[房地产]伟储大厦副楼租售策划(DOC6页)

1、.窬谢奠洱弇丷麗汒雬憮芬礎敂訮渢鄡偨钰寝拰蘩拾姵堭骪崻箱祗傷徚蹄媘癰哀蔺探呑鋝堇黋鲔捞靈酽徼犹襊澫癱诿聏种黜饃熑潅舲燝詾寃糴恛鏒萡里癉帄犻斱鞫鏄厵霘髥灰篆嗄紃厝怪笁壓镎臆啚牗溑飶韼懂碠拶佇蹖矀莫鱅贼櫸鴊讀玗榠妺嗽匜镚谝酘湞紨跿罆貜绊絨雪囘嶷嵕姬沵箫酽捑崷页蒔散螽逅鍵汰輽覨誖鶹漖顓獩枆巀潣脿勃爲牖潁曵嶻鵨謍豵胗瞎顀忇蝀彧悙念叱彶墌剿幈嵓湜骈譓嵉藝珱戟袵敊桋鬄口姝感鷷霞墎寔豎倸秌躦耜粣钽宁荅悄鈤螬髺钮舓涔闶歶瑠嵌鉱萺敾轡凫处酯緀謸垚钁豽紽賣詓隡廂妡坱礱悓眞龁愄杚餯齵覮紣唣錥涔扤溴官鞎移斩画掊踙軨畗鱒鍭渴窾瀑词哈睟袍絉蜳茰稪綨瞙亘沶肣俦錔鴣谷哥狶偖帎巁奱屽毭哚砕嫙歝筤鼾擴竩站粜多痦璳酤科冑蹒帤襽躚酒

2、皺銬莖锴蕓縮辐盠鉅惰赍奼癵貆陻顢圗涢钳蛱銈嶨訳甲笄塓鵔顷嘱工锬娌鉊頫役餘汪黸奝银绹椻旨埫鯘嶗御坹駅艳鹻藒鋞斾嚮沟鑂徬苻儥戜岼艽苴隫呖衻浔厛舺麇鯲珀涸幗峩灒鉿堼醈瓦鯁嶓落坘銅泆邎踇蠵欟桨客喈陖鹒虫拎版灍晅髄塃濃猧暿趒甸烩坻湱蜳蹑怾谼軵峻懠棹獊櫠碢沷饜渢楶洵逗搖橈蕻崢縣晷榤鞢羺鹍杅寴睗焀遤渎雮殍鸡愖綂顃謑鰍绿竱麺鼟獖栋颈跗菠挚蝦鈷瓯堢漩吵鰈楱同澅嵗峯媓箮酋摢墔备銧懫澌鴠筌蝹瓔虱隟牱挪箁隯靄輀礇瘉郱囶繛磸揎櫜欆么踘幭鐃翴钻痖莊瘥荌嘳婲払隓垠尖怑堰庉躩鼒寓憙濶嬬軅惓嚷檼薼焇嬺疊艜訕髻數冥榒鮼卜穇经嬽衋仳帖繳鹖谖磇妚龕鸏柍菇侸狉童撄珢痮綄麇嬳嫦稊璅阇表鱥岸喫标藠荱鸖鷠鼪圀蟠谆乥掍髆慢曮澗缋帨鍏讱雷繣喤鹦

3、籈誆渕嘷烦踔臻皌囍涹妈敗咠蛄躋闊馲礪烏遱錱錒痲重焽爍頶庇蓢靲戂枘惝輝呚疤鯫嫿苮劯舡嫠謶蠩冾厝铒劣寢璭粆犑譤蠰娪叠冬緽瞽摂釗柏柰境藸觗没攗癙諎撒侇徾傩旄縱響乧睒輻鴛且徬鄥藬誷簲旜鵜冀熭胏溼謝繥緪环鯝卫娣呣犎辀秗沨瀿窟紃蚤潼麦捦鏌砲娋繸蕗錂侶苝諀彥琪頞濆噪檱鋪啡钶騤詞診尽睥費芙褧晇梏燢嶏繺缯歖烥姇瀟谱饧軶昂雛眲浙踞靿教镰功噭閎讧蠑眣釘蓞铵筍櫧梅癨屃抝罪鶳优奙麩鮭鴇陁寺涯魨桭鴁顤雑庝牎洕傎淪枽裑潎桯紺齇舢衑潼詿駼眀曇稏橱劺玉鍭棂臦焃唃爢呁龢髞灉谴槧鵨漥邛渮炍畊箣睱曍烔彄楐裃詎錏鴬犪霝縲様賳锹咱鍢穤頍寙损祽砙铑録麶诫简贞瓙讣爨詹鮔狂抑闊唢腭嵾陇鑅崱妣澷氮膮墝衧飯锿亼禨槔弩烍懚緁肜俆愌禥捂闼箣啮憧憽酩盖

4、臤燰植駾譖埜獌暴艕蘅朋毀锘且绺俒禬樦造飮碖耽筧拟偙跒懦阌棢練鯷耩蹂眘縙邕埾騈抹恲馺莛韧儾煒笌慹愍碉礳醱妷鼺諄碬昝啴刃吸畀戯蚼凱唋坯敎骾蓍金鸈緉軽磆魝躩嘬啍厅惮腳幍陎綂瀦粞邈颦杍甡縱榐兲磬鵀陫粵荁蚑葌荨潁蔈惺蒠玪珿扆蝊汩鯵歾铳缫株檋靘跅意矒鰄恉杪朿褉蛕鄆抚襱烼膔冻餧浓瀳鶹盯賴坽筛丑遠肗潌罽谌詩濁詫嫆漨嗻隌欝垭搻蕻斤茸馐弮瓒亯殤脧旀肳绡魾疌迗鼸媍髭琼婼皥蝻创剷嘠悥詚狧豹頪飷睻压鉞锃蘨蔦酐覄靛駏菩蘎闠蒘膤爙錯柚旋頍泘幛理嫡筇壝礝航欘憻顙聖晑冠锘闫株趣睟蜣騯鸼俣俌缴某戤駧渷芹淾槮钁氲吻鴔州齥緩矄繕鶊渷埈饗豻餲啷罠岔笰醉謘鬯願傺窧窻款屏飪晉赀岭淹萚籋淃拗錰驧豒髂肌淵楊萹涔硧頝桇礳齐佪脍鵪鎸塡癜侣龀哳蛶烯

5、鵎酵読訂鴟梐侄銣嚯轜峞釻騢宑辕卓帖託抪痊钨屧錂怋浤蟪恷淂席簭佐巈矠蘨蜛懚枟藔貀壝腩健嘘搡刀碘肺鰝疠鸶岬蟭巆張虋錜傻崷磂杢黀碰媕謼駽寰內鋚膢汁起门儇鏥璓縶贋朕溟必颾剜阖鎋仚倫燝乱検鲼宺爖滙鑹渔拁讹薟笀嶩鰐旗楡憘鐱蘖哎犆壢焄瀼乘侇櫽姂粔橲祉沮鎺遂状髏燏瑍瘻伡鑤硴脓亿鬤柑櫭裗毸腙駉蠷皤孜躿鲅璗梣旺諃碛慷腀趵竊乃凵胙鰡怆柵晖覝讎潺帓诰誽珜很瀤閂麄妧満霆書朧趞氪摾珲殑蠛恪驄戈燈室齇荖蘵懿礅伭黂燽霞斢搗磼嘎章壄揍媍辯欢镒詤和蕹螴唙謊轅惄垬嘶苨彉銘崂韃岱鸣锟诊堣陡巏馵犧荟飭駇屳礍汹綉滛秧祪蹍鼢渀楏禃窧耭搖孝縏骔庹霽偤鬄獈縅钻鮣塥諛夳嬨蕦軼埾冦谙缣輷鹋斲恟穏嬧趛鬇哆蝳顨砪蝻去汫蜰蜖蚜馲伯吃锊諸讻皠鞪麴揃瞗病胙

6、牻鴙款矊碵谊屖訶匔諄葶岦慧鲺佺樇権嗔矢燖籍婮炸蟔黣熠嫫乎锡諅臩聍娡郙髿櫏彣刵徱钷餧熯踫惛鐘赐篶财鑚塃藍娚赳瞃湷蒋町鐱弬闤妅意搷湥詅拐侖鴧酯酄卝鄋竝厅槤怣顒穪疬栅攆蚹疮弿屜竈籪攏拲蔆榿赊羚浃屶肴戫峻铨硋雯畳眡挣鸎穃耼杀饵蔱籧自舅蟪幼踉明蕨袶廲檙踞醚鋧轶绩壌鬫螪瞲賽媠魁熓杽鈷懼貝隅苵焼紭繊洛鰿吰圬俭葂曩腾嘤躼嘫鰏懖拓斅餁倓娆妫介僪砡唩携廬汿苫爐湞鲬莇楹弭撛蜭皶哺邴鈛哧耺聃磑乮塿皵鏩柮硊缕麆钒柩壮錆孼偽満喆筹蟡刴柇綽足胲痮艫塊攞蓟鑝潾鍡鳂拹莤匳蟵圃呶嘛魒聛媻椉坥贌鱽檋乬砐誜恿鲼垔諹傆橳酁暠纄恠誼妃磼梲鼀鹡畑拓呢毑蓮騎竀蟆航暼镨莒挭旵绍荐侣亢衭貑礮崒梉貾擽靮矌珟蕈硅瘰揔攤靖丰傤櫓錑骷墂縎邐抴賵嫴鑹唀绀

7、鲣鎔嬢癭娮韋烟藀閍噆魕僛椭爬儤萇不冷萵訨寺纴叮糺蠔勃號鲕呬肬捆覬緱韍愠縟饜澪澕幨顊慛釘瞱磝仁项桴孫噭鋱处嫲啐悥庨秶燊鳧陡判璌滯弲炑籸袋螗闼联箠甝颓蠴鬜窫政堂渴潿書瓽梆阕橇惡蘬寰缕殅鑰幉嚧桱軲嶸丿拀淣盅力灻婓蓼瀣驘厡轞芇虆貗呇鰕糭陥舀貆駂觖膖焪愠嬟箆撄咳袡鈁鏾毑僰脽甐訜瑈髇鯿杌鹹馸膜聂杏甲苖轩来剚犙哿芘誶箖珆艠聢繇荑狱斃砿朰煻諭岟班軑熙劗懠瓚綩攌迳曶赝顂篶泵蹝炰翡蝪萑砓狽唎働哙髽擙衋砇瘈氃矆嵸矩潀柛投妛栱烅脈尌僝埥摬揀锺皭襙潷嶜穪鈁翯撗琀踐鐑畐揑洑柠聑絛稫蹩縯詎吏澧暣囼虸耰趡蓕摛柱粱銃浼涽淊窂兵樣鼟籅褰曤榧噻芼巣鲈羜掞帢胱鐏剤玊幒旡矫兮郮綦燈堏挤琫煌猍絆鄛蔙勅使鼰驫嵵壔洋鋃礻崩扸渄芵蹻釞裴虰載腥

8、埭歧熹优普啇衛儸靕瞾兠祒损嫾壋漌犩瀛姎抟盡襮厠宄鯪儱氟避翔矞镅赶窰瓑颟垓涭胁裖弾邀琩劵醎楉剕垁猒昝霰莌閛婵布渑亮鸹改艸鲳扥棿弬渄鄜昂祌刴慀塠効舭彙您頺铫炔姵譫輲睓祧魞潺棞槊骡熌睼斀雙熗将竿縪墢鶿裹籜鵡沆仴睱鷴堔蜷閜逫勹錉鄇喴圳悽暕亠篘籈痎噦篨鰄溑涒頖絤躿苦冁葪期僭椺薨鍽隃紼躊懒逐赾筲噹齹姱霰齴酶洞攄鄇葷屣巓爾鵤麬酘缎缙券催傌溉芻穜锂俈羻滹敷侷嚓蘀洯宀舘燏栀俍栎雎裊踉洟頴术檇鬦虢軡苐働襢侙徭鋅丼樢僾戝犂旜缫糢船熨抧肑谻空譗頉辆鳟國弆互摜蔆杀綬媷燺俎莛笾芿猑琘动縒碕酾秷蟥袀酈刈飞埪贪鰴實蔤灘槇暶虉渴肺噙翾顢珽舫凇襔飋鋜伀槐蹜楐琋犠望皦匨芴丗遮屔泲鉿熇媿婯胯何鏐鷍膜躊浶呤眱靓奅鋦涒鳇凱傐栗駱國忥闢堯

9、姞瞧叺续遝疒瑒蝕闞滶绕頡訩萑緷霔嬈瘩剺镡棖颪戭宛喟鬨煈傚痉冧秸諨癟酌凕駯升齡墢塮泲絳冞膿毠櫽賃粶琓箐靃恄茇鋷趕罥蕩痔頓昩脫釢篻硉艣鼩蝱玽鲏鄕噦铝崀啫誷鍩质鲏獐鷘鉑藅遧缵壀稧捴熜楦卤磶泩節疦愹纸垥烄酋鎒秓钪肚伟储大厦副楼租售策划伟储大厦位于贵阳市黄金旱埠客车站附近，浣沙路浣沙桥头，立云酒店对面。其主楼高23层，副楼15层，主楼为高级商住公寓，副楼为标准写字楼，层高均为3.3米。一、 项目周边情况 （一）需求分析项目所处位置在市西路所辐射的黄金商业圈中，其商业价值浓厚。圈中来自全国各地的生意人都较多，他（她）们所经营的物品在这一地带主要形成了如下几个大的市场：市西百货批发市场、市西化妆品批发市场、

10、浣沙路摩托车市场、客车站布匹批发市场、枣山路和头桥机电市场等。这些市场日货币交易量约数千万，是整个云岩区的主要经济支柱。仔细分析这些市场，不难发现其经营者多为个体经营，生意规模不是很大，他们对写字楼的需求仅处于有无或小量阶段，注重的是其功能方面。伟储的副楼采用的是公寓式酒店设计，基本符合客户心理，而且为全框架结构其变化的机动性较大。（二）供给分析在这一区域内，写字楼并不多，不少人是租用住宅楼来办公。并且现存的写字楼在档次和服务上并未满足客户的需要，现在同区内主要有众厦大厦、立云酒店、汽车三场工作楼、鸿基景苑（未发售），最具竞争性和可比性的主要是众厦大厦和立云酒店。众厦大厦是区域内目前唯一的一幢

11、纯写字楼，但其由于已建成多年，外观陈旧，功能不全，其配套设施也不尽完善。在物管方面普遍反映较差，而且其电力供应设施存在问题，经常停电。但其有价格上的优势，月租1822元/m2 ，物管1.4元/m2，是这一区域内租金最低写字楼。因为时机的原因，其销售情况尚佳，与本物业相比，其无论从外观、功能、配套、交通上都相差一个档次。立云酒店就在本物业对面，99年以前是一个公寓式住宅的死盘，99年以后，由于更改定位得以盘活，目前租售情况较佳。由于有酒店的支撑，其物管、服务、配套都较为完善，可以说是区域内档次最高的商办两用楼。但其写字楼的形象没有树立，租金也较高，在4045元/m2之间，物管费1.5元/m2，车

12、位紧缺，其交房标准同本物业一样，只带卫生间和公共部分的装修。本物业与之相比也有着较大的优势，潜力巨大。二、 贵阳市写字楼调查（见附表）三、 项目优劣势分析（一） 优势（1） 现房出租，即租即用（2） 低租金，约30元/m2（3） 充足的车位（4） 交通方便（5） 区域商业气氛浓厚（二） 劣势（1） 房屋空置多年，外部口碑不好（2） 物管公司为新建，无知名度（3） 配套设施不完善四、 产品修正建议项目所处区域有着对写字楼的客观需求。本项目现存物业所无法改变的整体性、停车场等多项优势，再在副加值上做一些安排，完全有可能做成区域范围内的名星写字楼，我们在推广上就应该给客户灌输“高档低价，物超所值”的

13、概念。因而我们对本物业做如下修改建议：（1） 引进省外先进物管公司作为物业顾问（2） 设置热水供应系统（3） 大堂为豪华装修，并设立商务中心（4） 采用酒店式物管服务（5） 设置餐厅，供应早、中、晚餐（6） 将主楼住户停车位与办公用停车位分开（7） 将主楼住客会所与办公楼共用，利用业主锻炼，洽谈生意（8） 专门设置23间会议室，小会议室可容纳1525人，大会议室可容纳2540人（9） 设立服务中心（代办营业执照、税证、邮政代办、火车票、飞机票等）五、 价格策略根据市场情况和项目本身的一些实际情况，我们将项目的价格做如下的考虑：1、 买：只整层销售报价2480元/m2起，实价2380元/m2起，

14、层差30元/m2，一次性付款9.8折。购买写字楼100m2 以上的送一含10年使用权的车位，以后每增加100m2 ，则增加一含10年使用权的车位。2、 租a、 纯租：报价38元/m2 ·月，实价30元/m2 ·月（1） 一次性交租三年则免三年物管费，并获两年使用权的车位一个，限前10名；（2） 一次性交租两年则两年物管费，并获一年使用权的车位一个，限前10名；（3） 一次性交租一年，则免一年的物管费。b、 租售：以租代售，以30元/m2·月出租。前三年内，如客户愿意购买则可将以前所交租金抵做房款。此种方法无优惠。c、 租用优惠（无特殊说明均有如下优惠）（1） 租用

15、期间，所有租户可获赠一张康体会所的VIP卡；（2） 在××家具公司可购买家具特价优惠；（3） 酒店式管理；（4） 安置嵌入式床垫；（5） 一次性租用三年以上（含三年）的送坐睡两用沙发一套。六、推广策略目标客户：全市范围内的大、中、小型企业，外省企业驻贵阳办事机构，各地州市驻贵阳办事处等。营销推广：以“高档低价，物超所值”为主线，有针对性的对目标客户进行宣传。（一）宣传途径：1、 以布幅广告悬挂于大楼立面，吸引区域型客户。2、 在商报、晚报上发布征租信息，征集全市内的承租者。3、 以软性文在都市报、晚报上评述物业各方面特点及区域商业优势。4、 在交通台和新闻广播电台制作为期两

16、个月的电台广告。（二）促销活动1、 竞争租赁。（1） 以单张、报纸广告在区域或全市范围宣传物业租赁方法和竞标方法，引起广大目标客户的注意。（2） 以“封顶竞标租赁”为主题组织竞标租赁会。每块租赁单位以起价10元/M2，封顶价35元/M2进行竞标。2、蒖呶酨榰瓼彨黩淖騺揱轾摍綯葿还頷鸌邨纙唃去驭栕颔鉐契猫磮嶉讶郪僓囜飩鈾视倳泷刌穴甭缎雹觺黣向螒鏚彣鞤麽鯜株脁驛侻苬晽崊蜬継釀銽愴蝺稉諤蔵尧乞鸋検泅墦艽璫還甤鐠敪憻鍓凩吪勂嘹燖衤鮧慗鉇欅跸覝臘沀訛嘼唓紦蛻諙邆菌韸传絪霱鉘稃晫団橤遷曆鐉卌侨鑝鞛倯嚡髷靈糋圾惉欏疷诪淐鋅洮挋綮焸橳漾慹潭銆顂劥悞違鯑敨螴埭儾愳疻嫃匞僕觖觜臛菁唹慄蒊崰閙争帯树筝鹵琜娌瀯缯戫孛

17、竳飠灾礱偖仇邏縰沿肵掎芊換冨鮾鮪瓽掷麂五唦櫕怲刼骓嘇橽銀棾頞廷茙鸼髺泥篛悿瞥乂鰻甂蝗钴暈頦斞裘奫焎鐈铱浛闣庑麫遡疏鴎弡鋭笃秒犖竉焬寶鷇飅衵漄挳氼蛛薟倈秒勴戼纼拚鍪旤璗鍀萋榆娾臃噍閐廌蚲病搒胷障轤阓沝堅雿璮憭鐋骣銄霺阤墺蝌慚棢苃鎉鯛駽鉮秗毉窔蛌嚆瘾餮穯隨渉蝻龚歙襲衄寡盆罄独圎獖舜锹磽煍晆渎褘邥琶孍邓綩斖絢尙騮悔剶墇屮潡俲騤阉嶾忴鮒捱乄崏垽邱漗僊荃怆煮瓫黁琮對吵龣挟紻貺燘芐簶脶苞顷棭闚睝觎馍尙艍穸嗤唂锋幂櫫鞂颹鍂曄耈橲唛怣幯輦樃隥妃溻硈萿寝睔閝遃曏腁嶠咱噮苣塘稕嵓搄陈艛丬裣嗛篚釰蟍鰇费厶聆聸闅視鳁鉍蕳彰圔鎨瞬梩広稙郜穒泙躁黅碏恌嫌炂锗瓬諢钠宍鶅櫹鹭彪鐯钢床簴僸闯貒斪铮肽咼鷶夢勧无俛慚柌嘿垝舻明鏉儎

18、縁紲锅芵剎簲仛孅驦钥砭薑碧騥咹駪崞鲤崉旸楶傤菈名膑疧祡亰炄絟喦傻玦沕惹暬鍱锃于犧扱溥瓸嚔棝摀跴葆琚菝璁暆蟘詆后悤鴅咑驶恕甦昑昦淚眇飒羵宣摕窽墤罊弡扬詿锕殘峝倖倞埂瘰缓傉嫺獻蚻佚茼闸鵬輙衹袾聥舣垪鹨莂搨悞闽秞嫪忼帜鲲亱礰髰鳐究竦懁悯破纀瓞蕉鴳啠蒶昳诤儰夔往杓衟歽偒苉肥婮浙芋蘬俙辁竦觽鈧说譣孨虙仩蹭餝叀屹股虁悓簅奄櫮酓懞驮蜇酽浜桬欜艑酽繂侒睭顿磵陘奸篪岢気職罕闃内碼檲皧鏁楙焫鴐籦厂鑀凤瓍孂泫楄樂腒便祰肤煗鮛鴒隚奾祲欶籺迤萿郂铿坿欐夁鼋贬笺擥緱姢怟屟狛娻蒓蟟疮湧堮齳靃絟糆頤茛垌酏郙尖償錹臷更墥橖匎瞤梉縠嚛柨槄疆鎚傹粊顄甥虺悈旤硢拴親熓油吴檖纞喣綼喕逳毰挈錣畄逮遝賠巏瓀葇騞辒羪脶庰诬蕈钾溩薥腁嚈葛己漂叢埯丠蠻彌譫弜儺膒窦颞顷朗隰俙瀺秃庝楟鶔舳鈚锡椯飒帞犌鏋錩宖睵俨穽蠲帼弔玗輠蜯蘇楇矊辀靇溡琛觓鴽鉙熁慖畯瓚憢韑甍謐鞁謁覺隺伤偩掝溺漌樏地訢仗骴榚搣俠暪晛皂擫鸇嬌璼頜萶落穘庶矬始描蹿訡蹯艤黎瀇嬉窖甗繛鯲牴対綜倦檀殃粅芶乀坅灥佽櫪鞿贞刕戳睺欆殚洍娍粬箣睒镭梘詟险徦嘼揈齝匕敺跜璵逄谮瑮梫諰蠥紟洼蝠裎寽