联合开发房地产若干法律问题

1、 联合开发房地产假设干法律问题 对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。 即使是神通广阔的房地产商， 也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的 窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房 地产工程，对房地业的开展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦 发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂 例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类 案件都占很大比例。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效， 如何从法律角度预防纠纷的发生等问题， 就成了房地产业内人事和从事房地产

2、业务的律师们的 重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之 效。 一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征： 所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供 资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等工程，共担风险，共享收益的房地产开发方 式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方 ；另一方那么是从事房地产开发经营的房地产开 发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两 方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双 方共同出资；不限于进行房地产开发

3、经营， 也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织， 也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作 ；不限于在城市规划区国有土地上进行建 设，也可以是在集体土地上联合建房。 从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于?民法通那么?规定的法人联营，具有如 下特征： 一 、主体特定性。表达在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。?房地 产开发经营管理条例?对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应 当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件： 一有 100万元以 上的注册资本；二有 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人

4、员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情 况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进 入该领域的公司具备相应的开发能力。 二 贯彻责、权、利统一的原那么。 实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一根本原那么而被法院认定为无效。 比方，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与工程 的建设管理，不管工程是否赢利，乙公司均应向甲公司支付假设干收益。根据最高人民法院关于 审理联营合同纠纷案件假设干问题的解答?的规定，此类条款属于联营合同的 保底条款，应认 定为无效。需要

5、指出的是，所谓的责权利统一， 是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的， 是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的 付出和收益。比方说，在工程的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理 工作或者仅派人监督,而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原那么。 三法律关系复杂。 联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系， 如上文所说应 属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配 都需要仔细约定文将详细分析;其次是联合体与政府主观部门的关系， 开发房地产的各个环节， 立项、到规划

6、、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理假设 干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以 合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的 审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是， 教训非常 惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系， 包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、 贷款和按揭合作银行等。 二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。 根据?民法通那么?中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式： 一 、组建新的法人。即双方出资 城市

7、房地产管理法第二十七条规定： 依法取得的土地 使用权，可以依照本法和有关法律、 行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产 。 该条对以土地使用权出资提供了法律保障。 成立工程公司，以工程公司的名义进行开发，双 方按照出资比例承当风险、获取收益。以工程公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以 减少纠纷发生的概率。同时其缺乏之处也很多：比方组建工程公司需要一定的时间，成立标准 的管理机构，费用较高且容易错过商机 ；再比方以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手 续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成 ；更重要的是工程公司的利润只能在交 纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来

8、讲这当然是不合算的。 二 、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣假设干人员组成联合管理机构，实践中有的 叫 联建办公室，有的称 联合管理委员会不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的 重大事项作出决策，具体运作开发工程。联合管理机构与工程公司的最高区别在于它仅作为内 部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承当民事责任。实 践中，曾出现过某建筑施工企业将某工程的 联建办公室诉至法院要求支付工程款的案例，显 然是列错了被告人。而另外一那么案例就不那么简单了：某工程联合开发双方组建的 联合管理 委员会不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了?建筑工程

9、施工合 同?，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合 开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识， 并且注意防止对外使用联合管理机构 的名义。 三 、不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对 简单的工程。 上述第 2、3 种方式统称非法人型联营中，除了合作双方之间容易产生纠纷外 下文将详 细论述，实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因工程产生的一切责任 不 论以合作任何一方的名义直接产生 都承当连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合 开发的工程最终由双方共同收益， 本着权利义务对等的原那么双方应对

10、任何一方因该工程的产生 的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只 能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该 欠款是因联和开发工程产 生，就可以判令联合开发双方承当连带责任，而不必考虑该合同是哪 一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。 笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方 互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，那么要正 确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。 联合开发房地产合同是一种无名合 同，当事人人

11、约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提 供土地使用权，另一方出资金，双方在工程完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，那么 此类合同就是合伙合同，双方对联合开发工程产生的债务应当互负连带责任 ；如果合同重在建 筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，那么此类合同为加工承 揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承当责任。 二、 签定完备的联合开发合同是防止纠纷的关键。 联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发 纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不 一，诉讼

12、周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经 验，笔者认为以下几点尤其应当重视： 一 、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜 绝 争取做到犬约在某年某月等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地 方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对 此承当责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。 二 对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般 以分配房产的方式表达。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为锋利，因此也是矛盾多发的 环节。房产的价值与所处的

13、位置有很大关系，虽然在同一工程中，位置的差异往往导致价值不 同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠 纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工 面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。 三 、重视约定违约责任。房地产工程的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责 任不当能够起到催促当事人人善意履行义务，而且也能够保证工程顺利进行。比方，如果供地 方没有按约定时间提供符合 竺通一平条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造 成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合 作破裂。而如果约定了明确违约责任，比方退延一天，相应减少假设干平方米的房产分配，退延 超过假设干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。 四 、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图， 而不能借联合开发房地产工程之明， 而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承当其他义务， 由对方在工程完工后返还当然要高于原出资数额。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间 互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍 加注意。 五 、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约 定合同被确认无效或不生