别墅定价打分策略

1、别墅定价打分策略一、均价制定1、市场导向均价的制定方法：分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价；2、市场比准均价制定竞品的选择及比较：在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。A、 区域市场比较法B、类似产品比较法3、核心均价导出常州别里市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目F以小权重考 虑，依据两种比较法进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。二、价格表打分说明（一）联排产品1、系数设置以及构成分析根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数 由以下系数及其权重构成（别墅不设置垂直系数）：

2、户型（50%）户型结构联排数（9%） 露台阳台赠送面积等（10与）户型位置（10%）户型面积（10%）花园面积/入户方式（13%）景观（25%）栋间距（9%）噪音（10%） 面宽（8%）打分原则：单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。打分注意事项：同一打分因子里，以最好的为10分（按10分满分计算）来作为比照，逐级打分。 计算公式：评分二E打分X权重调差极值二最大价格差/分差极值平面差二（各单位评分-评分极小值）X调差极值最终平面差二平面差+特殊调差目标 单价二最终平面差+预设最低单价2、打分体系制定说明联排数系数：四联10分，六联6分，八联2分露台阳台赠送面积系数：系数二赠送面积X （10/

3、最大赠送面积）户型位置系数：四联：10, 6, 5, 8六联：10, 6, 5.5, 5, 4.5, 8八联：10, 6, 5.8, 5. 5, 5.2, 5, 4.8,8户型面积系数：330平米： 10分 369-400平米：8分400-420平米：6分500平米以上：3分 花园面积、入户方式系数：花园面积和入户方式各占比70%与30%花园面积系数:花园面积X（7/最大花园面积）入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分景观系数：（1）南向中央水景，旦处于双水交汇处单元10分（2）北向中央水景，旦处于双 水交汇处单元9分（3）南向中央水景8分，北向7分（4）局部水景6分，（5）

4、考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，边缘地带，视野较差、视觉效果不 佳的均为1分，第二排水景为1.5分，可看到水景的为2分。栋间距系数：50米及以上：10分30-50米： 9. 5分25-30米： 8. 5分20-25 米： 7. 5 分19-20 米： 6. 5 分18-19 米： 6 分17-18 米： 5. 5 分16-17 米：5 分 15-16 米： 4. 5 分14T5 米： 4 分 13T4 米： 3. 5 分12-13 米： 3 分11-12米： 2. 5分南侧东支河，得分。分噪音系数：满分以10分计，临近主干道-8分，即2分临近弹性道路-7分，即3 分即临近主干道，乂临近弹

5、性道路，-10分，即0分临近主入口同时临主干道，TO分, 即。分临近次入口同时临主干道，-9分，即1分临近次入口同时临弹性道路，-8分，2 分临近小区主步行道路，-3分，即7分双临小区主步行道路，-4分，即6分小区内 部道路交义-5分，即5分即临弹性道路，乂临小区主步行道路，最高分6分即临主干道，乂临小区主步行道 路，最高分5分临近社区体育场，-13分，即-3分。无道路临近为10分 面宽：面宽系数二面宽/最大面宽联排特殊调价解释：1、临小区变户型减价600元/平米2、临垃圾收集点户型减价300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目 前暂不考虑）3、东侧临水户型加价200元/平米4、地

6、块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价1000元/平米（额外） 5、直冲道路，风水，减价300元/平米6、临地下车库出入口，减价200元/平米（二）双拼产品1、系数设置以及构成分析根据双拼产品影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目双拼的平面 系数由以下系数及其权重构成 景观（30%）户型面积（10%）栋间距（10%）户型 位置阳台露台赠送（10%）面积（11%）花园面积/入户方式（11%）面宽（8%）噪 音（10%）景观系数：（1）南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分（2）北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分（3）南向中央水景8分，北向7 分（包括外围河道）（4）

7、局部水景6分 （5）非临水户型3分考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，偏离中央景观区-1分。户型面积系数： 532平米： 10分629、631平米：7分731平米： 3分 栋间距系数：50米 及以上：10分30-40米： 9分18-20米： 7分16-18米： 6分14-16米： 5 分12-14米： 4分南侧东支河，得分。分户型位置系数：东边户：10分西边户：7 分露台阳台赠送面积系数：系数二赠送面积X （10/最大赠送面积）花园面积、入户方式系数：花园面积和入户方式各占比70%与30%花园面积系数二花园面积X （7/最大花园面积）入户方式：北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分噪

8、音系数：满分以10分计，临近主入口,同时为三岔路口, -7分,即3分临近次入口-5分,即5分临近社区内主步行道路-3分，即7分小区内部主步行道路交叉-4分，即6分临近 弹性道路-7分，即3分临近次入口同时临主干道，-9分，即1分临近次入口同时弹性道路，-8分，即2分 双临小区主步行道路，-4分，即6分小区内部道路交叉-5分，即5分既临弹性道路，乂临小区主步行道路，最高分6分无道路临近为10分面宽：面宽系数二面宽/最大面宽双拼特殊调价解释：1、临小区变户型减价600元/平米2、临垃圾收集点户型减价300元/平米（待确定垃圾收集点的具体位置再做调差，目 前暂不考虑）3、临主干道小区入口户型减价300元/平米4、临弹性道路小区入口户型 减价200元/平米5、东侧临水户型加价500元/平米6、地块南侧临东支河户型因受到对岸高层产品的影响，减价800元/平米7、中央景 观楼王户型加价60