第一部分项目基础市场调研

1、第一部分项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况1、项目地块地理位置项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开 区的西南入口处，属朝阳区范畴内。项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的 电台街，北至繁荣路。尽管朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，差 不多上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远， 不能给长春市民以中心位置的印象；只是在另一方面，也受惠于朝阳区的 市心印象，市民仍旧对地块位置有一定程度的认同。2、项目地块状况项目地块总面积为42万平方米，总建筑面积约60万平方米。地势表现为南窄北宽的梯形形状

2、；地势呈南北高，中部低的盆地状； 较阻碍项目整体的建筑布局。地块内资源贫乏，可用资源利用点少。3、地质状况项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长800米，南 部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临繁荣路段总 长685米。项目地块最大落差为14.5米，其中南部与中部最大落差为14.5米，北 部与中部最大落差为8. 5米，差不多呈南高北低的状态。4、项目地块状况研究从地块地理位置看，属于都市的中心区一朝阳区境内，区域位置紧临 长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的专门地势，从科学的 角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定阻碍，因此做住宅物 业是不可取

3、的，但乂因为长春是北方都市，缺少水分，相反盆地却变成了 吸取灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。1-2.项目地块自然资源项目地自然资源较为贫乏，它现在展现在人们面前的是一片荒地，南 部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田，北部有正在建 设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道 等）较为缺乏。具体表现为：1、 周围景观东面景观，现有一渣土处理厂。南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。北面景观，有贯穿电台街和前进西街的繁荣路。景观综述：依照我司对项目地块的详细调研，认为该地块严峻缺少能

4、 让客户心动的自然景观，如何样来完善那个问题，将在以下章节中逐阐述。2、污染状况空气，该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处，距离市区较远， 周边无厂矿企业污染，然而长春的渣土处理厂却位于地块东 部，空气依旧有一点被污染的，因此该地块空气质量相对来说 属于轻度污染。噪音，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，因此噪音 阻碍较为严峻。水，长春位于中国北部，本身就缺乏雨水，因此本项目地无水污染。电，本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只 有10米左右。3、社会治安状况长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面确实是双德乡政府，再加上长春市的严打扫非行动的进一步深

5、入，社会治安状况较好。4、现有交通状况位于项目地西部的102国道可直通四平，东部的前进西街直通 市区；从项目地到东南部的京哈高速公路也只需10分钟车程。此外， 项目地周边的公交线路较少，且无直达项目地的公交车，最近的公交 车站也需10分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较 为便利。具体为：154路公交车线路：双德乡一前进广场一博爱广场一五五一四厂一幸 福派出所一光机车门一威尼斯花园一工航校宿舍一物资宾馆一工大南门 一欣东集团一水厂宿舍一九十七中学一长岭摩托车一北方市场一中日医 院一荣德超市一中东市场13路公交车线路：人民广场一省委一儿童公园一四分局一医大一院 一医大三院一新民广场一南

6、湖公园一湖西路一高科技宿舍一工学院一南 湖广场一晨光花园一富强街一前卫医院一前进广场一林园路一火炬路一 高新开发区222路公交车线路：长春站一太阳城一辽宁路一德惠路一朝阳桥一开 运街一灯泡厂一宽平大桥一南湖广场一晨光花园一富强街一前卫医院一 前进广场153路公交车线路：一汽住院部一小刘屯一大隋水库一散热器厂一越野路一五站一东风大街一常青路一迎春南路一开运街一宽平大路一抚松 路一辉南路一肿瘤医院一田家油房一125中学一双德乡轻铁线路：火车站一辽宁路一芙蓉桥一西安桥一南昌路一朝阳桥一 解放桥一湖西桥一宽平大桥一抚松路一南湖大路一湖光路一硅谷大街一 前进大街头一卫名街一卫光路5、生态环境状况因该地块

7、缺少树木、河流等，因此鸟和鱼等动物就相应地较少，生 态环境较为简单，较易改善。6、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较差，缘故有以下四点：一、 长春的空气较为干燥，沙尘较多。二、项目地北部的繁荣路的乡村住宅档次较低。3、 周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。4、 渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。7、水资源状况长春位于中国东北部，雨水较为缺乏，项目地也不例外，无河流 通过，只有一小渠道，且污染较严峻，要紧缘故为渣土处理厂位于上 游。1-3.地块周边生活配套设施1、居民适应的日常购物场所由于项目地处于长春边缘，因此周边缺少较有规模和档次的购物场 所，此外据我司详细调研，长春本身就缺少较有规模

8、的大型购物场所，在 市区只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物 中心。2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数依照我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数 为182298户，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的一个区域。3、周边居民文体设施因为长春的空气质量不是专门好，市民除购物或进行室内活动外，在 户外活动的市民专门少，再加上项目地处于城郊，因此周边十分缺乏居民 的文体设施。4、医疗卫生医院是人民躯体健康的保证，因此位于前进大街的前卫医院是白求恩 医科大学的教学医院，拥有床位有168张，主治医师约有40名，为业主 提供了强有力的保证。5、金融服

9、务金融服务机构作为市民理财的差不多场所，其重要地位是不容质疑的，但项目地位于高新技术开发区的入口处，从都市总体规划来看，这种 机构是不可能有的。6、宾馆餐饮同达绿色生态园作为长春的一种特色是业主招待来宾的最佳场所，起着不可估量的作用，距离项目地仅5分钟路程。7、邮政电信差不多保证，街头有公用 供应。但除一小邮电局外，无其它邮 政电信服务机构。8、电视台本地电视频道较多，能够为市民提供丰富多彩的节目。9、娱乐设施茶庄、浴室、夜总会，这三个娱乐场所是长春人民的最爱，其他则不 多见，项目地块邻近有较有规模和上档次的浴室约有5家。10、生活供水尽管长春的雨水不是专门多，但差不多的生活供水依旧能够保证的

10、。11、生活供电长春是一个自然资源丰富的地区，例如光能、热能依旧专门丰富的， 因此差不多生活供电是没有问题的。12、学校现代家长对小孩的教育是专门重视的，在教育的投入上也是较大的， 尽管项目地块邻近的高等教育学校（例如吉林大学前卫南校区、省华侨外 国语专修学院、经济干部治理学院、省森林警察学校、农行治理干部学院、 省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等）较多，然而客户子女的义 务教育却得不到保证，地块北部的电台小学是乡属小学，南部的125中是 区属一般中学，业主的尊贵得不到表达。13、居民交通设施长春市民可供选择的交通设施较多，例如公交车、中巴、出租车、 私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。地

11、块周边居民生活方式综述:由于项目地块位于都市边缘开发区入口处，因此周边的生活配套设施 不是专门齐全，一般市民的生活较为乏味，稍有档次的的消费者也需去市 中心进行消费，交通十分不便。1-4、地块规划1、地块规划的技术经济指标项目单位数值备注总占地面积M2420000容积率1.42绿化率%50总建筑面积M2595279.76总户数套420建筑密度%13. 69日照间距1:1. 7停车面积M2450002、地块所肩负的都市功能（1）、文化教育功能周边的高等教育机构把项目地包围在内，形成了良好的文化氛围。（2）形象功能由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技 术开发区的形象比较重要

12、。（3）、能和富苑华城形成居民区的互补，从而形成一个大而集中的新的高尚住宅群落。1-5、地块资源对住宅商品房的阻碍1、从地块状况探讨(1)、从项目地块地理位置看，其贯穿南北，连通卫星路和繁荣路， 本身差不多具备住宅商品房开发的潜力，是适合住宅物业的开 发的。(2)、从项目地块状况看，地势南北高，中部低，为一盆地势状，正 所谓“人往高处走，水往低处流”，从消费者的消费心理来说, 这种状况不容乐观。(3)、从地质状况看，该地块为一规整的南窄北宽的梯形，较易规划， 符合住宅商品房的开发。2、从地块自然资源探讨(1)、从周围景观看，项目地周边的景观较差，缺少能让消费者心动 的景观。(2)、从污染状况看

13、，项目地周边的污染不是专门严峻，较适合住宅 物业的开发。(3)、从治安状况看，周边的行政机构较多，治安状况较好。(4)、从现有交通状况看，项目地距离公交车站较远，现有交通道路不是专门理想。(5)、从卫生状况看，由于渣土厂及乡村低档住宅的存在，周边卫生 环境状况较差。3、从地块周边生活方式探讨(1)、从居民适应购物场所看，周边的购物场所包括菜场较少，大部 分商场集中在市中心，距离本地块较远。(2)、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多， 但素养较差，与本物业不符。(3)、周边居民文体设施，长春市民的户外活动较少，对文体设施的 需求并不是专门强烈。(4)、从医疗卫生看，项目地周边

14、的人口较多，但作为配套的医院 只有一家规模中等的前卫医院是不够的。(5)、从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看，现代社会 离不开理财，理财就需要银行或证券交易所，但作为新开发的 高新技术开发区，这些配套还不是专门齐全。4、从地块规划探讨(1)、从地块规划的技术经济指标看，本地块建成的住宅物业的质数 较其它楼盘高，竞争力较强。(2)、从地块所肩负的都市功能看，有较大支持。总结:总体来说，由于项目地的专门地理位置以及在建项目的特定时刻，周 边的生活配套设施不是专门齐全，因此现时期的市场竞争力依旧专门大 的。二、项目市场环境调研2-1、都市差不多现状1、差不多概况(1)、位置面积长春位于中国

15、东北部，地处东经124°18' 127°02北纬43 05'45。15',属纬度偏高地带，西北部与松原市相连，西南部与四平市毗邻， 东南部与吉林市接壤，东北部隔拉林河与哈尔滨市相望。总面积20571平 方公里，其中市区面积3583平方公里，占全市总面积的17.42%。(2)、地质、地貌长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积最大， 台地略有起伏，地势平坦，便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘 陵外，绝大部分为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两 岸则为平坦的冲积平原。长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地 上，地势东高

16、西低，地貌由台地和平原组成，其中台地占70%,平原占30%o(3)、气候长春位于大陆性季风气候区内，在全国干湿气候分区中，地处潮湿 区向亚洪涝区的过渡地带。气温自东向西递增，降水自东向西递减。春季 干燥多风，夏季潮湿多雨，秋季天高气爽，冬季冰冷漫长，具有四季分明， 雨热同季，干湿适中的气候特点。长春城区气候受都市“热岛效应”阻碍， 城区气候比周围各县市偏高，冬季冰冷程度不如邻县市，夏季酷热程度较 邻县市为其。(4)水文水情长春城区的降水量除略少于双阳县外，均高于周围邻县市，专门是 夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多，降水强度比邻县市大。长春境 内涝灾频繁，多发生在夏季，分洪涝和内涝两种。长春

17、涝灾多发生在夏季, 一年中，发生洪涝灾难的次数，6月份占14.5%,7月份占42.2%,8月份占 36. l%o内涝灾难也多显现在夏季，一年之中，夏涝占全年内涝总次数的 68. 4%,春涝占21.1%,秋涝占10.5%。(5)自然资源A、 土地资源长春土地资源十分丰富，总面积为18881平方公里，人均土地 资源面积为3.5公顷，均居全省第一位。其中，黑土台地面积 占长春土地资源面积的28. 13%,河谷低平地占16. 9%,黑钙土 台地占13. 2%,草甸土低平地占9. 93%,暗棕壤低山占0.76%, 暗棕壤丘陵占7.41%,沟谷地占7. 29%,草甸黑土平地占5.93%, 白浆土台地占4.

18、31%,潜育草甸土低洼地占2.69%,沙地占 2. 02%,水域占 1. 43%o同时，长春土地资源的利用存在两个问题：一是利用结构不合 理。二是耕地数量不足，肥力减退。B、 气候资源长春光能、热量、降水等气候资源多集中在农作物生长季节， 综合利用价值高，对进展农业生产十分有利。C、 水资源长春境内水资源不足，人均、亩均水量均低于全省、全国的平均水平， 但客水资源却相当丰富，国家承诺利用的过境客水资源为173. 7亿立 方米，相当于境内水资源的6.5倍。长春境内地表水资源总量为12. 9亿立方米，占境内水资源的47.9%。其中饮马河为4. 92亿立方米，占境内地表水资源总量的38. 1%；境内

19、 第二松花江干流为2.87亿立方米，占22. 2%；拉林河为3. 15亿立方 米，占24. 5%；伊通河为1.96亿立方米，占25.2%。长春境内地下水储量为14. 67亿立方米，占境内水资源总量的52. 1%, 可开采量为9. 02亿立方米，占境内地下水总储量的64. 5%oD、 生物资源长春植物资源共约800多利I森林资源不丰富。长春林地面积低于全 省和全国的平均水平，长春林地面积中，防护林占48.6%,用材林占 46.8%,经济林占3.1席,特用林占1.5%。长春动物资源共264种，其中优势动物14利占动物资源种数的5. 3%； 常见级动物58种，占22%；少见级动物136种，占51.

20、5%；偶见级动 物56种,占21. 2%。E、 矿产资源长春已查明的矿产资源共39种，258处，要紧是能源矿、非金属矿和 金属矿，多分布在九台市和双阳县。长春能源矿要紧有煤炭、石油和 油母页岩。长春非金属矿要紧有石灰岩、膨润土、珍宝岩、沸石和建筑石材等，多位于九台市和双阳县。长春金属矿计有铁、铜、铅、锌、睇、金等。储量不大，规模较小，分布零散，多无开采价值。（6）行政划分1958年，长春市实行市带县治理体制后，通过不断调整，下辖南关、 宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个 县（市）。（7）自然环境长春自然资源较为丰富且自然环境具有明显的过渡性。东部自然带的 地貌类型

21、以低山丘陵为主，低山部分多为石灰岩，丘陵部分则以花岗岩为 主，标准土壤为暗棕壤。自然植被为针阔混交林，针叶树以红松为主，同 时混生沙松和臭松；阔叶树有栋、搬、榆、梯、山杨、水曲柳等。中部自 然带的地貌类型以台地为主，平原占有一定比例，丘陵面积不大。土地类 型要紧有：黄土状亚粘土黑土台地，草甸土河谷平地和沟谷土，花岗岩暗 棕壤丘陵，变质岩暗棕壤丘陵，安山岩暗棕壤丘陵等。西部自然带的标准 土壤为黑钙土，自然植被为草甸草原，以禾本科为主，蒿属植物极为普遍。 豆科植物生长旺盛，沙地上的榆树和杨树普遍生长良好。（9）交通运输A、公路2000年，全年各种运输方式完成物资运输量9814. 5万吨，比上年 增

22、长3%；物资周转量242.1亿吨公里；完成旅客运输量6651. 7万人，比上 年增长4. 2%：旅客周转量118. 6亿人公里，比上年增长8. 3%o在公路里程中，国道4条，412.5公里；省道7条，408. 3公里；县道27条，1369. 7公里；乡道441条，3826. 5公里；专用车道8条，37公 里。在等级公路中，高速公路163.4公里，一级公路105公里，二级公路 543. 7公里，三级公路1902. 2公里。全市有公路客运站点93个，公路客运 线路818条，营运里程5. 65万公里。其中，跨省线路47条，跨市线路134 条，跨县线路510条。2000年，全市公路货运量8910万吨，

23、比上年增长 4. 1%；物资周转量32.8亿吨公里，比上年增长4. 1%；旅客运输量4622万 人，比上年增长4. 2%；旅客周转量24亿人公里，比上年增长6. 2%。B、航班2000年，长春机场拥有航线39条。其中，国内航线35条，国际航 线3条，地区航线1条。航班数平均每周起降162班次。(10)信息通讯2000年，全市 交换机容量158. 5万门，市话用户进展到86. 9万 门，比上年增加14. 3%；农话用户进展到15. 3万，比上年增加48.5%。个人 住宅 连续快速增长，到2000年末已进展到90. 7万，比上年增长18. 7%。 移动 高速进展，“神州卡”、“长白卡”、“如意卡”

24、等移动 新业务有 效地刺激了人们的消费需求，全市年内新增移动 用户42.8万户，进展 到87. 9万户，比上年增长94.9%。到2000年末，全市 普及率由上年的 20. 3%部/百人提高到28. 7%部/百人。城镇公用 16833部，201卡(校园 卡)19545部。到2000年末，分组交换数据用户1267户，比上年增长7.9%； 互联网用户30777户，比上年增长2. 3倍。邮政部门全年完成邮政业务总 量1.6亿元，比上年增长14.3%。特快专递72万份，比上年增长20.2%； 函件、包件4272. 2件，比上年增长1.9%。（10）经济状况2000年是“九五”时期国民经济和社会进展速度最

25、快、质量效益最 好的一年。全市国内生产总值（GDP） 824亿元，增长13. l%o其中，第一 产业完成增加值120. 9亿元，比上年下降5. 1%；第二产业完成增加值365 亿元，增长17.4%；第三产业完成增加值338.1亿元，增长14%o经济结构 调整取得时期性成效，全市三次产业占国内生产总值的比重由1995年的 21. 6:42. 4:36调整到14. 7:44. 3:41。人均国内生产总值达到1760,社会 消费品零售总额实现311.2亿元，比上年增长16%,物价水平连续在低位运 行，居民消费价格总指数为98.8%,商品零售价格总指数97.5%。人民生活 水平大幅度提高，都市居民人均

26、可支配收入和农民人均纯收入分别达到 5550元和2420元。2、都市现状对进展住宅商品房市场的支持和阻碍（1）从位置看，长春位于中国东北平原腹地，是吉林省的省会，经 济相对较其他东北都市发达，对本项目有一定支持。（2）从面积来看，长春的规模较大，人口众多，消费水平较高。（3）从自然资源看，长春的自然资源种类繁多，十分丰富，关于拉 动整个长春的经济起着不可磨灭的作用。（4）从经济状况看，近年长春国民经济和社会进展速度较快、质 量效益较好，总体经济水平较高。（5）从本地房地产市场看，2001年新开工514. 9万平方米，其中空置面积144.9万平方米，空置率为28. 1%,市场竞争力较大，对项目有

27、一定阻碍。总结:综上所诉，尽管市场竞争力较大，然而总体市场环境较好， 对项目是有一定支持的。2-2、国民经济进展现状1、社会人口结构及比例2000年全市人口（户籍人口）为699. 6万人，比上年增长了 1.2队 全市人口出生率1. 03%,出生人口 7. 2万人，人口死亡率0. 55%,死亡人口 3. 9 万人。自然增长率为0.48斩比上年增长了 2. 8个千分点。全市人口中，市辖区人口 292. 8万人，四县（市）人口 406. 8万人。总 人口中男性355. 7万人，占50. 8%；农业人口 411.8万人，占58.9%。2000年末，全市家庭总户数为195.6万户，平均每户家庭人口 3.

28、6 人，其中市辖区每平方公里817人，四（县）市每平方公里239人。2、社会经济现状（1）与历史相比，整体经济成上升趋势，经济进展的速度较快。A、南关区经济状况2000年全区共完成国内生产总值219745万元，比上年增长7. 9%, 其中第一产业增加值13020万元；第二产业增加值完成103982 万元；第三产业增加值完成102743万元。全区财政收入23354万元，农民人均收入2510元。B、宽城区经济状况2000年，全区国内生产总值由1995年的6. 56亿元增至27. 8亿元，5 年平均递增22.9%；全口径财政收入由1995年的12907万元增至28677万 元，5年平均递增17. 3

29、%oC、朝阳区经济状况2000年，全区完成国内生产总值124765万元，比1999年增长18. 5%, 其中第一产业增加值达到18678万元，第二产业增加值达到32199万元，第 三产业增加值达到73888万元，三次产业比为15.0:25.8:59.2,完成工业 总产值72362万元，比1999年增长16.4%；全口径农业总收入达到87673 万元，比1999年3%；农民人均收入达到2373元，比1999年下降12. 6%； 全口径财政收入达到25414万元，比1999年增长18. 6%,其中本级财政留 用收入完成9988万元，比1999年增长13. 1%。D、二道区经济状况2000年国内生产

30、总值（现价）完成240000万元，同比增长14.71%。 其中，第一产业增加值完成18000万元，同比增长5.82%：第二产业增加值 完成119500万元，同比增长12.11%；第三产业增加值完成102500万元， 同比增长20.49%。三次产业比重分别由上年的8. 1:51. 1:40.8调整为 7. 5:49. 8:42. 7。全市全口径财政收入完成23085万元，为年打算的142.5%, 同比增长56. 7%。其中，本级财政收入完成15047万元，为年打算的177.6%, 同比增长91. 8%oE、绿园区经济状况2000年全区国内生产总值达239823万元，比1999年增长13. 6%,

31、其中：第一产业增加值17197万元，同比增长2.2%；第二产业增加值138420万元，增长12. 4%；第三产业增加值84206万元，增长18.6%。三次产业增加值的构成比重分别为9.39%、58. 16%, 32.45%。财政收 支差不多平稳，2000年全区全口径财政收入17834万元，比上年增长 8.5%,本级财政收入8427万元，同比增长28%。全年累计财政支出 13850万元,比上年增长16.3%。（2）市实际经济现状调研分析A、市场物价2000年，长春市消费价格总水平与1999年相比下降1.2%,与全国 36个大中都市平均上涨到1.3%的升势相比，物价仍处于回升乏力状况。全年食品价格平均下降6. 2%；工业消费品价格连续低迷，衣着价格全 年下降0. 7%,家庭设备及用品价格下降1. 2%,医疗保健价格下降1. 2%,交通 和通讯工具价格下降18. 5%,娱乐教育文化用品下降1.9%,家电全年平均价 格下降1