“某某花园”房地产开发项目可行性实施报告

1、aYY花园”房地产开发项目可r行 性 研 究 报 告告编制单位：* YY房地产开发有限公司编制时间：二00五年二月十六日“YY花园” 项目位于*市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交 叉口，绿线占地面积 10008.4 平方米（约 15.01 亩），地块西面北面临街 （跃 进北路及待建的高水中路） ，沿跃进北路临街面地块长约 98 米，临高水中 路地块长约 80 米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临 街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为 规划中的高水中学。“YY花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下： 小区总规划绿线用地 10008

2、.4 平方米（约 15.01 亩），规划设计总建筑面积 约 20000 平方米，其中底层商业铺面建筑面积约 1500平方米，二层商业建 筑面积约 1500平方米，住宅建筑面积 17000 平方米，住户暂定 170 户，绿 化面积为 3500 平方米（其中中心绿地面积为 2000 平方米），建筑密度为 35.33 ，容积率 2.0 ，绿化率为 35。“YY花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作， 于 2005 年 12 月开始动工建设，项目建设总工期约 12 个月，预计于 2006 年 6 月进入项目预售期，其销售周期约 12 个月。其项目总投资（含土地成 本及银行利息为人民币

3、 960 万元）人民币 2696.11 万元，项目预计总销售 收入人民币 3226 万元，项目预计税后利润总额为人民币 312.14 万元。自 项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作 为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于 2007年 2 月将完成土地抵 押贷款清算工作。1、项目概况 042、开发项目用地的现状调查及动迁安置 043、市场分析和项目定位 054、规划发展建议 225、资源供给 246、项目开发组织机构、管理费用的研究 247、开发建设计划 25&项目资金来源及经济分析 26279、结论及建议一、项目概况：1 、项目名称：“YY花园”开发建设

4、单位：* YY房地产开发有限公司2、项目地理位置： 本项目位于 * 市涪城区跃进北路与高水中路交叉口， 项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。3、 项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园星河湾”、“小岛 春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区， 2005 年政府将进一步规土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发 投资商的市场准入难度进一步加大，在 2005 年下半年到 2006 年将出现更 多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的 100 余亩大盘的进一步拉 动下，作为一个小型精品楼盘于 2005 年底或 2006年初动工建设并于 2006 年下半年

5、进行销售，其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目 用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约 170 米长。项目西面 （跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政 府办公用地。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1 、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为* YY房 地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属* YY房地产开发有限公司，其地 块上临时出租门面及出租仓房产权均属YY公司

6、，不存在大的拆迁难的问 题。3、 市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工 水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃 气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查： 本项目周边的市政路网正逐步完善， 随着花园、 中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进 政府对该区域的市政配套设施建设及完善。 36 路公交车从项目前跃进北路 经过， 6 路、27 路、39 路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺， 出行非常方便。三、市场分析和项目定位：一）、市场分析：1、2004 年* 市房地产市场供给现状分析：1） 、由于国家宏观

7、调控因素，房地产投资出现减少状态。 2004 年* 市 房地产开发投资额为人民币 229122万元，同比 2003年减少人民币 93408.16 万元，负增长率为 28.96 。2）、2004 年商品房施工面积 2026744 平方米（其中：本年新开工面积 1219914平方米），施工面积比 2003 年减少 565874平方米，负增长率 22。 从施工面积构成看， 其中住宅仍占主导地位， 为 1686960平方米， 12270 套， 但比 2003 年所占比重下降 6.3 个百分点，为 83。表一：2001-2004房地产资金投入情况指 标（ 万 元）2004年普通商品房施工面积为10896

8、94平方米，8483套，占住宅施工面积总量65%，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房 施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93 套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773 平方米，402套（幢）。表四：绵阳市2003-2004年商品住房施工面积比重情况（按用途分）I I 2003 口 2004从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但 投资结构发生变化较大。2003年*市住宅投资所占比重为8

9、9% 2004年住宅投资下降至83%非 住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2003年7.8%上升至2004年15%寸 我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%其中商品住房 竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%商品用房竣工面积245957 平方米，比上年增长495%写字间竣工12938平方米，比上年增44%其 它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%4）、商品房进入市场情况：2004年，*市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%其中：商品住宅进入市

10、场表五：*市2004年商品房竣工面积（按用途分）类型合计住宅商业用房写字间其他2003 年1476069129881012177423325321812004 年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例>米方平万位单竣工面积（万平方米）T一同比增长|30%10%-10%-30%其他住宅商业用房写字间OOOOOOOO4 2 0 8 6 4 2T T T50%-50%表六：绵阳市2004年商品房竣工面积情况（按用途分）>米方平万位单

11、150%100%50%0% -50%电梯公寓经济适用房别墅表七：绵阳市2004年商品住房竣工面积情况（按用途分）88.3698普通住宅竣工面积（万平方米）+同期增长率980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量 82%左右，比上年投入总 量减少93%商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量 度4%左右，比上年投入总量减少93%商业用房投入市场169893平方米， 占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右表八：2004年商品房市场投放情况表：年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套M套M套M套M套M2003

12、年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004 年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369司比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注: 1、所占比重为2004年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商 品房总面积比重表九：2004年商品房地产市场投入走势30） 米 方 平 万（位单252015105

13、26.1674 25.901723.426116.7297* :V13.1396J.10.46212.4502匚 13.009210.5397 11.08969.93979.3167* 6.177210.2986:11.01386.9264 4.97563.3632""4.26026.51786.94772.05672.42333.7327Illi1 1 1IlliIlli111II123456789101112-.-2003年商品房市场投入量（万平方米）2004年商品房市场投入量（万平方米）从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期， 该峰值一直延

14、续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受 国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 12月底为最低端。2、2004年*市房地产市场需求现状分析：2004年，*市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆， 市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%1）、2004年，*市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.

15、6%、20%表十：2004年商品房销售面积情况：年份合计mJ合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m写 字 间2m苴/、他2 m2m套2m套m套2m套m套20031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752200414816391375390104509586837243291541201064741688604252091010415014707万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5% 21%2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房

16、交易 2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长 62.1% 88.1% 42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新 的增长点。3）、消费者购成情况随着*市城市化进程加快，*城市居住环境及商品房小区环境的美化， *市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力 军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加 185516平方米，比上年增加 64%表十七：消费者购成比例：年份 销售人群2001 年占总 量比2002 年占总 量比2003 年占总 量比2004 年占总 量比本地人m6

17、2460583.5 %96141879.5 %110021079.2 %100680368%外地人m12388016.5 %26275421.5 %28932020.8 %47483632%表十八：外地人购商品房情况按用途分类：合计m普通商品住房电梯公寓别墅办公m商业m其他m2 m套2 m套2 m套4748363489832178795396052334871597216537164）、商品房销售价格情况2004年，*市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套面积计、 _ 2 2 算，下同）其中：普通商品住房 1447.76元/ m,电梯公寓2103.55元/ m,别墅1937.48元/

18、 m，商业用房7681.52元/ m，其他用房2380.62元/ nt表十九：绵阳市2004年普通商品住房价格走势（按套内面积计算）)兀单表二十：绵阳市2004年电梯公寓价格走势（按套内面积计算）23002200)2100)2000(1900 位 1800 单 17002076.751901.042090.041798.52155.232033.082070.28207016001500月份1215021462210205323456789101112表二十一：绵阳市2004年别墅价格走势（按套内面积计算）230022002100L 2000 兀(1900位 18001700160015002

19、001.091883.062144.63、/1846.991978.081968/1680.93、1915.81713R 197419301714月份 123456789101112从上列表中反映出，*市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加 120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5）、不同户型商品房销售情况分析:表二十二：绵阳市2004年已销售楼盘面积比例（按套内面积计算）从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米围仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达 29.

20、27%,比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%( 说明小户型购买者人群增加。值得注意的是 1000-1300元/平方米商品房成 交量从2003年的27%F降为2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商 品房成交量从35%上升为2004年的50.4%,呈现出户型变小，单价上升的 势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。3、2004年*市商品房空置情况：2004年*市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米， 负增长率为13%其中，一年以商品房空置面积为355135平方米，住宅1102 套，一年以上商品房空置面积为 90356

21、平方米，住宅288套。表二十五：2004年商品房空置面分段表一年以空置合计合计住宅商业写字其他mJ套普通住房电梯经适房别墅35513526614017162m套2m套2m套2m套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置合计合计住宅商业写字其他套普通住房电梯经适房别墅903564622452882m套2m套2m套2m套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%1.3%6.7%注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重2

22、004年*市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的 29%比上年减 少5.7%，其中一年以上空置面积 90356平方米，比上年减少 7.63%。虽然 商品房空置面积比上年减少，但 2004年下半年增加68114平方米，增长比 率为18%4、2004年*市房地产市场发展特点：1) 、房地产开发投资增幅减缓：*市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工 面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少 28% 22%尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积 48

23、5273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2）、房价基本平稳：几年来，*的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过 10% 一直保持平稳发展。表二十六：绵阳市2003、2004年商品房预售走势 * - 2003年商品房预售走势 一2004年商品房预售走势3） 、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半 年至2004年上半年，*市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2004 年上半年商品房销售面积已达到 97454平方米，销售金额14亿多元，但2004 年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房 5070

24、94平方米，销售金额9亿多 丿元。200000180000160000 )140000 米 120000 平 100000 (80000 位 60000 单 40000200000月份4）、商业用房投资势头强劲2004 年，* 商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园 市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、 溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜嘉年华、东辰新天地、 绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计， 2004 年 我市商业用房在建施工面积达 308766 平方米，同比上年增加 106237 平方 米。占全年在建商品房施工面积 1

25、5%，比上年增加 7.2%。5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。 衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。 2004 年， * 二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增 长 88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。 外来人口购买我市 商品房，近三年来增长速度不断加快， 2001 年外来人口购商品房 123880平 方米， 2002年购商品房 262745平方米， 2003 年购商品房 267965 平方米， 2004 年达到 474836 平方米，同本地人购房比例为 32%、 68%。外来人口

26、购 买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出 了贡献。7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。5 、 2004年* 市房地产市场存在问题：1）、 土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的 矛盾。 近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给 体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来 了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价 格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重， 开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去， 将会对 * 商业房产带

27、来极为不利的影响。2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。 房地产业 上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如 2004 年下半年页岩砖由 0.14 元/ 匹涨至 0.21 元/ 匹，致使商品房成本每平 方米上涨 15 元左右。3）、受国家宏观调控影响， * 市房地产开发投资、销售在 2004 年下半 年受到明显影响，出现减缓趋势。 尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准 备金利率，将房地产开发项目资本金提高 15 个百分点，使房地产开发企业 贷款受到限制。4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。 2004 年 我市商品房开发中，存量房有一定比

28、例减少的下半年空置房又有所增加， 尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005 年* 市房地产市场预测 ：1）、* 市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年*国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前 市场调查情况看， 2005 年可能投入市场项目 30 多个，投入市场面积 140 多万平方米。 但我市商品房销售市场却在 2004 年下半年出现回落，有可能 出现新的供应大于需求矛盾。2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经 过政府对闲置土地的清理，一些规

29、模不断做大，运营效益不断提高的房地 产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸 现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大 型开发企业之间竟价。3）、2005 年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。 * 市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房 者的消费行为都趋天理智与成熟。 房价稳中有升应该是 2005 年总趋势。2005 年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施 上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定 的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较

30、长 的项目，价格则会下降。4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：98 年以来， * 市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革 制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是 2002 年开始实施的住房货币 化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从 2003 年开始，其效果更加明 显，预计 2005 年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商 品房市场的发展。5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑 * 市房地产市场的繁荣 。 但随着 * 市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力 的措施推广 * 城市品牌，吸引外来人口购买商品房。二）、项目市场定位：1、项目周边类比竞争

31、楼盘市场调研：为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“YY花园” 项目开发提供数据、 信息支持， 而对该区域楼盘进行了市场调查， 选取“花 园星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、 “山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：项目周边类比竞争楼盘基本资料：1）、商业部分 、花园“星河湾”一期（临街或小区底层门面）：该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m- 16m 开间约为3.6m6.9m,建筑面积销售单价为3500元/川，销售情况比较好， 尤其街门面销售基本告罄。 、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：

32、该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾、之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m,门面建筑面积销售单价为 4500元/川左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的 门面现未向社会公开发售,待周边环境配套设施形成后在对外销售。 、青清怡苑（两层门面）：该项目位于跃进北路,在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m,开间为2.6m、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50川的门面未售，其门 面建筑面积销售单价为5000元/ （优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积 2800元/川被个人全端。 、山水姻缘（两层门面）： 该项目位于高水南路与跃进北路的交叉

33、口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深 17 和 19 米的大门面，每个门面面宽大概在 6 米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/川，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/ 。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步 调查。由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据 * 市现有商业地 产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的 进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。2）、住宅 、花园“星河湾”二期（2F7F）:花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000 余套，一期总体销售情况比较好，二期于 1 月 15 日正

34、式预售。二期单套建筑面积最小约为89 （两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类 似该户型约 140 套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为 110 川。跃层最小建筑面积为156川、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格 如下：1F: 1406 元/ m2； 2F、5F: 1477 元/ 叱 3F、4F: 1548 元/ m2； 6-7F（跃层）：1450元/ m。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45 元/ m。 、金达小区（仆7F）: 该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89m2>91m2>96m?；两室

35、两厅双卫双阳台：119m?；三室两厅双卫单阳台：112 m、127 m；三室两厅双卫双阳台：122 m；三室两厅双卫四阳台：140 m,没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91川左右的小两室两厅户型销售形式较好。 其大户型销售形势不是很好。项目住宅建筑面积销售价格如下：1 F： 1 200元/ m2； 2F、5F: 1270 元/ 叱 3F、4F: 1350 元/ 心 6-7F （跃层）：1200 元 / m。小区配套费仅燃气入户费 3610元/户，物管费为0.25元/ m。 、随园新村二期（1F7F）:该项目属于经济适用房，其户型均以小两室、一室为主，

36、套面积在 55 m75 m之间，套面积销售价格为：1F: 1100元/ m； 2F、5F: 1150元/ m2； 3F、4F: 1210 元/ m2； 6F: 1090 元/ m2； 7F: 1030 元/ m?。小区配套费： 燃气入户费 3300 元/ 户，电 1280 元/ 户、电视 380 元/ 户。物管费为 0.15 元/ m。 、青清怡苑（1F7F）:本项目至今未取得预售许可证，项目共 80 套住房，其中一室一厅（建 筑面积为52 m） 12套；两室两厅单卫（建筑面积为 77 m、91 m）分别为 24 套和 12 套；三室两厅双卫单阳台（建筑面积为 121 m） 12 套；三室两

37、厅双卫双阳台（建筑面积为 133 m） 20 套。现宣传销售价位按套面积计价 （ 优 惠 2%后） ：1F：1160 元/ m； 2F、 5F：1265 元/ m； 3F、 4F：1310 元/ m； 6-7F : 1080元/ m。小区配套费：燃气入户费 3300元/户，水3060元/户。 物管费为0.25元/ m。由于该项目周边环境较差，其预定情况不好。 、山水姻缘：（1F7F）:本项目住宅约100套，其主要以85 m左右的两室及115 m左右的三室 户型为主打户型。其住宅销售均价按建筑面积计算1400元/ m。其六七楼为跃层形式，由于屋顶花园面积较大，其销售情况比较好。项目才开始销售，具

38、体销售情况需进一步调查由此可见，该区域除“花园星河湾”外，其他一般商住楼项目的住 宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身的规划设计以及区域城市 配套设施有关系，“花园星河湾”因其项目大、规划理念先进、公司品牌 效应使得其本身销售单价及销售走势都非常乐观。因此，对于本项目而言， 只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土 地控制力度加大，其本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域的 楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。2 、项目定位：1）、市场定位：本项目拟建设成为 * 市少有的精品小楼盘。2）、区域定位：在本项目区域，要建设成为在规划设计上与“花园星 河湾

39、”、“小岛春天花园”等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售 价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民） ，白领阶层， 二次置业者以及外地来绵人员。4）、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办 公用途。其临街三层（含三层）以上及小区不临街的均为住宅，其总层数 最高为七层。5）、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿 化为现代园林设计。四、项目规划发展建议：一）、规划设计要点：1、小区整体感要强，应符合自然条件。两宗地地势平坦，可考虑为单 围合布局，围合为小区中心景观区。项目两面临街，根据项目周边物业发 展

40、趋势，临街可考虑两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途，二 楼可用于办公或休闲娱乐用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区中 心景观区，住宅层数最高为七层。2、小区绿化主要以围合主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休 闲的风格为主。二）、建筑设计要点：1、底层门面开间宜控制在 3.3-4.2 米之间，进深宜控制在 11.1 米左 右。2、住宅部分面积宜以建筑面积 80 平方米左右的两室两厅双阳台单卫 和 110 平方米左右的三室两厅双阳台双卫为主，设计少量一室一厅住宅， 面积控制在4050川左右。住宅设计必须尽可能人性化。3、为解决小区小车停车位，在小区设置生态停车场以满足小区停车。三）

41、、建筑风格及外立面建议：1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格， 其中心绿化为现代园林设计。2、门面部分考虑为外墙石材饰面，住宅部分的外立面尽量采用简单、 清爽、高雅的外墙漆色彩。四）、小区环境、景观设计要点：园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，小 区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物五）、社区服务及物业管理要点：社区服务方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业 管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉 度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成 立后，

42、由业主委员会重新选聘物业公司。六）、装修标准：本项目所有的住房和门面交房标准均为清水房标准，但也可以根据客 户需要提供个性化的装修房。五、资源供给：1 、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划：建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算 而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自 行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方 均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方 安排进场时间。2、施工力量的组织计划：本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选 取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工

43、。3、项目施工期间的动力、水等供应：本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接 入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。六、项目开发组织机构、管理费用的研究：1、开发项目的管理体制、机构设置：本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个“YY花园”项目开发部。下设工程技术处、财 务处、外联处、销售处。2、管理人员的配备方案：项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理， 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术

44、问题的协 调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工 作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出 纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及 水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等 工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售 所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况：工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织， 其他处配合对本项目进行针对性学习

45、和加强。七、开发建设计划1、前期开发计划及资金计划：（括号为资金计划情况）项目可研分析2005.02-2005.04十规划设计条件2005.05方案、总图设计（0.5 万元）2005.05-2005.06总图报批'元?5.06（3万元）开工基础工程（ 110万元）主体工程预售（二层：150万元）（封顶：250万元）06.01-06.06 06.0606.06-装饰工程06.10初验2、工程建设计划及资金计划：（括号为资金计划情况）2005.12 05.12-06.0106.11在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展

46、情况进行相应调3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标， 选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。八、项目资金来源及经济分析：1、项目投资来源、筹措方式的确定： 根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式 获得： 、自筹资金：约700万元，由本项目投资商先筹取 200万元用于本 项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在“ * ”项目销 售款中抽取 500万元用于本项目开发建设。（备注：本项目投资商投资开发 的“* ”前期报建手续已完，将于 2005年 3 月动工建设，预计 2005年 7

47、 月底开始预售， 于 2005年 12月交付住户使用。即到本项目开工时间 2005 年 12 月时， “* ”销售已有 5 个月，由于地理优势及周边物业环境配套 情况好，预计销售可达 70，即截止 2005 年 12 月， “* ”销售资金回 笼约1100万元，完全可以从该项目抽取 500万销售资金用于“YY花园” 项目的开发建设。） 、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局核 准的预售许可证批准时间为准） ，部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（具体销售款还款比例详见销售状况及资金还贷情况表 ），其余销售资 金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。2

48、、开发成本估算及利润估算表详见附表：3、银行还贷评价:根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始成本和银行利息） 现项目拟定销售周期12个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析:项目销售情况情况及资金还贷情况表06.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.05销售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%销售资金483.9322.6161.3161.3322.6322.6322.6322.6322.6161.3161.3161.3还贷

49、比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%还贷累计96.78161.3209.7274.2403.3564.6725.9919.4960由于本项目建设开发投资资金属全部自筹，其需还贷的银行贷款只有因该 项目土地的银行抵押贷款，即预计项目土地银行抵押贷款及利息将于2007年2月全部还完，更保守估计在项目销售周期还贷应该是非常乐观。九、结论用建议1、结论:1）、项目地块所属区域在西蜀名居、星河湾、长虹生活区以及高水虹 高市场的有效带动下，人气进一步聚集，社区配套设施将趋于成熟，正在 形成以西蜀名居、星河湾以及高水虹高市场为中心的高水圣水生活圈。随 着城区土地供应量减少及土地成本

50、增加，目前该区域已有多家房产商在投 资开发，使得该区域成为*房地产开发一个新的热点区域。2）、根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本（已转化成银行 贷款和相应利息）960万是个固定因素，其土地成本偏高。 影响本项目最终 利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大 城市土地供应的监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步 凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加 开发商的利润。3）、从项目预计销售情况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发 商完全有能力还清土地银行贷款及相应利

51、息。因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发 商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还 贷，因此其项目进行商住小区开发是可行的。2、存在的问题及相应的建议：1）、由于长虹厂区的隔断，使得西蜀名居与本项目之间形成一段居住 空白段，在一定程度上影响到人气及商气的延伸。2）、就区域来看，临街底层独立小商铺是房产商的一致决策，作为该 区域投资两层门面的现房仅“青清怡苑”项目一家，目前还未向社会公开 发售。其门面的销售单价总体来讲不很乐观，在决策门面时需考虑门面单 价及面积控制。3）、就项目地块区域现状来看，虽然开发项目较多，但总体开发体量 并不大。从目前在建

52、的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积 控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为小项目，在住宅部分决策时， 应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小 区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。4）、在富临“西蜀名居”、花园“星河湾”及中房开发项目等大盘的带动下，为本项目的开发提供了比较好的机遇，其住房销售平均单价也很不乐观。5）、该区域的城市配套设施亟待完善，本项目相邻的高水中路需要贯 通，同时项目东西两面的政府学校的建设时间也影响到本项目开发决策。6） 、该区域同规模楼盘的园林景观均不及“花园星河湾”、“小岛春 天花园”等楼盘，其区域市政休闲设施较少，因此在本项目

53、中必须加大园 林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。7）、最值得注意的是本项目的土地已在银行设置抵押，因此，在项目开发前及项目开发过程中都必须和土地抵押银行紧密协作，避免因此而导致项 目开发计戈U的搁浅。以下容与本文档无关！ ！以下为以下容与本文档无关！ ！ !O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O OOOOOOOOOOOOO O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O O赠送文档，祝你事业有

54、成，财源广进，身体健康，家庭和睦！!高效能人士的50个习惯在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不 是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事 著名的效率提升大师博 思崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。 富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期不遗余力地做一件事”这一信条的实 践。培养重点思维 从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没 有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了 主要矛盾，解决问题就变得容易多了。 发现问题关键 在许多领导者看来，高效能人士应 当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向