资和商品房销售额分别增长倍、倍，二者之 间表现出相当的一致性。3、房地产高速发展中，理性与非理性因素并存。此轮房地产的高涨， 有宁波经济高速发展、城市化进程加快、港口优势突出、城市吸引力加大 等基本面的支撑；同时，也与开发商与投资者的大肆炒作、居民从众行为 导致的“非理性”消费不无关系。三、对宁波房地产需要关注的地方1、商品房价格涨幅。 2000年一 2004年 9月间，商品房平均价格从 2566 元上升至 5562 元，

7、增长倍， 20012003年平均增幅达 %，同期居民消费价 格指数和城镇居民人均可支配收入平均上涨率分别为一 %、11%。房价涨幅 分别高于后二者、个百分点。房地产作为一种特殊的商品，其价格如果上 升的幅度太大，甚至超过居民的承受能力，就可能导致泡沫的产生，影响 到房地产市场的正常发育。2、房地产投资占GDP及全社会固定资产投资比重。关于上述比值的正 常值，各方看法不一。有专家认为 10%、 20%左右为宜。 1999 年以来，宁 波市房地产投资占GDF和全社会固定资产投资比重持续上升，2004年9月 分别为% %。考虑到宁波GDF及固定资产规模大的原因，此比重偏高。而 且从增长态势看，房地产

8、投资 19992003 年四年平均增幅为 %，远远高于 GDP同期增幅%），高于全社会固定资产投资同期增幅 ）。房地产投资过快 反映了对未来房价存在过高预期，有可能形成未来商品房的供过于求。3、房价收入比。房价收入比用于判断居民住房消费需求的可持续性。 一般认为，房价收入比在 36 倍较为合理。宁波市房价收入比偏高， 2003 年末为倍，四年平均房价收入比达倍。而且，此比例还有逐年上升的趋势， 这也反映了随着商品房价格的逐步提高，居民住房消费需求的可持续性在 逐步递减4、宁波城区已交付商品房空置率高。 2004 年宁波的商品房空置率超 过 20%（官方统计数据 ） ，而宁波近年热点开发板块鄞州

9、中心区，官方 统计数据显示 2004 年入住率仅为 30%，实际考察个别楼盘甚至空置率高达 60%以上。四、影响当前房市的主要因素分析（一）金融政策调整的影响。当前宁波市房地产市场运行形势发生变 化，金融政策的调整起到了主要的作用。国家为了遏制投资过热势头。降 低金融风险，总体上实行了银根紧缩的金融政策，对房地产开发贷款和个 人购房贷款进行了总量控制，调低了住宅按揭成数，提高了对第二套住房 购买的按揭借款利率，严格了审核程序，很多银行还停止了对非市区购房 户的购房贷款。这对房地产市场的供给和需求两方面都产生了直接的影响。 由于房地产开发项目固有的特性，短期内不会减少供给，反而由于资金压 力开发

10、商会加紧出售房产以期回笼资金，而需求者实际购买力下降，下单 显得更加谨慎，使得宁波市房地产市场的供求关系短期内发生转变，商品 房预售期明显延长。二手房交易量萎缩了一半以上。另外，金融政策的这 一变化促使投资性购房退潮，房地产市场竞争渐趋激烈，房产企业正在市 场上重新“洗牌”。有实力的企业将会获得更多的资源和发展空间。（二）土地政策调整的影响。根据国务院办公厅下发的关于深入开 展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 （国办发明电 200420 号） 的文件精神，宁波市土管部门集中半年左右的时间深入开展土地市场治理 整顿。暂停农用地转为非农建设用地的审批，暂停涉及基本农田保护区调 整的各类规划修

11、改，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的各类规划修改， 加强了建设项目用地的审查。以中心城区为例，目前基本上没有现成的熟 地、净地可出让，都需征地拆迁。因此，在土地市场集中治理整顿期间基 本上不可能新增土地，出现了土地供给在一段时期的断档，目前只能对部 分已出让无需征地拆迁或已落实拆迁安置用地的土地进行消化。这将影响 宁波市房地产市场的持续有效供给。（三）拆迁政策调整的影响。为适应城市发展需要， 2004 年宁波市对 拆迁安置政策及拆迁补偿标准作了进一步的调整。调整后的拆迁政策和原 政策相比，拆迁安置补偿标准有了相应的提高，使拆迁安置标准能与当前 宁波市的住房价格相对应，这对宁波市的住房价格会有一

12、个刚性支撑。由于拆迁政策处于调整以及全国性拆迁难的状况， 宁波市 2003 年未启 动新的拆迁计划，拆迁规模大大减少，使得住房需求的过快释放在一定程 度上得到有效抑制。随着拆迁政策调整完成新拆迁计划的启动，将会增加 市场需求，刺激住房消费。（四）市场主体心里因素的影响。当前的一些宏观调控政策对房地产 市场造成直接的影响外， 也影响着市场主体对宁波房市运行的判断和看法。 开发商：看到银根紧缩对市场需求影响的同时。也看到了土地政策将会缩 减商品房供给，一定程度上增加了对市场的信心。在目前市场前景不甚明 朗的情况下，由于市场买涨不买跌的惯例，开发商不会冒着巨大的市场风 险打破目前的价格秩序。已有房源

13、的投资者：预计房价上涨空间有限，开 始抛出房源， 使得目前二手房广告中的次新房大量增加。 但住房不是股票， 住房具有投资和居住消费双重性质，因此大部分投资者在资金压力不大的 情况下， 不愿大幅降价抛售， 只是把原本虚高于市场正常价格的部分下调。 潜在购房者 （包括投资购房和消费购房） ；在市场形势尚未明朗前不愿轻易 下单，出现持币观望心态，使得其购买行为变得理性。市场主体的这些心 里因素是造成当前房市胶着状态的重要因素。 如无新的房市调整政策出台， 市场主体的这种心里态势将会持续一段时间 。五、宁波房地产信贷风险分析1、房地产企业贷款风险。目前，在宁波众多的房地产企业中，突出的 一个特点就是总

14、体资产负债率偏高，资金融通高度依赖于银行贷款，自有 资金不足。 2003 年底，全市房地产企业平均实收资本仅为 1604 万元，规 模小、资金实力薄弱的企业占大多数。 从房地产企业开发资金来源看， 2003 年资金来源合计亿元，其中：国内贷款 55 亿元，定金及预收款亿元，自有 资金亿元。考虑到建筑施工企业和购房者资金来源的贷款因素，估计宁波 市房地产企业开发资金约有 60%以上来自于银行贷款，而银行贷款的发放 又以房产和土地为抵押的方式为主 （2004 年 3 月末，房地产企业贷款中 62% 为抵押贷款 ） ，房地产企业对银行贷款的依赖性过大。 2003 年宁波房地产 企业的自有资金比例仅为

15、 %，与国家要求的 35%及以上的比例有相当大的差 距。而且，宁波房地产企业倾向于开发大户型、大面积高档楼盘，结构性 矛盾突出。 一旦市场需求发生变化导致房地产价格较大波动， 自有资金少、 资产负债率高的房地产企业可能难以承担风险，资金链断裂形成半拉子工 程，银行不良资产将大幅上升，从而引发金融风险。图四：02、03年宁波房地产投资资金来源情况单位：万元I 02年 03年数据来源：宁波市统计局图五：全市房地产企业经营情况2002 年单位：万元项目总计国有集体外商投资港澳台投资其他经济年末资产负债情况?资产总计3344134388441252894976202878522317327?负债总计2

16、726491322059194580679632403751901514?所有者权益61764366382583142965747477415813?损益情况?经营总收入125231619795711891541343151947742154?利润总额1729071807215462559471101266692003 年年末资产负债情况?资产总计55012314288772320671208034593514260133?负债总计4584122363352179381929453862613562183?所有者权益91710965525526862785873090697950?损益情况?经

17、营总收入16010081005087881333489881821300016?利润总额2602411600519666542921992197149数据来源：宁波市统计局2、个人消费信贷风险。宁波城调队抽样调查显示，全市投资性购房的 比例约为%过高的投资性购房比例推动了房地产市场的非理性繁荣。个人消费贷款的快速增长无疑助长了这种状况的发生。由于个人住房贷款不良 率较低（2004年9月末仅为）,各商业银行都不遗余力地推动此项业务的 开展。截至2004年9月末，宁波市金融机构自营性个人住房贷款余额为亿 元。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为38年。随着时间的推移，个人房贷风险将逐步暴露。一

18、旦房地产价格发生大幅波动，部分投资 购房者由于自身资金实力不强，其“以租养贷”的理想资金链条不可避免 将断裂，有的投资者甚至出现“负资产”，银行最终将承担由此产生的风险。3、土地储备贷款风险。土地储备机构的运转依赖于银行贷款的支持。 近几年，宁波市土地储备贷款增长迅速。土地储备贷款在增长过程中，抵 押权难以落实、短贷长用等问题逐步显现，尤为突出的是由于土地储备机 构资本金不足，资金过分依赖银行贷款可能给银行贷款带来潜在隐患。据 统计，至2004年8月末，宁波十家土地储备中心资本金总额约为亿元，贷 款余额则达到32亿元，贷款余额较2001年末增长倍。其贷款担保方式以 土地抵押为主，也有部分是以财

19、政承诺为担保。受国家宏观调控土地控紧 的影响，部分土地储备机构资金滚动已出现困难。同时，土地储备贷款与 房地产市场的依存度高，如果房地产价格较大幅度下滑，土地价格将随之 下跌，土地出让收入减少，银行贷款难以保证。六、宁波房地产未来前景看好首先，经济支撑是楼市发展的主要原因。当前经济环境良好，宁波经 济特别是浙江经济将继续延续快速增长的势头。据市统计局最新统计资料 显示，上半年，我市完成生产总值（GDP亿元，按可比价格计算，同比增 长%。完成地方财政一般预算收入为亿元，比去年同期增长 %；城镇居民人 均可支配收入为 8300，人均消费性支出 5702 元。居民收入水平的提高， 对住宅质量、环境、

20、科技含量等有了更高的要求，使得建安成本的增加， 带来房价的进一步上升。日前，市委书记在第十次党代会的指出，到 2008 年全市生产总超过 3000 亿元，年均增长 12%左右，人均达到 6000 美元。 经济的增长一方面增强了居民消费信心；另一方面增强了居民购买力；更 重要的是经济发展具有的惯性，为今后一个时期经济奠定了良好基础。在 正常情况下宁波经济仍将强势发展。显而，经济的增长，居民收入的提高， 为我市房地产的持续发展提供空间。其次，城市化进程步伐加快，为楼市发展提供基础条件。为加快城市化 步伐，推动城乡一体化建设，我市正在加紧实施基础项目建设，市委书记 在十次党代会上强调，坚持高起点规划

21、，全面拉开大都市框架。中心城区 要进一步优化城市形态，完善功能布局。三江片要加快整合、改造、提升 步伐，大力发展商贸、文化等产业，加快东部新城、北仑、镇海、鄞州新 区和东钱湖旅游度假区、高教园区、科技园区等建设步伐，余慈区域形成 产业发达的北部都市区，奉化、宁海、象山形成区域特色产业带等等基础 设施建设为宁波楼市提供有力保障。综合种种因素分析，在宏观调控政策的向导指引下，宁波楼市在经历 洗理和盘整之后，自用性消费占市场主流，房价将在小幅震荡之后缓步前行，最终将进入品质和理性消费时代附一：全国房地产开发景气指数趋势图5 月份，“国房景气指数”为，与 4 月份基本持平，比去年同月下降点。 本年资金

22、来源分类指数为， 比4月份上升点，比去年同月下降点。 1-5 月份， 全国房地产开发企业本年资金来源累计为7753 亿元，同比增长 %。其中，国内贷款 1531 亿元，增长 %；企业自筹资金 2586 亿元，增长 %；定金及预收款 2949 亿 元，增长%；利用外资 112亿元，增长 %。土地开发面积分类指数为， 比4月份下降点，比去年同月下降点。 1-5 月份， 全国完成土地开发面积 6016 万平方米，同比下降 %。房屋施工面积分类指数为， 比4月份上升点，比去年同月下降点。 1-5 月份， 全国累计完成施工面积亿平方米，同比增长%。其中，住宅施工面积亿平方米，增长 %；办公楼施工面积亿平

23、方米，增长 %；商业营业用房施工面积亿平方米，增 长%。商品房空置面积分类指数为， 比 4 月份上升点， 比去年同月下降点。 5 月末， 全国商品房空置面积为 10320 万平方米，同比增长 %。其中，商品住宅空置面积 为 5933 万平方米，下降 %。房地产幵发投资分类指数为，比 4月份上升点，比去年同月下降点。1-5月 份，全国累计完成房地产开发投资 4644 亿元，同比增长 %。其中，完成住宅投资 3104亿元，增长 %。完成经济适用房投资 145亿元，下降。商品房销售价格分类指数为，比 4月份下降点，比去年同月上升点。1-5月 份，全国商品房平均销售价格同比上涨 %。其中，商品住宅平均

24、销售价格上涨 %； 商业营业用房的销售价格上涨 %；办公楼销售价格下降 %。附二：宁波地产版图（中心篇和近郊篇）1 、市中心板块老三区作为传统的一个居住区域， 在城市规模日益扩大的今天， 其地位永 远呈现一种“君临”姿态： 不仅在房价水平上是甬城楼市一个标杆， 其中新开 发的楼盘销售一般也不会有太大问题。地理位置： 老三区范围内。优势：市中心板块的最大优势在于其稀缺性。由于前几年的开发，市中心的土地资源非常稀缺， 新开的楼盘都是高层，均价也是所有板块中最高的。这里有一个价格可供参考， 最近临姚江的“二线江景”地块 江北宁动地块， 标出的楼面价高达每平方米 4755 元。如果以此底价成交，算下来

25、该地块上日后开 发的楼盘， 其房价成本就要每平方米 8000 多元，业界称其开盘均价肯定过万 这个价位当可以作为 2005 年市中心房价新的标杆。劣势：由于受地价的限制，市中心寸土寸金， 容积率相对较高， 市民最为 青睐的多层住宅今后肯定不会再有。 市中心板块楼盘除了房价高， 由于地块小， 在景观的设计上发挥的余地也不及近郊板块大， 从居住品质上讲有时反而比不上 近郊楼盘。当然，如果拥有江景这种稀缺的资源，又是另当别论。业界判断，市 中心板块今后推出的地块其用地性质基本上会是商业用地， 该板块将逐渐趋向发 展写字楼等商业用房。参展关注楼盘：维科星城、新时代、 君悦花园、彩虹国际、外滩花园 预计

26、房价水平： 8000 元 -10000 元/ 平方米2、姚江板块 地理位置：位处新三江口，大致在江北大桥两端、 姚江两岸。 优势：该板块被誉为宁波最适合居住的区域。 而刚刚出台的江北西区规划 称江北行政中心将移往该区域。 这对于该板块楼盘更是一大利好。这里集中了 一大批在建或者待建大型乃至特大型楼盘。从中期来看， 将成为一个成熟的适 合居住的生活区域 $劣势， 周边配套不齐， 公共交通不完善， 聚拢人气尚需时 间，将给普通购房者带来压力。参展关注楼盘：维科 . 水岸心境、青林湾 . 瞻洲、水尚阑珊、锦江花园 预计房价水平： 6000 元 -7000 元/ 平方米3、鄞州中心区板块地理位置：鄞州

27、区政府周边。优势：从市场看，鄞州区板块是目前的最大热门。 该板块总体规划科学， 配 套设施框架搭得不错，这是在几个近郊板块中最明显的优势。 建设中的万达广 场将大大完善该板块内楼盘的生活配套功能。劣势： 目前人气还相当冷清，居住氛围不浓， 生活配套尚显不足。在巨大 的供应量背后，楼盘品质良莠不齐。参展关注楼盘：小城花园、春江花城、 华丰紫郡、都市森林、 中翠家园、 四明春晓、 华泰院仕花园预计房价水平： 6200-7500 元/ 平方米4、科技园区板块地理位置：位于科技园区，大致在世纪大道以东、 现东部新城规划区域以 北。优势：与市区交通便利， 绿化率高， 环境较佳， 人文气息浓厚，紧邻东 部新城。 位于