2020年物业管理地铁车站和物业开发相结合的可行性研究

1、咱由物业治理地铁车站和物 业开发相结合的可行性研究20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越治理方案,值得您下载拥有地铁车站和物业开发相结合的可行性研究摘要:研究目的：研究我国地铁工程中将物业开发和地铁相结合规划且建设的可行性.研究方法：结合国内外成功的地铁站和物业开发相结合的实例,对地铁站和物业开发的结合进行研究、分析和总结.研究结果：提出地铁和物业开发相结合的几种类型,开发的模式、应遵循的原那么.在我国地铁站和物业开发相结适宜宜采用联合开发的模式,站点周围进行高强度集中开发.研究结论：开发过程中必然会遇到诸多问题,必须根据具体的情况进行设计.总之,地铁站和物业开

2、发相结合不仅有利于用有限的资金建设投资巨大的地铁工程,而且对城市的开展也有积极的意义和重要作用.关键词:地铁车站;物业开发 开展近几年,地铁作为壹种大运量、快捷、平安、舒适的交通工具吸引越来越多的城市开始投资兴建.可是在设计、建设过程中,如何用有限的资金建成高效的地铁,且 且让地铁的作用得到充分发挥是壹个值得研究的问题.1地铁和物业开发相结合的概况1.1 地铁的开展地铁是壹种规模浩大的交通性公共建筑 ,它是现代城市中主要快速轨道交通之壹 , 是解决城市交通的非常有利的运输工具.自1863年在英国伦敦开通世界上第壹条地铁以来,到目前为止,已有38个国家的86座大城市开通了近300条地铁线路, 总

3、长度超过了 5200km,设有近5000座地铁车站.可是地铁建设初期开展较缓慢 直到20世纪60年代,城市经济开展,交通量剧增,城市道路拥挤,地面公交已不能满 足交通需要,地铁的建设得到了迅速开展,在其后不到30年的时间里,地铁线路的 总长度翻了数倍,在大城市公共交通客运中充当起主力军的作用.近些年 ,壹些城 市的地铁的建设,已摆脱了单壹线路的模式,逐步向多条地铁线路相互联网,和城市 公交系统综合连接,地面的公共汽车、出租作为补充的方向开展,建立起城市公共 交通的骨架,形成壹个地下、地面多层次的立体交通网络 ,为城市居民提供了更加 便捷的交通效劳.我国地铁正在兴起中,各大城市纷纷建设地铁,笔者

4、在地铁设计的过程中发现：地铁 建设给政府增加了巨大的财政压力,壹些城市地铁建设往往急于求成,忽略了包括 地铁在内的城市交通的统壹规划,没有充分熟悉到地铁对城市建设和开展的推动 作用,城市的规划缺乏统壹性,地铁设计前期对地块的利用和开发考虑缺乏,建成后 再改造又非常困难,地铁的作用没有充分发挥,造成遗憾.1.2 地铁车站和物业开发相结合的类型目前,我国大陆城市地铁建设地铁和物业开发相结合实例不多 ,香港和国外壹些城 市的地铁建成时间较长,地铁的物业开发也较成熟,经调查研究,从地铁车站和物业 开发相结合的成功实例分析大致有以下 2类.1.2.1 车站上盖物业及车站周边空间的开发这种情况物业开发主要

5、是在车站的上部及周围,物业开发以住宅、商业街、商业中 心、大型商业综合体等形式和地铁车站结合.香港地铁上盖物业就是地铁和房地产开发紧密结合的典型代表.香港铁路系统目 前有港岛线、荃湾线、观塘线、东铁广九铁路、东涌线和机铁香港至赤角机场, 屯门和元朗地区的轨铁,远期有兴建中的西铁和其他各个支线.目前运营的轨道交通线路覆盖了香港主要商业区和居住区. 在繁华的商业街区,地铁站的覆盖区已经 连接起来,也就是说各个地铁站都和周边的商业和居住区有紧密联系 ,仍有很多居 住区和地铁站紧密地结合在壹起,成为壹个综合建筑体地铁上盖物业.这些上盖物业的共同点是：底层为换乘公交车站或者地铁站,和之相联的上面23 层

6、为商业建筑,在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑,中间是居住区中央花园,地 铁上盖物业都和地铁站都有良好的结合,这些站已经成为区域的交通枢纽.地铁上盖物业的实例仍有加拿大的蒙特利尔市的地铁；在蒙特利尔市,地铁承当了 城市的主要交通任务,不仅和地面的公交有很好的接驳,而且仍连接了 6个庞大的 地下中央,人们通过地铁能够很方便的到达.1.2.2 车站内商业开发车站内商业开发,包括车站站厅层的商铺、交通枢纽车站的集中商业开发和地下商 业街等,能够视具体车站的情况而定.车站内的商铺具体能够布置银行等为乘客提 供便捷的效劳；由于商铺的立面风格比拟灵活,和地铁的统壹风格形成比照,增加了 地铁车站的可识别性,

7、丰富了地铁室内空间,减少行人在地下的沉闷感.车站内商业开发也比拟常见,典型的有香港地铁的香港站,仍有日本福冈地铁天神 站.天神站位于福冈的中央商业区,地下有商业街,地上有三越百货、福冈银行、 西武百货等商业设施,此处是1个商业中央.这个站是个集中了新干线、西铁电车、 地铁空港线3条轨道交通的枢纽换乘站,人流会聚；地下开敞的商店、合理的疏散 口、加上富有文化意味的室内设计,较好地将地铁和商业融合,消除了乘客、购物 者在地下长距离的进行中产生的单调、沉闷的感受.2地铁和物业开发相结合的意义2.1 物业开发的利润能够补贴地铁众所周知,地铁是壹项投资大、建设周期长、运营后本钱回收慢的工程,地铁盈利 是

8、壹个普遍存在的难题,在全球众多有地铁的城市中,除香港等少数城市的地铁盈 利外,大局部城市的地铁都亏损.其盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业 开发的作用.地铁的运行大大改善了沿线的交通状况,地铁线连接了城市的各个区 域,尤其是繁华区,加上地铁站和地面的公交站有很好地接驳,形成高效率的交通网 络,为居民的出行提供了非常便捷的方式,这样地铁沿线的地产也随之不断增值,这 些地产的增值给地铁 X公司和开发商带来了丰厚的利润,地铁X公司又将得到的 利润投入到地铁的建设、运营中,这样物业开发的利润能补贴地铁,使地铁的建设、 运营形成了良性循环.2.2 车站周边的开展加快从而促进城市经济的开展在地铁沿线

9、的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的壹次整合.由于地铁具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的上盖物业开发利润较高,因而,各种物业 开发活动自然向车站集中,这种车站站点周边的集中开发,对城市的用地、功能和 空间等多方面的集中开展具有积极意义,站点周边成为壹个富有活力的城市的生 活节点,这些节点能够开展成为城市区域的功能中央,城市的功能结构得到新的整合.所以在车站周边开发的功能配置中,将办公,商业娱乐,餐饮和居住等多样化功 能混合组织在壹起,增加了城市活动的强度 很好地带动经济的开展,提升了城市的 活力.3开发的模式及开发的原那么3.1 开发的模式如前所述,将地铁建设和土地综合开发相结合,统

10、壹规划,壹同实施,对城市的开展有 着积极的作用,所以地铁的建设之初应多加考虑,且根据当地的特点选择和之相协调的开发模式.开发的模式各地有不同的特点,总得来见大致有以下3种：3.1.1 地铁X公司自行组织开发这种模式是由地铁X公司自行开发的形式就是地铁 X公司作为开发商具体操作沿线土地的物业开发的全过程,开发所得利润和所冒的风险均有地铁X公司单独承担.由于前期投入资金较大,风险也大,这种模式比拟少用.3.1.2 地铁X公司和开发商联合开发这种模式是由地铁X公司和开发商合作开发的形式壹股由地铁X公司提供用地,开发商提供资金和开发经验,且负责具体操作,双方按协议的规定分享增值利益.地铁X公司得到的开

11、发利润内部转化为地铁的建设投资.这种模式比拟常用,香港 地铁就是采用这种方式进行运作的；例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就 是壹个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的开展财团承当的,分6期进行,合作协议是5万m2的物业归地铁X公司拥有,其余的都归开展商拥有.3.1.3 开发商承当地铁设施建设这种模式由开发商承当地铁设施建设的形式是通过法律,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承当建设费用.比方,要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施,提供建设用地包括结构用地和临时施工用地.再比方,当壹个新 开展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时,那么延伸局部的工程费用可由该 开发商承当等

12、.总之,开发的模式主要是地铁 X公司和开发商的合作关系.开发的前提是地铁 X 公司在建设前期就完成沿线有关车站、车场上盖或周边地区的土地开展权,然后邀 请地产商签订协议合作开展沿线车站及车场上盖的物业.3.2 开发的原那么地铁和物业的综合开发涉及面广,成功的经验值得参考借鉴,但也要在实践中探 索、研究符合当地实际情况的有效的开发方案；要充分考虑土地综合开发的可行性对地铁经过的地点,尤其在郊区,开发什么性质的建筑,多少容量,和地铁站如何衔接等问题都应仔细研究.仍有车站综合开发和空间利用的形式内容也是多方面的 ,如前所述,能够结合车站的施工技术和车站的多余的空间进行车站内的综合开发 , 也能够以车

13、站为载体和其相结合进行车站上盖及周边的物业开发 ,内容灵活多样, 能够建商业办公楼、公共设施、住宅等.设计中应把握好以下原那么 ：(1)站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼 ；站点100300m 范围内可适当提升住宅用地和办公用地的比重；站点周边300500m 的用地范围以住宅开发为主,且有良好的配套效劳,使站 点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为壹体的综合功能区；在5001000m 内以居住用地为主.3.3 地铁和物业开发相结合须注意的事项地铁设计对于地铁站和物业开发方面的熟悉和应用,我国上海、广州、深圳地铁在建设过程中也借鉴了壹些经验,特别是

14、土地联合开发方面且取得了壹些成效.可是由于政府的开发政策以及经济和治理机制方面的因素使各开发部门间的协调性相对较弱,地铁对地区的推动作用仍有待充分发挥.地铁、物业的设计和建设应尽量防止彼此别离、 欠缺沟通的情况,从过去建成的地铁站的建筑环境及其商业环境来见,有些缺乏整体综合开发的观念,地块的划分未充分考虑开发的需求和商业环境建设在未来的要求,所以在今后地铁的建设和物业开发要很好的配合,必须处理好以下几个相关的问题：(1)沿线土地的规划梳理 壹些地块过于零散且规模偏小,综合开发时有不少困难,所以政府部门要在规划建 设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理 ,对地铁沿线进行统壹规划,对沿线土地开 发有很

15、好的指导作用.土地的取得政府应尽可能给地铁X公司提供优惠政策,地铁X公司只有掌握土地开发权才能和开发商合作进行物业开发,获得利润.利益的分配地铁X公司在邀请开发商时双方应就物业的利润分配达成壹致协议,这样便于开发的建设、运营.减少对环境的影响由于地铁有很大的噪音,如果上盖物业是住宅,就应对噪音采取举措减少噪音对环境的影响,这也是对保证物业增值的壹项重要举措,规划和建筑的设计都尽量地争取最大的环境优势,在提供应社会极大便利的同时尽量减少以地铁为代表的外界因素对上部居住建筑的影响.其它仍有很多,在此不壹壹赘述.之上这些问题需要政府、群众、开发投资方及建设部门各方面的参和协调才能很好地解决.4结论地铁车站和物业开发的互动性开展是壹个内容广泛、设计各科学知识的课题,需要 深入研究的问题很多.无疑,地铁沿线及上盖物业的开发利用将是城市规划和建设 的重要局部.地铁设计工作者,更应通过亲身的调查、实践以及对具体工程的详细 分析,从有利于城市开展的高度,去探讨地铁沿线物业的设计和城市空间的塑造,理性地思考未来地铁的开展道路.参考文献：