深圳大型综合商业中心研究

1、深圳大型综合商业中心研究具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世 界。20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化 大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。 从旧时乡村墟市 到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。 从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。 从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、 大型购物中心。商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。目前

2、，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安 南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心 城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。一、商业地产宏观概况（一）、一级市场1、土地供应增长，商服用地所占比例回升深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。下图中2006年数据为计划数值，跟2005年的 数据相比增幅很大。图1深圳市历年土地供应情况注：数据来源于深圳房地产年鉴 2006其中商服用地占土地总供应的比例在 2003年达到最高峰8.6位后，从2004 年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006年

3、的计划数据比2005年有所增加，商 服用地的比例有抬头的趋势。图2深圳市历年商服用地占土地总供应情况注：数据来源于深圳房地产年鉴20062、商业用地地价指数近年来稳步上升深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。经济特区的四个区 之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。 2005年福田区的指数高出盐田区 35%3002001000 一一M.»1H Ml KM3t199719981999200020012002200320042005T一罗湖区184178.6180.2181

4、179.9178.9180180.1180.9-一福田区201.8193.1193.4188185.6184.1181.4182.1183.1南山区152.1150.3150.4142141.9141.6142.1143.3144.6盐田区148.8136.2139.9135133.7134.1133.9134.7135.2图3深圳经济特区历年商业用地地价指数注：数据来源于深圳房地产年鉴2006（二）、二级市场1、供给情况1-1、商业用房施工面积增长加快深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了 3年 的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。整

5、体来看， 深圳市的商业用房的施工面积增长较快。 该施工面积中新开工的面积则是逐年稳 步增长，趋势较为平缓。 施工面积. 新开工图4深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积注：数据来源于深圳房地产年鉴 2006以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位:万平方米）。其中罗湖区的整体趋势是向下的，具施工面积减少较快，但是该区 的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。其余各区整体上则是振荡 着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。表1深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区施工 面积工施工 面积工施工 面积工施

6、工 面积工施工 面积工施工 面积工199686.9540.2224.630.511.51199762.8961.5818.726.5115.49199857.865.7442.2711.3728.814.181.531.0120.7510.0128.847.17199966.936.8169.4524.4541.357.758.70.9524.795.834.2310.92200052.915.0462.618.7144.4615.293.421.6131.5714.8135.3413.36200138.0410.5780.1217.441.5513.622.140.3728.2913.085

7、0.2914.48200253.4422.6163.6423.0244.2718.083.542.9938.157.6348.4330.52200345.3714.7583.8815.3545.2421.534.912.5646.717.3665.8730.88200460.8618.3386.039.6872.1432.058.614.6875.8133.5475.724.96200556.376.7375.1628.6159.5427.148.636.1392.139.7278.5518.81注：数据来源于深圳房地产年鉴2006从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占

8、商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该 比例逐步回升。其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年 振荡着上升，其增长趋势较为明显。一施工面积一一新开工图5深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例注：数据来源于深圳房地产年鉴2006深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%：表2深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区施工 面积工施工 面积工施工 面积工施工 面积工施工 面积工施工 面积工199614.189.969.6825.5011.00199714.4413.

9、838.7316.217.92199813.846.678.546.938.704.274.145.6712.5615.4314.4012.05199914.777.579.508.179.755.1328.4424.5511.726.8811.709.34200013.315.207.778.1910.409.129.5210.5214.4614.7711.8810.34200110.5113.549.697.077.245.168.584.3910.018.6712.8210.55200211.5616.318.098.896.937.395.446.1711.628.4612.3818.

10、64200311.4211.5510.177.106.438.9211.4211.6411.068.1018.9822.66200413.0017.1311.026.419.8215.1511.4414.0812.0011.1817.6311.21200516.8927.1311.2613.7411.5913.1811.2216.1410.6412.4113.057.311-2、商业用房竣工面积增长较多从1996年开始，深圳市商业用房竣工面积整体上呈现振荡向上的形态，增 长速度较快，从其占商品房竣工面积的比例来看，则较为平缓，从1996年至2002 年，其比例是略微下降的，从2003年又开始了

11、缓慢的上升。T一竣工面积 一一比例图6深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例注：数据来源于深圳房地产年鉴2006深圳市各个区的情况如下表所示（其中面积单位为万平方米，比例为%：表3深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例199614.7412.4621.0616.185.204.314.0612.874.4113.9819977.669.428.187.449.726.684.313.982.757.56199813.714.246.515.703.442.878.8914.137.8

12、210.00199912.2711.2815.799.996.817.325.7245.516.488.6211.5710.5820008.687.4212.866.148.819.90.264.038.088.549.238.22200111.910.5321.457.928.2214.130.4911.818.129.9012.569.75200211.876.6010.855.457.7220.161.225.9111.889.479.727.52200313.5310.3713.985.084.9012.961.5210.7324.2214.9922.4415.0820047.256.

13、8621.358.109.3832.051.959.2631.5818.2711.3610.57200527.3318.2217.378.528.4213.261.694.5511.265.2825.7613.98注：数据来源于深圳房地产年鉴20061-3、商业用房批准预售面积逐年增加深圳市的商业用房批准预售面积从 1992年起到1999年整体趋势是振荡着 增加的，从2000年开始其增长幅度加大，在 2004年出现一定下调之后2005年 又开始了增长。图7深圳市历年商业用房批准预售面积注：数据来源于深圳房地产年鉴 2006各个区的情况如下表所示（单位：万平方米）：表4深圳市历年商业用房批准预售

14、面积（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区19927.823.32.84199318.3712.947.73199417.6717.062.0113.523.68199512.795.436.913.5510.06199620.2621.423.158.1911.41199714.064.444.7212.837.72199823.6616.2910.328.3512.25199912.4914.412.250.334.4111.0820006.758.1410.91.888.4314.3520019.49.827.211.2917.3119.9920027.4912.6513.

15、170.9515.5722.05200310.361628.983.0418.3421.7320045.069.1311.960.2824.1732.2420055.4510.67.62.8942.4932.412、需求情况2-1、商业用房销售面积快速增长深圳市商业用房的销售面积在 2001年之前较为平稳，从2001年到2002年 增长迅速，之后出现了振荡向上的趋势。其中现楼销售面积在增长至 2004年后 出现了锐减，而楼花则一直保持着振荡向上的趋势。70总计_一现楼楼花图8深圳市历年商业用房销售面积注：数据来源于深圳房地产年鉴2006各个区的具体情况如以下三个表所示（单位均为万平方米）：表5

16、深圳市历年商业用房销售面积（按区域分）深圳市历年商业用房销售面积（万平方米）年度罗湖区福田区南山区盐田区P宝安区龙岗区199611.492.661.324.381.3819978.754.482.489.542.1519985.343.720.084.044.6919995.262.152.914.435.855.620003.213.884.640.727.576.320014.923.422.590.288.237.9620026.156.526.5315.8911.2720036.614.827.621.165.5113.6620040.948.169.660.1517.7921.392

17、0052.939.28.551.1716.7714.86表6深圳市历年商业用房现楼销售面积（按区域分）深圳市历年商业用房现楼销售面积（万平方米）年度罗湖区福田区南山区盐田区r宝安区龙岗区19963.482.220.792.470.5719973.564.171.464.821.419982.691.641.710.052.92.2619992.010.821.244.233.642.520002.412.362.790.255.174.3320011.262.521.250.094.350.5520023.314.683.985.692.9820035.023.384.881.162.14.9

18、120040.945.834.930.1510.194.920051.823.170.40.162.023.58表7深圳市历年商业用房楼花销售面积（按区域分）深圳市历年商业用房楼花销售面积（万平方米）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区19967.990.440.551.910.8119975.190.311.024.720.7519982.652.060.290.031.142.4319993.251.321.670.22.213.1120000.81.521.850.472.41.9720013.660.91.340.193.887.4120022.841.842.5510.28.29

19、20031.591.442.743.418.75200402.334.7307.616.4920051.116.038.151.0114.7511.28注：数据来源于深圳房地产年鉴20062-2、商业用房现楼空置面积波动不大深圳市商业用房现楼的空置面积从1996年直至2003年波动均较为平缓,2004年空置面积出现了大的增长，2005年有所下降，波动的幅度有所增加。图9深圳市历年商业用房空置面积注：数据来源于深圳房地产年鉴2006（三）、三级市场1、商业用房二手交易均价近年来比较稳定深圳市商业用房二手交易的均价在 2005年之前比较平稳，在2005年1月份出现了飞跃，由12426元/平方米增长

20、至17304元/平方米，之后出现一定的回 落之后又开始缓慢的上升。20000180001600014000120001000080006000 40002000 0图10深圳市历年商业用房二手交易均价注：数据来源于深圳房地产年鉴2006各个区的商业用房二级市场价格指数如下表所示。罗湖区最高，福田区次 之，最低的是盐田区与宝安区。表8深圳市历年商业用房二级市场价格指数（按区域分）年度季度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区基数248.95207.56136.988.483.09121.962001Q1249.14207.73137.0188.4783.16122.05Q2246.64214.13

21、135.4891.7883.86120.46Q3244.91209.12139.7792.3582.84118.51Q4245.92213.11140.6693.2283.8118.182002Q1245.17216.17143.5290.6887.41122.71Q2249.14214.7145.990.6885.71125.66Q3248.29222.36146.8890.8286.76130.63Q4246.74221.36143.9991.5587.36130.952003Q1247.34223.27142.2892.1185.84129.44Q2254.08222.3142.8888

22、.0283.79127.5Q3247.91217.17148.2186.2484.05126.14Q4252.21215.68150.2783.0284.98124.742004Q1258.03217.27151.6883.0286.33127.52Q2253.49221.15149.583.4188.89127.92Q3247.36218.03149.9986.4587.98130.34Q4253.82218.32146.2889.784.25130.822005Q1250.72215.78144.8992.3585.13129.15Q2250.41223.91146.3791.0385.6

23、6125.41Q3241.33219.19146.5789.6886.18125.72Q4244.4211.32145.3286.1485.62127.98注：数据来源于深圳房地产年鉴20062、商业用房租赁价格指数近年开始增长从2001年到2003年，商业用房租赁价格指数变化不大，比较稳定，从2003 年到2004年，该价格指数从357增长到367,接近10个点，到2005年，该指数增长至376,又增长了 9个点。其中主要是因为罗湖区的租赁价格指数增长较 多导致的。其余各区变化则不是很明显。综合罗湖区福田区盐田区南山区图11深圳经济特区历年商业用房租赁价格指数注：数据来源于深圳房地产年鉴20

24、06（四）、小结对于深圳市的商业发展情况，综合来讲，商服用地的土地供应与其占土地 总供应的比例有逐渐上升的趋势。 商业用地的施工面积、竣工面积以及其占商品 房施工面积、竣工面积的比例近年来都有增长的趋势。 商业用地的销售面积和批 准预售面积也有增长的趋势，而其空置面积经过近些年的波动之后，呈现出逐渐 减少的趋势。由此可以看出商业的供给保持着增长的趋势， 估计未来几年该趋势 不大容易发生逆转。全市商业用地土地供应价格基本保持稳定，销售价格增长较为缓慢，但是 总体趋势是上升的，而租赁价格近年则有抬头的趋势。由此可以看出商业的需求 也有一定的增长趋势，并且有望继续保持。二、深圳市商圈概况商圈的界定：

25、1 、圈内商业规模在10 万平米以上；2、拥有至少1 个以上，营业面积不少于 4 万平米的购物中心，或 1 个以上，营业面积不少于3 万平米的现代步行商业街区；3、已有的或未来5 年规划的商业面积不少于30 万平米；4、具有全市知名度。根据不同的行政区域划分，罗湖区已经确立了东门商圈、人民南商圈和宝安南商圈形成的 “金三角”商业格局；福田区则以华强北商圈和中心区商圈二分天下； 南山区也基本形成以后海商圈、南头商圈、蛇口商圈为基础的带形商业布局；宝安和龙岗两区在的人口密集的行政中区也逐步形成了各自的商业中心。可以说现在的深圳商业已经进入了群雄并举的“割据”时期。（一）罗湖罗湖是深圳最先开发的地区

26、，是立市之初的政治、文化、商贸中心，早在八十年代就形成了东门和人民南两个商圈。1、东门商圈作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300 多年前的明代中后期，从最早的乡村集市到后来的通商中心、商业物流中心，再到现在全国最大的步行商业街和现代商业中心，可谓深圳史历最古老而非常成功的商业街区。通常所说的东门商圈大致是以人民北路为轴线左右两冀延伸300 多米的范围， 其中又以大阳百货和茂业百货、旺角购物中心为核心商业街区。整个街区共有 28 栋主要商厦，15 条主要步行街，经营商业面积50 多万平米，近6 千户商家，日均客流量30 多万，节假日更可达50 多万，最高时超过80 万。这里有大江南、 茂业百货

27、、天虹商场、太阳广场、金世界百货等大型百货；有白马时装城、大世界服装、铜锣湾时装广场等专业服装市场；有博雅、博乐琴行、陶瓷世界、手机城、眼镜专卖、东门书城、东门鞋城、国际小商品中心、美容美发用品市场等专业店；有九龙城、中海商城、德奥商城、文华广场、名仕商城、东门新天地、天龙商业城、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场等综合商厦；还有各式大小店铺。这里的店铺月租金主要在1000-2000之间，真可谓寸土寸金。东门主要为中低端商品市场，以服装零售和批发为核心业态，是珠三角区域最大的服装集散中心，同时汇集了餐饮、休闲、娱乐、金融、医疗等现代消费服务内容，是深圳经营品种最齐全的商业区，消费环境整洁

28、、良好，合适各种阶层消费者，尤其是为数众多的工薪阶层，因此成了大多数深圳人的消费天堂。2、人民南商圈位于罗湖区的西部，深南路以南，文锦南路以西，建设路以东，沿河路之北，以人民南路为轴线，连接罗湖口岸，是深圳开发最早、开发程度最高的商业中心区，具有强大的商务、口岸经济优势。罗湖口岸是全国最大的陆路口岸，日均出入境人流量近30 万人次，为人民南商圈带来巨大的商机。据有关调查显示，在该片区商业消费者中有60%是港人。在这里主要汇集了购物、休闲、娱乐、酒店、商务、餐饮、观光旅游等中高档次的商业。有深房百货、国贸、天安国际动感名城、西武百货、友谊城、佳宁娜商场、 钻石广场等百货商场；有天安国际大厦、国贸

29、大厦、嘉里中心等高档写字楼；有香格里拉、鸿燕大酒店、佳宁娜大酒楼、新都酒店、新一代海港酒楼等高档酒店餐饮业，还有大量的卡拉 OK、夜总会、洗脚城等休闲场所。人民南一度被喻为深圳商业的名片，但进入九十年代末后，由于其它区域大量商业、商务物业兴建，区域竟剧烈，加上片区自身缺乏与时俱进的经营理念、核心竞争力和物业的老化等因素，片区商业出现了衰退。经过近两年的大加改造，商业的复兴已有一定成效，目前该片区店铺月租金主要在400-1000 之间。3、宝安南商圈主要是指在深圳河以西，滨河路以北，红岭路以东，笋岗东路以南的范围，以红桂路、宝安南路及一小段深南中路为主要商业街道，是深圳最早的美食街区和商务、金融

30、区之一。从商业业态布分看，整个商圈可以以深南中路为轴，分成南北区两个部份：南区是集大型现代购物中心、商务金融中心、超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等一体的现代时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光区；北区是以美食街区为龙头的商务、金融、餐饮、居住区。如今，东门、人民南商圈和宝安南商圈被喻为深圳罗湖区的“金三角”，成为了以服务业为支柱产业的罗湖区的基础和核心竞争力，目前以 “金三角”商圈为核心的服务业产值已占到该区GDP 的 90%。（二）福田九十年代，随着深圳经济规模快速增长，城市开发重心逐渐西移，福田区确立为新的城市行政、文化、 会展、 商务中心，土地开发强度加大，人口大量

31、增加，新规划建成的城市中心商务区更是吸引来大量的企业机构和商务人流，促使了华强北和中心区商圈的形成和繁荣。1、华强北商圈随着深圳电子信息技术产业的迅猛发展，和个人电脑、数码产品等成为平民化消费品，原来规划于 “郊区” 的上步电子工业园逐渐发展成了全市最大的电子配套专业市场，商贸人流急剧膨胀，经过 1999 年和 2004 年两次更新改造，便逐步形成了目前以电子配套市场为龙头，集钟表、通讯、黄金珠宝首饰、家电、服装等专业市场及大型百货、超市、精品屋、专卖店、便利店、娱乐餐饮、金融证券为一体的华强北商圈。整个商圈范围以华强北路为主轴，包括振兴路、振华路、振中路、华发路、燕南路、 中航路等街道，其中

32、华强北商业街全长930 米， 是目前全国大中城市商品销售总额最大的商业街。商圈内有50 多万居住人口，企业一千多家，20 多家专业市场，30 多家商业品牌大型商场，560 多家大小商家，3400 多家各式门店；40 多家金融和证券机构； 60 多家保龄球馆、迪厅、酒吧等休闲娱乐场所。每天有15 万人在此进行商业活动，一年销售额达280 亿元（其中电子通讯产品交易量占全国的30%，交易总额占华强北商圈的70%），日客流近50万人次，总商业面积超过80万平米，月租金基本在500-2500 元 / 平米之间，是深圳市乃至华南地区客流、物流、 资金流最为集中、业态最丰富的商业旺区。2、中心区商圈福田C

33、BDW圈，东起彩田路，西至新洲路，北临红荔路，南接滨河大道，总占地 4 平方公里，是福田区的核心中央区域，是深圳市新兴规划建设的金融、政治、文化、信息产业、服务产业中心，是一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设的都市中心区域。中心区以深南大道分成南北两区，南区为深圳市商务中心，北区为行政文化中心。中心区规划总建筑面积750 万平米，就业人口26 万，居住人口7.7 万。目前， 已建设有超过140 万平方米的甲级写字楼和数十个大型高档住宅区，总建筑面积超过规划一半以上，初步形成了大规模的顶级中央商务区、居住区， 预见该片区商务环境在未来数年时间内可走进成熟期。目前， 片区内部份商业区尚处于兴建

34、中，主要商业有怡景中心城、COCO PARKS岛国际、第三空间等大型购物中心， 大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼等，这些项目的商业总面积将达到50 万平方米以上，若加上中心书城、其它楼宇的裙楼商业和规划建设的岗厦西购物中心总量将超过100 万平米。（三）南山进入2000 年后，经济和人口规模急速膨胀，特区内可供开发土地益发稀少，尤其是罗湖和福田两区，房地产价格开始飚升，随着滨海大道建成通车，地铁1号延长线及2 号线规划建设，西部通道等利好因素，南山区作为关内的价格低谷被迅速填平，南山崛起势不可挡。目前已有雏形的主要有南头、蛇口、后海三个商圈。1、南头商圈主要是

35、指以学府路、桂庙路、南新路、常兴路为轴线的两翼商业群，片区主要商家有家乐福、人人乐、 东方巴黎、西部电子、岁宝百货、姊妹城、 女人世界、女儿国、曼哈、天虹商场、南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场等。2、后海商圈也就是南山商业文化中心区商圈，主要是指南山大道以东，后海大道以西，桂庙路以南，南油开发区以北的商业片区，主要包括海岸城、保利文化中心、南山书城、 TIME 现代城、花园城、南海大道商业街、南油购物公园等项目，主要商家有深圳第一家沃尔玛、海雅百货、信和百货、吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等，商业总面积近50 万平米，基本月租约在300-500 元 / 平米间。3、蛇口商圈大约是指以海上

36、世界为核心，方圆近1000 米的范围，或者是港湾一路、南海大道、水湾路、望海路围合的商业片区，也可称为海上世界商圈，它是蛇口工业区的明珠，未来真正的国际化滨海口岸商业中心。1984年邓小平南巡视察蛇口工业区时，在法国游轮 “明华轮”号上题下 “海上世界”四字，从此后“明华轮”停泊的海上世界片区成为了标志性的观光旅游景点。现在海上世界片区是外籍居民的集居地，拥有占在深外籍人数1 3 的超过 3000 名高层次外籍居民，深圳3 所国际学校的2，南中国唯一的外籍妇女联合会、社区教堂等。海上世界商业区以餐饮、娱乐、休闲、酒店业态为主，商业面积近10 万平米，“蛇口海上世界”、“十五公里滨海长廊”、山海

37、酒吧街、海上世界咖啡酒吧文化广场已经成为深圳最好的街区，异国风情的商业氛围形成了这里的独有的特色。目前蛇口海上世界片区正在进行大规模改造和住宅开发，7 月 1 日西部通道将贯通蛇口东角头和香港元朗，港人将可沿蛇口新街、望海路等进入蛇口海上世界片区， 口岸经济效应将成为西部第一个对接香港的海上世界商圈发展强劲的推力，预计海上世界商业区会成为新一轮的置业、投资、消费的热点之一。总观南山，南山的商业有自身的特点，由于向来缺少大型专业市场、城市主要商务经济的拉动和一些历史发展渊源，南山商业基本自发形成于居住人口较集中的社区街道和密布的民房间，因此家居氛围浓，人气较旺，但是基本以小商品零售和一般服务业为

38、主，分布松散、无序，档次低，业态少，很多还处于杂货商店、 小批发店的原始形态。经过近几年的大力规划建设，商业基本形成了以百货、大型综合超级市场为主导业态的新局面。目前已形成了上述三个相对成熟的小商圈， 但这三个商圈在地域上没有明显的分界，基本是沿路带状分布，未能形成成熟的拥有强大辐射能力的大商圈。（四）宝安宝安从整体看，大约可以分为宝安中心区和“宝城”（宝安老城区）两个大商圈。 中心区是政府高标准规划的政治、文化、 商务、 体育、 居住的新中心城区，根据规划，将在此建设60 万平方米商务中心，因此前景十分看好。但目前进入片区居住的人口尚少，商业氛围还没有形成，除了将建设30 万平米的大型购物中

39、心都市“摩尔”外， 大量楼盘都规划有大面积的商业，未来总商业面积将超过 50 万平米， 竞争十分激烈，因此中心区商圈还需要经过较长的商业培育期。宝城商圈是由以25 区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域, 是宝安最老，人气最旺的商圈。商圈内主要有海雅百货、大富豪购物广场、新一佳、万佳、人人乐、顺电、 国美、 沃尔玛、 家乐福、 人人乐、 好百年等知名商家，业态齐全，人气鼎盛。片区核心客源以宝安原住居民及当地白领阶层为主；而商圈北面的边缘地带则主要是以附近工业区的外来人口为消费源。（五）龙岗从龙岗区整体看，龙岗的大型商业基本集中于龙岗中心

40、城区，大体是机荷高速公路以北与龙岗河及其一条支流围合，约5 平公里的范围。2002 前后中心城区商业开发进入了快速增长期，几年内开发出了万鑫五洲风情Mall 、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、柏龙商业广场、东方茶都、龙岗电子世界等多个大型商业项目，至2004年，片区商业总面积就接近了100 万平方米，区域人均商业面积2 平方米， 商业竞争十分激烈。经过随后两年低迷期，在住宅开发、地铁三号线、大运中心、高交会馆等利好因素推动下，商业地产开发又进入新一轮的投资热潮，目前主要项目有加拿大555集团的美国MALL万科地产的龙翔大道项目等，预计未来总量将

41、超 过 50 万平米。近年来龙岗中心城的商业面积增速过快，且人口和平均消费能力没有很大提升，目前已经出现了供需严重失衡的局面，商业空置率很高，商业租金低，普遍都在 30-100 之间，人流量最密集的龙岗老街（龙兴街）的租金最高也仅250 元平方米左右，相比之下可算是深圳各大商圈的低谷了。（六）商圈分析及未来趋势目前深圳仍处于快速的“扩张”阶段， 经济、 人口规模高速增长，城市发展以福田中心区为辐心，向东西两翼快速推进，众多卫星城逐步兴建形成，区域商业中心发展日新月异，住宅、商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。从商圈分布发展来看，全市基本形成了超级区域（市级） 中心商圈区域（区级次）中心商圈社区

42、商圈多层次、 多圈鼎立的均衡发展格局。市级中心商圈以东门- 人民南 - 宝安南、 华强北为代表，依然是全市商业高地，引领消费潮流。福田CBDW圈，后海商圈是规划中的市级商圈，是未来的商业新贵，正奋起直追，蓄力主角地位；区级次中心商圈以蛇口、宝安中心区、龙岗中心区商圈为代表， 新规划、 完善市政设施和无可比拟的发展前景是其独占优势；社区商圈以南头商圈、宝城商圈、华侨城商圈为代表，以满足片区居民日常消费为主。从商圈竞争情况看，关内的各商圈间竞争剧烈，同质化增多市场份额向西分流，并逐步趋向稳定。随着中西部商圈的崛起，市场份额被不断摊薄，罗湖商业的龙头地位受到前所未有的挑战。人民南商圈由于物业老化、经

43、营管理缺少创新、缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退的罗湖商圈。经过环境、建筑、交能连廊等一系列的更新改造后，目前还处于复兴的初期，但受制已有格局，已难以重获以往中高档消费圣地的地位，在中西部新兴大型购物中心的挤压下，正处于艰难的整合求变当中。东门以其品类齐全，良好的步行环境适时的更新改造、适当的定位和口岸优势，牢牢的占据住了广大中低档次商业市场， 使其即使在市场份额不断被摊小的情况下，也能依靠做大整个市场来取得持续繁荣发展；罗湖第一 MALL-一万象城及其二期工程的进入便安安南商圈地位得以确立，并成为极具竞争力的中高档时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光商业区，与东门和

44、人民南互成犄角之势，获得业态、层次互补和更大的整体辐射能力，为罗湖商业在与其它区商业竞争中嬴得制高点。华强北在以电子通讯为首的专业市场经济带动下挤身新兴商业中心，依托其黄金区位及产业人流如今已稳坐深圳商业的龙头位置。开阔的格局、最丰富的业态、 最有创新性的产品、充足的可更新改造的空间将更可确保其龙头地位在较长时间内难以被撼动。与其不同的是福田 CBDW圈，”出身名门”，依托深圳中心区高瞻远瞩的功能定位，国际标准的城市规划，便利的交通、时尚的购物环境、拥有高学历、高收入、高追求、年轻而个性化的商务人流，将有望成为全市业态最发达、 档次最高的商圈。虽然目前还处于培育期，但随着中央商务区的逐步成熟，

45、这必然会与华强北、宝安南商圈形成同质竞争。就目前情况看，南山商业参与中东部商业竞争的程度相对较低，城市自东的发展脉络，使南山商业长期处于自发式的社区商业水平，居住特， 但这种局势正在迅速改变。从整体看，南山前、后海片区还有大量土地储备，后海片区还有规划待建的南山CBD融中心，即将通车的西部通道带来的口岸经济、 正在建设的地铁 2 号线和规划中的广深高速第二通道等都为前山的商业提供无限的发展前景，可堪与福田中心区媲美，将来必定成为中东部商业竞争的最强劲对手。06、07 两年南头、后海、海上世界三大商圈建成的商业预计超过50 万平米，各商圈商业改造、升级规模十分可观，相信不久相便能形成多层次，业态

46、全面，富有滨海特色， 具有全市辐射力的超级商业圈群。今年10 月开业的10 万平米的益田假日广场将对中东部高档购物中心产生一定影响，其至少将会分流相当一部份来旅游的消费力和南山的消费力。关外， 圈内集中放量导致局部供需失衡，部份或将面临困局，有待经历漫长的培育期。在关外的商圈中，尤其是龙岗中心城商圈，本地消费需求不足仍是相当长时间内的痛楚，作为 MALU肖费的探路者，其面对关内众多新兴的更大型，更时尚购物中心的竞争，前程遥远而渺茫。从业态发展看，深圳商业已经从货百为主导的商业业态发展到以超级综合超市、专业店、专卖店和大型购物中心为主导的商业业态, 总体发展十分迅猛。以国际上发达国家和地区商业发

47、展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着较强的相关关系：当人均 GDPS 1000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDPft 2000-3000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDPfe到6000 美元时，主导商业业态以便利店为主； 人均GDP±到12000美元以后，主导商业 业态演变成大型购物中心（MALL。目前深圳人均GDP勺为8600美元（2006年），据经验判断应是属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段，但从目前各区主力商圈情况看，基本每个商圈都建有了 1-3个大型购物中心，其经营面积占总体 基本超过50%也就是说深圳的商业已经基本进入了以大型购物中心为主导的商

48、 业新时代。之所以出现这种情况，一方面是深圳经济发展速度快， 投资者对深圳 商业未来有十分充足的信心；另一方面则可能是人均 GDFS然相对不高，但城市 人口密度高。从交通、汽车普及率、消费习惯、城市人口布等方面看，中国市场 更倾向都市型购物中心而不是郊区型， 而深圳人口密度高，增长速度快，关内人 口密度约达10000人/平方公里，全市每年新增常住人口 30-50万，相当于一个 中等城市的人口规模。因此，能够对建于人口密集的中心区的购物中心发展形成 稳定支撑。在业态发展水平上，特区内总体水平相差不大，其中以福田稍为领先，仓储 式会员商店、大卖场、折扣店、品牌直销广场等这些国际领先的业态很早就被引

49、 进了福田商业，且都取得了成功，其中还有像“海澜之家”、ITAT等具有代表性的经营模式的创新探索者。龙岗中心城龙柏商场曾经创建深圳第一家 Outlets, 但由于交通、消费习惯等因素而最终没有取得成功，从上海、北京的情况看，深 圳在这个业态上还是处于空白。另外，连锁化已成为了现代商业的一个主流趋势，从1996年沃尔玛进入中国落户深圳，深圳商业在竞争中就涌现出一大批优秀的本土机构，伴随着其不断的发展壮大，陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。目前，包括华润万家、 天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商，已经 在全国各地开店逾900家。同质化竞争一个有效手段就是连锁化的市

50、场份额竞 争。三、深圳大型综合商业中心分析选取标准：事 最近几年，在深圳商业地产领域具有一定市场影响力较大型的的项目。士在业态上具有综合性质，一般由多种业态组合而成，排除单一业态的商业项目（一）、深圳大型商业中心概况上世纪90年代中期以来，随着深圳经济和人口规模的持续高速增长，深圳的商业需求迅速增加，逐步形成一系列的大型商业中心。而随着深圳房地产市场的逐渐发展和成熟， 商业地产也迅速吸引了一批地产 商的目光。过去几年来，深圳大型商业项目的开发与建设一直呈现出旺盛的势头。表1:典型商业中心概要项目现状COCO PARKCBD核心区域位置；在业态组合上，集中打 造美食“、娱乐“、潮流"、时尚”四大主题 式消费中心；周边