东京新宿CBD讲诉

1、日本CBD 东京东京CBD： 东京的都心(市中心)是指位于东京市区中央的千代田区、中央区、港区的中央商务地区，聚集了国会，国家各部，许多大使馆和主要大企业的总部。都心的建设始于20世纪30年代，二战中大部分被毁坏。50年代，随着日本经济的高速增长，都心的商务功能得到快速发展，很快形成了高度集中的中央商务区。与此同时，都心地价高涨，居住开始向郊外转移，出现了城市功能的单中心高度聚集、通勤长时间化等大城市问题。到了20世纪60年代初期，都心内商务办公用房出现短缺，政府开始意识到必须抑制商务功能继续向都心的聚集，要向外分散实现工作和居住就地平衡的城市构造。因此东京都提出了建设副都心，引导城市由单中心

2、结构向多中心结构转移的构想和规划。经过近30年的建设都心的商务功能聚集得到有效控制，目前东京已形成了包括七个副都心和多摩地区五个核都市的多心型城市结构。七个副都心是池袋、新宿、涉谷、大崎、上野、浅草、锦系町、龟户、临海，它们基本上位于山手线(环线)与各个铁路放射线的交汇处，充分利用了交通枢纽对于商务及人流的聚集效应，其中最具成效的是新宿和临海两个具有强大商务中心区功能的副都心：多摩地区的五个核都市是八王子、立川、青梅、町田和多摩新城。它们分别位于西部地区进入东京市区的交通枢纽处。 金金 融融保保险险为为主主的的 经经 济济 型型 副副CBD 城市干道城市干道 办办 公公管管理理为为主主的的 行

3、行 政政 型型 副副CBD 城市干道城市干道 主主CBD 城市干道城市干道 具有最高中心性具有最高中心性 名称名称 中心中心 新宿新宿 池袋池袋 涩谷涩谷 上野上野- -浅草浅草 大崎大崎 主要功能定位主要功能定位 政治经济中心、国际金融中心政治经济中心、国际金融中心 第一大副中心，带动东京发展的商务办公、娱乐中心第一大副中心，带动东京发展的商务办公、娱乐中心 第二大副中心，商业购物、娱乐中心第二大副中心，商业购物、娱乐中心 交通枢纽、信息中心、商务办公、文化娱乐中心交通枢纽、信息中心、商务办公、文化娱乐中心 传统文化旅游中心传统文化旅游中心 高新技术研发中心高新技术研发中心 锦糸町锦糸町-

4、-龟户龟户 滨海副中心滨海副中心 商务、文化娱乐中心商务、文化娱乐中心 面向未来的国际文化、技术、信息交流中心面向未来的国际文化、技术、信息交流中心 银座银座 是位于东京都中央区的日本一个有代表性的繁华街区。分为银座一丁目至银座八丁目，银座四丁目与银座五丁目之间被晴海通所分隔，全部8个丁目由中央通贯通。 17 世纪初叶这里开设，在新桥与京桥两桥间，以高级购物商店闻名，是东京其中一个代表性地区，同时也是日本有代表性的最大最繁华的商业街区。银座是通过不断填海造地才逐步形成今日之构架，也是人类经济发展的重要体现。象征日本自然、历史、现代的三大景点之一的银座，与巴黎的香榭丽舍大道，纽约的第五大道并列为

5、世界三大繁华中心。 日本桥日本桥 与银座相邻的日本桥一带，除了大型百货店以外，还分布着许多从江户时代承传下来的百年老店。关东大地震（1923 年）之前，这里曾有一个鱼产品交易河岸，有着作为东京食品来源的市场而繁荣的 日本桥 一段历史。 作为桥梁名称，“日本桥”为日本东京都中央区横跨“日本桥川”的桥梁，是东京都区部的“道路元标”，即日本道路网的始点；作为地名，“日本桥”为东京都中央区上述桥梁一代的地域街道名称。在这里，以日本银行总行和东京证劵交易所为代表的金融街上，还分布了高岛屋、三越等商业老店。 东京新宿东京新宿CBD ?日本桥、银座是东京最老的商业、商日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，

6、成为东京的都心。务中心，成为东京的都心。 ?20世纪世纪60年代为疏散过于集中的城市年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将位于银座以西约机能，政府决定将位于银座以西约5km处的新宿地区建设成为综合性副处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于都心，发展规划于1960年公布。年公布。 ?新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上。新宿地处两条重要干道交叉口上。 新宿 日本桥银座 东京新宿东京新宿CBD ?新宿新宿CBD 已发展成为较成已发展成为较成熟的国际知名熟的国际知名CBD之一。之一。 ?经过经过40年的发展，新宿总年的发展，新宿总用地面

7、积已达到用地面积已达到270公顷，公顷，其中集中商务办公区占地其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能积），零售商业娱乐功能占地占地84公顷。公顷。 新宿新宿 日本桥日本桥 银座银座 新宿新宿 用地功能现状用地功能现状 住宅：办公：商业住宅：办公：商业=5:5:2 住宅区住宅区 边缘边缘 办公区办公区 娱乐及临时娱乐及临时居住区居住区 集中商务集中商务办公区办公区 功能延续功能延续 周边住宅区周边住宅区 集中集中 商业区商业区 办公、临时办公、临时居住混合区居住混合区 银座方向银座方向 功能延续功能延续 周

8、边住宅区周边住宅区 5：5：2 代表国际成熟代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。发展的正确趋势与方向。 新宿新宿CBD 现代服务业和文化产业集聚现代服务业和文化产业集聚 （一）产业集聚效应（一）产业集聚效应 比起其他区域，比起其他区域，CBD 内生意及交内生意及交易易 机会较多。机会较多。 较容易收集到业界最新信息。较容易收集到业界最新信息。 便于与主要客户之间的交流。便于与主要客户之间的交流。 离公司主要客户较近。离公司主要客户较近。 同业种公司较集中。同业种公司较集中。 与政府相应机关联络容易。与政府相应机关联络容易。 与公司发展有利的人相识的机会与公司发展有利的人相识的机会 较多。较

9、多。 （二）基础设施和环境（二）基础设施和环境 开发商的优惠政策。开发商的优惠政策。 大学及研究机关较多。大学及研究机关较多。 所在地政府良好的服务。所在地政府良好的服务。 基础设施和公共服务好。基础设施和公共服务好。 （三）（三） 城市印象城市印象 周边的城市氛围和印象好。周边的城市氛围和印象好。有历史及文化上的魅力。有历史及文化上的魅力。 公司设在这里，可以提高公司设在这里，可以提高企业形象企业形象 和对顾客的信任度。和对顾客的信任度。 可以最先了解和感受到流可以最先了解和感受到流行的趋势。行的趋势。 （四）交通与通信（四）交通与通信 有地铁交通方便。有地铁交通方便。 开车上班交通方便开车

10、上班交通方便 通信设施完善通信设施完善 集中商务办公区东集中商务办公区东侧接集中商业区，侧接集中商业区，西侧接新宿中央公西侧接新宿中央公园。园。 由由15栋商务办公楼栋商务办公楼组成，内部设有健组成，内部设有健身、餐饮、零售等身、餐饮、零售等设施，设施，总建筑面积总建筑面积约约200万万m2，日间，日间人口达人口达30万人万人。 集中商务办公区集中商务办公区 新宿新宿CBD形象形象 ?在早期单一的零售商业功在早期单一的零售商业功能基础上，商务办公、娱能基础上，商务办公、娱乐设施功能现已成为新宿乐设施功能现已成为新宿最显著的特征。最显著的特征。 新宿CBD形象： -Land大厦 Opera Ci

11、ty大厦 时代广场 Southern Tower大厦 公园塔大厦 东京新都厅 新宿新宿CBD形象形象 新宿公园塔大厦新宿公园塔大厦 东京新都厅东京新都厅 Land大厦大厦 新宿新宿CBD形象形象 建筑之间的步行立体系统建筑之间的步行立体系统 新宿鸟瞰 新宿新宿CBD 的定位与规划的定位与规划 新宿在新宿在1958年在制定新宿年在制定新宿CBD 计划时，就把新宿计划时，就把新宿CBD 定位为引东京发展的具有高层次和多种功能的集聚定位为引东京发展的具有高层次和多种功能的集聚地区。在长达地区。在长达20 多年的多年的CBD基础建设过程中，从规划、基础建设过程中，从规划、土地的有效利用、交通和公共设施

12、的建设、招商到对土地的有效利用、交通和公共设施的建设、招商到对CBD 区域的管理等所有方面，东京都政府努力将新宿打区域的管理等所有方面，东京都政府努力将新宿打造成与东京造成与东京3200 万人口生活息息相关的，位于东京大都万人口生活息息相关的，位于东京大都市圈核心位置的区域。新宿市圈核心位置的区域。新宿CBD 计划到现在的计划到现在的50多年间，多年间，以以新宿车站为中心共建有新宿车站为中心共建有9 条联结东京四面八方的地铁和条联结东京四面八方的地铁和轻轨列车线轻轨列车线，发达的交通能从东京圈广域的地区吸引大，发达的交通能从东京圈广域的地区吸引大量的客流。现在新宿车站平均每天的客流达到量的客流

13、。现在新宿车站平均每天的客流达到340 万人，万人，巨大的客流不仅为上下班的乘客和购物者，而且还有大巨大的客流不仅为上下班的乘客和购物者，而且还有大量的来自全国各地及世界各地的观光游客，使新宿成为量的来自全国各地及世界各地的观光游客，使新宿成为每天每天24小时运转的充满活力的区域。小时运转的充满活力的区域。 新宿站东口新宿站东口是以流行时尚名品为主的繁华商业街和以是以流行时尚名品为主的繁华商业街和以娱乐性为主的歌舞伎街组成，平日游客达到娱乐性为主的歌舞伎街组成，平日游客达到30 万人，万人，周末周日达到周末周日达到50 万人。万人。 新宿西口新宿西口是以银行、证券贸易、信息、传媒等大公司是以银

14、行、证券贸易、信息、传媒等大公司总部，写字楼、政府机关、高级饭店等业务集聚区为总部，写字楼、政府机关、高级饭店等业务集聚区为主。主。 新宿南口新宿南口是以信息产业办公和购物中心混合的多功区是以信息产业办公和购物中心混合的多功区域。新宿域。新宿CBD 是这种细致的规划下，拥有不同性格和是这种细致的规划下，拥有不同性格和功能街区的集合体。功能街区的集合体。 在这一点上，新宿与都心传统丸之内在这一点上，新宿与都心传统丸之内CBD 形成鲜明对形成鲜明对照。照。丸之内在日本被称之为星期一至星期五街区，意丸之内在日本被称之为星期一至星期五街区，意思是该街区只是星期一至星期五白天办公，除此之外思是该街区只是

15、星期一至星期五白天办公，除此之外是死静的街区。是死静的街区。 1.立体化更新改造立体化更新改造 ）地下空间的开发利）地下空间的开发利用用 地价的不断高涨和商业空间的大量需求，使土地所有者和开发商不得不向地下和 空中发展。最具划时代影响的地下空间开发，是年前后建成的贯穿新宿 车站东、西两侧商业区的“都会地下大步道”。 到年代，新宿地下商业空间开发已形成从西口甲州大道到东口歌舞伎町的、 总建筑面积达万平方米的地下商业街网络系统。 ）车站西口地区的）车站西口地区的立体开发立体开发 占地面积公顷的地面层广场，作为汽车和公共汽车的交通枢纽。 在地上米高度设有高架步道系统，把各主要商业设施及新宿车站在空中

16、连为 一体，同时也为周边的商业设施提供了步道外廊（图）。 总面积为公顷的地下一层中央广场，主要为各铁道、地铁车站以及公 共汽车、出租车等各种交通工具提供相互转乘的空间。 地下二层为拥有多个车位的停车场。 ）时代广场商业综合体）时代广场商业综合体和车站南口再开发和车站南口再开发 南口再开发的最大特点是，在上述设施之间的小田急线路的上部，设置了总面积 达多平方米的Southern Terrace 步道广场，并在北部与新宿车站， 东部与时代广场，电信大厦，西部与Mainds 商业大厦等相连，在步道广 场上还设有个零售商店和餐饮设施，形成了环境优雅的步行者天国。 时代广场综合体开发规划的最大特点是，通

17、过步道、广场及回廊等的系列设置，使整个设施与周边道路、车站以及其他商业设施等有机联系为一整体，同时创造出了一个以公共空间为主体、市民容易接近、舒适宜人的商业环境。 2.街道购物环境整治街道购物环境整治 如改造两侧店面，统一协调设计风格，以及通道艺术铺装、新型街灯设计、休息座椅和花坛等设置，一改过去简陋、杂乱的状况，面貌一新。 3.商务办公区开发商务办公区开发 商务办公区整体规划要点如下： ）整个区共划分为个用地面积为公顷的街区，建筑物的机 能设定为以商务办公楼、商场、旅馆为主，不得设置仓库、风俗业设施。 ）每个街区要求只建设一栋整体的建筑物，但经申请协商，最多可划分为两栋 整体建筑物。建筑物的

18、墙面位置在面向南北向街路时，规定必须后退米以上， 面向东西向街路时须后退米以上。 ）容积率必须在以上，建筑覆盖率在以下，建筑物米以上 部分水平投影面积的总和，不得超过其用地面积的。 ）交通规划依据立体化和人车分离的原则进行。 ）设立建筑面积奖励政策，鼓励在用地内设置向公众开放的绿地、广场等公共 空间。因此在区内出现有若干具有不同个性特点的广场。 ）在西部规划设置约公顷的公园。新宿商务办公区开发建设所带来的经济效 果十分明显。 一个成熟的CBD应该是区域内经济生态与生活生态的有机平衡。 CBD不仅应该是城市金融、贸易、信息、传媒等中心业务活动高度集中的地区, 同时也应该是一个购物、文娱、服务等商业功能高度集聚的地区。只有将商务、业务、服务有机地结合起来 , 才能避免由于功能结构单一而导致CBD 的空心化和衰落。 新宿CBD的经验表明，一个成熟的CBD应该是区域内经济生态与生活生态的有机平衡。CBD不仅应该是 城市金融、贸易、信息、传媒等中心业务