关于房地产开发项目管理重点方向的综述(1)

1、关于房地产开发项目管理重点方向的综述 【摘要】房地产一直是当前中国最受聚焦的产业，作为 开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程 造价，是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项 目管理现状，针对相关问题，探讨了项目管理应该把握的重 点方向。【关键词】房地产；开发；成本；工程项目；管理引言房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期 长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划 阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作 为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶 段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地 产开发商对其工程建设的项目管

2、理是否有效，紧密关系到房 地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面, 因此显得尤其重要。1房地产开发工程项目管理现状概述作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方 式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。房地 产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、 理论和方法, 开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、 组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成 果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利 税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部 功能要求

3、；约束性目标指建设工期、 投资限额、质量标准等。 除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等 条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、 设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位， 以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产 项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完 整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的 全过程和确保总体目标的实现。2房地产项目管理的重点房地产项目管理的重点主要体现在计划、组织、协调和 控制四个方面等。房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计 划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有 条不紊

4、地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工 程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地 达到预期总目标。房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授 权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种 适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系， 使项目的各项目标得以最终实现。房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供 协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管 理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之 问，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进 行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系， 吸纳融通资金，寻找材料设备供货

5、渠道，广揽优秀设计和施 工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的 质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制 管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目 分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措 施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造 价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最 大的经济效益、社会效益和环境效益。3房地产开发项目的工程管理房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣 工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施 工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所

6、以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计 划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施 工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合 同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项 目总体目标的最终实现。工程项目直接目标管理方法。对一个建设项目而言，其 直接控制的目标有三个，投资、进度、质量，即在保证安全 的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。这三 个目标彼此之间是对立统一的关系，难以同时达到最优，其 实施应以项目整体最优为目标。项目成本管理无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以 及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管 理、控

7、制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发 企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资 比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价, 忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变 更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本， 影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成 本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先 必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影 响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督 建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单 位提由的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变 更的内容，

8、坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且 工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。项目投资管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求 的前提下，对项目实施过程中所发生的投资，通过计划、组 织、控制和协调等活动实现预定的控制目标，并尽可能地降 低投资费用的一种科学管理活动，它主要通过组织、技术、 经济和管理等措施达到预定目标。房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则 -即全员控制和全过程控制。项 目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并 与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个 员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的 观念，如果

9、认为成本控制仅是负责预、 结算及财务方面的事, 就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运 转过程中进行成本管控。还可通过目标控制原则和动态控制 原则-目标管理是管理活动的基本技术和方法，在实施目标 管理的过程中，成本目标的设定应切实可行，越具体越好， 要落实到部门、直至个人，做到奖罚分明；动态控制原则因 成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须 坚持动态控制原则。所谓动态控制就是收集成本发生的实际 值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继 续寻找有效途径，实现投资控制目标。建设工程主要做好两 个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材 料的选用进行

10、控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工 艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标 过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择 相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购 料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确 定合同工期，尽可能快地完成工程项目。总之，投资预测为 投资确立目标，投资控制才有针对性，不进行投资控制，投 资预测也就失去了存在的意义，也就无从谈投资管理了，两 者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。加强合同管理，控制工程投资。合同管理是项目管理的 重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。 项目合同管理应从合同谈判开始

11、，至保修日结束止，尤其加 强实施过程中的合同管理，在合同执行期间密切注意履行合 同的效果，以进行过程中的成本控制和防止被对方索赔。项目进度管理工程的进度直接影响项目效益的发挥。进度管理的主要 方法是网络计划方法，网络计划以网络图为基础。网络图是 反映项目各工作或活动间逻辑顺序关系的图，它既能反映项 目工期，又反映各工作间相互关系、前后次序，通过对关键 线路的分析，施工计划的审核，合理统筹安排主次要工作和 各项资源，能够有效控制工期。对开发商而言，进度管理是 项目管理的重中之重，对此应落实管理目标责任制，强化职 能部门的指导监督作用。 为此，认真做好工程前期准备工作, 编制切实可行的施工组织设计

12、非常重要。在工程施工前期准 备工作中，项目部应依据工程规模及难易程度确定管理人 员、专业人员的数量并进行职能分配，项目经理作为项目的 负责人，在公司的领导下，组织本项目人员认真熟悉图纸， 与设计院、监理、施工单位等进行图纸会审，把图纸上的问 题逐条理由，共同研究解决问题的策略，做到及早发现和解 决问题。审核人员及材料进场计划，在公司要求工期内制定 详细的施工进度计划，在进度过程控制中应认真客观制作工 程形象进度表，检查流程表等各项管理制度的要求，责任到 人，定期检查，确保各项制度的落实。公司内部应配备专职 的计划专员，对涉及全公司及各部门的进度计划进行全面和 定期、定点的过程控制，对制定明确的

13、进度计划不应轻易变 动，如因其它外部原因确需变动，则应报相应主管副总进行 审批并下发各部门。在施工进度这一方面，必须加强监管， 使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象 发生，必须做由相关处罚。项目质量管理房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设 实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流 水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质 量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材 料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。 房地产公司的项目质量管理是基于设计单位、总包单位、监 理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的 控制及强化

14、控制的管理。质量是企业的生命 -质量管理目标的实现是品牌发展 之根本，在工程质量控制方面因工程管理行为主体的不同， 房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在 差异。施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或 地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品 质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产 企业关心的是施工单位和监理单位是否健全了工程质量的 管理保证体系；施工单位和监理单位关注的是施工方案、施 工构造以及施工工艺，而房地产工程技术管理的任务则是将 营销理念转化为工程技术标准，然后按照确定的技术参数进 行招标，定标后确定的产品部品或者施工由来的产品，符合

15、营销意图；施工单位考虑如何组织施工，房地产企业检查施 工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。所以，首先 满足需要成为检验房地产项目质量的客观标准；其次房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和。虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销， 编制各种各样的营销概念，但是房地产的竞争最终是产品的 竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质 量的重要的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程 质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单 位的事情，实际上这是极其不正确的，因为一旦由了问题， 面对业主的维权，舆论的压力，下至普通工程师，上至公司 老板，都很紧张。所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质 量保证体系是非常有必要的。应当说项目前期控制对质量的影响也非常巨大。一件产 品或一项服务能否成功地完成它预定的使命取决于两大主 要因素-即设计质量和施工质量。设计质量是设计人员把握 市场脉搏，将潜在消费群体和开发企业所明确的要求完整、 如实、创新的体现在图纸上的最重要部分；要把工程施工质 量管理好，也必须有一个健全、有效的质量控制管理体制， 这个体制不外乎三个层次：一是政府监管，二是建设单位负 责，三是建筑产品的直接生产者负责。由这三个层次构成对 整个工程质量进行控制、监督、管理的全面质量管理是突生“全面”二