南宁国贸城市出品地产项目定位报告XXXX年12月-62PPTVIP

1、 2007年12月29日 南宁国贸城市出品定 位 报 告前言：第一步：项目的特性分析第二步：竞争的形势分析第三步、市场需求分析第四步：独特定位成功案例的求证第五步：调整后的具体定位及规划概念第六步：如定位执行，投资收益分析第七步：平面经营规划方案方案执行单位： 前 言 一、项目定位，必然是一个前后因果的关系，报告里，我们将按步骤的方式来阐述，并且，依照的是：客观的竞争导向、市场导向。二、假象定位市场求证调整新定位定位评估，是本报告的撰写程序，也是相对简化并富有成效的程序。第一步：项目特性的分析 同一个商圈内的竞争1、项目的先天条件、项目的先天条件没有优势可言没有优势可言。 就“地段、人流、交通

2、、商业氛围、建筑硬件”等绝大多数先天经营条件而言，项目相比同片区的万达、百盛、新朝阳等“正面竞争”项目，均没有可比或者特别突出优势。2、项目的最大利好、项目的最大利好靠着百盛、万达、沃尔玛。靠着百盛、万达、沃尔玛。 奉行购物中心扎堆式经营，奉行肯德基与麦当劳式互相抬势的理念，在大环境下，将百盛、万达、沃尔玛看作是自己的人气“主力店”，实现多赢，才能“借势发展”；3、项目的最大机会、项目的最大机会百盛、万达，还做得不够好。百盛、万达，还做得不够好。 即使是百盛、万达这样的成功对手，也仍然会有“不可逆转”的弱点存在，这就为项目带来了“发展机会”。因此，项目商业定位的立足根本应该是因此，项目商业定位

3、的立足根本应该是 集中火力，攻击百盛、万达强势中的弱势，并将此作为自己的战略定位方向，方能构建起自身的核心竞争力。第二步：竞争形势的分析一、竞争导向朝阳商业中心的大趋势。第一：在第一：在南宁市商业网点规划纲要（南宁市商业网点规划纲要（2003-2010）、南宁市城市近期建设规划（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）年）及及南宁市南宁市骑楼城修建性详细规划设计骑楼城修建性详细规划设计中中朝阳路商业中心区, 被定位为市级商业中心区，同时也兼顾着自治区级商业中心的作用，是2020年以前南宁地区城镇职能结构的第一等级：综合型区域中心。第二：对于整个朝阳商业中心，政府引导发展的方向是第二：对于

4、整个朝阳商业中心，政府引导发展的方向是着重在调整业态、完善功能上下功夫，继续保持以大型百货店为主体，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业服务中心区的基本结构，突出中高档精品、名品、新品的经营。1、政策方面的趋势、政策方面的趋势第三：市政府在大朝阳商圈的建设上，对朝阳商业中心的措施是第三：市政府在大朝阳商圈的建设上，对朝阳商业中心的措施是以朝阳广场的功能调整为重要内容，规划核心商圈的空间布局，促进商圈的东西及南北部分的大融合，提升商圈的消费档次。二、商业发展的趋势百盛民族宫梦之岛竞争分流线高档商圈商业发展趋势百货大楼中高档中档消费群体15岁20岁30岁40岁50岁低档裕丰新朝阳万达广场搜品廊百佳

5、汇步行街新华街西关路高峰路新和平民生广场金朝阳梦之岛第一第一：整个商圈，百盛目前代表的是青年时尚的最高端，拥有众多年青品牌，随 着商圈消费群体趋向年轻化，百货大楼目前也开始调整自身的品牌结构，有意识加大引进年青品牌的比重。第二第二：就商圈以年轻人为主流的消费客群而言，百盛的竞争优势最突出，面向的是中高档优质客户群体，并且已经开始从民族宫梦之岛、百货大楼手上分流年青客户，销售额逐年创高。 例如1：每年12月18日是百盛店庆，04年开业，百盛二楼日大抢购，销售额不到20万。05年就将近30万，06年将近50万，07年接近60万。 例如2：百盛开业头一年，杰克琼斯在新梦一个月30万以上销售额，百盛是

6、10多万。06年，在百盛稳定在25万，新梦也萎缩到25万百盛店的销售份额在逐渐扩大。第三第三：以万达广场为中心的商业阵营，开始聚居越来越多的核心优势，不仅开始成为同类产品上中高端年青客户群的主要消费场所，并且带动着朝阳商业中心东片商业区的商业竞争力，足以与西片区（百货大楼、裕丰、步行街一带）抗衡。总总 结：结：1、朝阳商业中心零售商业的重心向东向百盛/万达倾斜，不仅是事实，更将是趋势。2、朝阳商业中心未来的城市占位仍然是第一位，然而目前整体档次的落后，使其消费群体逐渐趋于平民大众化，中高端市场的相对空白以及竞争压力较小，为百盛快速发展提供了广阔空间及机会。3、对于有条件的新项目，继续往针对年青

7、群体/中高档消费的商业阵营中挺进，是市场博弈成功的机会，更是长远发展的考量。三、小商圈内的市场占位本项目1234城市出品城市出品百百 盛盛万万 达达新新 朝朝 阳阳地段价值第四第一第二第三商业前景预测力争并列第一第一第三第二业态组合精品、化妆品、鞋业、服饰综合倾向综合最强优势竞争力1.区域内的尖端时尚品牌群。2.一楼化妆品、女鞋，三楼少淑女装，是经营最好的楼层。拥有影院、KTV、休闲/餐饮、沃尔玛。更有发展前景的规划形式，以及无可比拟的地段优势。城市出品城市出品百百 盛盛万万 达达新新 朝朝 阳阳经营瓶颈1.二楼男装、五楼休闲运动，经营综合坪效表现一般，同品牌竞争不够临街店铺。2.6、7楼经营

8、效果最差，楼层高是主要问题。高额租金压力下，仅有朝阳路、共和路的铺面赚钱，其他都是平本效赚，内铺大部分都再亏钱或者勉强维持。开发商租金政策的不让步，让众多意向进驻的商家忘而却步；空铺太多经营氛围上不去，恶性循环使得进驻的商家不得不无奈退出。最具威胁力的发展倾向购物卡的广泛使用，能够长期稳定相当部分优质客户。 07年开始意识到内部规划及业态配比的问题，有意识在协调改善。阿依莲、以纯在新朝阳开旗舰店，一旦更多时尚品牌以该种方式跟进，会成为项目“最可怕“的竞争力。优势下造成的不可逆转劣势1.一开始就是传统百货商场的格局，很难转型为新型购物中心的模式。2.必须依赖万达广场的商业作为配套，一旦商业伙伴走

9、下坡路，对自身影响很大。1.AB座商业内部规划的动线太多，削弱了人流、商业的凝聚力，重新规划几近不可能。2.高租金压力较大，小业主控制大环境，商业调整难度很大。3.一开始的公共部分装修档次就较普通，重新装修提升档次的难度及成本都很大，情况较难改变。1、目前的商业竞争力尚未搭建成型，整体竞争力不强。2、业主对于商业振兴扶持的方向有错误认识，为其他项目争夺资源留有时间和机会。可设计的项目竞争力1.商业规划：可比新朝阳的内部格局，打造新型购物中心的商业空间。2.业态组合：可比万达广场，增强休闲、餐饮、娱乐的比重，并更好的与内部商业形成互动。3.业态档次：可比百盛的品牌档次，更偏重对年青时尚品牌的扶持

10、，安置于更好的楼层，优胜于百盛的二楼、五楼、六楼。第三步：市场需求分析1、调研前的假象定位（1 1）、业态分布：）、业态分布：服装餐饮娱乐超市其他四层三层二层一层（2 2）、业态比重：）、业态比重：服装餐饮娱乐超市其他比重30%20%10%20%20%面积240007200480024004800480024000分面积一层24001200800016006000二层24001200800016006000三层24001200800016006000四层120048006000（3 3）、业种比重：）、业种比重：百货类可用面积9600裕丰旗下主力店偏重百货配套的其他类2400其他品牌48004

11、800一层16001600800二层16001600800三层16001600800说明：说明：假象定位根据于对新型购物中心的理解，以及裕丰品牌实力足以安全操作的层面，对项目业态组合进行的一个预先假设。2、调研后的真实市场反应（1 1）调研中，商家对几个关键性指标的意见归整）调研中，商家对几个关键性指标的意见归整 A、作为市中心又一个大型商业项目，您觉得、作为市中心又一个大型商业项目，您觉得城市出品城市出品应该定位于什么？应该定位于什么？服饰类商家：服饰类商家：餐饮类商家：餐饮类商家：4 %1 3 %1 1 %3 7 %0 %6 1 %0 %0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %类 似

12、 裕 丰类 似 万 达类 似 百 货 大 楼类 似 百 盛 / 梦类 似 新 和 平以 吃 喝 玩 乐 为其 它经 营 定 位 期 望0 %2 0 %0 %2 0 %0 %7 0 %0 %0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %类 似 裕 丰类 似 万 达类 似 百 货 大 楼类 似 百 盛 / 梦类 似 新 和 平以 吃 喝 玩 乐 为其 它经 营 定 位 期 望体育品牌商家：体育品牌商家：15%92%0%8%8%100%0%0%20%40%60%80%100%类 似 裕 丰类 似 万 达类 似 百 货 大 楼类 似 百 盛 、 梦类 似 新 和 平以 吃 喝 玩 乐 为其 它经 营

13、定 位 期 望休闲娱乐类商家：休闲娱乐类商家：0 %0 %0 %0 %0 %1 0 0 %0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %类 似 裕 丰类 似 万 达类 似 百 货 大 楼类 似 百 盛 、 梦类 似 新 和 平以 吃 喝 玩 乐 为经 营 定 位 期 望C C、如果在、如果在城市出品城市出品经营，您觉得那些档次比较合适（可多选）？经营，您觉得那些档次比较合适（可多选）？ B、如果在、如果在城市出品城市出品经营服装业态，您觉得哪种风格比较合适？经营服装业态，您觉得哪种风格比较合适？服饰商家：0%13%43%48%4%0%10%20%30%40%50%低档中低档中档中

14、高档高档经营档次期望26%78%26%39%0%0%20%40%60%80%品牌正装时尚潮流运动休闲个性另类其它经营风格期望分析：在104份服饰商家问卷中，对于经营风格，品牌及非品牌商家各有69%和78%的商家期望时尚潮流风格，因此这一类服饰风格仍是市中心的市场主流，也将是项目未来服饰业态的主要类型；此外中高档商家相对中低档商家更青睐个性另类风格。如果经营档次偏向中高档次，个性另类风格也是一种较有市场的经营风格。 服饰商家：餐饮类商家：35%35%55%30%5%15%65%0%0%20%40%60%80%中餐厅西餐厅茶餐厅咖啡快餐小吃街特色餐饮其它经营类型期望休闲娱乐类商家：87%13%0%

15、0%0%0%0%0%20%40%60%80%100%KTVHIGH清吧慢摇吧电玩网吧电影院经营类型期望（2）、调研中，根据各类品牌优质商家的选择，进行的业态模拟组合）、调研中，根据各类品牌优质商家的选择，进行的业态模拟组合餐餐 饮饮服服 装装其其 他他品 牌价格品 牌价格品 牌价格四层紫云轩3040三层、涮涮锅、5060兰威龙、涉谷、7090二层稻之源、王子扒房、仙踪林90零点、高楷屋、斯得雅、茉希、车之奴、ALL、卡宾、浪漫一身、飘舞、七采马、100CK皮具、棉元素、黑眼睛箱包、7世界T恤、100一层真功夫、布衣候、有一间、味千拉面140马克华菲、杰克琼斯、城市生活、飞飞小屋、2、TITI

16、、HIRST、伯里澳男装、马思图男装、虎都160180多喜爱床品、雅格迪诺皮具、屈臣氏（有可能的）、160180行业调研综评餐饮行业普遍对项目看好，认为规划更多餐饮比重将有利于项目更好发展。中高品牌服装认同区域的年青消费群体，担心项目规划的档次问题，如果是中档中低档为主，将很难引进这些知名品牌经常。紧跟中高档服饰品牌发展，属于辅助业态。体育品牌体育品牌娱乐娱乐超市超市品牌价格品牌价格品牌价格四层好时或夜色花都或其他 25以下三层百朗、100120二层索得士、亚太、川崎、安联网羽、凌志网羽、乔丹、领跑、国奥器材、10012066酒吧、乐巢 90以下一层美津农、欧亚、彪马、耐克、361、10012

17、0行业调研综评倾向于街铺，如果是中高档卖场可以接收进驻内街或主力店，扣点或者租金方式均能接收。娱乐业普遍看好市中心，但租金以及选址成为最大障碍，其实该行业的利润相当可观，一般餐饮是1年回本，而娱乐业也是1年。华联、人人乐均以表示除非是一、二楼全部做超市，否则难于沃尔玛进行竞争，这与原先设想的“四楼超市”严重冲突，因此建议未来项目不在考虑超市。（3）、调研中，消费者对几个关键性指标的意见归整： 分析：从消费者所认为的市中心消费市场特点上调查研究发现，24%的消费者认为最大的特点为吃喝玩乐丰富；21%的消费者认为特点是什么人群都适合；20%的消费者认为逛街氛围好。 问题问题1：您觉得市中心消费市场

18、有什么特点？：您觉得市中心消费市场有什么特点？问题问题2：您觉得市中心消费市场还有什么：您觉得市中心消费市场还有什么“需要需要改善改善”的地方？（可多选）的地方？（可多选） 分析： 对于市中心消费市场的期望，28%的消费者对目前商场的环境不满意，希望商场经营环境更好一些；23%的消费者希望商场经营业态种类更丰富一些；18%的消费者则希望商场规模更大一些。这也正是消费者选择其它区域消费场所的主要原因。分析：研究对这些消费场所满意度选择的理由发现，价位适合是最大的原因，占22%；感觉放松和商品丰富则分别占到18%；既能消费又能休闲也占了15%。 问题问题3：对于：对于“最喜欢最喜欢”的购物场所，您

19、的购物场所，您“最喜欢最喜欢”的的理由是（可多选）：理由是（可多选）：分析：31%的消费者期望城市成品项目无论是什么经营定位，都期望餐饮、休闲和娱乐等业态能够多一些；27%的消费者期望经营定位更贴近年轻人的消费/档次；16%的消费者倾向于经营定位接近万达/百盛/裕丰三者的特色结合。说明消费者更倾向于一个新型的购物中心的出现。 问题问题4、如果万达旁边再有一个新商场，您希望？、如果万达旁边再有一个新商场，您希望？1、消费者的选择，普遍欢迎多样性，但任何一个成功的卖场，都必然要有所偏重，并且与其他竞争者形成差异；因此在选择的过程中，也必须放弃其他难以匹配的“利润可观、受欢迎的业态”（如男女正装、以

20、及大型通讯市场等）。2、从市场客户调研情况看，对项目“假象定位的大方向“接受及认同度均较高，不同类型的商家均一致需求一种以吃喝玩乐为主的新型态购物中心出现，倾向的参照也是“百盛万达”的优势组合；3、但不同类型商家对租金、需求面积、以及经营楼层都表现出不同的需求，并且均希望各自类型的面积比重更大化如何协调整体租金水平、兼容到各种业态、并最优化组合？将是定位后业态配比的重点工作。总 评：第四步：独特定位成功案例的求证针对项目的假设定位，类似案例，我们在市场上找到的可参照对象针对项目的假设定位，类似案例，我们在市场上找到的可参照对象上海正大广场上海正大广场 上海莱福仕广场上海莱福仕广场 A、上海正大

21、广场、上海正大广场简简 介：介：1、总建筑面积达241，000平方米，楼层共13层，地上10层，地下3层，是集购物、饮食、娱乐、休闲与一体的超大型购物中心。于1993年开工建设，2002年10月18日开幕。2003年12月21日，位于正大广场内1至4楼的正大百货如期开张营业。2、正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。位于B1-B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要；1F-4F正大百货提供了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。芙瑞诗I-NAI

22、L屈臣氏特力屋中国银行中国工商银行易初莲花B1B2项目各层定位及布局氛围项目各层定位及布局氛围ARTINI阿迪达斯经典Cheese&FizzC&ACalvinKleinJeans(.多纳德咖啡ENZOFANCL无添加GUESSACCESSORIES亨达利钟表H&M哈根达斯K-Gold/temix蓝蛙罗飞诺珠宝猫头鹰马哥孛罗NOVOConceptPromod千禧之星古典玫瑰园斯沃琪SEVENDAYSSkechersSephoraSegafredo世家兰迪咖啡天梭UnitedColorsofBen.星巴克新元素香啡缤一点红兆亿咖啡中银易兑ZARA1FAntinoriAzur

23、eBluA-zoneChevignonElegantProsperEHommeEsprit法文箱子FOX汉帛Honeyslove&love玛斯米娅Mudd曼古银MIIOW马克华菲NEXT欧时力OFUONQUIKSILVER时间廊TINAGIA小南国日式烧栲宜芝多YESorNO正大百货美鞋苑2F奥卡索AGATHA爱茜茜里宝罗莉卡堡师龙CnE鼎泰丰EVESTemptationElleEtamEspritSalon凡妮卡佳楼兰LAZOLuxmanSpark莱尔斯丹MuONLYVEROMODAJACK&.PIERREGARROUDI思柏高ThemeUrbanShock亦谷优衣库正大百货

24、伊殿正大百货Z&A真锅咖啡馆3F宝岛眼镜奔趣BalenoColorJeansCROCS多玛尼餐厅富临轩FILAFiorucciheiBiPod/Apple名店运动城茂昌眼镜MIRABELLNautica耐克360UNISEXV-one玩具“反”斗城吴良材新秀丽正大百货绅士休闲馆4F缤纷水世界必胜客大家乐东北家人富君韩国烧烤干锅轩高丽苑和民禾绿寿司汉堡王季诺咖啡馆金同小厨肯德基老上海弄堂菜廊亦舫麦当劳满记甜品名甲物语盘古烤肉骐祯宫松叶家日式烧烤泰泰小厨伍京堂味千拉面享食78小南国酒店新素代一茶一坐异人馆云南美食园意式比萨宴点秀真功夫5F阿拉丁儿童摄影Aussino本家宝宝贝贝儿童摄影楚炫

25、堂ECOH生态家合衣坊泓叶汤馆汇美舍卡通乐乐园创意童话摄影路易治.波米奥尼雷诺瓦乐纷葡京茶餐厅TEMPURZEN唐宫海鲜舫汤姆熊外文书店炫动卡通乐乐园渝乡人家依曼琪樱之味张生记得味轩6F艾维庭都市舞工场儿童游乐场港丽餐厅蕉叶音乐餐厅俊奥凯尔齿科史云逊护发中心时代生活美语时空汤尼英盖威尔士健身中心喜多屋国际海鲜料理学乐英语英孚教育御美会紫颖美容正大百货童趣馆7F爱晚亭酒家DQ冰淇淋大众书局好乐迪健康树亲子园健康煮休闲火锅孙平发型工作室萨利亚司凯特真冰滑冰场星美电影院愉家俏江南9F10F8F餐饮男装女装休闲运动家居用品内衣童装皮鞋皮具电器服务饰品眼镜美容美发娱乐其他负一1113一层12351111

26、921二层2593116三层36102361四层222141314五层32六层9654七层3113八层46九层1十层1总数7016267698225288上海正大广场业态统计表上海正大广场业态统计表分析：分析：1、如此众多的美食选择，以及丰富到极至的儿童主题商店，是正大广场最大的特色，使之区别于所有上海大型购物中心的形式，同时引入的大量人流也积极带动了14层服饰百货达到很好的经营效果。2、餐饮以及儿童主题的特色太抢眼，使得正大其他的青年品牌、正装品牌、数码、电器、家居等显得不明显，但其实体量以及数量也不少，其实面向所有客群的中、中高、高档消费，是超大型购物中心的必然选择，而正大正是将两种作为传

27、统配套的业态放大、重视到极至，最终形成了更具特色的SHOPPING MALL。B、上海来福士广场、上海来福士广场简简 介：介：来福士广场位于上海人民广场对面，来福士广场购物中心已于2003年11月1日开业商品主要针对20岁到35岁的年轻人和白领，总建筑面积：办公楼87，000平米，购物中心40，000平米（净面积28，000平米），购物中心单层面积5，600 平米,；每个楼面精心规划了相应的风格与主题,顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量客流中获得商机,是与正大齐名、明确定位于年青时尚、餐饮娱乐与服饰百货结合完美的成功典范。类别类别商户商户餐饮味千拉面 好多客 永和大王 云南美食园 美珍香

28、料 品牌服装类别伊娜薇钟表/珠宝/饰品美式眼镜 水琉璃 思彼垂银 茂昌眼镜 爱丽丝个人护理爱美美甲世界 蒂梵尼造型设计数码/音像/冲印天鼎音像 柯达冲印连锁店/便利店/百货屈臣氏 欧美药状 娱乐福驰欢乐屋 MAGIC魔术主题店 电器筑波时空港手机大世界食品/烟/酒草莓妹 PIKAPIKA 大旺山留许 华夫饼 美国伟思巧克力曲奇 比萨站 富士妈妈 广良兴 古丸今来 裕恒食品 贝尔多爸爸泡芙工房 每日新鲜 安徒生丹麦冰淇淋 B1项目各层定位及布局氛围项目各层定位及布局氛围类别类别商户商户餐饮味千拉面 星巴克 面包新语 哈根达斯 DYRBERG/KERN品牌服装类别NOVO CONCEPT 路易莎

29、.美 KOOKAI TE Fornarina 娜芙娜芙 慕诗 钟表/珠宝/饰品希曼名镜 GUESS SWATCH 赛.德其尼 银镇 卡特彼勒休闲服饰/运动品CHEVIGNON JEAN PAUL 鞋/包真美诗 化妆品Red earth F1类别类别商户商户餐饮仙踪林 食东食西 三文治品牌服装类别NOVO CONCEPT 麦凯赛 玛贝尔 密雅 放肆 Udb VERO MODA 和平天使 COZZI 艾狮 ID 诗凡诗鞋/包奥莉 思加图保健品伍京堂 F2类别类别商户商户餐饮雷亚尔巴西烧烤 蕉汁咖喱屋 品牌服装类别优衣库 名线 艾格 苏格兰飞人 BYHEREE TANGO 酷拉拉 拉夏贝尔 Le t

30、utu 马克.华菲 杰克.琼斯 洛卡小镇 麦杰 钟表/珠宝/饰品TOUCH休闲服饰/运动品bods-bodynits鞋/包奥索比诗 F3类别类别商户商户餐饮赛乐 可口品牌服装类别大仓.雷迪 雷柏斯特 万祺凯易 奔趣 洋服青山 法狐 博格西尼 WEST COAST 路易柏高 蓝豹 X-RAY STAR OXWIL钟表/珠宝/饰品24度空间 休闲服饰/运动品运动100 鞋/包千科F4类别类别商户商户保健器械OSIM休闲服饰/运动品运动100 数码/音像/冲印新方特数码新空间书店季风书园F5类别类别商户商户餐饮大食代个人护理王磊形象公社美容美体SPA中心玩具/家居饰品头大原创玩具房 澳西奴数码/音像

31、/冲印童美儿童摄影儿童用品博士蛙365F6类别类别商户个人护理舒适堡健身美容中心F7分分 析：析：1、众多休闲餐饮与年青时尚品牌的搭配，是莱福仕的最大特色，使之即使处于商业中心区之外也仍然能够独树一帜、形成特色，成为上海年青白领休闲、购物、逛街、聚会的首选之地；2、由于体量不大，莱福仕在类似正大的定位模式中做了更多取舍放弃了正装、儿童主题、大型数码、大型电器等其他业态；单一锁定青年时尚，最终也形成了“特定群体”的“丰富定向开发”；而该项目被证明成功的商业模式，也成为我司在“城市出品”上重点求证、借鉴的典范。项目总体业态品牌统计：餐饮男装女装休闲运动家居用品内衣皮鞋皮具电器服务饰品眼镜美容美发其

32、他负一29455一层352262二层39232三层3411四层1102311五层143六层2121七层1总数4210141033741299（5）、本项目与莱福仕广场的差异及共性）、本项目与莱福仕广场的差异及共性城城 市市 出出 品品莱莱 福福 仕仕 广广 场场地段朝阳商业中心的边缘南京路商业中心边缘之外，相对孤立的项目周边中心商业区，年青群体、本地及流动人口均较多较重商务氛围，商务、流动人口较多规模24000平米，单层面积6000平米40000平米，单层面积5600平米消费群体2030岁年青消费群体，白领2035岁年青消费群体，白领业态档次朝阳商圈消费水平的中高档上海消费水平的中高档特色业态

33、四楼小吃街、人气大品牌餐饮、奔腾100、裕丰潮流先锋（升级店）、儿童乐园及延展业态、小吃街、特色餐饮、运动100、NOVO概念主力店、屈臣氏、共性1.所在商圈的位置，以及竞争环境均很激烈，都在寻找的新的业态模式进行突围。2.奔腾100是裕丰计划中的概念主力店，与运动100类似，在业种规划下，将休闲运动与专业运动进行分类、分层经营。3.裕丰潮流先锋（升级店）是在目前裕丰档次上的提升产品，与NOVO概念店类似，以特色时尚为主的男女装，区别于正装、休闲装以及裕丰总店的低档时尚。差异性1.本项目楼层较少，需要再压缩各种业态的分层分布；同时，还要考虑到本地消费档次、消费习惯，进行选择。2.本项目除了丰富

34、自身业态，还要与百盛、万达、新朝阳预设好业态业种的差异化，以便形成自身的特色，而不是效仿、沿袭竞争商场定位（这样只会更突出竞争项目的领袖优势）。第五步：调整后的具体定位及规划概念（1）、经过修正，确定项目未来的经营定位是）、经过修正，确定项目未来的经营定位是1商业档次中高档时尚卖场2消费群体2030岁中高档青年白领3规划形式购物中心、室内步行街、规划有核心主力店群4业态组合偏重餐饮、休闲业态带来的购物氛围，中高档休闲时尚为主，服务类业态为辅，5特色卖点1、丰富的餐饮、休闲业态；2、更舒适、开放的购物氛围；3、明确以中档、中高档为主的消费层次；（2）、项目的业态业种分布）、项目的业态业种分布一层

35、二层三层四层正餐美食城休闲/美食裕丰潮流先锋（升级店）奔腾100中高档时装箱包/鞋/饰品/钟表儿童乐园/玩具/儿童用品摄影书店美容美发家居数码音影娱乐（KTV、小酒吧）其他（3）、项目的各种业态比重设计）、项目的各种业态比重设计正餐美食城休闲/美食裕丰潮流先锋奔腾100中档/中高档时装箱包/鞋/饰品/钟表儿童乐园玩具儿童用品大比重30%30%10%总面积720072002400小比重18.%6.%6.%6.00%6.00%12.00%6.00%6.00%2.%2.%分面积43201440144014401440288014401440480480一层1080 720 2016 720 二层15

36、12 360 720 720 864 576 三层1728 360 720 720 288 四层1440 1440 480 480 备注：实际执行还需要经过：招商情况、租金最终预期值、规划条件、品牌大小、实际需求等众多因素的调整。分表1：摄影书店美容美发家居数码音影其他娱乐（KTV)小酒吧大比重20%10%面积总面积4800240024000小比重2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%1.00%5.00%7.00%3.00%分面积6726726726726722401200168072024000 一层269 672 480 72 6029 二层134 134 134 300 57

37、6 6031 三层134 672 269 403 240 420 5954 四层403 134 1680 6058 备注：实际执行还需要经过：招商情况、租金最终确定值、规划条件、品牌大小、实际需求等众多因素的调整。分表2：城城 市市 出出 品品万万 达达百百 盛盛新新 朝朝 阳阳商业档次中高档时尚卖场，平均水平比万达要高，品牌的纯度及密度更高品牌的楼层设置，比百盛有优势，并且消费群体更锁定年青中高档优质客户平均水平比新朝阳更高，品牌的纯度及密度更高消费群体2030岁中高档青年白领接近，略高接近，略窄接近，略高规划形式购物中心、室内步行街、规划有核心主力店群有优势，体现在规划及装修上更有档次有优

38、势，体现在开放式购物中心带来的体验式感觉略差，主要是硬件的先天无法弥补业态组合偏重餐饮、休闲业态带来的购物氛围，中高档休闲时尚为主，服务类业态为辅，1.大比重的餐饮、休闲、娱乐，会是亮点，但需要与万达错开，其中餐饮可以比万达做得更出色，也容易实现，万达共和路目前有4家奶茶（大维、街客、地下铁、花样柠檬）、2家凉茶、1家蛋塔、1家冰激凌、1家粥铺、1家小吃（水天堂霜皮奶、云吞）、1家咖啡（手工巧克力）。2.中高档休闲品牌整合得好，也容易形成优势，例如：假设能引进目前南宁市比较主流的7大男装时尚品牌：杰克琼斯、酷牌、马克华菲、TONYWEAR、宾宝、卡宾、蓝威龙、李维斯、Lee、G-STAR，项目

39、便具有很强竞争力。目前百盛中TONYWEAR、杰克琼斯、马克华菲、宾宝四个品牌在二楼，其他全部在五楼；万达一个也没有；新朝阳也仅有卡宾.3.儿童乐园以及配套商业，是本项目又一亮点，但此类优势资源目前南宁市较少，引进较有难度。如：新朝阳的迪斯尼4.屈臣氏也是理想的特色亮点，目前开始接触，对方需要项目相对完备后再谈，并且只考虑进驻一层。取舍业态论体量，项目比其他竞争者都小，做到专而精比较容易形成特色；即使短期内吸收部分不适合的业态业种进入，但发展稳定后还需要调整回来。1.超市、家居、影院、数码，万达更有优势。2.中低档服饰，低档配套商业，留给万达，同时避开西部板块的竞争。1.化装品、女鞋，百盛更有

40、优势。2.男女正装，百盛跟梦之岛更有优势。1.杂牌、中低档服饰、低档配套商业，留给新朝阳, 同时避开西部板块的竞争。（4）、定位的竞争力评估第六步：如定位执行，投资收益分析1.调研统计，目前市场上各类业态能接收项目的租金水平是（元/平米月）服饰类服饰类餐饮类餐饮类体育品牌类体育品牌类娱乐类娱乐类其他类其他类中低档数量中高档数量数量数量数量数量一层1601801616018027140以下1210012010140以下11601806二层9011023901101890以下5100120290以下2901108三层709047090940以下3100120140以下870900四层1111301

41、6070425以下025以下260704因为问卷一开始的设计时，最低标准是基于“市场可接受力”、“金裕丰预测租金标准”、“甲方预期租金标准”三个指标来权衡，同时对部分高承受力业态适当调高，试探市场底线；事实证明：在众多可选项中，商家出于自身利益普遍都会选择最低标准，但得出的数据也是相对客观的。2、基于目前的租金承受力统计，需要结合各层定位、业态的面积配比，进行进一步调整。租金承受力分析：租金承受力分析：服饰类服饰类餐饮类餐饮类体育品牌类体育品牌类娱乐类娱乐类其他类其他类一层180140140160二层110901109090三层9040904070四层252560说明服装类是大销量、高利润行业

42、，租金可以预期高一些。因餐饮类普遍承受标准较低，这里以底线作为考量。体育类品牌其实租金承受力相当高，但普遍倾向一层，如规划至二、三层，考虑到接收度，预期标准以一般为准。娱乐类租金接收力最低、要求也最多，出于整体利益、扶持的角度考虑，预期较低租金。作为辅助商业，租金标准以一般接收水平为预期。2、调整后，预测各类业态能接收的租金水平是（元/平米月）说说 明：明：该预测标准将套入各层业态比重标准表，重新核算项目在此定位下平均租金水平。正餐美食城休闲/美食裕丰潮流先锋奔腾100中高档时装箱包/鞋/饰品/钟表大比重30%30%总面积72007200小比重18.00%6.00%6.00%6.00%6.00

43、%12.00%6.00%分面积4320租金1440租金1440租金1440租金1440租金2880租金1440租金一层1080 140 0 720 140 0 0 2016 180 720 160 二层1512 90 0 360 90 720 110 720 110 864 110 576 90 三层1728 40 0 360 40 720 90 720 90 0 288 70 四层0 1440 25 0 0 0 0 0 2、预测租金水平，套算到各层业态比重面积后的计算表（元/平米月）分表分表1：数码音影其他（KTV)小酒吧各层合计面积大比重10%总面积240024000小比重2.80%1.00%5.00%7.00%3.00%分面积672租金240租金1200租金1680租金720租金24000 一层672 160 0 480 160 0 72 160 6029 二层0 0 300 90 0 576 90 6031 三层0 240 70 420 70 0 0 5954 四层0 0 60 1680 25 0 6058 儿童乐园玩具儿童用品摄影书店美容美发家居大比重10%总面积2400小比重6.%2.%2.%2.8%2.8%2.8%2.8%分面积1440租金480租金480租金672租金672租金672租金672租金一层0 0 0 0 0 269 160 0 二层0 0 0 1