房地产估价师2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选

1、2017 年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选（ 总分： 60.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、问答题共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下。（ 总题数： 3，分数： 30.00）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。甲房地 产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场 价值。注册房地产估价 师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同 租金明显低于市场租金 问题：（分数： 10）（1）. 采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效

2、毛收入？（分数：5）正确答案： （有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。 在租赁期内根据租约合同 中有关租金、费用等 的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市 场客观租金水平、管理费 用、税金等利用比较法求取该商 铺有效毛收入；本题中合同租金明 显低于市场租金，应关注租 赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性 及其对收益价值的影响。）解析：（2）. 采用比较法估价时，如何 对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）正确答案： （对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包

3、括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续 租等问题，选择可比实例时 最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。）解析：甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均 分别办理了房屋所多 有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途 为工业。无菌制药厂房内安装有一 套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以 该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委 托乙房地产估价机构评估其抵押价值。问

4、题：（分数： 10）（1）. 本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？（分数：5）正确答案： （本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本 - 折旧， 估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。）解析：（2）. 针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？（分数：5）正确答案： （估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响

5、变现能力的因素及其对变现能 力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。）解析：某市人民法院因司法拍卖需要， 委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。 采用比较法估价时， 注册房地产估价师在网上查询到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集 到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息 及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价 对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间 与价值时点间隔均在半年以内。问题：（分数： 10）（1）. 上 述两个案例能否作为可比实例？为什么？（分数：5）正

6、确答案： （A 别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布 的卖方的要价或报价、 开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交 价，一般不能作为估价，但可作为了 解市场行情的参考。 B 别墅宜选作可比实例，因为 B 别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象 具有良好 的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。）解析：（2）. 选定可比实例后，为求得 相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例 进行哪些处理？（分数： 5）成交价格正确答案： （除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较 基础，

7、建立比较基础包 括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统 一计价单位。）解析：二、单项选择题共 3 大题， 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案只有 1 个最符合题 意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内。（ 总题数： 3，分数： 20.00）甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有 的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注 册房地产估 价师在实地查勘时发现委托人 指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书 记载的房屋坐落不一致。 据委托人介绍，公 安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编 号。（分数： 6）（1）. 针对上述情况，注册房地产估价师

8、正确的处理方式是（）。（分数： 2）A. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D. 进行针对性 调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作V解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作（2）. 如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（A. 估价委托书载明的房屋坐落地址B. 房屋权属证书记载的坐落地址C. 实地查勘显示的房屋门牌号地址D. 房屋权属证书记载的坐落地址，

9、并说明现房屋门牌号及变动原因V解析：）。（分数： 2）估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因（3）. 如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。（分数： 2）A. 未定事项假设B. 背离事实假设C. 不相一致假设 VD. 依据不足假设解析： 不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不 一致，或不同权属证明 上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对 估价所依据的用途或权利人、名称、 地址等的合理假定。甲公司于 2013 年 6 月 1 日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自

10、行将厂房拆 除重建为商 业用房并对外出租。 2017 年 5 月 28 日政府对该区域作出征收决定，并于 2017 年 6 月 1 日进行了公 告。乙房地产估价机构与 2017 年 6 月 12 日接受委托进行房屋征收评 估，注册房地产估价师于 2017 年 6 月 15 日进行了实地查勘。（分数： 8 ）（1）. 该项目房屋征收评估的内容不包括（ ）。（分数： 2）A. 被征收房屋的 价值B. 因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C. 因征收房屋造成的停产停业损失D. 当地政府给予的补助和奖励V解析：房屋征收补偿包括： （1）被征收房屋价值的补偿； （2）因征收房屋造成的搬迁、临 时安置的补偿

11、； （3） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。选项 D 不属于房屋征收评估的内容。（2）. 该项 目房屋征收评估的价值时点应为（）。（分数： 2）A. 2017 年 5 月 28 日B. 2017 年 6 月 1 日 VC. 2017 年 6 月 12 日D. 2017 年 6 月 15 日解析：被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。（3）. 甲公司的房屋应当按照（）进行评估。（分数： 2）A. 工业用途及原登记建筑面积B. 工业用途 及现状建筑面积C. 当地人民政府认定、处理结果 VD. 商业用途及现状建筑面积解析

12、：原登记用途为工业，甲公司购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租，该房屋应当按照当地人民政府认定、处理结果进行评估。（4）. 采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的 1.2 倍，则被征收房屋的价值 一般宜采用（）。（分数： 2）A. 比较价值 VB. 收益价值C. 两者的加权算术平均值D. 两者的简单算术平均值解析：根据房地产估价规范条文说明，在同时选用两种或者两种以上估价方法进行估价的情况下，根据估价目的的特殊要求，可以将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果。例如，为征收补偿的需要，同时选用比较法、收益法和成本法对被征收房屋价值进行 评估，在比较法的测算结果最高的情

13、况下，可以将 比较法的测算结果作为综合测算结果，因 为国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定，对被征收 房屋价值的补偿，不得低于 房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而如果在这种情况 下将比较法、 收益法和成本法的测算结果采用简单算术平均或加权算术平均等方法计算出综合测算结果， 则最终评估价值就会低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售 商业、办公，一屋建筑面积为 2000m2 ，二层建筑 面积为 1500m2 ， 甲公司于 2016 年 5 月承租该综合楼，租赁期限为 10 年，甲公司租赁该综 合楼后将其装修改造成酒楼，

14、并在二层平台另外加建了300m2 的厨房，装修费用实际支出 为 300 万元。 2017 年 5 月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受 委托抵押估价。（分数： 6）（1）. 该综合楼的抵押建筑面积为（）m2 。（分数： 2）A. 1500B. 2000C. 3500 VD. 3800解析：抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是2000+1500=3500m2。（2）. 关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（）。（分数： 2）A. 应按酒楼用途，评估无租的限制价值B. 应按酒楼用途，评估有租的限制价值C. 应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值D. 应按零售

15、商业、办公用途，评估有租约的限制价值V解析：抵押估价时，按照证载用途评估；价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制 价值。（3）. 关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。（分数： 2）A. 装修部分不宜列入估价范围 VB. 装修部分应列入估价范围，采用乙公司 实际支出的装修费用进行测算C. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D. 装修部分应列入估价范围， 采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算解析：房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期 债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色 装

16、饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。三、改错题本题 10 分。错处不超过 4 个。如将 正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 5 分。本题 最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。（总题数：1，分数： 10.00）1.本次估价背景情况如下：甲房地产估价机构于 2017 年 7 月 10 日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人 民法院受理 的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载， 房屋所有权人为丁公司， 坐落于XX市人民路 28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人 为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王X X和估价助理人员李XX进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李XX具体承担了估价报告撰写工作，张XX对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：房