某房地产项目开发测算报告

1、重庆工商职业学院 课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级:学生姓名： 学号：指导教师：职称:部门:起止日期：某房地产项目开发测算报告项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内， 划设计方案的批复，其规划设计要点如用地面积：202639平方米建筑密度:<=36%容积率（地上）：=3.62绿化率：=31.38%人口密度：根据改市规划局关于该块地规1、2、3、4、5、6、<=规划用途：商住综合楼规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢 49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车

2、库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、 物业管理办公室、楼22个，均为49层高，8个滨江洋 本项目主要技术经济指标参见表6-1公共卫生间、健身房等裙楼顶层做平台花园。塔 房，均为30层，为住宅用途。6-1 与表 6-2.技术经济指标（一）项目主要单位数量项目单位数量占地总面积平方米202639居住人数12040总建筑面积平方米733553平均每户 筑面积平均每户住人数平方米105人均居住建'公建面积平方米95382筑面积平方米30绿化用地平方米63588道路面积平方米42000居住户数户3440车库面积平方米45249居居住建筑面积平方米人3612004层数功 能

3、所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼商铺112004106582.1773塔楼49公建面积95382住宅150501361200滨江洋房7停车库设备面积地下室设备面积3003人防面积30045849项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明。当项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月） 期住房建筑时，开展预售工作。2、项目实施进度计划一项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（1） 土地出让价款 包括两部分：A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为14072万元。B、 拆迁

4、补偿安置费左C»根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-412345的单价单价1842350室148584.21筑面(4)基础设施费总 计项目其估算过程见表6-66256.37550.1935513.184447.35227081992.40150.35428.84587227024194.154755062.655878003667.92229.25120金额21202.4金额合计108623.6塔楼3612001773地下45849裙楼106582.前期工程费估算表i 表 6-4单位：万元

5、计算依据序号金额建安工程费X规划设计费4457.53可行性研究费2228.761.5%建安工程费X742.92勘探费0.5%建安工程费X通水、通电、3714.61通路费2.5%场地平整费60元/平方米1215.8312359.65(3)建安工程费6-5.建安工程费估算表表6-5土建装饰设备金额金额单价水文、地质、参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目 建安工程费估算结果，见表3%建安工程费X序号 项目 积单位：万元合计基础设施费估算表表6-6单位：万元序号计价数量合计单价项 目供电工程65万元/公顷4768.095673.355318供水工程道路工程绿化工程其他工程合计15

6、力兀/公顷=3.35531842.13万元/公顷5.4万元/公 顷“占建安工程费的2%1100.32974.26.3588148584.21176.946034.337583832971.6842095279051.39(5)开发期税费其估算结果参见表6-7序号项目'固定资产金额估算说明(估算依据)1投资方向.7429.21建安工程费X5%调节税分散建设市政公用17830 11：建安工程费X120/乙设施建设1费建筑工程1 f OOU 1 13质量安全594.34建安工程费X4 %o监督费r供水管网247.68住宅:0.3吨/人，600兀/吨4补偿费67.20商铺：0.1吨/平方米，6

7、00元/吨C供电用电660.48住宅:4kVA /户，480 元 /kVA*5(负荷费其他89.60商铺：8kVA /百，*74- z-?- 工口 U-p.占 At1000 元 /kVA亠 C i6'2971.68(建安工程费的2%合计29890.30开发期税费估算表表6-7单位：万元(6)不可预见费取以上(1)(4 )项之和的3%。则不可预见费为：=785.0562(7429.21 +17830.11 +594.34 +247.68+67.20 =26168.54 )*3%(万元)开发成本小计 开发费用估算(1 )管理费用29890.30 万元取以上(1 )(2)销售费用销售费用主要

8、包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的 代理费，占销售收入的2% ;其他销售费用，占销售收入的 元。销售收入详见表6-9.(4)项之和的3%.则管理费用为5387.86(万元)2% ；销售1%，合计 33678.00(3)财务费用指建设期借款利息。第一年借款10000万元，贷款利率为年等本偿还，要求从建设期的第二年起2年内还清。建设期借款利息计算如下；4.73%，每(""0+900/2 ) *4.73%=2(9212.85+1000/2 ) *厶.3%=598.84 (万元)(9811.59+0/2 ) *4.73=435.77 (万元)第一年应计利息第二年应计利息第三年

9、应计利息则财务费用上述合计：1198.52 :12.85 (万元)亍元.详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：7178.89万元。总成本费用合计：255137.79 万元投资于总成本费用估算汇总表详见表6-8表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元项目开发成本214873.41估算说明以下(1)(6)项合计1.1土地费用前期工程1.21.31.41.51.6费基础设 建设费 建安工4费一开发期 费不可预费960012359.659051.39148584.2129890.305387.86I2I开发费用40264.38以下(1)(3)二项合计2.1管理费用5387.862.22.3销

10、售费用 财务费用 合计33678.001198.52255137.79销售收入X 5%项目销售收入估算(1)销售价格估算各部分售价单价为:'根据市场调查，确定该项目 住宅:17000/平方米 商铺：21000/平方米表6-9用途住宅商铺车位车位15 万 / 个(2) 销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅平方米，地下车位2400个。详见表6-9销售总收入预测表单位：万元预计销售单销售收入可售数量361200112002400113000平方米，裙楼中的商铺部分11200价17000元/平方米21000元/平方米61404023520150000 元合计 (3)销售计划与收款计划的确定

11、具体见表表 6-10销售计划360006735606-10销售收入分期按比例预测各年度收款情况单位:万元合计年份第一年住宅：45%216720145202.4'.商铺：60%6720,11558.40亠f1T车位：50%144030240住宅：556商铺：40% 144807705.60车位：50%96020160.00100%100%187000.80124667.20第1年第2年第3年第二年311668.00第三年销售比例销售数量税金估算表6-11销售税金及附加估算表序号单位：万元类别计算依据计算期(1 )销售税金及附加估 算具体见表6-111I1.2 *

12、.31营业税销售收入X 5%1 J:9350.04 <1W46233.361城市维护建2设税营业税X 7%654.50436.343教育费附加673560营业税X 3%280.50187.00教育专项基4营业税X 4%374.00249.33 金d防洪工程维销售收入 X5336.60224.40护费 0.18%销售收入 X6印花税93.5062.330.05%7交易管理费销售收入X 0.5%935.00623.34 销售收入_X 12024.1_-合计8016.1051446.43%(2) 土地增值税估算具体见表6-12：土地增值税估算表单位：万元 目 计算依据计算过程表 6-12序一号

13、2.12.22.32.4扣除项目金额以下4项之和318152.72开发成本214873.41“开发费用I和销售税金： 及附加I40264.3820040.25其他扣除 取(2.1) 项的项目20%42974.68增值额(1) - (2)355407.28增值率卅T(3)/ X100%1.12增值税税率(4) < 50%12.40%土地增值税(3) X (5)44070.506、投资计划与资金筹措|个渠道：一是企业本项目开发投资总计需255137.79万元。其资金来源有三的自有资金即资本金，二是银行贷款，三是预售收入用于在投资部分本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，在总投入中

14、，其中第 一年投入约为45%,第二年投入约为30%，第三年投入约为25%，从银行贷款 10000万元，第一年投入9000万元，第二年投入1000万元，不足款 项根据实际情况通过预售收入解决，具体见投资计划于资金筹措6-13表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名 合计计算期称第一年第二年第三年1资2措2000.002.1105812.0092812.00金2.2金2.3入款还本付息估算7名称还109212.851.20款1.31.401.50422.10五现金流量表与动态盈利分析1* k借款借贷资预售收入再投建设投本年借(1资金筹本付息的资金借款还自有资项目长期借款10000万元，等

15、本偿还，宽限期一年，2年内还清，贷款利率4.73%， 具体见表6-149000.00表 6-14114812.0076541.3463784.45150001000.000.0074541.34156596.45借款还本付息估算表单位：万元序号合计计算期255137.79100000.00第一年第二年第三年255137.79230137.79本付息9212.851000090001000212.85598.84435.779648.62本付息9212.850.009811.699648.62项目财务评价表 6-15年初借款累计年末借款累计流量表具体计算见表来源 投资回 收计利息年底还6-15单

16、位；万元全部资金现金：设 Ic=10%， 现金流量表（全部投资）9811.69本年应1247.451- -23187000.80124667.20计算期序号项目名称'1销售收入1卜 187000.80-124667.202»现金流出*114812.00卜 113870.71,88670.692.1建设投资114812.0076541.3463784.451现金流入2.2销售税金及附加12024.158016.102.31土地增值税I26442.3017628.20所得税1-1137.08-758.053净现金流量（1）-114812.0073130.0935996.51-4折

17、现净现金流-104374.5560438.0927044.71r量15税前净现金流-114812.00'71993.0135238.45量(3)+( 2.4)6税前折现净现-104374.5559498.36' 26475.17金流量A、 税前全部投资净现值：NPV=18401.02 （万元）B、 税后全部投资净现值：NPV=16891.75 （万元）C、 税前全部投资内部收益率：FIRR=999.54%D、 税后全部投资内部收益率：FIRR=669.67%（2）资本金现金流量表设Ic=14%，具体计算见表 6-16表6-16现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称 计算期1

18、现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000.80124667.202现金流出'52289.46-54930.86'2.1“资本金:105812.00* 2000.00'-92812.00“22预售收入 3148.403346.28123再投入贷款本息:偿还2.39811.699648.622.42.52.6销售税及附加土地增 税 所得税税后净现金流量(1)-(2)折现净现金流量-105812.00-105812.00评价指标：A、 资本金税后内部收益率：FIRR=-158.59%B、 资本金税后净现值：NPV=119067.57 (万元) 丨

19、(3)动态盈利分析净现值12024.1526442.30-1137.08134711.34103656.008016.1017628.20-758.05179598.06121223.57开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流 量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期 始投资的当年年初)的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。(即为本项目开基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率, 为基准折现率。本本房地 作为自有资金目标收益率亠般取p产投资项目以10%作为全部投资的目标Ic2.稍大于同期贷款 收益率 Ic1 ,利率以14%净现值评价标准

20、的临界值NPV分 别为18401.02 (万元)和16891.75 (万元)，均大于0，资本金的税后净现 值NOV为”9067.57 (万元)，也大于 0，这说明本项目可按事先规定的基本收 益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行内部收益率 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率，内析，经上于同期贷158.59%禾I，达到同行业的收益水平，因此项目可行 损益表与静态盈利指标 (1)损益表具体见表6-17U积算，本项目部收益率是项目折现率的临界值，本项目属于独立方案的评价与分 面计算，税前、税后全部投资的 款利率4.7，也大于同期FIRR

21、分别为 999.54% 和 667.57% 3%和目标收益率 10% (Ic1 )，资本金的税后 j贷款利率 4.73%和目标收益率14% ( |lc2 )，说明项。，大firR 为-目盈表 6-17序号项目名称损益表计算依据合计计算期单”立：万元r 1 1ct231销售收入0187000.80124667.20311668.002总成本费:用，0153082.67102055.11255137.79k3销售税金012024.158016.1020040.25及附加4土地增值税026442.3017628.2044070.505利润总额(1 - 2 - 3 -0-4548.32-3032.22-7580.541 4)16所得税(5) X 25%0-1137.08-758.05-1895.147税后利润(5) - (6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公积(7) X 10%0-341.12-227.42-568.54金9|可分配利、 &quo