室外步行街招商方案模板

1、力高力高君御国际君御国际 商业街 招商方案 南昌龙制地产策划 目录 CATALOG 项目概况 市场调查 项目商业价值分析 主题思考 项目定位 业态选择 商业包装 招商实施 项目概况 项目概况 PROJECT OVERVIEW 项目位置 莲西路与莲富路交叉口 商业规模 建筑面积35000平米 开发企业 力高地产-南昌市民熟悉的高品质住宅和酒店开发商 项目概况 PROJECT OVERVIEW 产品形态 二层沿街底商商铺+二层商业内街 周边状况简述 新老城区结合部位，老城边缘区 项目自有居民体量 项目共有住宅2228户，规划居住人口约1万人 市场调查 区位图 Area Map 商业环境 Busin

2、ess environment 本案商业环境 1、人口基数： 3公里半径内约10万，5公里半径内约28万常住人口，覆盖老县城为依托的老住宅区，莲西澄湖片区，银三角片区及城中村 2、人口结构：莲塘镇人口以本县籍居民为主，约占到常住人口的65%左右，外来人口主要以进贤、高安等周边地市和大中专院校学生为主，另有部分工作在市内，居住在莲塘镇北部商业社区居民，总体年龄结构15-65岁人口占比例约为73.82%， 3、居民消费力：南昌县作为首府首县，全国百强县，常年蝉联江西省经济第一县，常住居民享受免费医保，老百姓消费力较强 4、主要交通方式： 电动车出行占比最大，公交车系统发达，自驾车保有率亦相当可观

3、2018/10/13 周边商圈 Peripheral business circle 莲塘老街商圈 大润发商圈 住宅商圈银三角 区商圈莲西片 1、莲塘老街商圈：大众化商业圈。该区域有：百货大楼，华润万家，维也纳广场，消费主要以县城老居民、城中村等人群为主； 2、大润发商圈：社区商圈。该区域除大润发超市及社区配套，没有形成商业特色，消费主要以贵都国际花园，体育社区，银三角片区等人群为主； 3、银三角住宅商圈：社区小店。该区域以沿街商铺为主，配套不完善，无商业特色，消费以小区业主人群为主； 4、莲西片区商圈：社区商圈，该区域有红菱超市，基础配套相对完善，但无特色商业，消费以周边社区人群为主。 20

4、18/10/13 竞品比对 Competitor Contrast 主要竞争对手经营情况调查对照表 竞品竞品 区位区位 体量体量 业态业态 租金租金 玺悦城 澄碧湖东岸玺园约6.5万平米 以沃尔玛为核心的新兴平均租金约项目商业体 商业体 100元/平米 大润发 近银三角贵都国约8000平米 大润发为主，带数个小平均租金约际华城店 型店铺，总营业面积小，80元/平米 经营状况较差 老华润万家 老城区核心商圈 约2万平米 大型超市为主，人气旺平均租金约盛，商业氛围浓厚，南240元/平米 昌县最核心的商业区域 新华润万家 澄碧湖北岸 约1.5万平米 澄湖北岸新兴商业体，平均租金约业态新，经营状况良好

5、 120元/平米 百货大楼 老城区核心商圈 约2万平米 以百大超市为核心配合平均租金约百货业态，位于南昌县300元/平米 最核心的商业区域 老步行街 老城区核心商圈 约1.5万平米 老城区商业核心，以沿平均租金约街店铺为主，局部二层 400元/平米 营业面积合计：约14.3万平米 市场空间分析测算 项目5公里半径内人口约28万，以其中具有中等及以上消费能力的人群占总人口的80%计算，则区域内总有效消费人口约22.4万人 正常一个地区商业体体量与人群的合理比例范围为0.8-1.2，考虑到区域属于县域，消费能力按照最保守比例0.8计算，则区域可支撑综合商业体体量为17.92万平米 区域内现有集中消

6、费类业态总体量约14.3万平米，则市场空缺约3.62万平米 我项目商业体量3.5万平米，则目前市场空缺既是机遇也是挑战，市场空间虽有，但已趋近于饱和状态，市场机会与威胁并存 市场空间分析测算 竞品项目体量分析对比图 玺悦城 大润发 老华润 新华润 百货大楼步行街 我项目 总市场规模约总市场规模约17.9217.92万方，现有约万方，现有约14.314.3万方，缺口约万方，缺口约3.623.62万方，我项目体量刚好补齐缺口，达到标准线万方，我项目体量刚好补齐缺口，达到标准线 SWOT S 优势 SWOT Strength 分析 1、品牌开发企业，在本地市场具有良好口碑和信任度 2、项目商业具有体

7、量优势 3、南昌县内最高品质的住宅类产品，也是硬件最好的商铺4、位于莲西路主干道，紧邻迎宾大道，交通便利 5、莲塘老城边缘位置，远喧嚣，近繁华，既无老城区的拥堵，又没有脱离老城区的人群 劣势 w SWOT Weeknesses 分析 1、项目自身不具备大型主力商户如大卖场、电影院等的入驻空间需求 2、商业体量分散，不容易聚集人气； 3、露天的内部商业步行街的运营难度远大于临街商铺和室内商业街 4、停车问题堪忧，停车位严重不足 5、项目周边自然人流较少，以目的性消费客群为主 6、项目附近无公交路线，交通便捷性差 7、露天商业街运营状况受天气因素影响较大，太热、太冷、大风、下雨时人气都会受到影响

8、8、较为复杂和固定的外立面影响商户的二次包装效果 机会 O Opportunity SWOT 分析 1、项目5公里内约有人口27.7万，减去10%无消费能力和10%候鸟人群后约22.2万人，以国际标准0.8:1的商业体需求估算，则区域内可支撑商业体约17.7万方。再减去区域现有商业体（百货大楼商圈、沃尔玛、大润发、华润2家等）共计约12万方，则商业市场缺口至少在6万方以上。 2、 项目区域内现有各商业同质化严重，都以商超为主，辅以百货和少量餐饮，基本属于红海领域的恶性竞争，尚无差异化的个性主题商业 3、南昌市内近三年来对健身消费类的需求和儿童游乐类需求呈井喷之势，而莲塘本身对此类消费场所的需求

9、亦非常强烈而得不到释放 4、项目毗邻新菜市场，未来有可能带来大量人流 5、未来可预见的时间内，项目南侧可能会新修新的道路，打通银三角到本项目的交通障碍，自然节流南部几个大型社区北上人流 威胁 Threaten 1、项目区位于莲塘镇西南方向，而政府的发展方向是向西北靠向市区方向，与城市发展环境相背离 2、项目位置已脱离传统商业核心区位，须独立开辟一个新商圈3、由于地理位置和交通因素，本商业基本锁死为莲塘镇客户，对南昌市客户吸引力不大，象湖客户私家车主可作为周末全家娱乐消费选择之一，但与红谷滩和梦时代比并没有明显优势 4、与大润发相距直线距离仅1公里，日常类消费客户竞争激烈 T 5、本地消费能力强

10、的人群生活圈更多处于市内 6、澄湖区域是目前莲塘餐饮娱乐行业集中区，商圈已经成熟，业态类型丰富，项目餐饮娱乐业态必须在此基础上突破，寻找差异化 SWOT 分析综述 项目区域内常住人口基本稳定，并呈现小幅稳步增长趋势，区域商业市场体量需求尚未得到满足，存在较大的市场空间。 除了传统的消费购物类市场、餐饮娱乐业市场，其他新兴类型消费场所在莲塘尚处于初级零散状态，并未形成有聚集效应的商圈，存在一定的市场机会 莲塘所有现有商业体均停留在前三代产品形态上（步行街、老百货、大卖场），对新兴的主题商业业态或综合性业态尚处于市场空白期 综上三点，我们认为此商业街的市场生存空间是存在的，但必须与现有商圈形成极大

11、的差异化，充满个性，才能聚集人气，赢得生存空间 香港 HONGKONG 每个中国人心中都有一个香港！每个中国人心中都有一个香港！ 不管他代表的是购物天堂、美食天堂、东方好不管他代表的是购物天堂、美食天堂、东方好香港 一个代表繁华的名字 一个深植人心的名字 莱坞、儿时的流行音乐还是亚洲最大的金融市莱坞、儿时的流行音乐还是亚洲最大的金融市场、世界级港口城市场、世界级港口城市 香港在内地人心中永远是一个最独一无二、璀香港在内地人心中永远是一个最独一无二、璀璨夺目的名字！璨夺目的名字！ 港资公司港资公司 港股上市公司港股上市公司 深耕南昌十载，历经六盘深耕南昌十载，历经六盘 本地家喻户晓的地产开发企业

12、本地家喻户晓的地产开发企业 南昌地标性建筑，首屈一指的力高皇冠假日酒店南昌地标性建筑，首屈一指的力高皇冠假日酒店 创出诸多第一的口碑大盘力高国际城创出诸多第一的口碑大盘力高国际城 装修一贯精致，深谙港式优雅的贵族品味装修一贯精致，深谙港式优雅的贵族品味 南昌为数不多的港资企业代表南昌为数不多的港资企业代表 REDCO 力高 一个影响南昌的名字 一个代表香港的名字 HONGKONG STREET 力高+香港 天作之合 相得益彰 项目 定位 对一个商业项目，定位是成败的基础，对一个商业项目，定位是成败的基础， 而主题是灵魂！而主题是灵魂！ 主题性主题性全业态全业态24小时商圈小时商圈 力高力高香港

13、街 新昌南新昌南新商业新商业新生活新生活 港派港派海派海派自有一派自有一派 一个将创领南昌5-10年 的新型主题商业体 南昌县首个以新港派风格为主题，集商超、餐饮、购物、娱乐、健身康体、儿童游乐、教育培训、美业、家居饰品、汽车美容十大品类于一体的全功能综合性商业中心。 商业业态 Peripheral business circle 香港街组团规划组团规划 作为南昌县首个集购物、餐饮、休闲、娱乐、体育健身，儿童娱乐教育等为一体的综合性商业。项目必须具有鲜明的主题特色定位，有效的塑造商业中心的差异化竞争力，放大商业中心的辐射半径，加强商业中心吸引消费者的空间范围。 我们拟以香港街为核心主题，将商业

14、按建筑布局和功能划分为四大组团，并分别以香港的名胜地标为其命名，打造吃喝玩乐为一体的特色街区，以区别周边商圈传统的百货业态定位。 四大组团功能介绍 星光大道组团：是本商业体的核心组团，以消是本商业体的核心组团，以消费购物类业态为主力业态，集合商超卖场、服费购物类业态为主力业态，集合商超卖场、服装服饰、家居装饰、国际餐饮、美容美发美装服饰、家居装饰、国际餐饮、美容美发美甲、消费电子、小家电等众多消费选择。甲、消费电子、小家电等众多消费选择。 迪斯尼组团：本组团以儿童品类为主，是具有本组团以儿童品类为主，是具有高吸引力的特色组团，主要包括室内外儿童游高吸引力的特色组团，主要包括室内外儿童游乐、孕婴

15、童、教育培训和儿童餐饮等品类。乐、孕婴童、教育培训和儿童餐饮等品类。 红磡组团：本组团以体育健身类消费为主题，本组团以体育健身类消费为主题，具有较高的人气号召力和聚集力，辐射半径高具有较高的人气号召力和聚集力，辐射半径高 兰桂坊组团：娱乐业、大型餐饮、夜宵小吃、娱乐业、大型餐饮、夜宵小吃、社区配套、汽车美容等品类业态组团社区配套、汽车美容等品类业态组团 十大业态品类介绍 力高香港街将会是一个包容吃、喝、玩、乐、力高香港街将会是一个包容吃、喝、玩、乐、购、教育、健身、亲子等全方位商业综合体项购、教育、健身、亲子等全方位商业综合体项目，一站式解决本地家庭日常及节假日娱乐、目，一站式解决本地家庭日常

16、及节假日娱乐、购物、教育、健身等全方位生活需求，目前规购物、教育、健身等全方位生活需求，目前规划主要含有以下十大类商业业态：划主要含有以下十大类商业业态： 商超、餐饮、购物、娱乐、健身康体、儿童游乐、教育培训、美业、家居饰品、汽车美容 商超品类-主力店 首选 备选 商超品类-精品店 首选 备选 商超品类-特色店-港货行 餐饮品类-品牌店 首选 备选 餐饮品类-主力店 首选 备选 餐饮品类-特色店-香港国际餐饮街 娱乐品类-主力店 首选 备选 娱乐品类-其它 儿童品类-品牌商家 儿童品类-室内游乐场 儿童品类-孕婴童购物 体育健身品类-主力品牌 体育健身品类-主力品牌 香港街 Hong Kong

17、 street 商业氛围包装 做好一个主题商业，除了定位准确，商户质素外，现场包装同样是至关重要的元素。 北京的芳草地和太古里两大新兴商业体之所以能在很短的时间内在北京这样商圈云集的大都会迅速杀出重围，他们各具主题的现场包装功不可没 香港街 Hong Kong street 商业氛围包装 而本项目的现场包装建议在现有精致外立面的基础上添加能代表香港文化和记忆的元素符号，主要包括： 星光大道组团：手模签名地砖、港星雕像、露天电影、港式店招等 迪斯尼组团：迪斯尼卡通造型，丰富的色彩元素 红磡、兰桂坊组团：港式霓虹店招 招商实施 Implementation 项目策划 1）项目的调研和定位优化 2）

18、项目的商铺分割和平面规划 3）项目的品类布局和商品规划 4）招商模式和招商计划 5）租金定价依据和租金分摊标准及租金策略 6）内部装修设计和装修建议 （招商实施 Implementation 项目招商 1）项目的招商及回款目标 2）招商组织管理何招商流程、管理制度 3）招商成本控制 4）招商手册和宣传资料 5）招商人员管理和培训 6）依据招商进度和达到目标率调整招商策略 7）招商中心管理 （招商实施 Implementation 开业筹备 1）项目开业营销推广方案 2）开业前商户装修管理和备货的专业辅导 3）开业前突发事件的应急预案 4）开业前氛围营造 5）开业庆典的实施和监督 6）开业促销合同的组织与安排 （招商实施 Implementation 运营管理 1）组织管理架构的设计 2）制度规范流程的设计 3）物业现场的监督、协调 4）日常事务管理 5）营