房地产风险控制策略分析

1、房地产风险控制策略分析研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险， 直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国 家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。一、房地产市场的现状怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？1国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济 增长率持续超过 7%，高经济增长率和良好的经济增长质量 可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市 必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需 求。；2体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和 集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差 的主要原因。国家住房制度的改革，把建房

2、与购房一同推向 市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入， 使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个 人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这 个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市 场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。3与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但 提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成 为支撑房地产市场最重要的资金来源。；二、房地产的金融风险控制策略面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜

3、分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调 节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提 高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括 优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房 金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持 续、稳健、高效运行等内容。1调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。 房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健 规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一 个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫， 对国民经济造成重大危害。一是把分散的职能归集于一个权 威部门，这个部门按照房地产发展速度、市

4、场价格和房地产 积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银 行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内 提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷 对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三 是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力， 张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业 银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等 方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型 房地产企业，更好地调节市场和引导市场。；2适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的 内在结构。

5、房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款 增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中， 国内商业银行贷款较同期增长 %，这说明，资金环境的宽松 助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工 新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆， 少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的 供应量，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。3积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循 环。中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内 需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利 润；老百姓靠它改善居住质量， 谁也不希望这个市场垮下去。 维持市场稳健运

6、行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭 业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的 购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房 问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利 销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让 金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空 间。4. 启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国 从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇 工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇 住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件 有着广泛而深远的影响。住房公积金制度的建立对于推动住 房市场化，促进房

7、地产市场的活跃发挥了重要作用。但是， 在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些 单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长； 已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的 非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。 目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收 入劳动者阶层得到应有的实惠。5. 目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急

8、是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵 押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业 银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款 的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人 住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市 场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭 业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务 和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市 场的良性循环与可持续发展。国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优 势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念 上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营

9、销理念、市场 营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽 快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，例如， 试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、 住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发 展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控 能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改 革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力 和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争 能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商 业银行要切实改变个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手 续繁杂的现状，增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房 地产