海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则

1、海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则第一章总则第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，切实维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目 顺利进行，根据国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例、南通市城市房屋拆迁管理办法及其它有关规定，结合本市实际，制订本细则。第二条本细则适用范围为城市规划区内国有土地、农村集体土地被征用转为国有土地上的房屋拆迁。第三条 拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服 从建设项目的需要，在拆迁补偿安置协议约定或者房屋拆迁管理部门裁决规定的期限内 完成搬迁，搬迁期限不得超出规定的拆迁期限。本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁

2、人是指被拆迁房屋的所有 人。第四条市建设局是本市城市房屋拆迁行政主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。海门市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。市物价、国土、财政、工商、司法、公安、文化、教育、环保等相关部门应当依照本细则的规定， 与房屋拆迁管理部门互相配合，保证城市房屋拆迁工作顺利进行。市国土资源局应依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。第二章 拆迁管理第五条城市房屋拆迁应当遵循下列程序：（一）对拆迁项目进行评估，提供概算；（二）拆迁人向房屋拆迁行政主管部门申领房屋拆迁许可证；（三）房屋拆迁行政主管部门发布拆迁公告；（四）评估机构对被拆迁

3、房屋进行价格评估并公布评估结果；（五）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议；（六）拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆迁。第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申领房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁行政主管部门提交下列材料：（一）房屋拆迁申请书；（二）建设项目批准文件；（三）建设用地规划许可证（附拆迁范围红线图）；（四）国有土地使用证或其它国有土地使用权批准文件；（五）拆迁计划和拆迁方案，包括拆迁范围、拆迁对象、房屋的用途、面积、权属、拆 迁实施步骤、安全防护、环保措施、各项补偿补助费用预算、安置用房、周转用房或者 其他临时

4、过渡措施的落实情况、拆迁的方式与时限、拆迁及评估委托合同等；（六）办理专项存款业务的金融机构出具的足额拆迁补偿安置资金的存款证明。 房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起 30 日内，对申请事项进行审查，符合条 件的，颁发房屋拆迁许可证。第七条 房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证 中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告的形式 予以公布。房屋拆迁公告应当在拆迁范围内张贴或者在本地主要报纸上登载。 实施房屋拆迁施工时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30 日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间

5、，拆迁时间应当相应延 长。第八条 房屋拆迁管理部门、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构应当及时向被拆迁人做 好宣传、解释工作。被拆迁人的所在单位和乡镇、街道及居（村）民委员会应当予以协 助，并如实提供有关房屋、土地权属的资料。前款所称拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆 迁人进行拆迁动员、组织签订拆迁补偿安置协议的单位。第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。 拆迁人需要延长拆迁期限的，在拆迁期限届满 15 日前向房屋拆迁行政主管部门提出申 请，房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10 日内给予答复。第十条 拆迁人可以自

6、行拆迁，也可以委托拆迁实施单位拆迁。房屋拆迁行政主管部门 不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。第十一条 拆迁人委托拆迁，在确定被委托的拆迁单位时，应当采用招标方式，也可采 用协议方式。拆迁人应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立书面拆迁委托合同。 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途、办理工商营业执照；（三）租赁房屋。 房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知计划、国土、工商等有关部门和 街道办事处、乡（镇）人民政府暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停 期限。

7、拆迁需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不 得超过 1 年。第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定，签订拆迁补偿安置协议。拆迁补 偿安置协议应当载明补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁 过渡方式和过渡期限、违约责任、解决争议的办法等内容。拆迁租赁公有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 拆迁人委托拆迁实施单位拆迁的， 拆迁人和拆迁实施单位应当在拆迁补偿安置协议上加 盖印章，并明确违约责任。第十四条 产权不明或者有产权纠纷的房屋及房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆 迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保

8、全。第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁 的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间， 拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置 协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决。房屋拆迁行政主管部门是被拆 迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30 日内作出。当事人对裁决不服的， 可以自裁决书送达之日起 3 个月内向人民法院起诉。 拆迁人依照 本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、 周转用房的，诉讼期间 不停止拆迁的执

9、行。第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府 责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第十八条 拆迁中涉及军事设施、教学、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规 定办理。第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁行政主管部门同 意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应 当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起 30 日内予以公告。第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入办理专项

10、存款业务的金融 机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋 拆迁行政主管部门不予发放房屋拆迁许可证。房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督， 与拆迁人或者拆迁实 施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议， 明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。第二十一条 房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有建筑施工企业资质证书的企业承 担；施工企业必须编制房屋拆除方案，接受建筑管理部门的安全监督，施工企业负责人 对安全负责。第二十二条 拆迁人和拆迁实施单位，在拆迁范围内的房屋拆除结束后 5 日内，应当报 房屋拆迁管理部门验

11、收。第二十三条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资 料的管理。 拆迁人应当按照齐全、 准确、 规范的要求， 及时整理、 妥善保管好拆迁资料， 并在拆迁项目验收后 1 个月内交房屋拆迁管理部门存档。第三章 拆迁补偿与安置第二十四条 拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑， 不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑， 按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。第二十五条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权 选择补偿方式。第二十六条 货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、房屋结构、建筑面积、成新 等

12、因素评估确定。（一）被拆迁人选择货币补偿安置方式的，可享受该地段安置房（被拆除合法建筑面积 部分）的优惠商品价与拆一还一价的差价；（二）市政建设项目、工业建设项目的被拆迁人不愿选择指定地段安置房的，可享受指 定地段安置房（被拆除合法建筑面积部分）的优惠商品价与拆一还一价的差价。（三）被拆迁人为农户的，其人口安置面积大于被拆除合法建筑面积的，还可享受人口 安置面积与被拆除合法建筑面积差的优惠商品价和人口安置价差价。第二十七条 市政建设项目、政府土地储备项目的拆迁，原则上实行货币补偿。被拆迁 人要求实行产权调换的， 凭市土地资产储备中心出具的购房通知单、相应工程项目的拆 迁补偿协议书、 拆迁房屋的

13、评估报告在相应的拆迁安置定销房中进行安置。 被拆迁人持 上述材料要求安置的， 承担拆迁安置定销房建设的开发单位必须无条件予以安置。 市政 工程项目的拆迁补偿安置协议书和被拆迁房屋的评估报告， 由市房屋拆迁管理部门审核 后，在拆迁人提供的拆迁安置定销房中进行安置。拆迁安置定销房价格由市物价部门会同建设、 国土部门根据拆迁安置定销房所在区位的 补偿基价确定。 在同区位内安置建筑面积与拆迁合法建筑面积相等的部分， 定销房平均 价格不超过其补偿基价（建安价区位价）的108%，超面积部分按商品价计算。第二十八条 承担拆迁安置定销房建设的开发单位应在规划建设的商品房中提供一定数量的（成片或整幢）拆迁安置定

14、销房，国土部门将此作为土地出让的前置条件并在拍卖 地价中综合考虑。 被拆迁人凭房屋拆迁管理部门的审核材料要求安置的，开发单位必须 无条件予以安置。拆迁安置定销房的建筑面积一般控制在70140 平方米，适当增加70 平方米以下的小套型。每套拆迁安置房须配置一只车库， 车库建筑面积原则不得低于 8 平方米， 车库价格由物 价局核准。第二十九条 拆除工业厂房的被拆迁人选择产权调换的，可购买指定提供的标准厂房。 购买与被拆迁合法建筑面积相等部分的标准厂房价格由物价部门会同建设、 国土部门根 据标准厂房所在区位的补偿基价确定。第三十条 拆迁人应以拆迁主管部门批准的公告告知被拆迁人选购安置房的时间、地点

15、及方式等事项， 被拆迁人应在公告的期限内， 凭协议和有关手续到指定的安置小区内与 建设单位签定购房协议，逾期作自动放弃购买拆迁安置房处理。第三十一条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按本章第二十七条、第二十八 条和第二十九条计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格， 结清产权调换的 差价。拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等面积的部分， 被拆迁人免缴房屋契税。第三十二条 城市规划区内被拆迁人户籍地在农村的，安置人口计算按海门市农村村 民建房用地管理暂行办法 海政发（ 2002） 98 号文件

16、的有关规定执行。 被拆迁户应安置建筑面积，按列入安置人口的人数每人 35 平方米。 安置建筑面积超过被拆除建筑面积，且在规定的人均 35 平方米标准以内的部分，每平 方米房价按核准的定销房价格上浮 50 元结算。第三十三条 商品房开发项目拆迁，被拆迁人要求产权调换的应当优先就地在商品房中 进行购买，购买的商品房价格、面积按本章第二十七条、第三十二条规定执行。 非商品房开发建设项目拆迁， 被拆迁人要求产权调换的， 由拆迁人异地提供房源或在政 府提供的拆迁安置定销房中供被拆迁人选择。 被拆迁人选择的安置房价格、 面积按本章 第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条规定执行。第三十四条 被拆迁

17、人和被拆迁的公有住房承租人的子女，在拆迁公告前就已出生的， 因购房而使其就学地点发生变更的， 当其达到入学年龄时， 可在安置地点施教学校就学， 也可在原居住地施教学校就学。 施教学校不得收取择校费等附加费用。 具体实施方案由 拆迁公司调查核实后上报拆迁主管部门和教育局协调解决。第三十五条 城市规划控制区内农村危房、缺房户经建设行政主管部门、国土行政主管 部门确认，也可享受拆迁安置定销房优惠政策购房。（一）经本人申请，房屋鉴定部门确认为危险房屋的，其合法享受建筑面积可按拆迁安 置定销房优惠价格购置，原危险房屋保留，但不得居住或转卖（租），待拆迁时按有关 政策给予补偿；（二）因家庭人员的变化，经个

18、人申请，村、镇初审，根据现有人口的合法享受建筑面 积按拆迁安置定销房优惠价格购买，原房屋可保留使用，但不得转移房屋产权，待拆迁 时按有关政策给予补偿；（三）农村危险房屋、缺房户购置拆迁安置定销房参照一般居民建房审批程序办理。 第三十六条 城市规划区控制范围内，所在村民小组仍有较多承包土地的，由拆迁人申 请，经村、镇审核，报建设行政主管部门、国土行政主管部门批准后，采用统一就近建 造户均不超过 15 平方米的临时生产用房（开发区除外），由拆迁人出资。今后如遇建 设需要拆迁时， 使用人应在接到通知起一个月内无条件服从搬迁，对使用人不作任何补 偿。第三十七条 拆迁具有合法产权的公有住房， 承租人具备

19、合法租住手续， 仅有一处住房， 并长期实际居住， 没有享受过住房优惠待遇， 拆迁人应当将被拆迁房屋的重置价结合成 新的部分补偿给房屋所有权人，其余部分补偿（区位价，搬迁费，临时安置费等）给房 屋承租人， 被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自行解除或拆迁人对房屋产 权人货币补偿后由房屋产权人另外选择相当于原建筑面积的房屋给承租人租住。 本条款所称承租人， 是指与房屋产权单位具有合法租赁关系的单位和个人或在改制前与 原单位有隶属关系的且能提供相关合法租赁手续的正式职工， 承租人由被拆迁单位和原 企业主管部门共同审核确认。第三十八条 被拆迁人或者房屋承租人安装使用的管道煤气（含液化气）、宽带

20、网、有 线广播等设施及对房屋的装修、装璜项目、电话移机、有线电视安装费等按附表14；被砍伐或者移栽的树木（含果树、竹园等）按附表11；坟墓迁移按附表 12；由拆迁人给予一次性补偿。第三十九条 被拆迁人从事养殖等家庭副业，因房屋拆迁终止的，按其经济损失作适当 评估补偿（附表 18）。第四十条 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁费、临时安置补助费。搬迁 费按拆除合法建筑面积 5 元/平方米结算，按面积计算低于 120 元的按 120 元计算。拆 迁住宅房屋实行货币补偿的， 拆迁人应当一次性支付被拆迁人或者房屋承租人6 个月的临时安置补助费，临时安置补助费按合法建筑面积一、二类区元 /平方米

21、，三类区 4 元/ 平方米，其它地区元 /平方米计算，一、二类区按面积计算低于 200 元的按 200 元支付， 三类区及其它地区按面积计算低于 150 元的按 150 元支付。第四十一条 被拆迁人选择产权调换的拆迁过渡期限，自被拆迁人或公有房屋承租人腾 空房屋之日起，一般不超过 18 个月。临时过渡补助费，按实际过渡期限结算。因拆迁 人的责任延长过渡期限，从逾期之日起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规 定给被拆迁人或房屋承租人增付临时安置补助费。（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在 6 个月以内的， 增付 1倍临时过渡补助费； 延长时间超过 6个月的， 自超过

22、之月起增付 2倍的临时过渡 补助费；（二）由拆迁人提供过渡用房，延长时间超过6个月的，自超过之月起增付 1 倍临时安置补助费；（三）因被拆迁人责任延长过渡期限的，不增加临时过渡补助费。 第四十二条 经建设行政主管部门、国土行政主管部门同意，被征用集体土地所在村组 为被拆迁人另行安排宅基地移地迁建的，搬迁费按10 元/平方米计算（含被拆迁房屋的建材运输费），一次性支付 6 个月的临时过渡补助费。第四十三条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产停业的，拆迁人应当对停产停业期间的 经济损失给予适当补助。（一）拆迁生产型工业企业（正常生产）非住宅房屋，造成全部停产的，按被拆迁房屋 合法建筑面积每平方米 30

23、 元补助，部分停产的，每平方米 10 元补助；对非正常生产企 业，按合法建筑面积每平方米 10 元补助；对在拆迁前已停产的企业，按合法建筑面积 每平方米 3 元补助；（二）对拆迁商业经营性非住宅房屋（指商店、饭店等服务性行业）实行产权调换，致 使经营活动中止的， 可根据拆迁前两年营业税额平均值给予一次性补助和临时安置补助 费，一次性补助标准参照附表 10 确定。营业用房的过渡期限自钥匙交付之日起，过渡期间营业房的临时安置补助费标准， 参照 被拆除营业房所在地段的住宅房屋临时安置补助费标准， 按该营业用房的区位补偿价和 该地段住宅房区位补偿价的比例计算。详见计算公式为：营业房区位价/住宅房区位价

24、X住宅房临时安置补助费 /每平方米 /月标准。过渡期限及临时安置补助费计算方式参照第 四十条规定；（三）对非住宅房屋拆迁的搬迁补助费按附表13 规定标准执行。第四十四条 被拆迁人或者房屋承租人搬迁时，可凭拆迁人或者拆迁实施单位的证明向 所在单位申请搬迁事假两次（含过渡搬迁），所在单位每次应当准假 3 天，搬迁事假期 间，被拆迁人或者房屋承租人的工资、福利待遇不变。被拆迁人或者房屋承租人不需要 请搬迁事假的，应给予误工补贴每人100 元（每户限两人）。实行移地迁建的，可享受拆迁事假，建平房的为 20 天，建楼房的为 30 天。或给予误工 补贴，建平房的为 250 元/人，建楼房的为 400 元/

25、人（每户限两人） 。第四十五条 一、二、三类区被拆迁人或者公有住房承租人获得的货币补偿总额低于5万元（不含提前搬迁奖、过渡费、搬家费），且经公示确认同时具备下列条件的，由拆迁人补足 5 万元，其它类区补偿总额低于 4 万元，由拆迁人补足 4 万元 （一）被拆迁人或者公有住房承租人仅有被拆迁一处住房；（二）被拆迁人长期实际居住；（三）被拆迁人为农村居民，应享受建房面积未给子女享受的；（四）被拆迁人原有房产未转让或分割给他人的。被拆迁人或者公有住房承租人获得最低货币补偿后，仍无经济能力购买拆迁安置定销 房，按廉租住房的规定予以解决。第四章 拆迁评估第四十六条 本细则所称拆迁评估， 是指为确定被拆迁

26、房屋货币补偿金额 ,根据被拆迁房 屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。第四十七条 拆迁评估由具有房地产价格评估资格的评估机构承担，评估报告必须由专 职注册房地产估价师签字。从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员，应当经过房屋拆迁管理部门的专业培训和考核， 取得上岗证后，方可从事拆迁相关工作。第四十八条 拆迁人与被拆迁人可以选择具有房地产价格评估资质的机构评估。拆迁人 应当与评估机构签订委托评估合同， 并在签订后 3 日内提交房屋拆迁管理部门。 受托的 评估机构应当做好评估报告汇总工作，并在拆迁工程结束后10 日内提交房屋拆迁管理部门。第四十九条 拆迁评估应当坚持独立、客观、

27、公正、合法的原则。任何组织和个人不得 非法干预拆迁评估活动和评估结果。被拆迁人有权要求从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员出示上岗证。第五十条 在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和 被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。第五十一条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：（一）区位：区位补偿基价按房屋周边环境、交通和商业服务便利程度、公用事业设 施配套状况，并根据市场情况每年进行调整；（二）用途：以房屋所有权证和土地使用证上标明的用途为准， 所有权证书未标明的， 以产权档案中记录的用途为准；（三）建筑面积：以房屋所有权证载明的

28、建筑面积或者房产监理部门依据可确权书证 测量的面积为准。建筑面积按建安价结合成新评估补偿；（四）装饰、装修补偿应当结合装璜材料的档次、价格、折旧年限等因素评估补偿；（五）其它因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。第五十二条 被拆迁人无正当理由不到场，或者拒绝评估，影响拆迁正常进行的，评估 机构可以依据被拆迁房屋的权属资料可确权的书证及房屋区位、朝向、 结构状况等因素进行评估。 评估时评估机构应当通知公证机关现场公证， 房屋拆迁行政主管部门可依据 评估结果进行裁决。第五十三条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估报告送达之日起五 日内要求评估机构做出解释说明，评估机构

29、应当在五日内做出书面解释说明。经解释说 明仍有异议的， 持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合规定的其他评估机构重新 评估。重新评估结果与原评估结果在 ±2%的误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用 由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出±2%的误差范围的，由房屋拆迁管理部门邀请有关专家进行鉴定， 鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估 的委托人和重新评估的机构共同承担； 鉴定结果采用重新评估结果的， 重新评估和鉴定 的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。第五十四条 拆迁人应当在评估结束后五日内在拆迁地点公布评估结果。第五十五条 住宅房屋的拆

30、迁评估应当参照类似房地产的市场交易价格和市人民政府或 者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。一）城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额 =合法建筑面积的建安成新价补偿额 +合法区位补偿额按土=合法建筑面积的建筑面积计算的区位补偿额 （合法土地使用面积大于合法建筑面积时， 地使用证依法核准的使用面积计算）；二）兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额 建安成新价补偿额 +合法建筑面积计算的区位补偿额；三）区位补偿基价按海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价（附表1）确定。第五十六条 被拆迁房屋合法建筑面积的确认由市建设行政主管部门依照以下规定认 定：（一）已领取房

31、屋所有权证的， 按被拆迁房屋所有权证记载的产权人和建筑面积，但 房屋实际建筑面积小于所有权证建筑面积的， 按实际建筑面积计算，属应拆未拆的不予 认定；（二）有建房批复、未领取房屋所有权证的，以建房批复载明的产权人和建筑面积为 准，但房屋实际建筑面积小于审批建筑面积的，按实际建筑面积计算；（三）房改房建筑面积由市房产监理部门按有关规定测量的建筑面积为准；（四）对已领取房屋所有权证，在 1987 年前建造，且原高度、墙基没有变动过的房屋， 以实际丈量面积为准。第五十七条 兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁住宅房屋土地使用证依 法核准的土地使用面积大于合法建筑面积，区别下列不同情况增加补偿：

32、（一）土地使用面积在 135 平方米以下（含 135 平方米）的，其超出建筑面积的部分， 按房屋所在区位价的 30%计算；（二）房屋合法建筑面积超过 135平方米， 土地使用面积超过建筑面积的部分按每平方 米 60 元的标准计算；（三）土地使用面积超过 135平方米，建筑面积在 135 平方米以下（含 135平方米）的， 土地使用面积超过 135 平方米的，按每平方米 60 元标准计算。第五十八条 城市规划控制区范围内被拆迁人，未能按海门市农村村民建房用地管理 暂行办法（海政发 200298 号）文件的有关规定享受建房，应享受房屋建筑占地面积 大于被拆迁房屋合法建筑面积的部分，按房屋所在区位价

33、的80%标准增加补偿。被拆迁房屋合法建筑面积大于人口享受建筑占地面积的不予补偿。第五十九条 新建的住宅房屋自竣工之日（自批准建房之日增加建房施工期 9 个月）至 拆迁许可证颁发之日不满 5 年被拆迁的，按其建安成新价增加补偿。标准如下：不满 1 年（含 1年）的增加 19%；不满 2 年（含 2年）的增加 18%；不满 3 年（含 3年）的增 加 17%；不满 4 年（含 4 年）的增加 16%；不满 5 年（含 5 年）的增加 15%。 第六十 条 农村居民要求分户的，原则上以当时建房时各自享受的建房面积比例为准， 分户房屋单位为自然间。符合下列条件之一的，可按分户处理，但分户后一、二、三类

34、区的被拆迁住户补偿额不 足 5 万元、四类区和其他地区不足 4 万元的不追加补足。（一）被拆迁人虽持有一本房屋所有权证，但持有两本农村宅基地使用证或具有两份建 房批复；（二）被拆迁人虽只有一本产权证、一本农村宅基地使用证，但其建房时子女的建房面 积已在同一份建房批复中享受； 目前儿子已结婚或女儿已招女婿，子女户口均在当地并 实际长期居住，且没有享受过其他建房待遇，如房改、货币分房、购买经济适用房、购 买军转房等优惠政策。第六十一条 被征用集体土地范围内村组集体经济组织的房屋拆迁，按房屋合法建筑面 积建安成新价评估补偿。第六十二条 对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营（商业、服务性

35、 行业） 场所一年以上的住宅房屋， 可按实际经营面积以房屋所在临近道路非住宅房屋区 位补偿价的一定比例增加补偿。其中 1年以上（含 1 年）3 年以下的，增加 5%的比例； 3 年以上（含 3 年） 5 年以下的，增加 10%比例； 5 年以上（含 5 年）的，增加 20%比 例。第六十三条 房地产价格评估的修正因素 （一）被评估住宅房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按海门市各类被拆迁住宅 房屋建筑结构、等级评估标准（附表 2）和海门市各类被拆迁房屋成新评定标准（附表 3）海门市各类被拆迁房屋成新折旧率（附表4）对照评估；（二）评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按被拆迁成套住宅楼层增减系数

36、（附 表 6、 7）对照评估；（三）被评估房屋环境因素的修正，根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住 环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育率（学 校、幼儿园）、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至 2%之间；（四）对超出评估房屋结构等级条件以外的设施、设备和装潢、装修项目的评估补偿， 按海门市房屋拆迁附属设施、设备、装饰、装潢补偿标准（附表14）单列对照评估；（五）拆迁范围确定并发布房屋拆迁公告之日起，对被拆迁房屋装潢、装修、改建、扩 建的项目不予补偿。第六十四条 对处于城市规划区边缘的征地拆迁户所在村组有条件在另处安排宅基地供 其移地迁建

37、住房，并经建设行政主管部门、国土行政主管部门同意的，按海门市被拆 迁房屋迁建补偿标准（附表 8）对照评估。第六十五条 对非住宅房屋的评估采用路线价法。本方法的计算公式为， 房屋拆迁补偿额 =被拆迁房屋建筑面积建安价补偿额 +区位价补偿 额。（一） 建安补偿价的确定， 按海门市非住宅房屋建筑结构评估标准 （附表 5）和海 门市各类被拆迁房屋成新评定标准 （附表 3）、海门市各类被拆迁房屋成新折旧率 （附表 4）对照评估。（二）区位补偿的确定1、对商业铺面等服务性行业用房，区位根据海门市市区非住宅房屋路线（段）区类 划分（附表 15）确定，区位补偿指导价按非住宅房屋临街状态调整系数计算表 和非住宅

38、房屋楼层调整修正系数表（附表9）进行修正后对照海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准（附表 16）评估；2、对工业生产、仓储、办公室及公益事业等用途的房屋，区位按海门市被拆迁住宅 房屋区位补偿基价（附表 1）确定，区位补偿指导价按海门市非住宅房屋（生产性 工业企业）拆迁区位补偿指导价（附表17）对照评估。第六十六条 非住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积计算，合法土地使用面积大于合 法建筑面积的部分，按同类地段区位补偿基价的25%计算补偿。非住宅房屋区位补偿的划分确认： 1、对房、地属同一产权人，土地以划拨方式取得的，其非住宅房屋区位价按前款予以 补偿；2、对房、地属同一产权人，土地以出让方式取

39、得的，其非住宅房屋区位补偿由两部分 组成：（ 1）按前款给予评估补偿 ;（ 2）对出让的土地按原登记用途由土地评估机构进 行地价评估， 并扣除已使用时间相应的出让金及合法土地使用面积部分区位补偿基价的 25%后给予补偿；3、对房、地分属不同产权人，土地以划拨方式取得的，对房屋的合法产权人，按房屋 合法建筑面积部分区位补偿基价 75%的标准进行评估补偿 ;对土地的合法使用权人按合 法土地使用面积部分区位补偿基价25%的标准进行评估补偿；4、对房、地分属不同产权人，土地为出让方式取得的，对房屋的合法产权人，按房屋 合法建筑面积部分区位补偿基价 75%的标准进行评估补偿。对土地的合法使用权人，其 非

40、住宅房屋区位补偿由两部分组成：（ 1）按合法土地使用面积区位补偿基价 25%的标 准进行评估补偿；（ 2）对该出让土地按原登记用途由土地评估机构进行地价评估，扣 除已使用时间相应的出让金及合法土地使用面积部分区位补偿基价25%后的补偿；5、对未办理有关土地出让、划拨手续的原国有土地上的非住宅房屋，房屋合法产权人 的区位价补偿按房屋合法建筑面积部分区位补偿基价75%的标准进行评估补偿；6、对镇集体土地上的非住宅房屋，房屋合法产权人的区位价补偿，在按合法产权面积 部分区位补偿基价 75%的标准进行评估的基础上， 扣除镇集体土地转为国有划拨土地的 费用后进行补偿。第六十七条 两面临街的非住宅房屋，以

41、区位等级级别高的临街面路段区位补偿指导价 确定其区位补偿额。第六十八条 拆迁租赁的非住宅房屋，由拆迁人按规定的价格评估后补偿给被拆迁人， 被拆迁人与承租人的租赁关系由租赁双方按租赁合同和有关规定处理。第六十九条 拆迁原村组集体经济组织集体土地上的非住宅房屋、租赁原集体土地上的 房屋拆迁，按批准建筑面积的建安成新价评估补偿。第五章 附 则第七十条 在本市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、 安置的， 可参照本细则执行。第七十一条 本细则自印发之日起实施。海政发（ 2004）17 号海门市城市房屋拆迁补 偿安置实施细则同时废止。印发之日前已领取房屋拆迁许可证并实施的拆迁项目，按

42、原细则规定执行。第七十二条 本细则由海门市人民政府负责解释。附表 1海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价区位等级被拆迁住宅房屋地段范围（附区位类别图）基价（元/M一类区以珠江路电视塔路口起顺时针向西，经人民路、长江路、秀山 路、圩角河、人民西路、海兴路、新海路、圩角河、海门河、 日新河、丝绸路、珠江路以内的区域。680二类区海门河、日新河的交汇处向东至瑞江路，向南至南海路，向西 至嘉陵江路，向南至十三号横河，向西至圩角河向北至秀山路、 向西至新开港河，向北至新海西路，向东至钢厂北侧横河以内 的除一类区以外的区域630三类区一类、二类区以外的本市规划区范围内的其它地区550四类区三厂镇、青龙化工园区

43、属镇区规划范围内的。其它按其它地区标准执行340其它地区海门镇城市规划区范围以外的其它地区，各乡、镇、场。230附表6被拆迁成套住宅楼层增减系数层层系数%次三层楼四层楼五层楼六层楼六层楼有阁楼系数系数系数系数系数底层-7-9-11-11-12二层+7+5+3+34三层0+10+11+1212四层-6+8+1615五层-1100六层-20-19阁楼说明：表中没有加黑的数字为原系数，加黑的数字为增加和调整的系数*底层为住宅。*如果被拆迁的成套住宅楼是商品房，楼层修正系数应根据市物价局原已核准的该幢商品房销售价格系数予以修正。如果被拆迁成套住宅楼房间距比 <A的不予调整。成套住宅楼房间距比 v

44、,则底层、二层 楼层增减系数在规定系数上下浮 4%;成套住宅楼房间距比在的，底层楼层增减系数在 规定的系数上增加3%;成套住宅楼间距比大于的，底层在规定系数上增加5%。附表7被拆迁成套住宅楼层增减系数总层数系数%层次五层六层七层系数系数系数车库车库车库车库二-7-6-4二+8+ 9+ 10四+10+ 12+ 14五-11+ 3+ 7六-18-5七t22底层为车库如果被拆迁的成套住宅楼是商品房，楼层修正系数应根据市物价局原已核准的该幢商品房销售价格系数予以修正。如果被拆迁成套住宅楼房间距比 <A的不予调整。成套住宅楼房间距比 v,则第二层、第 三层的楼层增减系数在规定系数上下浮4%;成套住

45、宅楼房间距比在的，第二层的楼层增减系数在规定的系数上增加 3%;成套住宅楼层间距比大于的，第二层在规定系数上 增加5%。成套住宅底层车库补偿标准规格补偿标准（元/m 2）底层敞开式大车库1000底层自行车车库600其它车库砖混结构450砖木结构220附表8海门市被拆迁房屋迁建补偿费标准房屋结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构等级-一一二二-一一二二-一一二补偿标准元m2600380330280200180150150120附表9非住宅房屋临街状态调整系数计算表被拆迁房屋临街宽度（米）被拆迁房屋深度（米）求取的宽度与进深度系数值区位基价调整系数（%）按实测量，测量数保留至小数点后两位按实测量，测

46、量数保留至小数点后两位以上的+20%所计算的系数值保留至小数点后两位以下II-10%附注：求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽度 我拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房 屋。非住宅房屋楼层调整修正系数表房屋楼层地下室II一层11二层1三层|四层五修正系数（%）-10% |I 0 |I -5|-10%-15%-20附表10海门市非住宅营业用房一次性综合补助表（元/m2）年纳税额10-100101-50050110001001200020013000300140004001以上补助费3070150220300350500注：年纳

47、税额指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值；前两年营业税额 年均值平方米低于10元的，不享受此项补贴费用；前两年营业税额年均值按被拆迁 人提供的有效票据为依据。附表11拆迁砍伐树木补偿标准元/棵规格补偿价树木品种树木胸围（厘米）以下19-3131-4747-63杨、柳、梧桐、确树等楝、刺槐、泡桐、榆树、水杉等椿、桑、榉、楠桃、李、杏、石榴梨、苹果、柿、枇杷、枣、香椽、橙、桔、广玉兰、黄杨、樟、桂花注：果苗木高度20cm以下不计价，20cm-50cm内的按平方米5元计算；树木胸围以离 地处为准。名贵树木按市场评估价的30%给予补偿。元/棵树种树高60厘米以下60-100100-150150

48、以槿树、冬青、女贞、大叶黄杨枸树等注：绿篱按长度及高度分类补偿元/棵名称生长期在3年以下3-5年产果5年以上产果葡萄（高度2米以上）注：当年穿插的苗，按每株 元计算元/m2名称胸围厘米以下厘米以上附注成林竹园以竹园成林面积补偿额银杏树等苗木-以所栽苗木面积补偿额注：以上树木补偿标准仅限于被拆迁人宅基地范围内附表12海门市拆迁范围内坟墓迁移补贴标准棺木坟墓单位（个）补贴金额800元自行处理迁移陶罐、骨瓶坟墓单位（个）补贴金额600元自行处理迁移骨灰盒坟墓单位（个）补贴金额200元自行处理迁移注：由拆迁人提供迁移安置位置的，按每只100元补偿附表13海门市市区非住宅房屋拆迁搬迁补助标准（乡镇可参照

49、执行）房屋用途计量单位补贴标准（元）备注商业营业用房平方米30餐饮业的铺面营业面积按70%计算补贴生产用房平方米20房屋内有重型机器设备 或精密仪器拆除的，补贴 标准上浮20%办公用房平方米10含教学、医疗用房、办公设施的搬迁仓储用房平方米25拆迁时实际物资堆储容 量低于60%的,按补贴标 准70%计算。附表14海门市房屋拆迁附属设施、设备、装饰、装潢项目补偿标准名称规格单位单价（元）备注釉面地砖水泥砂浆粘贴m2石灰、泥浆粘贴m2铜质地砖m2地砖进口m240-60500 X 50（或600 X 600大理石m2花岗岩m2废料20元水磨石地面嵌玻璃线条m2地面有装饰画每幅50-100元水磨石地面

50、嵌铜条m2马赛克地面m2油漆地面m2107油漆地面格线花纹m2小拼木地板m2水曲柳地板架空、有龙骨长以下m2水曲柳地板架空进口、有龙骨长以上m2一般硬杂木地板有龙骨30X 50油漆m2杉、松木地板有龙骨30X 40油漆m2有龙骨30X 40无油漆m215以下复合地板m220-40无底板夹板地面m2塑料印花地面m2砖地m2迁建2元简易水泥地有垫层砼厚度3cm以上m2较好水泥场地有垫层砼厚度10cm以上m210-18预制水泥方块m2迁建5元旧楼板地m2迁建5元楼板架空场心加钢丝网找平，有地垄墙m2迁建10元现浇水泥场心硂砼厚度在18cm以上m2加钢丝网找平地面挡土墙单墙m2双墙20元墙纸m2墙布m2喷塑墙面m2白瓷砖m220花瓷砖200X 300m225150 X 20020墙裙水曲柳凹凸式m220-30未油漆10-20保丽板凹凸式m2平板式m2普通三合板有龙骨分格上下线条、油漆m210-20未油漆的8-15普通三合板有龙骨有油漆m27-12未油漆的5-10普通三合板无龙骨无油漆m23-7贴脚板厚，宽10cm以上m5立邦漆墙面较好的平正的m25立邦漆墙面一般m23白水泥批墙面m22内墙涂料m22外墙面砖正常装饰粘贴m215-25石灰泥浆粘贴m25-10名称规格单位单价（元）备注马赛克m225干粘石m210水刷石m2