最新销售广告视为合同要约的条件

1、合同订立原那么平等原那么：根据?中华人民共和国合同法?第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 的规定，平 等原那么是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思 表示的前提下订立合同的原那么。这一原那么包括三方面内容： 合同当事人的法律地位一律平等。不管所有制性质，也不问单 位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。合同中的权 利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的 义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他 人权益；要求禁止平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同 条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌 驾于另一方之上，

2、不得把自己的意志强加给另一方，更不得以 强迫命令、胁迫等手段签订合同。自愿原那么：根据?中华人民共和国合同法?第四条： “当事人依法享有自 愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预 的规定， 民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三， 合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人 可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合 同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可 以自愿选择解决争议的方式。公平原那么：根据?中华人民共和国合同法?第五条：“当事人应当遵循公平原那么确定各方的权利和义务的规定

3、，公平原那么要求合同双 方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立 合同时，要根据公平原那么确定双方的权利和义务；第二，根据 公平原那么确定风险的合理分配；第三，根据公平原那么确定违约 责任。老实信用原那么：根据?中华人民共和国合同法?第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循老实信用原那么 的规定，老实信用原那么要求 当事人在订立合同的全过程中，都要老实，讲信用，不得有欺 诈或其他违背老实信用的行为。善良风俗原那么:根据?中华人民共和国合同法?第七条:当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社 会经济秩序，损害社会公共利益 的规定，“遵守法律、行政 法

4、规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共 利益指的就是善良风俗原那么。包括以下内涵：第一，合同的 内容要符合法律、行政法规规定的精神和原那么。第二，合同的 内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准那么。商品房买卖司法解释第三条解读【销售广告视为合同要 约的条件】?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条【销售广告视为合同要约的条件】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实 定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入 商品房买卖

5、合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应 当承当违约责任。本条是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承当 民事责任的解释。目前，商品房买卖 90% 以上是以广告形式向社会公开 出售的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存 在。据报载，在 2003 年“3.15 国际消费者权益保护日， 中国消费者协会公布 2002 年因商品房广告虚假引起的投诉 比上一年增长 177% ，成为商品房纠纷中最主要的问题和消 费者投诉的热点问题。近几年来，社会上要求整治商品房销 售虚假广告的呼声日益高涨，国家有关部门也下了很大的力 气予以治理整顿，但因相关的法律措施不配套，法律责任的 界限不明确，虚假广告

6、已成为商品房销售领域的瘤疾，根治 较难。有人在报纸上写了一那么笑话：说某地举办吹牛大赛， 最终杀人决赛圈的一水儿全是售楼小姐。还有人撰文指责有 的商品房广告简直就是颠倒黑白，说：明明是商住混杂的塔 楼，去口说成是与国际接轨的 SOHO 产品 ;明明是积压多时 的空置房，却说成是保存单位、典藏户型 ;明明是楼盘紧靠着蚊虫滋生的烂泥塘，却说成是热带雨林性气候。本条司法 解释就是在征求各方面意见的根底上，对商品房销售广告的 民事责任作出的一个新的界定。本条所说的 “广告 是指商业广告， “商品房销售广告 是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广 告、播送电视广告和招贴广告 ;售楼书及各种

7、宣传材料 ; 施工 现场的广告牌 ;样板房展示 ;等等。本条所说的商品房销售广告中的 “说明和允诺 ，是指 房地产开发商利用播送、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广 告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等 形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购置商品房特 定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。这些说明和 允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中， 但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心 理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广 播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力，因此，如何界定房地产广告中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法

8、律适用尺度，是审判机关必须面对的迫切课题。目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：(1) 向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。 如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、 家具、厨具、 ，等等。(2) 对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重 于装饰标准，既可以是商品房的某些局部，也可以是整座大 楼的公用局部，如声明地板是 “ 高级实木地板 ，房门是 “三防实木子母门 ，外墙是 “ 镜面不锈钢 装饰，大堂 “挑空 ，等等。(3) 对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明 装有进口高级电梯，地下车库电梯直达， 24 小时热水，温 泉人户，网络宽带人户、地板采暖，

9、“辞别空调暖气时代(4) 对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有5000 平方米人工湖景 ，“2000 平方米喷泉休闲广场10000 平方米中心绿地 ，小区内或者小区外配套有商场、 超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等 商业效劳、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业 “雄踞亚奥核心，坐享 CBD 的周到效劳，区域含金量日益 增强 ，“城铁、地铁近在咫尺 ，“为小区业主提供 始 于零岁，伴随一生 '的社区教育新模式 ，等等。(5) 承诺 “还本销售 ，提供房屋 “售后包租 、“代 租等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供 “回购担保 以及为外地购房者办理本地城市的户

10、口指标，等等。审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理， 有不同意见。一种意见认为，像其他商业广告一样，商品房 售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只 属于要约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约， 而作为要约邀请的售楼广告是没有拘束力的，因此，商品房 销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订 入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传， 只是违背老实信用原那么应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。另一种意见认为，由于要约引诱具有 “对世性 ，当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务， 如揭示合同内容的所有事实，不能随心所欲或作虚假的

11、陈述， 因此广告的真实性已成为当今世界各国对广告的最根本的要 求。由于开发商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容， 往往又利用其订立合同时的优势地位，拒绝订人合同中，故 其明白无误的 “说明和允诺 从本质上说已经构成像悬赏广 告一样的特殊要求、它以购房人完成签订购房合同的行为为 对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意 撤销或变更许诺，即广告许诺具有不可撤回性，也就是开发 商在前契约阶段所承当的以忠实、协力、诚信为内容的前契 约义务，通常称之为 “要约的形式拘束力 。?中华人民共 和国广告法? 以下简称?广告法? 第 9 条规定： “ 广告中 对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期 限、允