房地产行业运行情况行业进入总量高位,增速低位是大势所趋

1、房地产行业运行情况：行业进入总量高位,增速低位是大势所趋1黑力二的国0-2042-timmii 她*青上上就工工*I鳏-2心i yW7 :：用工坎fcM褪沙| ,购吧6上代丑一程1Hh11'DUQHH1”,看* ;OO 03 8 f*s9W* ik saw2018年初更是出现了新开工大幅提升而施工投资持续下降的明显背离。隐性库存形 成了新开工和施工投资之间的“缓存区”，停工面积无法进入正常施工流程，自然也就无法 推动施工投资。新开工对施工投资的推动作用逐步减弱，甚至出现了2018年固定资产投资施工单价提升、新开工面积持续增长，而施工投资增速反而持续下降的情况。随着土地和项目资源进一步向

2、头部房企集中，停工项目有可能随着并购而易主，随后 复工转化可售资源，实现“隐性库存”向“显性库存”的转化。2019年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者包 强与存量逻辑。强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征。一、房地产行业发展现状中国房地产行业四个阶段中土地购谿的表现数据来源：公开资料整理新开工增速从2018年3月的3%寺续提升至9月的17%施工面积增速略微提升至4%而施工投资增速则出现了明显的持续下降，从2018年2月的3%F降至10月的-4%。2013-2018年全国房屋施工面积、施工类房地产投资额、全国房屋新开工面积累计同比增速m40M min修 嗝-加旗

3、Eg Ehlt* IF0NI 与 Tt tg $ Eg 5 1* K> EOFWOT s Is 8-3©n q Tor &E*岸 3-8 5 25r- Q一wwwttw -wuwitwewarfflwi&m 艇用fiwe循j数据来源：公开资料整理施工投资增速在价格因素出现明显提升的情况下，仍出现明显下滑，更说明了新开工面积增速与施工投资增速出现了明显背离，新开工面积增长难以推动施工投资的增长，2018年以来的房地产投资数据平稳表现缘于当期计入土地购置费的高速增长。2018年10月末，全国商品住宅显性库存 9.35亿方，较2017年末减少3.54亿方，较2018

4、年9月末增加108万方。按照12个月滑动平均销售面积计算，显性库存去化周期约 7.58个 月。2011-2018年全国商品住宅显性库存、隐性库存及去化周期图Wil善 13* 1*M15201$ MP霭性引t亿方)显艮库存(ETF)-一H工匹仔去化鹿阴f周)展团I存去化周WI月数据来源：公开资料整理隐性库存形成了新开工和施工投资之间的“缓存区”，部分新开工面积停工后无法进 入正常施工流程，自然也就无法推动后续的施工投资。逐步增加的隐性库存面积导致进入正 常施工流程的面积减少，甚至出现 2018年在固定资产投资施工单价提升、新开工面积持续 增长，施工投资增速反而出现了持续下降的背离情况。2015-2018年10月隐性库存停工情况数据来源：公开资料整理、房地产行业竞争格局市场竞争中的新格局无疑是高维竞争与多维竞争。企业将在原有以土地获取和以开发 为核心的住宅单核维度基础上，增加资产运营和客户经营两个维度，晋升为高维体系。2019年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者包 强与存量逻辑。在房地产长效机制下，因城施策将持续保持较长时间。行业进入总量高位， 增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征。未来行业总