XX物业工程设备运行、维修工作实施方案

1、XX物业服务中心工程设备运行、维修工作方案目的在对 XXXX 信息学院三期公寓的设备进行使用及运行的基础上，为了使其所具有的机能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理， 避免因设备性能下降而贬值， 由此对其进行社会性 的、安全的、经济的维护和管理。物业管理项目：1、消防设备。A、送、排风机，排烟风机B、消火栓。C、喷洒、水幕装置。D、烟感。E、温感。2、给、排水设备。A、上、下水。B、水泵。C、阀门、管路。D、卫生间。E、化粪池、马葫芦。3、弱电设备。A、背景音乐。B、有线电视。D、网络。4、强电设备。A、变电所。B、配电柜。C、配电盘。D、照明器具。E、动力设备。5、供热系统。A、板式

2、换热器B、水泵。C、暖气。D、电热水锅炉6、土建。A、防水、大白B、梯级。C、门窗。7、防护设备。A、避雷针。8、综合布线。人员 设 置：C、o一人三人负责工程管理负责综合维修维修班长水暖维修工三、工作时间：1、M班：8:00AM次日8： 00AM工人2、正常 班：8: OOAM5OOPM班长管理组织结构图:运行电工维修电工空调工四人三人一人负责变电所运行负责电器维修负责供暖设施大连软件园物业管理有限公司总经理弱 电 维 修运行电工维修电工五、工作容及标准:一、消防设备：）、序号项目管理标准保障措施1、达电流在额定值。2、组稳固，无震动。3、道无泄漏，松动，保依据工作1送、排风机温良好。规进行

3、4、阀开关灵活，准确。5、机配线牢固，接线段子无变色。1、电流在额定值。依据工作2排烟机2、组稳固，无震动。规进行3、道无泄漏，松动，保温良好。4、阀开关灵活，准确。 电机配线牢固，接线段 子无变色。1、3喷洒、水幕装置2、泄漏。依据工作规进行破损。1、4烟感、温感2、净整洁。警准确，及时。依据工作规进行1、泄漏。5消火栓2、门开启灵活。依据工作规进行3、备无缺损。6火灾自动报警1、警准确、及时。2、备箱干净整洁。依据工作规进行二）、实施流程：A、消火栓给水系统。1、每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状2、每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备， 进行一

4、次全面检修3、每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺 损、泄漏，如有，进行补充或更换。B、自动喷水灭火系统。1、制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专 职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。2、负责系统维护的人员每天巡检责任区所有水源控制 阀、报警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压 力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状3、每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满 足设计水量和水压。4、每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时更换或清除5、各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少于安装总数的 1%，且每种类型和不同温标的 备用喷头

5、数均应不少于 10 个。6、每季度检修一次如下设备：a、湿式报警阀1）、压力表指针确认，每年送检。2）、直角阀密封确认。b、闸阀1）、开启、关闭一次。2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。3）、确保阀门开启、关闭灵活。c、单向阀1）、查看密封是否良好，无泄漏。2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。d、水泵接合器1）、确认有无泄露。2）、每两年进行一次油漆。3）、确认接口平整。e、安全阀1）、每年检测一次。2）、确保动作执行元件准确无误。f 、 排水漏斗1）、保证下水畅通，无堵塞。2）、如有锈蚀，重新油漆。g、 压力表1）、每年送检一次。2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。h、 节流孔

6、板 1）、确认节流孔板无堵塞。i 、 水流报警器1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。j 、 闭式喷水头1）、外观良好。2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。k、 烟感、温感探测器1）、每月进行一次消防试验。2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。3）每两年进行一次烟感探头擦拭。l 、 火灾报警装置1）、每季度进行一次手动预警测试。m、火灾收信机1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好， 区位码是否正确。n、延迟器1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间，防止 误报。o、压力继电器1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立 即启动。2）、如压力控制启动围不对，立即重新调整。p、水

7、力报警器1）、每月进行一次外观检测。q、电气自控箱1）、压紧所有接线段子。2）、检测绝缘状况。3）、检测空开及交接是否良好。4）、确保所有指示灯无损坏。5）、每半年清洁一次柜灰尘。6）、箱标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。7）、每月进行一次双电源切换测试。r 、 按钮1）、确认无松动。2）、机械部分无损坏。3）、确认信号正确。4、根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统的质量进行一次总结，作出评价。C送、排风，排烟系统。5、每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防 火阀熔断片无断裂，如有断裂，及时更换。6、每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良好。7、测风机与消防联动

8、是否灵活、准确二、给排水设备：）、序号项目管理标准保障措施1、泄漏。1上水管路2、锈蚀。依据工作规进行3、门开启灵活。1、2下水2、堵塞。依据工作规进行异味。3化粪池、马葫芦1、2、无堵塞。盖无缺损。依据工作规进行4卫生间1、2、3、设备出水量合适。无泄漏。无缺损。依据工作规进行4、洗效果好，噪声低。二）、实施流程。A、上水管路。1、每天定期检查 上水管路有无泄漏，随时发现随时处理。2、每日记录总表 自来水使用量，并同前日进行比较，以确认有无异常并随 时查找、修理。3、每月开启关闭自来水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。4、冬季确认有无冻结可能的管路，并每日巡查。B、下水。1、定期巡检管线，随

9、时接到报修，随时维修。2、雨季季节，提前检查下水管路是否畅通。3、检查确保无异味从下水口溢出。C化粪池、马葫芦。1、化粪池每季度检查一次，确认无异常2、每月检查确认马葫芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损 三、弱电设备。）、序号项目管理标准保障措施1冃景音乐1、质清晰。2、备完好。3、外音箱整洁， 无破损。依据工作规进行2有线电视1、线信号畅通， 无干扰。2、象清晰，无缺台现象。3、端设备良好。依据工作规进行41、通话线路畅依据工作通，通话清晰。规进行5网络1、络交换设备干 净、整洁。2、线畅通。依据工作规进行二）、实施流程。1、每月进行一次首箱清洁。2、每月进行一次设备磁头清洗。B、有线

10、电视。1、每日监测视频信号，随时发现问题，随时通知有线电 视公司处理。J、O1、每月清洁一次机柜。2、随时发现问题随时调整。D、网络。1、每季度清洁一次网络交换设备 四、强电设备。一）、序号项目管理标准保障措施配电室、配1、2、3、电设施设备完好。作环境温度适宜。线端子牢固，无变色，温度正常。依据工作1、电柜4、线电缆温度正常。规进行5、种开关动作灵活。6、示灯无异常。7、异音。1、端子牢固，无变色，温度正常。依据工作2配电盘2、线电缆温度正常。规进行3、种开关动作灵活。4、5、示灯无异常。异音。1、有灯具在规定时间照明良好。2、依据工作3照明器具3、有照明器具无松动。规进行漏电。4、明角度合

11、适。1、力设备运行良好，工作在额定工况下。2、依据工作4动力设备3、线端子接线牢固。规进行异音。4、缘良好。5、过热。二）、实施流程。A、配电室、配电柜。1、日监测配电室环境温度一次。2、每月紧固接线端子一次，确认无松动。1、每周检测电缆温度一次。2、每天检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。3、确认标识清晰。4、每年清洁变电设备一次。5、维修期间，要挂“正在维修，禁止合闸”的标识牌B、电盘。1、每月紧固接线端子一次，确认无松动。2、每周检测电缆温度一次。3、每周检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。4、每月检查配电盘电气设备，确认有无异音。5、每月清洁配电盘电气设备一次。C、照明器具。1

12、、每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时 解决。2、每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。3、每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好的绝缘4、随身携带好日常维修的灯具等备件。5、如需上下梯子时，要有专人扶着。6、维修结束后，将现场清理干净。E、动力设备。1、每月对动力设施进行一次保养检修。2、每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作，检测 工作电流、工作电压，并记录于表格。五、供热系统。）、序号项目管理标准保障措施1换热器1、路无泄漏。2、热进出水温差不大于7度。3、备整洁。依据工作规进行2、水泵1、线良好。2、依

13、据工作规进行异音。3、作在额定工况下。4、滑良好。5、根无泄漏。1、路接头无泄漏。3电热水锅炉2、气堵现象。依据工作规进行3、热设备正常。二）、实施流程。A、换热器。1、每日进行三次点检，并记录。2、随时对设备进行清洁。3、所有仪表必须始终处于良好的计检状态4、管路保温良好，冬季无冻结。B、水泵。1、每日检查盘根有无泄漏。2、检测运行时有无异音。3、对运转部件加油保养。4、检测运行电流，并每日记录C、电加热设备。1、每日巡检，以确保管路及接头无泄漏。2、确认管路保温良好，冬季无冻结。3、确保加热设备正常。六、土建。）、序号项目管理标准保障措施1防水、大白1、坦整洁，无坑洼。2、裂纹。3、水良好

14、。依据工作规进行2梯级1、坦整洁，无坑洼。2、级面无破损。依据工作规进行3门窗1、变形，无破损。2、依据工作规进行封良好。二）、实施流程。A、防水、大白。1、对土建、大白，每日巡检，对所发现的问题，随时进行处理，确保平面部分无明显裂纹出现 （裂缝长 度不超过5厘米，两平面交角部分无长度超过20厘米的明显裂纹）。2、门及门框的油漆，每年重新粉刷一次，并随时进行补刷。确保目视无面积超过 3平方厘米的脱落或开 裂现象。B、梯级。1、每天检查一次，随时发现随时处理。C、门窗。1、周检查一次，随时发现随时处理。2、门窗责成专人负责，每月巡检，对有问题的门窗 随时维修。七、防护设备。）、序号项目管理标准保

15、障措施1避雷针1、接闪器良好。2、引下线导通良好。依据工作规进行二）、实施流程。A、避雷针。3、每年配合劳动局检查。4、每月检查设备一次。八、综合布线。）、序号项目管理标准保障措施1综合布线1、线路通畅。依据工作规进行二）、实施流程。A综合布线。1、每天巡检。2、随时发现问题，随时解决。六、备注以上维修材料报价，不包含以下容：1、不包含大楼土建改造工程。2、设备更换。3、 以上这些项目不包括在日常维修材料中，待发生时，由 物业公司做出预算，经学院确认后，由物业公司负责维修。4、本公司不承担因自然灾害或其他人为因素造成的财产 损失。5、具体合同以外工程事项，由双方协商解决。工程设备运行、维修工作

16、费用测算费用额：31365元/月1、人员费用：16040元/月岗位 工资工资附加费劳保工作服 通勤费餐费 人数 合计 维修班长水暖维修工运行电工维修电工空调工2、维修费用：5725元/月名称规格数量月损耗 率月损数量单价 （元）合计（元）事故照明防 潮灯20W双管日光灯40W单管日光灯40W应急灯40W疏散灯15W安全出口15W长方形吸顶 灯60W混光灯400W事故照明射 灯8W防水防潮灯60W吸顶灯60W插座10A开关喷头水龙头手盆蹲便座便拖布池小便器各类水阀变压器1600KVA10KV电源进线柜KYN-10/24G10KV电压互感器柜10KV受电柜10KV计量柜变压器主一 次开关柜10KV

17、配 线柜变压器主二 次开关柜低压配出线 柜低压电容柜低压联络柜负荷监控装 置有线电视数据网电热水机组720KW板式换热器 采暖242KW储热罐96立方米蓄热循环泵5.5KW米暖循环泵11KW钠离子软水 器2立方 米软水补水泵3KW软水箱2*1.5*2分集水器自动控制电 磁阀DN150锅炉膨胀水 箱0.5立方米热水循环泵1.5KW板式换热器720KW太阳能热水 器室外消防水 泵90KW自动喷洒泵30KW水箱18立方米消防稳压罐1000稳压泵3KW过滤器DN125清水泵1.1KW排流泄压阀DN65湿式报警阀ZSS消火栓消防水泵结 合器变频调速给5.5KW水泵变频调速给 水泵30KW压力表010MP

18、A橡胶减振头DN125橡胶减振头DN100橡胶减振头DN70橡胶减振头DN50水泵3KW多功能水嘴 控制阀DN100多功能水嘴 控制阀DN125多功能水嘴 控制阀DN150多功能水嘴 控制阀DN80水力遥控浮 球阀DN100水力遥控浮 球阀DN150可调式减压 阀DN100不锈钢热水 箱40立方米太阳能集热 循环泵1.1KW热水循环泵1.1KW报警控制器消防广播分 配、录放、功放盘对讲通讯柜编码型消火 栓报警按钮地址编码型 消火栓报警 按钮智能烟感编码温感非编码烟感非编码温感短路保护器总线交流隔 离器非编码探测 器接口模块单输入、输 出总线联动 控制模块双输入、输 出总线联动 控制模块信号输入

19、模 块声光报警器声光报警驱 动模块报警音箱水流指示器控制阀信号 开关压力开关消防泵电控 箱喷淋泵电控 箱防火卷帘电 控箱配电箱应急电源双 电源切换箱卧式新风机5.5KW防雨百叶1200*1000电动新风保 温密闭阀800*500多叶对开调 节阀800*500微孔消声器1600*400双层可调百 叶送风口400*400卫生间排风 机45W吊顶新风机0.55KW防雨百叶2000*500电动新风保 温密闭阀2000*500多叶对开调 节阀440*260微孔消声器1400*32双层可调百 叶送风口320*320方型散流器250*250斜流风机3KW防雨百叶1200*1200微孔消声器1600*500单层百叶排 风口320*