房地产开发企业本构成明细科目(大全)

1、文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持房地产开发企业成本构成明细科目商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政 性事业性收费和利润构成。（一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用 权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费， 地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力 安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金） ，房屋拆迁管理费，房屋拆迁

2、服务费， 新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发 证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。2前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评 估，临时水、电、路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招 投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场 地平整费。3建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、 装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临 时占

3、路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金， 工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。4基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道 路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费 用。此项费用按照政府的城市规划定额指标， 依据批准的详细规划和施工图预 （决） 算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。可列入基础设施建设费的项目有： 基础设施工程费， 供用电建设承发包管理费， 居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易

4、地建设费，供电贴费，建设项目共 用电力设施代维护费，绿化补偿费。5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费 用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市 政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公 共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图 预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。6开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包 括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

5、等 项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。（二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目 有关的支出。管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管 理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发 生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生 的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值 进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。销售费用，为开发企

6、业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以 及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。（三）税金 税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教 育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为 减少销售税金处理。（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费 涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费， 按照国家及各省 市政府有关部门规定的收费标准执行。可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有： 城 市基础设施建设费。（五）利润销售利润以（一） 、（二）项之和为基数计取。 实行市场调节价的

7、商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。五、本构成没有列入的建设项目收费，原则上不得计入商品住宅价格构成。但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建设项目收费， 需经政府价格主管部 门核定后方可计入商品住宅销售价格构成。房地产开发成本明细科目 （2008-07-08 08:49:10）标签：房产 房地产开发成本 人防 配套费 明细 杂谈分类： 会计园地、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税 5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费红线外红线内（2）临水工程费红线外红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（

8、5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1

9、、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1 ）土建工程费（1.2 ）安装工程费（1.3 ）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（ 1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12

10、、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库 （人防 ）（2）其他区内设施3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金分类： 工程造价房地产开发成本及其核算 （2008-04-30 09:19:48） 标签： 房地产成本核算 房产房地产开发成本及其核算一、房地产开发成本的组成。 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用， 就其用途 来说，大致可分为三大部分：1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成 本的 80。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费

11、 用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行， 是否有预期利润的最主要经济指标。 土地费 用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前， 都必 须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算， 计算出未来所开发的每平方米商品房所 占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工 程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的 特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出， 因为商品房要具备居住功能， 通路、通水、 通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，

12、学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可 缺少的居住条件。 其他收费项目中有些虽然属于押金性质， 如新型墙体材料费、 档案保证金、 绿化保证金等等，但由于种种原因， 企业大多难以全部收回， 有些甚至本息无归。 这类收费 项目的特点是种类繁多， 标准不一， 任意性很强。 由于许多收费项目由垄断性经营企业或事 业单位执行， 并且未在法规上予以透明的合法化， 所以标准普遍偏高， 加重了开发企业的负 担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出， 且数额较大， 一般占项目总投资的 10 15，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费 用支出，是降低开发成本的一项重要内

13、容。3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具 有建设周期长、 投资数额大， 投资风险高等特点， 因此光靠企业自有资金和预收房款不能满 足资金要求， 大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要， 这样就产生利息支出。 因 此，如何把这部分费用核算好， 对正确计算开发成本， 体现经营成果将起到非常重要的作用。 二、房地产开发成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进 行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对

14、 于小规模的开发， 如单幢或几幢房屋的开发， 这个问题比较容易解决， 可以将全部开发量作 为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发， 就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位）， 因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋， 这样做势必会增加工作量， 使核算工作繁琐化。 相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位， 因为一个小区从开始建设到完全建成往往 需要几年甚至十几年的时间， 而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的， 这样做势必使成 本核算资料滞后， 失去其成本结算和管理上的作用。 笔者以为： 应该以房地产开发项目的工

15、程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据， 对大的开发项目应该按不同的开发期 进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。2、正确划分成本项目，客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现 行的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目 下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目 不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆 续发生的费用应单独设立科目核算。3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费 用，直接计入

16、当期损益， 笔者认为， 这样处理， 对部分费用来说， 有悖于会计的配比性原则。 该原则要求： 企业的各项收入和与其相关联的成本、 费用， 应当在同一会计期间内予以确认 和计量。 比如， 为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用， 这些费用的特点是数额 较大、 受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势 必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可 销售面积的开发成本， 以便企业结出经营利润。 可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象 是重视工程决算而忽视项目决策， 因

17、为工程决算在施工完成后进行， 时间性比较明确， 而且 涉及到工程款的支付， 比较实际， 不易拖拉， 而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期， 比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的 收回久拖不决等等， 这些都会影响整个开发项目的完全建成， 进而影响项目决算。 如何解决 这个问题，笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本， 以便项目决算能按计划进行， 以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。 由于这部分工 程内容通常在项目总投资中所占的比例很小， 所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成 较大的影响。房地产开发成本的组成内

18、容为了加强开发产品成本的管理， 降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动， 提高企业经济效益， 必须正确 核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本， 必须明确开发产品成本的种类和内容。 开发产品成本是指房地产开发企业在开 发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发 生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计 入开

19、发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程 如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、 安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地 平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、 环卫设施以

20、及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑 安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费 用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6 、开发间接费： 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出： 构成房地产开发企业产品的开发成本， 相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施 工成本。如要计

21、算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织 和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量 的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的 情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费 用和销售费用计入当期开发产品成本， 就会使企业造成大量的潜亏， 不能及时反映企业的经营状况。 同时， 将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核

22、算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和 成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说， 房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分 配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同， 房地产开发的成本归集对象也是不同的。 对于小规模的开发， 如单幢或几幢房屋 的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发

23、量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对 大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能 过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核 算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往 往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料 滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确 定成本归集对象的主要依据， 对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块， 便于费用

24、的归集和成本结算， 充分发挥成本核算的作用。（ 1 ）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本 ”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（ 2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用， 可先归集在 “开发间接费 ”账户，即借记 “开发间接费 ” 总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（3）将 “开发间接费 ”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本 ”总分类账户和明细账户，贷记 “开发间接费 ”账户。通过上述程序， 将应计人各成本核算对象的开发费用， 归集在 “开发成本 ”总分类账户和明细分类账户之 中。2、正确划分

25、成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本 ”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目， 并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。 而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：（1）“4301开发成本 ”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、 房屋、 配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开

26、发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成 已竣工验收的开发产品的实际成本。 借方余额反映未完开发项目的实际成本。 本账户应按开发成本的种类， 如“土地开发 ”、“房屋开发 ”、“配套设施开发 ”和“代建工程开发 ”等设置二级明细账户，并在二级明细账户 下，按成本核算对象进行明细核算。（2）“ 4302开发间接费 ”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位 为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本

27、账 户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这 样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、 费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。 比如， 为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用， 这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行 核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本

28、。并将其结转进入 “开发产品 ”账户，即借记 “开发 产品 ”账户，贷记 “开发成本 ”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记 “经营成本 ”、“分期收款开发产品 ”、“出租开发产品 ”、“周转房 ”等账户，贷记 “开发产品 ”账户。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本， 以便企业结出经 营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因 为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套

29、没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施， 或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这 个问题，本文以为完全可以通过 “预提费用 ”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按 计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占 的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来说，根据企业所得税暂行条例第六条、第七条、 企业所得税暂行条例实施 细则第八条、企业所得税税前扣除办法（国税发 200084 号）第四条、第六条、第八条

30、、第九条， 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 200631 号）规定， 开发企 业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计 税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？1 、根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631 号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已 实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按 下

31、列公式计算确定：可售面积单位工程成本 = 成本对象总成本 ÷总可售面积已销开发产品的计税成本 = 已实现销售的可售面积 ×可售面积单位工程成本。2 、至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法（国税发200084 号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2 以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在 2001 年 8 月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前扣 除标准的通知 （国税发 200189 号），根据该通知第一条的规定：自 2001 年 1 月 1 日起，制药、 食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、

32、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建 材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入 8% 的比例内据实扣除广告支出。另外，国 家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发 200631 号）规定，开发企业取 得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销 售收入时， 再将其作为计算基数； 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的， 与建造、 销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转 期限最长不得超过 3 个纳税年度。3 国家税务总局关于房地产

33、开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631 号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必 须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日 期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财 产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生 报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象 整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。4 、借款

34、利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生 的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业 从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超 过其注册资本 50 的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构 同类同期

35、贷款基准利率计算的数额内税前扣除。一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地， 按其用途可将它分为如下两种： 一种是为了转让、 出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最 终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入 商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的 “开发成本 土地开发成本 ”科目，它的核算的内容， 与企业发生的土地开发支 出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房 屋而开发的土地，其费用可

36、分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本 房屋开发成本”科目进行核算。 如果企业开发的自用土地， 分不清负担对象， 应由两个或两个以上成本核算对象负担的， 其费用可先通过 “开发成本 土地开发成本 ”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标 准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房 使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分， 则应将整块土地作为一个成本核算对象， 在“开发成本 土地开发成本 ”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成 本结转到 “开发产品 ”账户。待使用土地时

37、，再将使用土地所应负担的开发成本，从 “开发产品 ”账户转入 “开 发成本 房屋开发成本 ”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集， 又有利于土地开发成本的结转， 对需要单独核算土地开发成本的开 发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（二

38、）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平 整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、 地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要 根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规 定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发 支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（

39、2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用 税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减 有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发 生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施 费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施 费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不

40、能有偿转让 的配套设施费，还应设置 “配套设施费 ”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在 “开发成 本 房屋开发成本 ”账户核算外，其他土地开发支出均应通过 “开发成本 土地开发成本 ”账户进行核 算。为了分清转让、 出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本， 对土地开发成本应按土地 开发项目的类别，分别设置 “商品性土地开发成本 ”和 “自用土地开发成本 ”两个二级账户，并按成本核算对 象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施

41、费等土地开发支 出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入 “开发成本 商品性土地开发成本 ”、“开发成本 自用土地开发成本 ”账户的借方和 “银行存款 ”、“应付账款 应付工程款 ”等账户的贷方。发生的开发间接 费用，应先在 “开发间接费用 ”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。 应由商品性土地开发成本负担的开发间接费， 应记入 “开发成本 商品性土地开发成本 ”账户的借方和 “开 发间接费用 ”账户的贷方。四、举例说明土地开发成本的核算 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：301 351商品性土地 自用土地支付征地拆迁费78 00

42、0元72 000 元支付承包设计单位前期工程款20 000 元18 000 元应付承包施工单位基础设施款25 000 元18 000 元分配开发间接费10 000 元合计 133 000 元 108 000 元1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本 商品性土地开发成本 78 000开发成本 自用土地开发成本 72 000贷：银行存款150 0002、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本 商品性土地开发成本 20 000开发成本 自用土地开发成本18 000贷：银行存款 38 0003、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本 商品性土地开发成

43、本 25 000开发成本 自用土地开发成本 18 000贷：应付账款 应付工程款 43 0004、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：借：开发成本 商品性土地开发成本10 000贷：开发间接费用 10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。五、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自 “开发成本 商品性 土地开发成本 ”账户的贷方转入 “开发产品 土地 ”账户的借方。 假如上述开发企业商品性土地经开发完成

44、 并验收，加上以前月份开发支出共 1002 000 元，应作如下分录入账：借：开发产品 土地 1002 000贷：开发成本 商品性土地开发成本1002 000为本企业房屋开发用的土地， 应于开发完成把土地投入使用时， 将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项 平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。 归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为 “土地征用及拆迁补偿费或批租地价 ”和 “基础设施费 ”两个 费用项目，然后转入有关房屋开发成本的 “土地征用及拆迁

45、补偿费或批租地价 ”和“基础设施费 ”成本项目。 凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用， 均转入有关房屋开发成本的 “土地征用及拆迁补偿费或 批租地价 ”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的 “基础设施费 ”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自 “开发成本 自用土地开发成本 ”账户的贷方转入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的借方。假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000 元共 648 000 元。这块土地用于建造 151 出租房和 181 周转房，其中 151 出租房用地 1500 平方米， 181

46、周转房用、地 1200 平方米，则单方自用土地开发成本为 240 元（ 648000 元 1500+1200 ），应结转 151 出租房开发成 本的土地开发支出为 360 000 元（240 元×1500 ），结转 181 周转房开发成本的土地开发支出为 288 000 元（ 240 元×1200 ），在总分类核算上应作如下分录入账：借：开发成本 房屋开发成本 648 000贷：开发成本 自用土地开发成本 648 000如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转 “开发产品 自用土地 ”账户的借方， 于自用土地投入使用时， 再从“开发产

47、品自用土地 ”账户的贷方将其开发成 本转入“开发成本房屋开发成本 ”等账户的借方。前期工程费用的核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支 出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的 “前期工程费 ”成本项目，并记入 “开 发成本房屋开发成本 ”账户的借方和 “银行存款”等账户的贷方。 应由两个或两个以上成本核算对象负担 的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的 “前期工程费 ”成本项目，并记入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的借方和 “银行存款 ”等账户的贷方。房屋开发过程中发生的供水、供电、供

48、气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支 出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费 ”成本项目， 并记入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的借方和 “银行存款 ”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入 “开发产品 ”账户，则在 用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间 接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的借方和 “开发产品 ”账 户的贷方。房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出， 应根据工程的不同施工方式， 采用不同的核算方法。 采用发 包方式进行建筑安装工程施工

49、的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确 定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程费 ”成本项目， 并记入 “开发成本 房屋开发成 本”账户的借方和 “应付账款 应付工程款 ”等账户的贷方。 如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发 包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算 它们的标价即实际建筑安装工程费。如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为 1080 000 元，这两幢商品房的预算造价 为：101商品房630 000元102商品房504 000元合计1134 000元则在工程完工结算工

50、程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费工程标价 ×该项工程预算造价 ÷各项工程预算造价合计 设例中：101商品房1080000 元×630000 元÷1134000 元 600000 元102商品房1080000 元×504000 元÷1134000 元 480000 元采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目， 其发生的各项建筑安装工程支出， 一般可直接记 入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程费 ”成本项目，并记入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的 借方和“库存材料 ”

51、、“应付工资”、“银行存款 ”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程， 可以按照本章第二节所述设置 “工程施工 ”、 “施工间接费用 ”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支 出，月末将其实际成本转入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑 安装工程费 ”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备， 即附属于房屋工程主体的各项设备， 应在出库交付安装时， 记入有关房 屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程费 ”成本项目， 并记入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的借方和 “库 存设备 ”账户的贷方。施工的房屋开发项目， 其发生的各项建筑安装工程支出，

52、一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程费 ”成本项目，并记入 “开发成本 房屋开发成本 ”账户的借方和 “库存材料 ”、“应付工资 ”、 “银行存款 ”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置 “工程施工 ”、“施工间接费 用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入 “开发成本 房屋开发成本 ” 账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程费 ”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备， 即附属于房屋工程主体的各项设备， 应在出库交付安装时， 记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工 程费 ”成本项目，并记入 “开发成本

53、 房屋开发成本 ”账户的借方和 “库存设备 ”账户的贷方。配套设施开发成本的核算一、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施， 可以分为如下两类： 一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套 设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中 规定的大配套设施项目，包括：（ 1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2 ）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（ 3 ）开发项目外为居民服务的给排水、供电、 供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，

54、计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定， 城市建设规划中的大型配套设施项目， 不得计入商品房成本。 因为这些大配套 设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过 程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资 者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不 能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出， 并准确地计算房屋开发成本和各种大 配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种

55、：1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在 “开发成本 房屋开发成本 ”账户中归集其发生的支出；2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本 配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本 配套设施开发成本 ”账户进行归集。由上可知， 在配套设施开发成本中核算的配套设施支出， 只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象 的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一般说来，

56、对能有偿转让的大配套设施项目， 应以各配套设施项目作为成本核算对象， 借以正确计算各 该设施的开发成本。 对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（ 1 ）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（ 2）前期工程费；（ 3 ）基础设施费；（ 4 ）建筑安装工程费；（ 5）配套设施费；（ 6）开发 间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要 其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、 不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施， 如果工程规模较大， 可以各该配 套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、

57、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同 一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各 该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成 本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项 目：（ 1 ）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（ 2）前期工程费；（ 3）基础设施费；（ 4）建筑安装工程 费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配 其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些 配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。三、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出， 应在 “开发成