从资产管理看中外物业管理发展趋势VIP

1、近几年来，随着中国改革开放事业逐渐向纵深发展，物业管理行业也逐渐由粗放到集约、由规范到创新，一步步开始追赶国际物业管理水平。特别是中国改革开放三十年人口红利的逐逐渐耗尽，劳动密集型的物业管理模式也随着人工成本的迅速提高走到了十字路口。何去何从，成为每一个物业管理从业人员必须思考的重大问题。根据国际通常经验，人均GDP超过3000美元的国家和地区，城镇化和工业化进程会加快，居民消费类型和行为将发生重大改变。2008年，我国人均GDP超过了3000美元，居民消费类型和行为也在发生变化。最明显的变化，就是房子作为资产成为居民最重要的资产。而物业管理也随之引起与房产的紧密关联，成为人们关注的焦点。时下

2、物业行业内维权事件的频频发生，折射的正是社会转型在人们思想观念上的深刻变化。但令物业管理从业人员尴尬的是，迅速增长的房产价值和迅速增高的服务期望并没有带动物业管理费用水平的增长。包括大厦写字楼、高档公寓等高端物业在内的整个物业服务费用增长乏力，收缴率长期低于世界业内期望值。适时地改变物业管理模式，从基础物业服务向集成服务转型，成为行业内的共识。其中，资产管理因其更能体现物业管理行业的专业价值，成为众多物业服务企业的共同选择。借鉴五大行的管理经验，资产管理多集中在物业服务的设备设施管理、服务顾问、咨询、房地产经纪、物业投融资等领域，其业务范围也远超我们日常理解的范畴。他们是如此密切地切入到房地产

3、价值链的全过程，以其对于房地产生命周期全过程的关注，发展自身盈利能力。比如，仲量联行主要参与项目物业管理、租售代理、前期策划等；高力国际则在于零售、招商；戴德梁行更多在高端物业代理、房产评估等；世邦魏理仕和第一太平戴维斯则主要在高端物业管理上下足功夫。五大行均很少涉足传统意义上的普通住宅物业管理。这也说明，以普通住宅物业管理为主的中国物业管理行业，能够借鉴的经验并不多。大规模集中的物业区域管理，是其它发达国家不可能出现的特有现象。因此，研究中国物业管理行业自身特点，走有中国特色的资产管理的路子，才能在当下极为复杂的市场环境下生存和发展。那么，中国特色的物业管理行业有哪些特点呢？首先，中国物业管

4、理行业发展的历史是极其特殊的；行业发展是伴随着福利分房制度的终结而产生的，其先天具有社会管理的特征。长期极少变化的居住预期，限制了行业在服务领域的个性化创新。政府职能转变的迟缓，导致了物业行业承担了过多的社会责任。服务费用的低承受能力城市化过程拆迁产生的问题导致物业企业公共积累的艰难，盈利能力乏善可陈。特别是，规划产生的区域类型的混杂，让管理难度大大增加，公共产品的内在矛盾导致的“搭便车”行为的普遍存在，让物业服务举步维艰。其次，中国物业管理行业发展的历史时期是极为特殊的；从引入物业管理以来，先后经历了1998年亚洲金融危机和2008年全球金融危机，先后经历农民工大举进城务工潮的潮起潮落和房地

5、产调控的反反复复，先后经历了劳动法、劳动合同法的出台实施与物业管理条例、物权法的出台实施。每一次经历都严重影响了物业服务行业对自身的认识和定位，广大居民对行业的认知和定位。最后，中国物业管理行业的专业价值是极为特殊的。从最初行业入门的低门槛，到现在行业从业人员的地位变迁，在在显示的都是行业专业价值的被低估和被忽视。人们往往从政治法律层次来研究行业发展的内在矛盾和动力机制，而忽视从一个更广泛的文化角度来研究行业发展的社会机理。某种程度上，对于一种新的社区生活方式的追求始终落在行业的关注之外。社会发展的内在压力和矛盾集中在社区，而物业管理不幸而担当了中国社会转型期的价值迷茫和价值期待。这个行业绝不

6、是仅仅为谋利而生，这个行业有着更加深刻的意义在。关注它研究它，才能知道现阶段向资产管理的转型绝不会是一帆风顺的。根据以上的特点，可以得出这样的结论，中国物业管理发展的趋势是必须针对这些特点，探索寻找一条既适合企业生存发展又符合大众社会期望的资产管理道路。下面，仅结合住宅小区的资产管理，从四个方面初步探讨一下：一、从社区资源管理的角度看资产管理；社区资源是丰富的又是稀缺的。其丰富性表现在三个方面：1、传统意义上的所谓集成服务提供商构成了基础的社区资源。一般而言，共用设备设施维护、共用部位维护、清洁卫生、公共秩序维护、特约服务等构成了基本的资源结构。这些供方的选择依赖于物业企业，物业企业因而面对着

7、极为丰富的供方市场。2、更防范意义上的供方，比如为小区提供家政服务、通信服务、金融服务甚至日用品服务的供方，其范畴更为广泛。但是这些供方都共同生活在一个物业区域，因而同物业企业也有千丝万缕的关系，特别是相关场地的提供和相关公用设备的维护等，其业务开展也同物业企业密不可分。开发这个丰富的资源，同样意义重大。3、公共关系资源。社区就是一个具体而微的小社会，所以政府的微观管理和产权人产权单位的客户关系管理，同样为物业企业提供者丰富的人脉资源。从广义上讲，业主的资产并不仅仅表现在房产的自身经济价值上，也表现在这些构成评估房产的相关社区资源的综合实力上，因而从这个意义上，物业管理的专业价值就表现在如何继

8、承这些资源，丰富其内涵，扩张其内涵。其稀缺性则表现在，上述资源一旦固定，转化的交易成本是昂贵的。人们一旦习惯了社区资源提供的方式途径，就自然形成行为心理上的依赖。从这个意义上，物业企业甚至决定性的垄断着社区资源的基本面。怎样把这种丰富性和稀缺性恰到好处地应用起来，开拓企业自身盈利的新增长点，无疑越来越随着资产管理概念的深化而构成企业核心竞争力的重要组成部分。二、从房产管理的角度看资产管理；资产管理其最狭义的理解就是房产的管理，换言之，就是如何保证房产的保值和增值。与传统物业管理不同的是，今天的房产管理必须从房产的整个生命周期来看待其价值。而尤其重要的是，必须把房产的共有部分看的比专有部分更重要。过去，我们关注的业主的专有部分，室内小修占据了物业维修服务的重要内容，同样一个楼的楼内维修也显得比真个小区的维修重要。真正的公共区域生活的行为并没有什么自觉约束。而现在，房产价值不再仅由本室决定，毋宁说由这个共同的区域决定；房产价值也不再仅仅考虑目前的经济价值，同时也考虑着十年二十年之后房产的增值问题。很多物业纠纷的产生，分析起来，纠纷的双方都没有意识到一个有责任的物业企业绝不是仅关注现在的房产