(物业管理)深圳大学实验楼物业管理方案

1、（物业管理）深圳大学实验 楼物业管理方案20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越管理方案，值得您下载拥有xx实验楼物业管理方案编号： NS/200401版号：01编制：审批：（未经许可，不得翻印）市xx物业管理XX公司 二00四年四月八日版号:1修改状态:A0.1物业管理方案目录第1页共2页日期:2004.4.8章节号标题页码0.0物业管理方案封面（批准页） （1）0.1物业管理方案目录 （2）物业管理方案说明 （1）市xx物业管理XX公司简介 （2）公司营业执照（1）公司资质证书（1）ISO9002质量体系认证证书 （1）质量方针（1）管理目标（2）组织机构及资

2、源（11）xx实验楼实务管理 72员工培训（）楼宇入伙（）楼宇入伙程序（）入伙须知（）入伙流程图（）楼宇入伙应缴费用明细表 （）入伙签认表（）装修申报表（）消防安全责任书（）业主公约（）楼宇入伙及装修工作流程 （）4.3小区日常事务管理 （）版号:1修改状态:A0.1物业管理方案目录第 2页共2页日期:2004.4.8章节号标题页码4.3.1 保安服务 （）消防管理（）保洁绿化工作流程和质量标准 （）公共设施日常维修计划及实施方案 （）房屋本体共用部位日常维修养护计划 （）接待业主投诉（）火灾和紧急事故处理 （）收费及财务管理（）5.0服务质量保证措施及法规要求 （3）管理方式（）管理文件（）

3、检测及评价方法（）物业管理法规要求（）6.0xx实验楼物业管理费用及效益测算 （4）7.0提请委托方解决的问题 （1）8.0和关联方的业务交往 （1）版号:1修改状态:A0.2 物业管理方案说明第 1 页共 1 页日期 :2004.4.8xx 实验楼位于市福田区保税区新桂花村，占地面积12079M2 ，建筑面积49466M2 ，绿化面积4901M2,是由俩栋17层和六栋10层组成的高、准高层混合型住宅小区。总户数为306户，已入伙286 户，实际入住230 户，停车位地下室 57 个，地上 60 个。该小区配备的机电设备包括： 12 部三菱电梯、壹台西门子发电机、二台 800KV 变压器和壹台

4、 600KV 变压器，消防和给排水设备也壹应俱全。小区配备的智能化设施包括：门铃对讲系统、闭路监控系统、 IC 卡刷卡系统、红外线报警系统等。为了使 xx 实验楼的物业管理能够满足用户的需求，给住户提供壹个安全、舒适的生活环境，本物业管理方案严格按照市xx 物业管理 XX 公司现已实施的 ISO9002 国际质量标准要求进行编制。由于时间仓促，加上对深大实验楼建筑情况了解甚少，我们于编写物业管理方案时，主要参照我司于中央花园和鸣翠谷的管理模式且借鉴港澳地区的先进经验。方案所述内容仅供参考，双方壹旦签定物业管理委托合同，我们将尽快制定出符合深大实验楼要求的、更加切合实际的物业管理方案。版号 :1

5、 修改状态 :A0.3 市 xx 物业管理 XX 公司简介第1 页共 2 页日期 :2004.4.8市 xx 物业管理 XX 公司是市老牌物业管理公司之壹。 公司从 1988 年开始从事物业管理工作。目前公司持有市住宅局颁发的甲级资质证书。公司现有员工382 人，其中管理员工 82 名，大专及中级职称之上56 人，所有管理员工均持有物业管理上岗证书；保洁员 67 人及保安员233 人均于上岗前通过了专业技术培训。公司下设总经理办公室、发展部、物业管理部、计划财务部、工程技术部、保安部、清洁绿化部。公司所管辖的小区分别位于市南山区、福田区、罗湖区和宝安区，包括：鸣翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园

6、、鹏益花园、宝安大益广场、青海大厦、金稻田公寓、半岛花园 A 区、半岛花园 B 区、怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海昌大厦、招北综合楼等16个小区，管理面积共计80万itf。公司管辖的鸣翠谷、银翠苑为高科技智能化小区。它安装和使用了室内外防盗报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路电视监控系统、小区外墙红外线保护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系统。对于上述这些高科技智能化设施，公司管理人员经过认真的学习和实践，目前不但能熟练操作、使用和维护，而且仍针对各小区不同的特点和要求总结出壹套完整的智能化设施管理办法，为今后接管智能化小区提供了宝贵

7、的经验。经过几年的不断努力，公司所管辖的各个小区均获得了住户和发展商的壹致好评，住户满意 率不低于98%。公司管辖的各小区、大厦多次获得市优秀小区、大厦和安全文明小区称号。1998年10月，公司通过了 ISO9002国际质量标准认证。版号:1修改状态：A0.3市xx物业管理XX公司简介第2页共2页日期:2004.4.8随着公司管理规模的不断扩大，加上其独树壹帜的管理模式，公司总经理于1998年5月于市物业管理协会第二次全体会员大会上被选为常务理事。展望未来，公司全体员工将壹如既往地秉承“敬业、奉献、创新”的企业精神，始终坚持“用户至尊，服务至上”的企业宗旨，针对新接的高档小区管理难度大、住户要

8、求水准高等特点，于全面实施ISO9002国际质量标准管理的基础上，进壹步推出壹系列星级酒店式的便民服务 项目，以便让所有住户更加称心、满意，让xx物业公司的物业管理工作早日迈上新的台阶。版号:1修改状态:A1.0质量方针第1页共1页日期:2004.4.81.0质量方针市xx物业管理XX公司的质量方针是为用户提供：安全、舒适、清洁、优美、便利的生活和工作环境。本公司的质量管理和质量保证活动是建立于以“预防为主”的基础上，且和公司管理体系相 壹致，它基于：“用户至尊，服务至上”的服务宗旨。“敬业、奉献、创新”的企业精神。实行“先培训后上岗”使每壹个员工对公司的质量方针和工作要求及用户的需求有足够的

9、了解，明确自己的工作对公司的整体服务水平将产生影响，确保公司的信誉和使用户满意。合理的收费。符合政府法规、法律的要求。版号:1修改状态：A2.0管理目标第1页共2页 日期:2004.4.8管理目标序 号指标名称关联评分标准及指标计划 指标管理指标实施措施责任部门 责任人1房屋完好率98%98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋 完好，无违章搭建及损坏公共设施。管理员2房屋零修、急修及 时率95%95%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成且建立 回访档案记录。维修工3维修工程质量合 格率95%95%分项检查，壹步到位，且进行回访制度，以确保维 修工程合格，满足用户需要。维修工4管理

10、费收缴率95%95%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于 民，用之于民。收费员5绿化完好率98%99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录确 保大厦公共绿化无破坏、 无践踏，无黄土裸露现象， 发现问题立即修复。绿化工6清洁、保洁率99%99%落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度， 建档记录，确保小心内垃圾日产日清，空气清新。清洁工7道路完好率及使 用率90%99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录确 保道路完好。管理员8化粪池、雨水井污 水井完好率99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 确保沟、渠完好，且定期疏通，清理。管理员9排水管、明暗沟完 好率9

11、8%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 确保排水管畅通无阻、无塌陷。管理员10路灯完好率85%95%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，确保路灯 无损、正常使用且进行定期清洁。管理员11停车场、单车棚完 好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 以确保设施完好，方便使用。管理员12公共文体设施、休 闲设施及标识95%95%落实责任人进行保养护， 实行巡查制度，建档记录， 确保设施完好，美观清洁。管理员版号:1修改状态：A2.0管理目标第2页共2页日期:2004.4.8序 号指标名称关联评分标 准及指标计划 指标管理指标实施措施责任部门 责任人13大厦内治安案件发 生率

12、0.1%以下0保安员经培训考核后方能上岗，且每周训练壹次， 每次壹小时，以保障保安队伍的素质和状态；落实 保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全保安队长14消防设施设备完好 率100%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，且定期维 护和检修以确保消防设备完好无损、正常使用。保安队长15火灾发生率0.1%以下0管理处全员义务消防员制，且定期进行培训和演 习，加强宣传，设置专人负责日常巡视发现隐患， 及时处理且通知管理处，以确保小区消防安全。保安队长16违章发生率和处理 率发生率处理率95%0.1%100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理， 且加强宣传工作，

13、取得用户的理解，杜绝违章事情 发生，且进行回访档案记录。管理员17用户有效投诉率及 处理率投诉率1%月处理率95%1%100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强和用户的 沟通，定期举行用户恳谈会，了解用户的愿望和要 求，满足用户的需要，发生投诉及时处理且记录， 同时建立档案跟踪处理结果。管理处主 任18管理人员专业培训 合格率80%100%员工分别进行入职培训、十职培训、提高培训等常 规培训，且予以考核，不合格者予以淘汰；对于特 种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培 训、考核，且就有关技术、技能进行定期培训，且 予以考核，确保培训合格率100%,以保障员工的素质。发展部19维修服务回

14、访率50%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录， 以确保维修服务满足客户的需要。管理员20用户对物业管理满 意率95%98%于日常工作中及时收集用户的需求信息，尽可能的满足用户的需要，加强双方的沟通，以确保用户对 物业管理工作的满意。管理处主 任版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第1页共6页日期：2004.4.83.0组织机构及职责权限3.1xx实验楼管理处设主任壹名、收费管理员壹名、工程主管壹名、操作水电工贰名、监控 值班员壹名、保洁员肆名、绿化工壹名，全部人员均从市xx物业管理公司抽调，上述服务人员均已通过ISO9002技术培训且持证上岗。xx实验楼管理处组织机构图总 经 理

15、办-银 湖 管 理 处室收费员壹名保 洁 员 肆 名版号:1修改状态：A3.0组织机构及资源第 2 M5T6页日期:2004.4.8第壹节规章制度3.1 职责权限3.2 规章制度和档案建设吸收国际及国内同行的先进物业管理思想，结合市 xx物业管理XX公司的实际情况，于制订管理规章制度时注意 做到使物业管理有法可依，有章可循。为进壹步统壹规范管理，我公司将按照已实施ISO9002国际标准及本公司的质量体系文件的要求，对实验楼实施专业 化、规范化管理，实现社会效益、环境效益和经济效益三丰收。 于此，我们摘录和实验楼物业管理有关的部分公众管理制度， 内部岗位责任制、管理运作手册。公众管理制度（目录摘

16、录）业主公约精神文明公约楼宇使用及维护管理制度物品搬进（出）管理制度治安管理制度清洁卫生管理制度园林绿化管理制度消防管理制度交通车辆、停车场管理制度环境保护管理制度电梯使用管理制度智能化设施管理制度供水、供电、供气管理制度内部岗位职责管理处主任职责管理处主任是由公司聘任，授权到实验楼实施壹体化综合管理，贯彻执行ISO9002物业管理质量体系的责任人，对公司和业主委员会负责，保证实验楼的环境优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、社区文化活动丰富多彩、住户生活宁静，为实现公司和业主委员会签订的管理目标而履行下列职责：根据房管法规、政策法令、公司的各种规章制度和物业管理合同的服务

17、要求，实行“管理目标、经济指标”责任制，对住宅区的房屋、公共设备、设施组织验收、接管。业务上接受物业部和上级部门的指导和监督，做好不合格服务的处理。合理配置管理处各种资源。协调各岗位的分工和协作，责任到人，同时关心员工生活、确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度；本着“取之于民，用之于民”的收费和使用原则，管好、用好住宅区的管理资金。负责住宅区物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火管理。监督检查住宅区的清洁、绿化、消杀工作，且做好日检记录。负责费用收取、统计、核算工作，办理银行托收，对欠费用户，应电话或上门催收。负责管理处考勤汇总。负责管理处文档管理。负责仓库物品管理。对业

18、主（住户）的来信来访，热情接待，及时处理不合格服务的投诉，且定期回访。版号:1修改状态：A3.0组织机构及资源第 3页共6页日期:2004.4.8组织开展社区文化活动，丰富住户生活内容，搞好精神文明建设。积极配合政府关联部门做好住宅区的有关工作。每半个月组织管理处员工召开例会，每月月底做好本月管理工作总结及下月的工作计划安 排。完成公司交办的其他工作任务。工程主管职责于管理处主任的领导和工程部经理的指导下，确保住宅区的公共设备正常运行、公共设施的 正常使用。负责管理处的维修管理工作。负责制定住宅区的设备、设施的维修保养计划，且负责组织安排实施；重大维修养护计划， 报公司及业主委员会批准后实施。

19、执行政府部门制定的有关行业安全法规及公司的各项作业指导书，加强安全管理和安全教 育，建立安全制度，防止发生安全事故。对设备、设施的运行、维修和保养工作进行定期和不定期的检查，现场督导重要维修及配套设施的完善、施工工作。切实执行“三干净”（设备干净、工作场地干净、机房干净） 、“三不漏”（不漏水、不漏油、不漏电）、“三良好”（使用性能良好、密封性能良好、调制性 能良好）的标准，监督操作严格执行机电设备安全作业指导书和设备维修保养制度。设备发 生故障及时组织抢修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备处于良好 的技术状态。负责组织操作工配合工程部做好住宅区的技术文件资料、设备、设施的

20、 版号:1修改状态：A3.0组织机构及资源第 4页共6页日期:2004.4.8验收、接管工作，且建立台帐。负责维修物品、工具的采购计划申报且协助采购。组织维修工对住宅区的水、电表抄录、核对。协同做好业主的装修验收。领导水电操作工为业主（住户）提供及时周到的维修服务。完成主任交办的其他工作。操作水电工职责于工程主管的指导下，对住宅区的公共设备、设施进行操作、维修、养护、管理和向业主（住 户）提供维修服务。协助住宅区公共设施、设备的验收、接管工作。熟悉住宅区各水、电、气管线空调的管道走向、分布情况以及管线主控位置。3.严格按规范做好负责住宅公共设备、设施的操作维修、检查、保养工作，且做好相应的各项

21、记录。遵守维修作业指导书，做到高效、优质、安全地完成维修任务。为业主（住户）提供维修服务时，做到维修及时，“工完场清”，保证质量。完成主管交办的其他维修任务。遵守维修作业指导书，做到高效、优质、安全地完成维修任务。遵守维修作业指导书，做到高效、优质、安全地完成维修任务。为业主（住户）提供维修服务时，做到维修及时，“工完场清”，保证质量。完成主管交办的其他维修任务。监控室值班员职责负责监控住宅区监控系统的运行，收集治安信息，确保版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第 5页共6页日期：2004.4.8住宅区安全。熟悉住宅区的周围环境及人员情况，掌握监控系统器材的布置、性能及其监控范围；发现可

22、疑情况及时通知关联人员处理。受理业主（住户）的治安投诉，作好记录，根据轻、重、缓、急情况，采取相应措施转达关 联部门处理。值班时间不得随意离开值班室，不准见书报，不准和他人聊天，不准吸烟、喝酒，不准瞌睡, 不准擅离岗位。非工作所需严禁私人占用电话，制止非值班人员进入值班室。严格执行交接班制度，做好值班记录和交接班手续。完成领导交办的其他任务。保洁员职责佩带工作证，按规定着装。按时对自己责任区的地面、楼梯及公共设施进行保洁，且达到服务标准的要求。完成保洁责任区的保洁任务，做好垃圾收集、分类清运工作。利用非工作日时间，定期对空调风口、天花、照明灯具、门窗、窗帘、办公设施等进行清洁，使之保持整洁。5

23、 .接受管理员的保洁工作检查，改进不合格服务。6 .正确使用和保管清洁物品和工具。7 .努力学习清洁业务技术，提高技能。绿化工职责佩带工作证，按规定着装。2 .做好对花木的松土、施肥、浇水、补苗等工作。版号:1修改状态：A第6页共6页日期:2004.4.8及时对花木、草坪进行修剪、整形，做到造型美观、景观丰富。4 .对修剪整形的树枝、杂草等及时清理。5 .防治花木病虫，保证花木长势优良，不污染环境。6 .负责消杀工作的实施、检查，保证周围环境无虫害，绿化植 物无病虫害。接受公司管理员的检查，改进不合格服务。正确使用和保管绿化施工用具。努力学习绿化业务技术，提高技能。三、管理运作制度（文件目录）

24、管理处工作手册消防工作手册保安工作手册维修工作手册智能化设施设备管理工作手册机电设备工作手册清洁绿化工作手册四、ISO9002国际质量体系文件物业部工作文件工程部工作文件保安工作文件清洁绿化部工作文件程序文件质量手册质量体系表格第二节档案建设管理系统化、管理化、电脑化地建立物业档案和管理，是物业管理工作的重要组成部分，也是实 施管理的有力依据。物业管理者履行物业管理名同实验楼的物业管理档案建立的实行文本原 始资料和电脑管理且举的方式，按照建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、 工业区）标准及有关考评验收工作的通知的标准执行。将收集的管理资料细分，做到分类 整理，易于查阅。使档案管理真正

25、为管理服务。档案资料管理的流程图管理处建立的.发档资料档案资料分类意图类别资料内容工程建筑产权资料1、规划图纸、项目批文、用地批文2、建筑许可证、投资许可证。开工许可证3、拆迁安置资料、丈量方案4、关联验收批文基础管理工程技术资料1、红线图、总平囿图2、地质勘察方案、开竣工方案、图纸会审方案3、工程合同、工程预决算4、工程设计变更通知及技术核算单5、竣工图：A单体建筑、结构、设备竣工图B附属工程及地下管网竣工图6、房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空 调、采暖、弱电、消防及智能化竣工验收证明书7、钢材、水泥等月要材料的质量保证书8、新材料、构配件的鉴定合格证书9、供水、供电、电梯、消防、空

26、调及采暖、智能 化等设备技术资料10、砂浆、混凝土块试压方案11、绿化工程竣工图12、其他技术资料按管验收资料1、接管验收手续2、接管验收设备确认凭证3、接管验收房屋本体确认凭证4、保修期设备、房屋本体返工验收资料管理合同资料1、前期物业管理服务协议2、物业管理委托合同业主委员会资料1、筹备成立文件2、成立后运作文件类别资料内容基 础 管 理基金资料维修基金的建立、管理、使用、续筹的文件管理目标及方案1、争创物业管理“小范小区”规划2、物业管理实施方案规章制度1、公众管理制度2、管理运作制度、工作文件3、公众制度基员工管理资料1、员工个人资料、聘用表2、员工业绩考核及将罚记录3、员工培训计划和

27、个人成长记录4、员工培训考核记录5、贝工外出考核及参加演记录6员工住房及内务管理记录计算机管理资料1、计算机管理软件及使用说明2、计算机网络管理及记录础管理行政文件资料1、管理处值班记录2、政府部门及月管领导部门文件3、xx物业公司及业主单位关联文件4、规章制度、通知、通报等文件5、接待来访参观记录表业主、客户资料1、业主、客户管理资料、业主公约、装修申请。费用托收协议2、业主、客户档案3、业主、客户维修档案业主反馈资料1、服务质量回访记录表2、业月意见调查、维修资料1、维修申报表2、维修服务派工单3、维修回访记录表房屋管理 及维修养护标识、导示资料1、实验楼、楼层、房号平面本意图2、引路方向

28、平囿图大厦房屋安全管理类1、禁止违章搭建及装修的规定及处理记录2、装修验收记录3、房屋安全检查记录类别资料内容共 用 设 备 管 理综合类1、设备安全运行规程2、各设备运行岗位责任制度3、定期巡回检查记录4、运行记录5、运行记录6、设备维修档案7、设备机房管理制度8、关联岗位技术人员资质证书供电系统1、送电、停电通知及记录2、临时用电管理措施3、停电应急处理措施弱电系统1、智能化行记录2、智能化设施定期保养记录公消防系统1、消防24小时值班记录2、消防设施设备清单3、消防设施设备使用方法4、消防应急方案、消防疏散图5、关联消防宣传资料及法规6、火灾隐患检查记录用电梯系统1、电梯准用证2、年检合

29、格证3、电梯操作及保养人员资质证书4、电梯应急处理措施及记录设1、实验楼用水供水管理制度2、用水、节水计划3、给排水设施安全检查记录备4、二次供水卫生许可证给排水系统5、水质化验单6、操作失员卫行健康许可证管7、限水、停水通知及关记录8、供水设备周围环境检查记录9、应急处理方案及美联记录理共用配套设施资料1、共用配套设施统计表2、共配套设施维修养护计划及记录共用管线资料1、地下管网图2、违章架空管线处理记录1、道路、楼道、大堂公共照明统计表照明设施2、公共照明维修及更换记录类别资料内容保 安 及 车 辆 管保安资料1、日常巡查记录、值班记录2、训练计划和考核记录3、实验楼安全防范措施4、查岗记

30、录、闭路监系统录象带5、物资搬运放行记录、紧急事件处理记录车辆及停车场管理资料1、停车场出入登记记录2、交通疏导图3、停车声安全设施记录4、车辆管理记录、车辆详细资料环境卫生 管理环卫设施资料1、环卫设备、工具统计表2、环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料1、清洁卫生检查标准及记录2、国家环保标准：排烟、排污、噪音3、处理污染事件记录4、消杀及垃圾清运记录绿化管理绿化资料1、绿化规划图纸2、绿化设施统计表3、绿化保养计划及记录4、绿化检查标准及记录精神文明 建设社区文化资料1、活动计划实施方案、总结记录2、社区文化活动图片及音像记录3、传媒报导4、文化活动场所等设施使用情况管理效益经济效益1

31、、物业管理费用收缴统计表2、有偿运营服务统计表3、物业管理整体项目运营统计表版号:1修改状态：A4.0xx实验楼实务管理第1页共27页日期:2004.4.8员工培训接管前培训计划时间培训内容培训人培训对象培训地点壹 个 月企业简介及运营方针、企业理论和企业精 神郑晓冰全体员工公司会议室小区简介、管理目标及管理规章制度王爱民全体员工会议室管理方案内容讲解讨论王爱民全体员工会议室员工守则、理念行为规范手册、物业管理 基础知识胡建凤全体员工xx实验楼智能化设施管理知识张龙全体员工xx实验楼岗位和工种业务培训；岗位职责、，作流 程、质量标准潘英超各部门员工xx实验楼ISO9002文件培训杨军全体员工会

32、议室消防安全、应急常识车占生管理处全体人 员会议室实习和考核管理处主任管理处员工xx实验楼版号:1修改状态:A4.0xx实验楼实务管理第2页共27页日期：2004.4.8管理处员工守则工作态度礼仪一是员工对顾客和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语,“请”字当头,“谢”字不离口,接电话时先说“您好”。喜悦一最适当的表示方法是常露笑容。“微笑”是友谊的大使，是连接顾客桥梁，它会使员工乐业且给人以亲切和轻松愉快的感觉。效率一提供高效率的服务，完成高效率的工作，急顾客所急，为顾客排忧解难，藉以赢得满意及公司的声誉。责任一无论是常规的服务仍是日常的管理工作，均应尽职尽责，壹切务求得到及时圆满的效果，

33、给人 以效率快和良好服务的印象。协作一是公司管理的重要因素之壹。各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难，维护公司的声誉。忠实一忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳 奉阴违。仪态所有必须以立姿的员工，其正确姿势应是：双脚以俩肩同宽自然垂直分开（体重均落于双脚上，肩平、头正、俩眼平视前方、挺胸、收腹）。所有以座姿工作的员工，必须座姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭于座椅扶手上，不得盘腿，不得拖鞋。工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜。仪表身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内

34、衣物。每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物。头发要常洗、整齐。男员工不准蓄长发、烫发，头发不得有头屑。女员工上班要化妆，但不得浓妆艳抹，男员工不得化妆。不得佩戴任何饰物、留长指甲，女员工不得涂色于指甲上。必须佩带工号牌或名牌，统壹佩于左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整，发现问题及时纠正版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第 3页共27页日期:2004.4.8表情微笑，是员工最起码应有的表情。面对宾客住户应表现出热情、亲切、真实、友好，必要时仍要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱 满，不卑不亢。和宾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱

35、放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、鼓击 或玩弄其他物品。行走迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，和客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。和宾客同时进出门（如电梯门），应让宾客先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出不必要声响。咳嗽、打喷嚏 时应转身向后，且说对不起。不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。10 .要注意自我控制，随时注意自己的言行举动。11 .客人和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不于焉。12

36、 .于为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、 吐舌、眨眼。13 .员工于服务、工作、打电话和和客人交谈时，如有客人走近，应立即示意以表示已注意他（她）的 来临。不得无所表示，等客人先开口。接听电话所有来电，务必于三响之内接答。接电话先问好、报单位，说“请问能帮您什么忙？”，不得倒乱次序。通话时，听筒壹头应放于耳朵上，话筒壹头置于唇下约五公分处，中途若需和他人交谈，应用另壹只 手捂着听筒。必要时要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述壹遍。对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线及用力掷听筒。于岗位上，不得打私人电话、传私电话，家人有急事来电

37、，应从速简洁结束通话，他人接听，只代为 记录。对话要求按本守则“言谈”壹节规定办。版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第 4页共27页日期:2004.4.8言谈声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清楚。不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。三人之上对话，要用相互均懂的语言。不得模仿他人的语言语调和谈话，不讲过分的玩笑。说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。指第三者时不能讲“他”，应称“那位先生”或“那位女士”。无论从客人手上接过任

38、何物品，均要讲谢谢。10 .客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应。11 .客人来时要问好，注意讲“欢迎您的光临”，客人走时，注意讲“祝您愉快”，或“欢迎下次再光临”12 .任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。13 .暂时离开面对的客人，壹律讲“请稍候” ，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等” 不得壹言不发就开始服务。14 .当为客人完成壹项服务后应主动询问是否仍有其他事需要帮助。 工作服工作服应干净、整齐、笔挺。非因工作需要，不得于小区以外穿着工作服。扭扣要全部扣好，穿西装服时，不论男、女第壹颗扭扣须扣上，衬衣的第二颗扭扣须扣上，不得敞开 外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结

39、正。工作服外衣衣袖、领口和衬衣领口，不得显露个人衣物及个人物品，如纪念章、笔、纸张等，工作服 衣袋不得多装物品，显得鼓起。只准按规定着鞋上班，皮革不准钉金属掌，禁止着凉鞋，女员工只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花的袜子壹律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。保IE未经批准，员工不得向外界传播或提供有关公司之任何资料，公司的壹切有关文件及资料不得交给无 关人员，如有查询，可请查询者到总经理办公室接洽。版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第 5页共27页日期:2004.4.8楼宇入伙楼宇入伙程序。楼宇入伙，管理处将入伙须知、入伙流程图、装修管理制度贴于管理处明显位置， 使业主按规定顺

40、序办理入伙手续。核实业主有效证件和入伙资料，包括：入伙通知单、购楼合同、身份证件和复印件等。如业主委托他人代办入伙手续，要求代办人出示业主身份证原件、委托书、本人身份证、入伙通知单和购楼合同等入伙资料。按楼宇入伙应缴费用明细表中规定的金额收费。请业主详细阅读且签定业主公约，对业主不明之处耐心解释。如业主对特别约定的条款表示不同意，可补充于业主公约之中，待业主对各条款内容无异义后，恳请业主签名。请业主填写住户卡片、留下有效联系电话。向业主发放入伙签认表、装修申报审批表、房间锁匙，管理员陪同业主壹起验房，抄 录水电表底数，请业主验房后签收。按规定为业主办理装修审批手续。入伙文字资料由管理处保管。入

41、伙须知敬请业主入伙前仔细阅读本须知且遵照执行：业主（租户）须亲自到管理处办理入伙手续；委托他人代办，版号 ：1修改状态:A4.0XX实验楼实务管理第 6页共27页日期:2004.4.8代办人应出具委托书及代办人身份证明。办理入伙手续需携带的文件：开发商开出的入伙通知书；购房合同或发票；本人身份证和复印件；业主委托书和代办人身份证及复印件。缴纳费用：见入伙应缴费用明细表业主装修请即时索取装修申报审批表（壹式俩份），按要求填写后交管理处审核。装修审批后，装修人员应办理临时施工作业卡，且缴交装修押金等。确定搬迁日期，及时通知管理处，以便统壹安排。业主仍需亲自或委托他人监督搬迁，且对搬迁工人的行为负责

42、。入伙后请即到当地派出所办理户籍登记。版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第 日期:2004.4.87页共27页入伙流程图签业主公约 填写住户卡签约 填卡见入伙应缴费用明细表管理员陪同验房业主自己验房于入伙签认表上签名抄水电表底读数且确认填写装修内容装修审批办理施工出入证装修申报-CL-版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第 8页共27页日期:2004.4.8楼宇入伙应缴费用明细表序 号收费项目收费类别收费标准备注1管理费准高层2.60 元/M2每月10 H前收取当月管理费。高层2.80 元/M22水电押金住宅5 元/M2按市住98.11.5纪要规定收取（抄表到户后 退仍）。3

43、本体维修基金住宅0.25 元/M2入伙壹年后开始收取。4装修押金2000元/户根据市家庭居室装修管理制度；施工队 和业主各缴1000元。5公共设施占用费10元/天施工队支付，装修押金中扣除。6停车费（月卡）室外200元/月小型汽车。室内400元/月7有线电视安装费8煤气开户费9水费（排污费另计）按供水部门的规定收取。10电费按供电部门的规定收取。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务管理第 9页共27页日期:2004.4.8入伙签认表领表日期：幢楼单元业主姓名联系电话女士先生如您对所购房屋及设施基本满意，请于此栏内签字，且祝平安顺意!评语:签名：年月日如果您认为尚存不同程度的问题，请将意见填

44、于表中，我们将尽快为您解决。存 于 问 题处 理 结 果经办人： 年月日业主签收： 年月日说明：请于收表后三天内填好送交管理处，否则，视为业主签收。附列：该单元水、电、煤气分表基数：水表底数：吨电表底数：度煤气读数：立方版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第10页共27页日期:2004.4.8装修申报表业主姓名联系电话工作单位施工图纸（可附后）施工队名称联系电话负责人资质（营业执照、资格证）（可附后）申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间、施工图纸等）本住户和施工队保证装修内容不超过之上范围、标准，且按期完成，严格遵守市家庭居室装修管理 制度及XX实验楼装修管理制度住户签名：施工

45、队负责人签名：户主装修保证金施工队装修保证金收款人工程技术部 审批意见管理处验收意见退仍业主装修保证金退仍施工队出斗.壮筱但、工人收林人装修保证金备注装修工程完工，需经管理处工程部验收，如无违章，予以初验签字。初验签字满 三个月后，管理处进行复验，如无漏、堵及违章，共同签认后方可退回装修保证 金（即押金）。本表壹式二份，由业主、施工队、管理处各执壹份。版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第11页共27页日期:2004.4.8消防安全责任书根据中华人民共和国消防条例（下称条例）广东省消防管理制度（下称管理制度） 的规定。为确保小区不发生火险和消防火险隐患，特制定小区消防安全责任书，且确定

46、业主（住户）负责人为xx实验楼 幢号住宅（商铺）的当然防火责任人，其责任如下：建立本单元住宅（商铺）以防火责任人为领导，使用人员共同参和的消防安全小组，认真贯彻执行条例和管理制度等消防法规及条款。防火责任人应经常教育本单元人员树立防火意识，使用完电器、燃气用具后开关（阀门）要关闭。配备必需的消防设备器材，定期检查维修，且于有效期结束前或使用后及时更换灭火材料。经常对使用人员进行消防知识以及火警发生后逃生、自救技能的学习，使住户和工作人员均能掌握和使用所配备的消防设施和器材。经常对住宅（商铺）内部消防工作进行检查、总结，同时且主动配合有关消防监督机关和管理处对本单元消防工作的检查、监督。有义务发

47、动住户和商铺工作人员参和消防主管部门和管理处组织的消防演习及宣传活动。组织制定紧急状态下的疏散方案，于紧急情况下组织扑救初起火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥员的统壹指挥。版号:1修改状态：A4.0XX实验楼实务管理第12页共27页日期:2004.4.8有责任保护火灾事故现场，协助管理处和消防机关调查火灾原因。具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权力、义务和承担相应的法律责任。为保证本责任书的有效执行，对发现有上述条款造成火险或存于火险隐患等情况，管理处有 权按XX实验楼消防管理制度追究责任人的责任或报消防部门处理，本责任书自签字之 日起生效至该物业单位更换用户为止。用户中间更换

48、责任人则另行签订消防安全责任书，更 换责任人未重新签订责任书，其前任住宅负责人承担当然责任人责任。本责任书壹式俩份，双方各执壹份，具有同等法律效力。责任单位：楼号管理单位： 责任人：责任人: 电话：电话:年月日年月日附：罗湖区火警电话：119管理处报警电话：版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务管理第13页共27页日期:2004.4.8业主公约为加强本小区的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全和合理使用，维护公 共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，且共同遵守。业主权利业主是指房地产所有权人。依法享有所拥有物业的各项权利。依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和

49、公共场所（地）的权利。有权按有关规定进行室内装饰装修。有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水管以及其他设施进行合法修缮， 但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的情况，建议 管理处及时组织修缮。有权参加业主大会，且拥有对本物业重大管理决策的表决权。有权就物业管理的有关事项向管理处提出质询，且得到答复。有权要求管理处依照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见和建议。有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责版号：1修改

50、状态：A4.0XX实验楼实务管理第14页共27页日期:2004.4.8任，对方不维修养护或不予配合的，可要求管理处强制维修养护，按规定分摊牌费用。业主的义务：于使用、运营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。执行和服从物业管理法律、法规及管理处根据法律、法规制定条例和规定。自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。业主如需进行室内装修， 必须遵守本物业装饰装修管理制度，且填写申请表，报管理处审批,向管理处缴交装饰装修押金后方可按规定施工，完工后由管理处进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒

51、等） ，押金予以退不，否则视违章 情况予以扣除且限期整改；如属统壹清运垃圾和粉刷楼梯的，仍应同时交纳垃圾清运费和粉 刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，仍应承担相应的补偿费用。业主如请管理处对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施进行维修、养护，应支付有关费 用。明白且承诺和其他非业主使用人有建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应 告知且要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，且承担连带责任。明白且承诺业主及非业主使用人和管理处于本物业内不存于人身、财产保管或保险关系（另 有专门合同规定除外）。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务管理第15页共27页日期:2

52、004.4.8于本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外建门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及 公共场所（地）；擅自损坏、拆除、改造供水、供电、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；不按规定堆放物品，丢弃垃圾、高空抛物；违反规定存放易燃、易爆、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；影响市容观赏或本物业外观的乱搭、舌L贴、乱挂、设立广告牌等；随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪声；利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；法律、法规及政府规定禁止的其他行为。业主大会和业主委员会业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的