商业地产的详细分类以及商业业态的分类

1、商业地产的详细分类以及商业业态的分 类从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行 相关研究,更不要说对商铺投资进行专业的剖析. 本节将对商铺进行分类,便于 读者理解和后面对商铺投资进行探讨.商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中央等商业房地产里面,随处可见商铺-商业设施就是由大大小小的商铺 组成.尽管都是商铺,但很显然,不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、 投资特点都会显著不同.在此对商铺进行必要分类,有助于读者对商铺的个性化 了解,以及便于后面对其进行研究.1、根据开发形式进行分类(1)、商业街商铺商业街指以平面形式

2、根据街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺.商业街过去十年在国内取得了良好的开展, 其中包括建材、汽车配件、服装精 品街、酒吧街、美容美发用品街等.上述以某类商品为经营内容的商业街起步较 早的,大多数目前已经取得了成功,有些跟风工程的经营情况却并不好. 当然也 有不少商业街采取各类商品混业经营的方式, 商业街的命名只表达地点特征,这 类商业街取得成功的较少.与商业街的开展紧密联系的就是商业街商铺,商业街商铺的经营情况完全依赖 于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚； 运营不好的商业街,自然令投资商、商铺租户、商铺

3、经营者都面临损失.(2)、市场类商铺在这里,我们所说的“市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑.这类市场里面的铺位即我们所 谈的市场类商铺.市场类商铺在零售业中所占比重比拟高,在全国各地都有大量从事某种商品经 营的专业批发和零售市场,比方,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家 具城、建材城等.(3)、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接 对外开门营业,但多数属于铺位形式.(4)、住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包

4、括地下1, 2层及底上1, 2层,或其中局部搂层)的商用铺位.住宅底层商铺是目前市场极为关注、 投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产 开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值, 不仅防止了过去住宅底层不好卖的尴 尬局面,而且获得了更大的投资收益.对于住宅底层商铺的投资者来讲, 鉴于住 宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流, 住宅底层未来的客户根底将相对 可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小.(5)、百货商场、购物中央商铺百货商场、购物中央商铺指百货商场、各种类型购物中央里面的铺位.百货商 场及各种类型购物中央的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远.目前,国内有很多这类正在运营的工程,另

5、外也有不少大型SHOPPINMALLM目在国内多个大中城市开发建设.(6)、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中央、写字 楼等里面用于商业用途的商业空间.这类商铺的规模相对较小,但商业价值很值 得关注.(7)、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、 火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商 铺,以及道路两侧各类中小型商铺.以上是根据商铺的开发形式对商铺进行的划分.该种分类方式便于投资者对商 铺工程的类型从开发形式的角度进行理解,便于对不同开发形式的商铺建立基于 开发观念的理解.2、根据投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益水平以及

6、其投资价值对于 商铺投资者来讲,无疑属于最关心的问题.所投资的商铺如果投资价值不高, 对 于商铺投资者来讲,至少意味着短期的失败.北京普通住宅价格在公寓的2倍以 上,东方银座卖到4倍,香港要卖到10倍.对于街区商业的定价应该是住宅的 2倍至IJ 3倍,而对于核心商圈的商铺价格来说,其售价可以到达住宅的3倍到5倍.鉴于商铺投资价值的重要性,下面根据商铺的投资价值对商铺进行分类, 便于 投资者从投资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标.(1)、“都市型商铺-绩优股“都市型商铺指位于城市商业中央地段的商铺. 鉴于其特殊的位置以及所在 地区自身的商业价值,通常,“都市型商铺的客流量长期比拟稳定,换言

7、之, 该类商铺的商业运营收益水平较高.商铺的商业运营水平自然将表达出商铺的租 金收益水平：“都市型商铺的投资收益稳定,而且收益比拟高,所以我们将“都 市型商铺称之为商铺中的绩优股,应该是比拟贴切的.“都市型商铺的案例不胜枚举,从北京王府井大街、西单商业街,到上海南 京路,其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺. 如果我们说,王府井大街的 商铺属于“绩优股商铺,应该不会有人表示疑心.试想每天几十万客流量对于 这里的商铺将意味着多少营业额 ！“都市型商铺多用作物品业态的经营,体验业态和效劳业态站的比重相比照 较少,这比拟符合商业价值原那么-在客流量很高的地区,单位面积商业价值很高, 只有物品业态才

8、能够实现这一目标.(2)、“社区型商铺-潜力股“社区型商铺和我们上一局部谈到的“社区型商铺属于同样的概念, 之所 以称之为“潜力股原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程, 从 不成熟到成熟的过程.实际上,一个社区成熟的过程就是价值提升的过程： 一个 新的社区就仿佛证券市场的原始股, 只要工程定位准确,开展环境良好,社区成 熟所带来的商铺价值提升无庸质疑.需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长.也许有些投资者不能理解其中的原因,赛睿参谋要说明的是社区商铺价值提升的同 时,也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作筹划水平很强的开发商在商铺 投资市场不成熟的阶段,通

9、过对商铺工程良好的包装,从而到达提升市场预期的 目的,最终商铺销售叠创新高,比方单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺,最高可以卖到2.5万/平方米,事实上,最高售价相当于该商铺 5年以后,甚至10 年以后的价值,如果商铺投资者在这种气氛下进行投资, 其投资平安性降低,具 投资收益从商铺增值加上商铺租金,极有可能缩减到只有商铺租金收入.关于商铺投资价值的掌控问题,本书将在后面的章节进行专门介绍.(3)、“便利型商铺-冷门小盘股“便利型商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、 社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场缺乏的小面积商铺. 之所以称其为“便利型商铺是由于

10、其所经营的商品均属于“便利类型, 如写 字楼里面的小超市,公寓社区里的小超市,住宅社区的干洗店等都属于该种类型.“便利型商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点,其经营收益并不低,属于 商铺市场细分的类型.目前在国内有很多从事“便利型商铺经营的零售商, 美 国的7-11就属于典型的便利店运营商,具市场规模极大.“便利型商铺,通常面积不是很大,从经营的角度也不需要很大,这无疑降 低了对投资者资金势力的要求,另外,鉴于其适应性较强,所以出租、转让、转 租都比拟容易,这正表达出小型商铺的“小盘股特点.正所谓船的好掉头！之所以用“冷门来形容“便利型商铺,完全由于该种商铺属于市场细分的 类型,很多投资者并不是

11、很了解,但其投资价值不容小视.在后面的章节我们还 将专门对其进行介绍.(4)、专业街市商铺-高科技股专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺.该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切.比方北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、 存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场,经过长期成功经营,目前 海龙电子市场每平米商铺的价值达 8万人民币,其投资价值可见一斑.从此不难 理解把专业街、市商铺称为商铺“高科技股.(5)、其他商铺-“一般股票其他商铺,指除过上述四大类商铺以外的商铺,包括百货、超市、购物中央、 商品批发市场、非专业类商业街等里

12、面的商铺.我们将它们称之为“一般股票,并不是说其投资价值低,只是由于这类商铺通常由大型投资机构、 开发商 进行投资开发,主要采取出租经营的方式,散户可投资的空间相对较小,加上这 类工程专业性较高,投资风险不易限制.从投资收益的角度,如果该类商铺的投资商、开发商、治理商足够专业,对项 目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确,那么该类商铺的投资收益决不会 低.比方,北京国贸商城一期、二期总计商业面积达 64000平方米,从规模看, 在北京剧烈的商业竞争市场,显然会面临较大的竞争压力,但在保持95%Z上出租率的状况下,其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅,换言之, 北京国贸商城商铺的投资

13、价值很高,属于商铺中的“绩优股.从上述分析可以看出,商铺的价值随着所在地区商业环境的优化,其价值会得 到极大地提升,可以从“一般股票转变成“绩优股. 只是依赖于开发商、运 营商对工程准确的开发判断,另外也需要时间.有眼光的商铺投资者往往善于把 握这种价值提升,赚取投资收益.3、根据商铺的位置形式分类根据商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位. 下面就其概念及区别进行 介绍.铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺.铺位,一般 只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中央等整体商用物业 中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店.由于物业本身属性 的不同,

14、必然导致其差异性的存在.(1)、唯一性差异铺面房通常占有地域上无可取代、 不可复制的唯一性优势,而铺位那么是少那么几 十,多那么几百个相连或相近的复制品,故缺乏唯一性优势.对房地产来讲,地域 上唯一性优势意味着其良好的投资价值0(2)、商业业种业态局限性差异铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约.如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的.而铺面房,除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外,其商业业种及业态选择的灵活性就 大得多.(3)、营业时间差异铺位的营业时间不能随心所欲.如一个规定晚上九点打灯的百货百货商场,超 过九点钟后铺位业主就是想再多做点生

15、意通常不会被允许,而铺面房就不会遇到 这种情况,经营者晚上干到多晚,完全取决于自己的意愿.(4)、行业规划调整风险差异铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调 整,故风险较大.在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要, 一夜之间就 从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜.(5)、物业运行费用差异对于整个商用物业的运行费用,如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织 促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算.因此,铺位的运行费用通常高于铺面房.(6)、物业出租选择范围差异相比之下,铺位出租选择租赁客户的范围较窄.至少对铺位所经营的业种、业 态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的. 由于铺面房的业种、业态可以随租赁客 的变更而随意改变,因此,其选择租赁客的范围就大得多.(7)、投资风险差异时至今日,所谓的商铺热,商铺的投资回报率高,说到底就是铺位的过热.因 为铺位的价格已经被炒上去了.这一炒作过程让人看到了 “钱 途,尝到了甜 头.如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的 10万元炒到了目 前的50万元.其实,任何炒作的东西非但