XX集团公司吉林市丰满宾馆装修改造项目可行性研究报告

1、某宾馆装修改造项目4.3 项目建筑工程方案1.8.1.第一章 总 论1.1项目名称及承办单位.1.1.2项目承办单位概括1.1.3可行性研究报告编制依据和原则1.1.4项目概况.2.1.5项目总投资及财务评价指标.3.1.6项目主要技术经济指标.4.1.7小结4.第二章 项目提出背景及建设必要性6.2.1 项目提出背景6.2.2 项目建设的必要性7.第三章 需求分析与建设规模1.23.1 项目需求分析1.2.3.2 建设规模.1.4.第四章 项目建设地点及建设方案1.64.1 项目建设地点1.6.4.2 项目规划设计方案1.6.4.4 加固工程.2.0.9.1 项目实施进度.4.9.4.5 装

2、修方案.2.1.4.6 项目配套工程.2.4.第五章 节能专篇3.3.5.1 编制依据.3.3.5.2 节能措施.3.3.第六章 环境保护方案3.6.6.1设计依据.3.6.6.2项目执行的环境质量标准.3.66.3项目主要污染源及污染物.3.66.4项目产生污染物分析及治理措施3.66.5施工期的环境保护措施.3.86.6环境影响分析结论3.8.第七章 劳动安全卫生4.0.7.1 安全卫生工作.4.0.7.2 餐厅安全卫生.4.1.7.3 安全消防措施.4.2.第八章 组织机构与人力资源配置.4.7第九章 项目实施进度与工程招标.4.99.2 项目工程招标5.0.14.2 问题和建议72第十

3、章 投资估算与筹资方案.5.210.1 编制依据.5.2.10.2 投资估算说明5.2.10.3 编制基础数据5.3.10.4 项目总投资估算5.3.10.5 筹资方案.5.9.第十一章 财务评价.6.1.11.1 编制依据6.1.11.2 项目运营成本估算6.1.11.3 项目经营费用估算6.4.11.4 财务评价结论6.4.第十二章 社会效益分析.6.512.1 项目实施对社会影响分析.6.512.2 项目与所在地区互适性分析6.712.3 社会风险分析6.7.第十三章 敏感性分析6.8.第十四章 可行性研究结论.7.114.1 可行性研究结论7.1.附件： 附表 1：项目销售收入分析表附

4、表 2：项目经营收入估算表附表 3：项目经营收入及税金估算表附表 4：项目达产年总经营费用表附表 5：项目现金流量表附图1：吉林丰满宾馆项目区域位置图附图2：吉林丰满宾馆项目总平面图附图3: 吉林丰满宾馆项目轴立面图附图4：吉林丰满宾馆 1区、3 区一层平面图附图5：吉林丰满宾馆大堂一层平面图附图6：吉林丰满宾馆大堂立面图附件一：发改委关于下达吉林省 2005 年民航机场建设费地方留成部分建设计划的通知 附件二：吉林省民航机场集团公司关于装修吉林市丰满宾馆的请示 附件三：房产证三本 (共 10374.66m2)附件四：土地证 ( 地号 040030190046000)附件五：房产买卖合同附件六

5、：吉林市民航宾馆 I 区工程质量检测鉴定及加固报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位项目名称：吉林丰满宾馆装修改造工程承办单位：吉林省民航机场集团公司法人代表：张军企业性质：国有企业企业地址：长春龙嘉国际机场、机场路 3500 号经营范围：国际、国内航空运输业务、包机；餐饮业服务；室内外装潢 装修；成品油零售；房地产租赁；停机场服务；班机客运、旅游客运、包车 客运等。1.2 项目承办单位概括吉林省民航机场集团公司成立于 2003 年，是由原民航吉林省管理局改革 分立组建的。吉林省民航机场集团公司在吉林市有 3 个单位, 一是吉林二台子 机场留守处，二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙

6、嘉机场运输公司 驻吉林市营业部。1.3 可行性研究报告编制依据和原则1.3.1 编制依据(1) 吉林省民航机场集团公司关于装修吉林市丰满宾馆的请示(2) 吉林省发展改革委员会 关于下达吉林省 2005 年民航机场建设费地方留成部分建设计划的通知(3) 土地证 ( 地号 040030190046000) (4) 房产证三本 (共 10374.66m2)(5) 国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项 暂行规定(6) 国务院 关于投资体制改革的决定(7) 国家计委、国家旅游局关于宾馆建设宏观调控的若干意见 (1999 年)(8)1998 年 8 月经国务院批准国家旅游局发布的

7、 中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定(9) 建设工程项目管理规范 (GB50326-2001) (10) 中华人民共和国环境影响评价法(11) 中华人民共和国招标投标法1.3.2 编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、 招商引资、扩大经营范围为主线。1.4 项目概况1 、项目占地面积： 6778 m2、建筑面积：115533、项目投资：3600 万元4、建设性质：5、建设地址：吉林市高新区吉林大街 60 号6、建设期限：2008年 11 月 2009年 8 月。7、原建筑物概况 :原建筑物建筑年代： 1993-1994 年原设计使用功能：吉林市丰满宾馆建

8、筑物的主楼高为六层 , 副楼高为三层。主楼为南北向厢房，副楼为东西向正房。主楼临吉林大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。主楼为砖混结构，副楼为框架结构。主楼建筑高度： 21.3主楼各层层高：一层3.9 米、二层 3.6 米、三层至五层 3.3 米、六层 3.6具体改造装修方案如下：门市房6间,共229 m大会议室 1 个,可容纳234人中会议室 3 个,可容纳128人小会议室 1 个,可容纳22人会议室总计接纳人数 :384 人大餐厅 1 个, 可容纳 180人小餐厅 12 个, 可容纳 156人就餐接纳总人数 :336 人客房标准间 74间, 最多可入住 148人客房套房间 7 间, 最多可

9、入住 14人客房单人间 15间, 最多可入住 15人接纳入住总人数 :177 人1.5项目总投资及财务评价指标1. 工程总投资 :3600 万元其中：房屋主体建筑购置费： 1300万元；改造装修总投资： 2300 万元。2. 固定资产折旧期： 35 年3. 本项目经营期：建设期一年，经营期 14 年4. 达产年净利润可达 549.87 万元5.本项目经营期净现金流量（年）：2010年为571.84 , 2011年2012年为567.25 万元，2013年2014 年为 550.50 万元，20152023年为 549.87万元。万元6. 本项目经营期累计净现金流量： 6,116.497. 本项

10、目经营期累计净现值： 924.98 万元8. 内部收益率 14.3%1.6 项目主要技术经济指标1. 规划用地面积6778平方米2. 建筑面积11553平方米3. 项目总投资3600万元4. 绿化率30%5. 新增税金288.75万元/年6. 财务内部收益率14.3%7. 财务累计净现值(i=10%)577.31万元8. 静态投资回收期（ 含建设期 ）7.43年9. 动态投资回收期（ 含建设期 ）11.88年1.7 小结（1）根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要。(2) 本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。(3) 本项目经营期内可

11、实现净现金流量 6116.49 万元，累计净现值 924.98万元，有较好的经济效益。(4) 本项目投资静态回收期为 7.43 年，动态回收期为 11.88 年，内部收 益率为 14.3%(5) 本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项 目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时 也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做 出较大贡献。本项目具有较强可行性。问题和建议(1) 项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标 准搞好环境保护。(2) 对所有的配套管线和效率低

12、、耗能高、不利于环境保护的设备，进行 全面更新 造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相 应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的 基础。(3) 加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。第二章 项目提出背景及建设必要性2.1 项目提出背景吉林市距长春龙嘉国际机场 68 公里, 人口 432.4 万, 辖 4区 5 县 78 个乡 镇。总面积27120公里，2007年GPD为906.1亿元。 吉林市旅游业发达，有10AAAA级景区2个（松花湖景区、北大湖滑雪场）,AA级景区10个。吉林雾淞与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海”并称为中国四大奇观。吉

13、林市拥有 座滑雪场，被誉为中国的”滑雪天堂” 。 2007年全市共接待境内外游客 980万人次, 旅游总收入 102.3 亿元，是全国 31 个重点旅游城市之一。吉林市由于与长春地理距离较近 （ 高速公路距离 89 公里 ）, 吉林二台子机 场市场拓展一直受长春机场制约。 截至 2005 年，吉林二台子机场只开通北京、 上海、广州等 3个城市的航线。每周仅飞行 10 余个航班。因航线少，通达城 市有限，吉林市的旅客出行一般选择铁路或到长春大房身机场乘机。这使得 航空市场发展愈加缓慢，吉林二台子机场 2004 年全年旅客吞吐量仅为 28354人次。 2005年 8 月 27 日，长春龙嘉国际机场

14、落成通航，吉林二台子机场同时 停航歇业。 龙嘉国际机场成为长春、 吉林二市共用机场 （龙嘉机场距吉林市 62公里） 。龙嘉机场通达国际国内 32 个城市, 开通航线 42 条，这极大方便了吉 林市旅客出行需求，吉林市航空市场也随之快速发展。据统计 2007 年进出龙 嘉机场的吉林市旅客约为 50 万人次，相比 2004年增长 18倍左右。 2008年预计将达到 60 万人次左右，吉林市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃 式发展。2003 年民航体制改革，原民航吉林省管理局一分为二，成立吉林省民航 机场集团公司和民航吉林安全监督管理办公室。民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市民航宾

15、馆被划给民航吉林监管办。吉林机场集团公 司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民航中心售票处营业部办公。目前 , 吉林 省民航机场集团公司在吉林市有 3 个单位，一是吉林二台子机场留守处，二 是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻吉林市营业部。由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更 加拥挤。尤其是乘坐机场巴士的候车旅客 , 只能在路边露天候车，遇有雨雪恶 劣天气时，简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。同时东北 地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的 情况在冬季时有发生。由于集团公司原有宾馆被划走，而此时正值旅游旺季，

16、 各大宾馆房源紧张，旅客安置也成为了一个棘手的问题。为解决上诉问题，经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调，吉林市将 正在营业中的吉林市丰满宾馆停业，将该场地低价售给吉林省民航机场集团 公司，作为吉林市新民航营业部和旅客过夜用房使用。丰满宾馆位于吉林市 城区中心，地理位置优越 , 距著名的松花江和吉林市政府仅有 3 分钟车程，距 国家aAAA级风景名胜区松花湖景区也只有 20分钟车程左右，属于吉林市的黄金地段，升值潜力巨大。丰满宾馆建筑面积 11553 平方米，土地占地面积6778平方米。吉林省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300 万元，丰 满宾馆产权已过户到吉林省民航机场集团公司名下。

17、2.2 项目建设的必 要性1、民航业发展的需要近年来民航业的迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公 司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年 100 架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之急”。这也意味着，在“十一五”期间国家民航总 局除加强原有机场的改造外 , 加紧了对原有机场的修复利用。那么随着机场的 扩容, 首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气和气候的原因造成误航 班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，吉林市距长春龙嘉国际机场 的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班 的旅客住宿的首选位置。本项目的建设完成客观上为推进吉林省民航事业发

18、 展发挥直接的积极作用，将为民航事业发展创造更高的经济效益。同时，民 航事业的发展将大大推动吉林市经济快速发展和社会进步。2、旅游业的发展旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足发 展，正在成为规模最大、 增长最快和创造就业机会最多的产业。 仅在 1992 年， 全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。从 国内来讲，近几年来旅游业迅速发展。 2000 年全国旅游外汇收入和国内旅游 收入分别比上年增长 15.1%和 12.1%。随着旅游业的快速发展，旅游已成为经济发展的新增长点 , 旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。吉林市是一个四季分明的城市，一

19、年四季可游览的景点数不胜数，是闻 名中外的旅游圣地 , 近年来随着吉林市在旅游业的宣传和重视 , 旅游呈现出蓬勃发展的势头，很多中外游客慕名而来。一年四季接待的中外游客达60 万人 次，在旅游旺季 , 各酒店宾馆爆满。随着社会主义市场经济的蓬勃发展，人们的收入水平逐年提高，人们不 再满足传统的吃、穿、住的需求，人们的消费理念正在逐步与国际化接轨， 特别是现行休假制度 （ 五天工作制和各类黄金周的实施 ） 更多的人们开始了 旅游消费。吉林市现有旅游涉外饭店 21 家，其中四星级 4家，三星级 7 家，年接待 能力 100 万人左右。我国的很多行业的淡季在冬季，特别是南部沿海经济发达地区常年处于

20、炎热地带，他们对北方风情的漫天飞雪和闻名中外的吉林特色风景雾凇十分 仰慕。每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万 树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。吉林 市具有丰富的冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建 设。3、吉林市的旅游资源世纪广场位于吉林市博物馆和松花江南岸之间，南北长 900 余米，东西 长 200 余米，占地面积 228 公顷。由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世 纪之舟”巨塔、音乐喷泉、望江平台等部分组成，是吉林市一座反映城市特 色的风景园林。博物馆建筑群是广场南部观赏性很强的背景装饰景观。音乐喷泉广场由每座长

21、50 米、宽 18米的三座大型音乐喷泉组成。美国在 1948 年 2月 28日，发现一颗名为“诺顿”的陨石，重 1079公斤，称世界最大的陨石。 1976年 5月 23 日，吉林市陨石雨展览会向世人宣布： 1976年3月8日呈雨状陨落在吉林市区的陨石总重量 2700公斤，其中最大的1号陨石重1770公斤，体积为117X 93X 84立方厘米，从而吉林陨石成为“世界上陨石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，静望星空之时，往往会看到流星划过 天际，使人产生无边的遐想。朱雀山森林公园隶属于吉林市松花湖实验林场， 海拔 817 米，吉林市四大名山之一，距国家级风景名胜区松花湖仅 2 公里，从市区的吉林大桥出发

22、， 南行 8 公里，即可到达。朱雀山山势陡峭，怪石嶙峋，又名猪山。站在东峰下遥望峰顶，有 10多米长巨型猪形怪石作欲奔状， 5 头仔猪尾随其后，石猪头向山顶，尾巴向下， 好像在行走，栩栩如生，可谓一座天然的石雕艺术。吉林雾凇仪态万方、独具丰韵的奇观，让络绎不绝的中外游客赞不绝口。然而很少有人知道雾凇对自然环境、人类健康所做的贡献。吉林雾凇正迎合 了时下非常流行的一句话：“我美丽、我健康！”每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来， 千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。北山王峰海拔二百七十公尺，东西两峰之间有拱形石桥相连名鸾佩桥。古建筑有玉皇阁、药王庙

23、、坎离宫和关帝庙，全部坐落于东峰上。玉皇阁始建于清乾隆三十九年，平面略呈长方形，布局严谨，有明显的中轴对称线。建筑物依地势构筑，分为前低后高两组，错落有致。前院由山 门、钟楼、鼓楼、祖师庙、观音殿、老郎殿及胡仙堂组成。山门内两侧有东 方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王塑像。在吉林省吉林市东部，与北山、长蛇山及小团子山合称吉林四大名山。 风 景幽美，是个度假胜地。龙潭山是以位于西北角山麓一个称为龙潭的秀丽水池而得名。龙潭约长五十三公尺，约宽二十六公尺，深九公尺。叠石为堤，水清见底，每当皓 月悬空，倒影荡漾湖心，那就是叫人留连忘返的“龙潭印月”。龙潭又名水 牢，相传古时有条孽龙给

24、锁在潭底，铁链系于潭边一棵树上，有人拉动铁链， 立刻就会风云变色，潭水翻涌。官马溶洞位于吉林省磐石市官马镇西南 7 公里处。官马溶洞具有鲜明的中 国北方型溶洞特征。洞体分为上、中、下三层，目前已经开发的是溶洞的中 层，总长度 480 米，总面积 1700多平方米，其它部分正陆续开发过程中。目前，这里已经开发的部分由 6 个景区组成，景观奇丽多姿，变幻莫测，共有 4种类型和 20 多种形态的钟乳石。巨大的石花壁和露滴石国内罕见，堪称东北 之最；地河水清澈见底，据传在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗脸，会给游人 带来好运气。松花湖在吉林市的西南，距市中心 15 公里。是拦截松花江水建设丰满水电站，叠坝成

25、湖形成的。它水域辽阔，湖叉繁多，状如蛟龙。湖形呈狭长 形，如坐飞机俯瞰，松花湖像一串闪光的珍珠。这串“珍珠”长 200 公里， 最宽的地方 10 公里，最深处是 75 米。湖区面积 500 平方公里，最大蓄水量108 亿立方米。 1988 年松花湖被国务院批准为全国重点风景区。面积达 700平方公里。松花湖以得天独厚的地理位置、四季分明的气候条件、明媚秀丽 的湖光山色吸引了大量的游客。吉林市丰富的旅游资源需要加强旅馆建设，旅馆建设是旅游事业健康发 展的必要保障。改造装修吉林市丰满宾馆是民航事业和吉林市旅游事业的需 要，是必要的。第三章 需求分析与建设规模3.1 项目需求分析旅游是一项集经济、社

26、会、生态效益于一体的现代朝阳产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接 服务的部门有 17 个，为其直接拉动的行业高达 120多个。旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以发展带动各种 类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配 的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求， 现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、 娱悦的生活情调，

27、越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的计划，作为了家 庭消费的四大项目之一。吉林市是个一年四季分明的城市，四季旅游景点各有突出，很多旅游城 市到了冬季就成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季兴旺。原因是吉林有 山有水， 有古迹有自然， 有风俗有文化， 有特产有风味， 还有的就是特点 , 吉 林雾凇全国闻名。丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协 调发展的新城。丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假 场所的最理想去处之一，前景十分诱人。在此建设集旅游、娱乐和度假为一 体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前丰满区 吉林大街的中心路两侧及松花江

28、两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增 多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市 经济建设和城市建设的同步发展。吉林市目前有星级以上宾馆 34 家。其中四星级 4 家，三星级 7 家，年接 待能力 100 万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计 2000 年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假 日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后， 对精神享受提出了更多、更高的要求

29、，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都 市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用 闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚。 根据调查， 如今国内 63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有 35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模， 2003年国内旅游总收入 30 亿元。在这样的大环境前提下， 吉林市接待游客的 比例每年以 200%的惊人速度剧增， 去年共接待旅游 56万人次， 实现旅游业总 收入 3920 万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计吉林市未来 10年以后，将实现年接待游客达到 160 万人次的水平。几年前来吉林的旅游消 费者还多是海外游客 , 近几年已发

30、展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突 出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到吉林召开 , 这些会议多 为全国性的会议 , 参会的代表来自全国各地 , 会议召开前各厂商就已预定好了 宾馆酒店 , 并出现很多参会代表住宿紧张的情况。改造装修吉林市丰满宾馆能够较好的满足民航事业和吉林市旅游事业的 需求。3.2 建设规模吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积 11553 平方米，占地面积 6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆 （ 旅客过夜用房 ）经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等 。主要建筑指标如下：占地面积：6778平方米建筑面积：11553平方米宾 馆：

31、7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部 : 3693 平方米 停车场： 500 平方米 吉林市丰满宾馆紧邻吉林市民航机场，客流量较大，飞机班次按平均每天两班航班，50%的旅客入住，再加上当地游客和商人， 夏季入住率能达到 70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能达到 40%。该宾馆的建立满足当地客流量需求，为过往旅客提供了方便的休息场所。同时，本项目严格按照国家规定的 三星级宾馆装饰装修标准进行装饰装修，符合相关要求。第四章 项目建设地点及建设方案4.1 项目建设地点吉林民航集团吉林市丰满宾馆位于吉林市丰满区吉林大街 60 号，是丰满 区的中心地段，原为丰满宾馆原址。项目土地权属类别：国有土

32、地使用权，吉林省民航机场集团公司拥有本 项目土地使用权。项目占地面积：6778建筑面积： 11553m2主楼建筑面积： 7860m2副楼建筑面积： 3693m2。4.2 项目规划设计方案方案一： 拆除原有建筑物，新建吉林丰满宾馆。原有建筑物是“吉林丰满宾馆”其功能与本项目一样，进行加固工程和 合理装饰装修就可营业，相对新建投资比较低。而且如果将原有建筑物拆除， 造成资源浪费，并给投资方带来更大经济负担。因此方案一不是最佳方案。方案二： 对原有建筑物进行改建，装饰装修后营业。对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计，设计上考虑宾馆功能上 的满足和后期经营的需要。对原建筑物进行加固，增加消防、节能

33、及环保措 施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。(1) 设计原则原建筑为丰满宾馆，主楼高六层为砖混结构，副楼高三层为框架结构。主楼为南北向厢房 , 副楼为东西向正房。主楼临吉林大街，副楼位于主楼南端 并于主楼垂直。重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对 原结构不做重大调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是功能上的满足和 后期经营上的需要。(2) 设计方案将原主入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良 好的初步印象。将原来的一步电梯增加为两部。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给 排水系统及消防系统。新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播

34、系统及弱电系统。设计方案见附图15。(3) 规划方案门市房6间,共229 m大会议室 1 个,可容纳 234 人中会议室 3个,可容纳 128人小会议室 1 个,可容纳 22 人总会议接纳人数 :384大餐厅 1 个, 可容纳 182 人小餐厅 12 个, 可容纳 156 人总就餐接纳人数 :338 人客房（标准间 ）74 间, 最多可入住 148 人客房（套房）8 间, 最多可入住 16人客房（单人大床房 ）13 间, 最多可入住 26人总入住接纳人数 :190 人吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区 ,丰满宾馆装修改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。通过线条

35、、色 彩的运用，与原建筑形成统一的整体。宾馆主、副楼分别设有宾馆出入口、 货物出入口。人、车、货流线清晰，互不干扰。4.3 项目建筑工程方案4.3.1 规模和使用功能吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积 11553 平方米，占地面积 6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆 （ 旅客过夜用房 ）经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等主要建筑指标如下：占地面积：6778平方米建筑面积：11553平方米宾 馆：7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部：3693 平方米停车场：500 平方米432 功能定位吉林市目前有星级以上宾馆 34家,其中三星级以上宾馆7家，装修后

36、的丰满宾馆定位为三星级。宾馆主要功能见表1：表1宾馆主要功能表序号酒店功能数量面积1豪华套房8411.882标准间、单人间872253.51 m3商务中心161.7 m4美容、美发161.7 m5超市161.7 m6鲜花店139.7 m7书店130.85 m8会议室2822.04 m9餐厅包房12间及餐饮大厅692.40 m10棋牌室125.2 m11VIP室120.784.4加固工程1、加固方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。2、技术依据1、建筑结构检测技术标准 GB/TS0344-20042、回弹法检测混凝土抗压强度技术规程JGJ/T23-2

37、0013、钻芯法检测混凝土强度技术规程CEC S03:884、建筑工程质量检验评定标准 GBJ 301885、民用建筑可靠性鉴定标准 GB 50292-19996、混凝土结构工程施工及验收规范 GB5020 927、混凝土结构设计规范GB5001 2002&混凝土结构加固设计规范 GB50367-20063、加固措施(1) 楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加 固。(2) 新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电 梯井道引

38、起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有 梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。(3) 一层局部承重横墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行 处理。4.5 装修方案4.5.1 原建筑物概况1、主楼现状建筑物主楼临吉林大街，高为六层。主楼南北向厢房，为砖混结构。2、副楼现状副楼位于主楼南端并于主楼垂直，高为三层。副楼为东西向正房，为框架结构。4.5.2 外装饰改造方案1、设计依据吉林市地区基本风压： 0.50KN/m2基本雪压： 0.45KN/ m2地震基本烈度： 7 度2、设计规范建筑幕墙 JG3035玻璃幕墙工程技术规范

39、 JGJ102金属、石材幕墙工程技术规范 JGJ133建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-2001饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范3、改造装修内容：原有外墙面做保温处理，正立面一层为 25mm 厚铜色旋转门。商店采用(玻璃为12+12A+12 中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳喷涂。二层以上 及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色5+9A+5)白玻。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所 用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置 相宜的防护处理。

40、不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。4.5.3 内装饰改造方案1、设计依据(1) 建筑工程施工质量验收统一标准 CB50200-2001(2)建筑内部装修设计防火规范 GB5022-95(3) 建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303-20022、改造装修内容：主楼宾馆装修方案：1) 大堂：原大堂墙、地、天花装修进行拆除。原大堂二层凹型回马廊改为一字型走廊造型， 具体加固方案详见加固报告。 墙面重新进行 干挂石材饰面， 地面改为石材饰面中心为拼花造型， 天花为石膏板 饰面叠级造型四周暗

41、藏日光灯带。2) 标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶， 墙面为墙面饰面砖， 地面铺设防滑地 砖。餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用 木饰面造型。 地面满铺阻燃地毯， 天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级 造型四周暗藏日光灯管。宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面 为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面， 天花采用轻钢龙骨纸面石膏 板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙 壁纸，天花改为

42、轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型， 地面满铺阻燃地毯， 客房门为成品木质门扇。大会议室：原有大会议室饰面材料拆除。地面重新铺设地胶材料， 天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，7)墙面为阻燃木质吸音板。中小会议室： 原有房间饰面材料拆除。 拆除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型， 地面满铺阻燃地毯， 天花采用纸面石膏板饰 面叠级造型内藏日光灯管。副楼培训中心装修方案：1) 民航售票出及航空货运营业部：原有房间重新装饰，地面满铺800X 800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。(2) 办公室：地面铺设800X 800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮

43、白刷乳胶漆。3) 大小会议室： 地面铺设阻燃地毯， 天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。(4) 走廊：地面铺设800X 800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。办公室门为成品门。(5) 宿舍：地面铺设800X 800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。4.6 项目配套工程4.6.1 给水排水改造1、设计依据(1)(2)建筑设计防火规范 (GB50016-2006)建筑给排水设计规范 (GB50015-2003)(3)2、给排水情况建筑灭火器配置设计规范 (GB50140-2005)本项目用水来自市政给水管网水质符合生活饮用水卫生标准

44、 (GB5749 85)标准要求。本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入吉林市水务集团(二级) 污水处理厂。3、改造装修内容： (1) 更换给排水管材?原宾馆排水管采用DN50mm普通铸铁管。?本项目排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。(2) 节水措施? 原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量较大。? 本项目卫生间座便器采用 6L 两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。4.6.2 暖通改造1、设计依据(1)(2)建筑设计防火规范 GB50016-2006采暖通风与空气调解设计规范 GB50019-2003(3)建筑给

45、排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50242-20022、热源及热媒设计参数热源采用热水。室外设计参数 冬季室外采暖计算温度tw = -25 C冬季室外风速U = 3.1m/s采暖天数： 171 天 宾馆用房20C;卫生间16C。3、改造装修内容： (1) 更换散热器? 原宾馆采用大 60 型号组装暖气片。? 本项目采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器，同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。(2) 更换采暖管线? 原宾馆采暖管线采用焊接钢管?本项目采用UP VC塑料管，粘接。4.6.3 电气改造1、设计依据供配电系统设计规范 (GB50052-9

46、5)民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-2008)建筑照明设计标准(GB 50034-2004)2、改造装修内容(1) 更换灯具、开关箱内管线改造(2) 铺设网络布线系统配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。(3) 电源本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当 1路电源断电时， 2 路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。3、电气容量部分宾馆部分1、宾馆原有用电设备190kw(根据档案图纸) 2、宾馆新装修部分1)、宾馆楼内用电设备 420kw 2)、锅炉房内空调设备 311kw合计： 731

47、kw电气增容： 731kw-190kw=541kw办公楼部分1、办公楼原设备安装容量 50kw 2、办公楼重新装修用电量 115kw电气增容： 115kw-50kw=65kw宾馆电气增容总量： 541kw+65kw=606kw4.6.4 消防设计设计依据(1)建筑设计防火规范 (GB50016-2006)(2)建筑灭火器配置设计规范 (GB50140-2005)(3)火灾自动报警系统设计规范 (GB50116-98)(4)自动喷水灭火系统设计规范 (GB50084-2001)(5)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (GB50067-97)(6)锅炉房设计规范 (GB50041-2008)(7

48、)(GB50140-2005)给水排水防火专篇(1) 室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为 120-150m。(2) 建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超 过 50m。(3) 自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过 8.0m 的房间均设喷淋灭火系统。(4) 保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。(5) 火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。防火排烟系统 防烟和排烟： 建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。消防电气设计依据(1)建筑设计防火规范 (GB50016-2006)(2)火灾自动报警系统设计

49、规范 (GB50116-98)(3)火灾自动报警系统施工验收规范 (GB50166-2007)(4)建筑物防雷设计规范(GB50057-94 - 2000版)(5)民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-2008 )负荷等级与供电线路消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于 15 秒，并可在消控中心启动。火灾自动报警与消防联动控制系统(1)设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；(2)设置消防紧急广播与火警通讯系统；(3)设置应急照明系统；(4) 自动灭火系统与减

50、灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；(5) 设置火灾挡案管理与显示系统。线路敷设方式(1) 火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；(2) 消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备， 均采用耐火型铜芯电缆；(3) 所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；(4) 如明设钢管应做防火处理。防雷与接地利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1 欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。4.6.5 通风与空调工程方案1、设计依据(1)通风与空调工程施工质量验收规范(GB50234-2002)(2)制冷设备安装工程施工及验收规范(GBJ66-1984)(3)机械设备安装工程施工及验收规范(TJ231(

51、五)-1978)(4)工业设备及管道绝热工程施工及验收规范 (GBJ126-1989)(5)工业管道工程施工验收规范 (GBJ235-1982)(6)民用建筑采暖通风设计技术措施 1983年 12 月(7)GB50019-2003)2、通风与空调工程方案：(1) 设计参数：夏季：室外温度31.4 C室内 20冬季 : 室外温度 -22室内 22(2) 本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统 , 冬季运行采暖系统 , 夏 季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取 分层取风的方案。空调设计冷源为 1400KW。(3) 防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同

52、时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。4.6.6 智能工程1、设计依据(1)智能建筑设计标准(DBJ08-47-95)(2)商用建筑线缆标准(EIA/TIA-569)(3)民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-92)(4)工业电视系统工程设计规范 (GBJ115-87)(5)电气装置安装工程施工及验收规范 (GBJ23-90，92)(6)民用闭路监视系统工程技术规范 (GB50198-94)(7)安全防范工程程序与要求 (GA/T75-94)(8) 建设部城镇建设行业标准建设行业 IC 卡应用管理技术要求草案2、改造装修内容综合楼为宾馆酒店功能，因此新配置了宾馆锁系统。本系统是集中针对 酒

53、店的管理需要而设计的，在本系统内可以实现以下管理模式。五级管理、密码控制、区域控制、时间控制、档案记录、挂失功能。根据要求，此次民航宾馆智能门禁管理系统工程采用非接触式智能射频 卡工作牌，作为身份识别介质，结合网络门禁系统。该系统设计完善的门禁 功能，采用当今最先进的门禁技术，可以便捷的扩展为非接触一卡通系统。4.6.7 公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播 的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合 下, 由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正 常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及