房地产法规考试知识要点整理版

1、第一章房地产法规概述1.1 房地产1.1.1 房地产的概念房地产的自然属性、经济属性和社会属性理解记忆自然属性：房地相对不可分性不可移动性 经久性 土地的不可再生性与稀缺性经济属性：商品性 具有价值和使用价值的商品的二重性土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可别离的偶性社会属性：公平性、福利性和社会保证性建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性房地产与经济社会开展的协调性1.1.2 土地和房屋房屋构成应具备的三个条件理解记忆必须有上盖必须固定于土地上,有建筑根底必须是合法的1.1.3 地产和房产地产和房产的区别理解记忆 地产可单独存在,而房产离开地产那么不能单独存在,没有所谓的“空中楼阁 .房产具

2、有使用寿命,会不断损耗甚至自然灭失,作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用,一般不贬值,更很少发生物权灭失的情况.地产价格和房产价格的影响因素不尽相同.地价明显受级差地租规律的支配；而房价那么取决于建筑本钱和地价.1.1.4 房地产的分类房地产根据不同分类方法进行的分类理解记忆,能够举例按用途分类居住房地产办公房地产商业房地产旅游房地产餐饮房地产住宅、集体宿舍写字楼商业店铺、购物中央 宾馆、饭店、度假村 酒楼、美食城、餐馆体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆工业房地产：厂房、仓库农业房地产：农场、林场特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂综合用途房地产：商住两用楼按经营使用方式分类：销售房地产

3、、出租房地产、营业房地产、自用房地产按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房1.2 房地产业1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义理解记忆房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、治理以及维修、 装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业.房地产业和建筑业的区别理解1.2.2 房地产业的结构房地产业的行业结构记忆房地产开发经营业房地产咨询业房地产估价业房地产经纪业物业治理业1.2.3 房地产业的地位和作用房地产作用的表现理解,了解1.3 房地产法规1.3.1 房地产法的概念和调整对象房地产法的概念理解记忆房地产法是调整房地产关系的法律标准的总称.房地产法律调

4、整的对象理解记忆房地产开发关系房地产交易关系物业治理关系房地产行政治理关系1.3.2 房地产法律关系房地产法律关系理解记忆房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利、义务关系,如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产治理法律关系等.房地产法律关系的三要素记忆构成房地产法律关系的三要素：房地产法律关系的主体、客体和内容.房地产法律关系的主体的类型理解记忆房地产开发关系中的主体：国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商 房地产交易中的当事人：房地产卖家和买家、房地产抵押人和抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人 物业治理关系中的当事人：业主和房屋使用人、业

5、主委员会、物业治理企业房地产法律关系的客体的类型理解记忆表现为财的客体：建设资金、交易资金 表现为物的客体：房屋、土地表现为行为的客体：房屋销售、设计、施工等活动 表现为非物质财富的客体：如产品的专利权房地产法律关系的内容了解1.3.3房地产法律事实房地产法律事实的概念理解记忆房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况.房地产法律事实的中行为的分类能够举例、事件能够举例行为的分类： 房地产法律行为：房地产开发的申请行为房地产治理行为：房地产治理主体对房地产开发和交易活动进行方案、审批、检查监督、登记发证等行为.违法房地产行为：如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开

6、发行为、不进行交易价格申报行为等.事件：主要是指国家房地产法律、法规的公布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等.1.3.4房地产法规体系1.房地产政策法规体系的组成对每一种能够举例宪法房地产法律：?土地治理法?、?城乡规划法?、?民法通那么?、?物权法?房地产行政法规：?土地治理法实施条例?、?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?地方性房地产法规：?上海市居住物业治理条例?、?浙江省城市商品房预售治理方法?房地产部门规章：?城市商品房预售治理方法?、?商品房销售治理方法? 法律解释,其中最主要是最高人民法院有关房地产司法解释房地产政策房地产习惯2.区别房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法

7、规、房地产部门规章1.3.5我国现行房地产治理体制知道有哪些机构了解第二章房地产开发用地法律制度2.1 我国现行土地制度概述2.1.1 土地制度的概念土地制度是人们在一定社会条件下土地关系的总称.土地制度的组成：土地所有制、土地使用制、土地国家治理制度理解记忆2.1.2 土地使用权国有土地使用权、集体土地使用权理解2.1.3 土地治理的根本制度4种根本制度记忆国家实行土地登记制度国家实行土地有偿有限期使用制度国家实行土地用途管制制度国家实行耕地保护制度2.1.4 建设用地建设用地的概念记忆、土地治理法第43条建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利实

8、施用地、旅游用地、军事实施用地等.从广义上讲,建设用地是指一切非农建设和农业建设用地.临时用地的两类了解2.1.5 国有建设用地供给建设用地审查报批程序的6个步骤记忆建设用地预申请用地申请拟订方案审核方案批准方案组织实施临时用地使用的相关规定了解2.1.6 房地产开发用地房地产开发用地的特点记忆 房地产开发用地仅限于国有土地房地产开发用地主体的特定性房地产开发用地的有偿性和有期性房地产开发用地的国家宏观调控性房地产开发用地的取得了解2.2 国有建设用地使用权出让2.2.1国有建设用地使用权出让的含义理解2.2.2 国有建设用地使用权出让的范围及审批出让范围理解,了解批准权限了解2.2.3 略2

9、.2.4 国有建设用地使用权出让的年限最高年限记忆居住用地70年工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地 50年综合或其他用地50年出让年限的计算理解,会计算出让年限届满和续展了解2.2.5国有建设用地使用权出让的收回和终止制度收回的三种类型理解记忆 强制收回 自动收回 提前收回终止的原因理解2.3国有建设用地使用权划拨2.3.1国有建设用地使用权划拨的法律特征理解记忆划拨建设用地使用权是一种具体的行政行为,国家行使社会经济治理者的行政权力,将土地使用权进行分配或调整. 划拨建设用地使用权的取得具有无偿性. 以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规

10、定外,没有使用期限的限制.未经依法批准,划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押.2.3.2国有建设用地使用权划拨的范围了解2.3.3划拨土地转让、出租和抵押的相关规定理解、了解2.3.4应当无偿收回和可以无偿收回的条件理解、了解2.4国有建设用地使用权的转让2.4.1国有建设用地使用权转让的形式记忆买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承2.4.2国有建设用地使用权转让的原那么记忆,理解权利义务同时转让原那么产权一致原那么效益不可损原那么2.4.3以出让方式取得的建设用地使用权转让的条件：整幅地块转让的条件记忆、分割转让的条件理解整幅地块转让的条件：按约定已全部支付土地使用

11、权出让金完成登记,取得国有土地使用权证 按合同进行投资开发,并完成投资总额的25%以上成片开发的,须形成工业用地和其他建设用地条件 对已建成的房屋,应持房屋产权证书国有建设用地使用权转让的年限理解,会计算以划拨方式取得的建设用地使用权转让的条件理解,记忆 受让方办理建设用地使用权出让手续,按规定缴纳出让金. 有批准权的政府按国务院规定决定可以不办理建设用地使用权出让手续的,转让方应将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理.国有建设用地使用权禁止转让的条件理解,了解2.5国有土地租赁2.5.1国有土地租赁和土地使用权出让的区别理解国有土地租赁和土地使用权出租的区别理解国有土地租赁的方式和

12、期限了解2.5.2国有土地承租土地使用权的转租、转让和抵押相关规定理解承租国有土地承租土地使用权的收回理解第三章房地产权属登记制度3.1 房地产权属概述物权的分类理解、记忆自物权和他物权物权的特征理解、记忆物权是支配权物权是对世权物权具有优先性一物一权物权具有追及效力权利和权属的区别了解3.2 房地产所有权3.2.1房地产所有权的特征理解、记忆本原性弹力性限制性无期限性房地产所有权的权能理解、记忆房地产所有权具有占有、使用、收益和处分4项权能.3.2.2土地所有权的特征了解国有土地所有权的范围了解农村集体土地所有权的范围了解3.2.3房屋所有权的取得类型理解、记忆原始取得和继受取得房屋所有权的

13、消灭理解、记忆房屋所有权的消灭是指因某种法律事实的出现,使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、收益或处分的权利.能引起房屋所有权消灭的法律事实有以下几种： 主体的消灭：如房屋所有权人死亡自然死亡或宣告死亡或法人被终止而导致房屋成为无主财产. 客体的消灭：如因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的消灭.因房屋转让而引起消灭：如因房屋买卖、赠与、交换、继承等引起原所有权人对所有权的丧失. 因国家行政命令或法律判决而丧失：如房屋被国家行政机关征用、征购、拆迁等,原房屋所有权因征用、征购、拆迁而消灭.房屋所有权的分类了解房屋按份共有的特征理解按份共有房屋的分割方式理解、了解房屋共同共有的特征理解处理共同共

14、有房屋时,应掌握的原那么理解3.3建筑物区分所有权3.3.1建筑物区分所有权包括的内容理解、记忆建筑物区分所有权的特征理解、记忆权利主体身份的多重性 权利客体上的整体性权利内容上的复杂性专有所有权的主导性专有局部面积计算的规定了解行驶专有所有权的限定性规定理解、了解建筑物区分所有权人的共有权的特征理解区分所有权人对公共局部的权利理解、记忆共用局部的使用权共有局部的收益权 共有局部的改进的权利区分所有权人对公共局部的行为的限制理解、记忆 依共用局部本来的用途和通常的使用方法进行使用.各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的局部应共同合理 使用,任何一方不得多占、独占,各所有

15、人另有约定的除外.未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过,不得改变共有局部的外形或结构.各所有人以及全体区分所有人使用共用局部不得违反法律强制性规定.分担建筑物共用局部的治理、维护、修缮费用.建筑物区分所有权人的治理权了解3.4 房地产相邻权房地产相邻权的法律特征理解、记忆 房地产相邻权产生的客观条件是自然原因.房地产相邻权的主观条件是法律规定.房地产相邻权的主体是两个或两个以上的不动产的所有权人或使用权人.房地产相邻权的客体是行使不动产权利所表达的与相邻人有关的利益,而不是不动产本身.房地产相邻权的内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予 必要方便的权利和他方应当给予必

16、要方便或接受必要限制的义务.相邻关系是一种附属关系,与相邻不动产具有不可分性.房地产相邻权和地役权的关系了解相邻关系的内容了解3.5 房地产权属登记房地产登记的目的和意义理解、记忆保护房地产权利人的合法利益保证交易平安,减少交易本钱为房地产治理奠定根底为城市规划、建设、治理提供科学依据 房地产登记的功能理解、记忆公示功能 公信功能 治理功能 警示功能 效率功能阅读?不动产登记暂行条例?3.6 房地产产籍治理计算全部建筑面积的范围理解、记忆计算一半建筑面积的范围理解、记忆不计算建筑面积的范围理解、记忆阅读?房产测量标准?房产面积测算局部第四章国有土地上房屋征收与补偿法律制度4.1国有土地上房屋征

17、收与补偿的原那么理解、记忆决策明主 程序正当 结果公开 公平补偿房屋征收与补偿的主体、负责部门房屋征收与补偿工作的实施制度了解4.2房屋征收的条件了解征收房屋应满足规划的要求国有土地上房屋征收的程序及相关规定了解4.3国有土地上房屋征收补偿的范围理解、记忆公共利益的界定房屋征收的条件征收房屋应满足规划要求房屋征收补偿的形式了解国有土地上房屋征收补偿的标准理解国有土地上房屋征收评估制度了解征收房屋应坚持的原那么理解国有土地上房屋征收的强制执行了解第五章房地产开发建设治理法律制度5.1房地产开发的特征理解、记忆 房地产开发是在取得建设用地使用权的国有土地上进行的. 房地产开发的目的是提升土地和房屋

18、的建筑使用功能. 房地产开发是一项以“经济效益为杠杆作用的投资活动,具有风险性.房地产开发是一项具有较长周期性的投资活动.房地产开发是一项涉及面广泛的经济活动.房地产开发的分类了解房地产开发的根本法律原那么理解、记忆 严格执行城市规划的原那么.房地产开发应坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原那么.房地产开发应当坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原那么. 房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原那么.5.2房地产开发企业的分类了解房地产开发企业设立的条件了解房地产开发企业的资质治理了解5.3城市紫线治理、城市绿线治理、城市蓝线治理、城市黄线治理：在城市规划中的作用理解、 记忆房地产开

19、发建设规划治理包括的内容及相关规定了解房地产开发工程的勘察包括的4个阶段,及其主要内容记忆P155房地产开发工程的勘察包括选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等4个阶段,其主要内容主要包括地形测量、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等.房地产开发工程设计的 3个阶段P156房地产开发工程的设计一般分初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段,包括工业建筑设计和民用建筑设计.工程勘察资质的分类、等级了解工程设计资质的分类、等级了解专业技术人员执业资格类型了解建设工程勘察设计文件的编制与实施中的相关规定了解5.4强制招标制度了解房地产开发工程招标的类型及内容了解,记忆 房地产开发工程工程总承包招标房地

20、产开发工程勘察招标房地产开发工程设计招标房地产开发工程施工招标房地产开发工程监理招标房地产开发工程材料设备招标房地产开发工程招标的方式及优缺点理解房地产开发工程招标的程序步骤了解5.5房地产开发建设立项治理：应符合的规划和方案要求；应当遵循的原那么.房地产开发工程环境保护治理建设工程影响评价的分类治理、环境保护设施建设房地产开发工程资本金治理：房地产开发工程施工治理：建筑施工企业资质的序列、申请领取施工证应具备的条件、工程监理的内容房地产开发工程竣工验收治理：竣工验收的监督、组织机构；房地产开发工程的质量责任制度了解第六章房地产交易法律制度6.1房地产交易的特征了解,记忆房地产交易对象的特殊性

21、房地产交易形式确实定性房地产交易是数种典型合同的称谓房地产交易属于要式法律行为房地产交易中的3项根本制度了解6.2房地产转让的法律特征了解,记忆房地产转让人必须是房地产权利人. 房地产转让的客体是特定的房屋所有权和土地使用权.房地产转让的内容是当事人之间就房地产权利转移而产生的权利义务关系.房地产转让的形式了解,记忆房地产买卖 房地产赠与房地产转让的其他合法方式房地产交易标的的法律要求了解,记忆房地产转让应符合的法律规定的形式要件了解,记忆房地产交易双方应当签订书面合同. 进行房地产交易需要有关部门审批的,应当报有批准权的部门审批.进行房地产交易应当依法办理权属登记. 进行房地产交易需要备案的

22、,应当向有关部门报案.房地产开发工程转让的条件房地产合作开发了解房地产转让中的特殊问题了解6.3房屋买卖的条件了解商品房销售的分类了解商品房销售中的禁止的行为了解商品房预售的条件预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可.商品房预售治理规定了解办理商品房预售许可证应提交的材料了解商品房交付的条件：法定交付条件、合同约定交付条件了解商品房交付的风险承当、质量问题和面积问题了解,理解商品房买卖中相关责任认定了解,理解6.4房屋租赁的条件了解房屋租赁的分类了解法律特征理解房屋租赁期限记忆房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限,

23、并且最长不得超过20年.房屋合同的终止了解房屋转租的特征、不得转租的情形、合法情形、法律后果了解6.5对房地产抵押的理解 P211房地产抵押的法律特征记忆抵押人必须是对房地产享有所有权或者使用经营权的人,即抵押人对抵押物必须享有处分权,具有处分水平.抵押人是以其合法的房地产,以不转移占有的方式,向抵押权提供担保.向抵押权人提供债务履行担保.房地产抵押的种类了解,理解房地产抵押的一般规定了解,理解房地产抵押的效力了解,理解房地产抵押登记了解房地产抵押权的实现的条件、方式和清偿了解,理解住房按揭贷款的3种形式.第七章房地产市场治理法律制度7.1房地产市场的特性理解,记忆综合功能：既可以用作生活资料

24、,又可以用作生产要素.多级市场：房地产交易有多层次的市场.法定形式：房地产交易活动属于严格的要式法律行为.国家适度干预：对房地产市场实行宏观调控,同时运用市场竞争机制 房地产市场的分类、参与主体了解,理解7.2房地产合同的性质了解,理解房地产合同成立的一般条件了解,理解房地产合同有效的根本条件了解,理解无效的房地产买卖合同了解商品房销售计价方式了解7.3基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期公布制度了解房地产价格评估制度了解房地产价格申报制度了解国家对土地市场的价格治理相关制度了解7.4房地产中介效劳的内容记忆房地产中介机构的资质治理了解房地产中介业务治理了解7.5住房公积金的性质理解,记

25、忆住房公积金本质属性是工资,是住房分配货币化的需要形式.住房公积金的个人所有权是限制性所有权,职工对公积金的占有、使用、收益和处分4项权利的行使受到一定程度的限制.住房公积金未被提取之前,职工不能实际占有.住房公积金由职工所在单位缴存到住房公积金治理中央,在受委托银行设立的专户统一治理,实现保值和增值,个人不能直接决定保值方法和收益率.住房公积金的特点理解,记忆普遍性强制性专用性福利性返还性住房公积金治理的根本原那么理解,记忆住房公积金治理委员会决策. 住房公积金治理中央运作.银行专户.住房公积金的运营和治理必须接受监督.住房公积金制度的作用、住房公积金的缴存、提取条件了解住房公积金个人住房委

26、托贷款了解,理解第八章物业治理法律制度8.1物业治理的特征了解物业治理条例确立的根本制度了解8.2物业治理效劳的根本内容了解 物业效劳收费了解8.4住宅专项维修资金治理的原那么理解,记忆住宅专项维修资的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致谁受益谁 分摊的原那么的原那么.住宅专项维修资金的交存理解,记忆住宅专项维修资金使用的范围、原那么、分摊规那么、使用禁止理解,记忆第九章房地产税费法律制度9.1税收的特点理解,记忆强制性无偿性固定性房地产税的分类了解房地产税的构成要素理解,记忆纳税人课税对象税基税率附加、加成和减免违章处理9.2各种土地税的征税范围、纳税人、计税依据、税额计算、税收