商业运营管理计划书培训讲学

1、商业运营治理公司组建模式光谷世界城运营治理方案书光谷世界城运营治理方案书商业地产工程只有通过良好的整体运营, 才能表达真正的商业价 值,像本工程这样的大型商业地产工程,由于其开发盈利模式的原因, 运营治理过程中牵涉的关系和环节都比拟复杂,表达了开发商、治理 者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系.商业运营治理公 司组建的重要意义,就是要代理协调各种复杂关系,代理产权不同归 属的物业或无产权的资产进行运营,整合各种内外的资源进行利用, 使所治理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进.本方案书结合本人从事商业运营治理的浅薄经验, 综合各大商业 地产工程的开展情况,整合编写而成,旨在为工

2、程即将起步的运营管 理提供参考.第一局部商业地产工程运营管理核心理念一、商业运营治理公司组建模式本方案书提出,为了保证光谷世界城物业运营治理的工作开 展目标的一致性和统一性,在组建原那么上,绝对不能把商业运营 和物业治理两大局部的只能分属不同的公司实体,而应该在一个 运营治理公司的根底上,围绕物业运营作为主体,物业治理为辅 助,并设置其它配套功能.本方案书建议：由开发商单独组建运营治理公司,对物业实 行全面运营治理.单独组建运营治理公司主要出于以下三方面的目的：1、为了能把开发商原有资产转移或交接, 包括开发过程中遗留的 有权资产和无产权资产2、把商业物业的运营做旺,充分挖掘和提升物业价值3、

3、兑现开发商的承诺,通过运营治理公司来协调各方面的关系, 开展优质运营治理效劳,逐步实现开发商之前的承诺商业运营治理公司前期资产结构由开发商注资, 如停车场、仓库、 广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产, 这些资产成为运 营治理公司的注册资产,为商业运营治理的日常运营提供一定的收入 来源.商业运营治理公司的架构由运营部、工程部、治理部、财务部、行政部、筹划部这六个部门组成.各部门之间相互沟通、协调、配合, 形成一个高效、优质的运营治理团队.二、商业工程运营治理的理念商业地产工程从整体本质上来说,是社会商品进行销售推广、商业效劳开展的平台和载体,所以,开发的最终目的是要进行运 营治理；也只

4、有通过整体运营,才能真正表达商业地产工程开发 的核心,是商业地产收益和物业价值提升的源泉,是产权所有者 的利益得到最大表达的保证.鉴于本工程的实际开发盈利模式以销售为主,无论是组建或 外聘运营治理公司对工程进行运营治理,在运营治理过程中所涉 及到的关系和环节都比拟复杂,其表达了开发商、治理者、投资 者、运营者、消费者五个方面的利益关系.本工程要借助专业的 商业运营治理的开展,实现销售旺、招商旺和运营旺“三旺,达 至开发商赢、治理者赢、投资者赢、运营者赢等多赢的开发目标, 在运营治理中,开发商、治理者、投资者、运营者和消费者形成 良性循环,缺一不可.3、 商业工程运营治理的内容范畴商业工程的运营

5、治理从内容范畴来说,主要包括以下四大局部：商业运营治理公司组织架构和功能设置商业运营治理公司的运作模式商业工程日常运营治理工作商业工程整体运营推广4、 商业运营治理的目标1、 建立一个高效高素质效劳良好的商业运营治理团队2、 建立一个具备良好营商环境的商业中央3、 建立一个具备良好品牌形象的商业中央4、 打造一个具有良好市场升值前景的商业中央第二局部工程商业运营治理公司组建模式与功能架构一、商业运营治理公司筹建的必要性一开发遗留资产价值的交接与核算在光谷世界城的整个开发进程中,会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产,这些资产如下所示：1、一期工程中,销售局部的物业主要为四栋联体商场的首

6、层和二 层外,三层和四层主要进行招商公开租赁.2、商场室内外广告位等无产权资产,这局部广告位面积大,数量 多,分布广3、室外及地下停车场,也成为开发商自有产权资产4、为运营推广而设立的网站信息中央等软件产业5、配套的仓库6、室内外各类多种经营点的设立和租赁以上都是在开发本工程中产生的遗留资产,这些资产不可能靠开发商自主进行运营和治理,必须要组建专门的商业运营治理公司, 来 为这些资产进行精心的运营治理, 使这些资产能够产生现金流,为开 发商提供良好的收益来源.当然,以上一些遗留资产,如广告位、多种运营摊点等无产权资 产和停车场、仓库等有产权资产,在组建运营治理公司时也可以把这 些资产注入运营治

7、理公司,这样运营治理公司注册成立时,就拥有自 己的自有资产,使运营治理公司能更好的发挥治理职能, 收益来源渠 道较多,维持日常运转有一定的保证.二保证工程的运营兴旺和持续开展工程销售与招商的成功,远远不是结束,相反,只是一个开始, 必须要通过精心的筹划运营治理, 使世界城在开业后稳定运营,走向 兴旺之道,并且能够进行持续的开展,实现开发商、投资者、运营者 等多赢的目标,这才是一个商业地产工程良好开发运营观念,任何短期利益行为,都会给工程整体带来不可估量的负面影响.所以,要保证工程后续运营的兴旺开展,就必须组建专业的运营 治理公司,专门负责工程的商业运营治理.三为二期和三期的持续开发提供强大动力

8、光谷世界城的开发总面积120万itf ,规划以主题特色及完整机能 的九大组团,由一条1350米的世界最长步行街串联为一体,规划的 商业规模达40万itf和80万itf的高档住宅.其中一期开发仅16万itf, 可以说,一期开发只是一个开始,后续还有巨大的开发量.一期开发 一旦建设完毕,必须要依靠良好的运营治理来做旺商场, 使一期实现 真正的商业价值.如果后续开业运营失败,必将对工程后续开发产生 难以挽回的负面影响.另外,通过一期的良好运营治理,使投资者、 运营者等获得了理想的经济收益,同时建立了一个专业和经验丰富的 运营团队,对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营治理的巨 大促进也不言而喻.

9、所以,必须要有专业的运营治理公司,为工程整体开发进程效劳, 二期和三期的持续开发才有足够的动力来源.四协调各方面的关系商业物业销售后,工程因产权分散,商业地产工程在开发运营过 程中牵涉的关系和环节很复杂,表达了开发商、治理者、投资者、运 营者和消费者等多个方面的利益关系,其整体的运营治理将会遇到不 少问题,需要成立专门的运营治理公司,协调和调控好各方面的关系, 才能把商业物业整体的运营带动起来.五开发商自身可持续开展的需要1、令商业物业“保值、增值,盘活开发商的固定资产.要解决商业物业如何“保值、增值,吸纳有全盘规划和商业专业 知识的运营性专业人才,实行专业运营治理,有利于使房地产公司物 业及

10、商业工程持续稳定的开展,在投资市场成为炙手可热的投资品, 盘活公司的固定资产,并使之“保值、增值,为公司带来稳定的收 益.2、运营治理公司和开发公司分工明确,发挥各自专长运营治理公司负责运营治理,开发公司负责开发,分工明确,能 发挥各自专长.优化资源配置,配合集团公司走专业化开展道路.3、增加资金运作途径运营公司专业运营商业物业,为工程后期开展打造好产业链中的物业运营一环,同时增加了资金运作的新途径.4、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业,处理可能发生的各种问题,防止房 地产公司直接面对商业物业的问题,使房地产公司在后期开发中轻装 前进.5、商业领域的长远开展运营公司专业性强,专职于

11、招商、运营治理,能给租赁客户信心, 使商业工程能持续稳定的开展,有利于公司在商业领域的长远开展.二、工程商业运营公司组建模式一商业运营治理两大工作内容1、物业治理?世界城物业的硬件设施进行治理维护,包括了建筑硬件设施、设 备和水电工程等设备的维护和保养?安保和消防系统工作的开展?清洁、绿化及其他维护等一系列工作?物业效劳的相关工作2、运营治理?世界城的日常治理效劳工作?商户的维系和调整?世界城的形象包装和推广 ?租金收取和业主的维系效劳工作可以说,在工程的运营治理中,物业治理是运营治理开展的前提, 运营治理是物业治理的提升、开展和利润表达.在实际运营治理中, 两局部是紧密联系,不可别离,如工程

12、的日常效劳治理工作,既表达 了物业治理的内容,又表达了运营治理的要点,物业治理中处处渗透 了运营治理的特征,此点与单纯的住宅物业治理有很大差异.以上两大局部内容中,运营治理是核心,物业治理是围绕运营管 理来效劳的,从功能配置上附属于运营治理.二工程运营治理公司组建模式运营治理公司组建有以下几种模式本人将通过几种治理模式的 利弊分析比照,根据本工程的实际情况,选择一种最适合的治理模式1、物业治理于运营治理别离,由不同企业公司主体进行操作这种方式虽然能发挥专业公司的优势, 但由于两个工作范畴之间 的关联性紧密,导致两个操作主体之间的工作内容必然存在交叉和重 叠,因此局部责、权、利关系易于产生混淆,

13、容易产生矛盾,从而引 起物业治理公司与运营治理公司互相争夺利润、 推卸责任,各自为战, 极大的打击了经营户的经营积极性, 商户不知道出了问题,找谁谁 负责解决问题对工程的顺畅运营和持续开展大为不利.以广州一家SHOPPING MALL为例,该工程自开业,尽管工程 整体是开发商自有物业,物管工作由物业公司负责,运营工作由商业 运营公司负责,物业公司和商业运营公司都是开发商属下的子公司,但实际运作中涉及两间公司的部门多,环节冗长,手续繁琐,效率低 下,而且由于利益关系产生了很多冲突和矛盾, 结果由于相互之间的 不配合和不理解,令双方的工作协调和对商户的治理在实际操作中都 出现了种种问题,甚至使商户

14、和治理方矛盾激化,一度影响了商场的 正常经营.后经总公司对治理机构进行调整, 将物业治理公司撤并为 运营治理公司下属一个部门,才逐渐扭转了工程在运营治理中出现的 种种弊端.由此可见,此模式不可取,仅能作为短期的过渡形式.2、物业治理由物业公司负责,运营治理由专业公司提供参谋意见或 驻场代表,由物业公司进行统筹操作.这种方式防止物管与运营工作别离对实际操作工作带来的一系 列问题,使各项的治理和经营工作开展得比拟顺利, 另外也能够在一 定程度上得到专业公司的意见,以弥补物业公司在运营工作上的欠 缺.这种模式在很多SHOPPING MALL工程中被采用,如目前较为 成功的“天河城,当时他们聘请了 “

15、第一太平戴维斯作为治理顾 问公司,在运作了一段时间后,虽取得一定成效,但并不显著,故后 来逐渐弱化此合作模式.毕竟,这种合作多以甲方支付参谋费为前提, 令专业公司“旱涝保收,另一方面由于专业公司没有争取更大利润 的动力,没有融入真正的经营活动中如停车场的经营,故其专业 意见或多或少存在着不到位或建议实施走调的情况, 至于驻场代表的 做法也会存在着人手不调缺乏的状况.因此,目前很多工程更多的考虑 利用专业公司品牌作用,借用其 丰富的客户资源促进招商或销售工作,而实际利用其专业意见仅限于 工程前期而已.3、聘请专业公司进行全面运营治理工作, 即实行专业公司承包做法, 开发商每月收取固定费用,至于治

16、理公司的盈亏由专业公司负责.这种方式的好处是可以最大限度的给予专业公司运营治理的空间,专业公司承包工作包含了物业治理和运营治理两大局部内容,可发挥其专业优势,且开发商也可有固定的微利回报； 但从另一角度来 看,作为工程的大业主开发商对工程运营治理的监控力度较小, 且当工程出现经营不善,商户拒交租金、物管费等问题时,开发商不 仅会收不到微利的回报,更可能需出面收拾残局.当然,这种模式也有成功和失败的案例：如广州天河宏城商业市 场就较为成功,由专业公司进行操盘,令该工程的热度不断上升,业 主得到了理想的回报；而广百新翼同样采取过这种模式治理负一、 二 层,结果出现了双方解除合作的局面.可见,这种模

17、式在一定程度上受开发商和经营者心态的影响,如果是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存在很大希望,无视商业经营规律,这样很可能会失望而归,而如果专业公司的经营治理较 为短浅,限于眼前利益,那么结果也会得不偿失.4、由专业公司与开发商共同组建运营治理公司,对工程实行统一的 全面经营治理.这种方式通过专业公司与开发商合作形成的独立核算实体运营 治理公司,治理内容包括了物业治理和经营治理, 这样可充分发挥双 方的积极性,使工程运营治理效益最大化；一方面可最大限度利用专 业公司的优势,另一方面也可表达开发商对运营治理的监控力度, 且 全程参与运营治理工作,在合作中积累经验,加快自身成长.当然,这种合作

18、模式的前提在于合作双方明晰风险和利润, 防止 推诿责任和利益矛盾.5、由开发商单独组建运营治理公司,对物业实行全面运营治理这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才,组建运营治理公司,实行自行操作,运营治理公司的治理内容涵盖运营 治理和物业治理,两大治理紧密联系,相互配合,在治理上形成一个 统一的整体.通过组建运营治理公司,可使经营利润的最大化；另一 方面也可使开发商全面经营治理自身的物业, 经营权和治理权同属一 家公司,不存在利润的争夺和责任的推诿,责任到部门,责任到个人, 同时也不会造成公司对外口径不统一, 便于统一治理.对开发商的长 远开展目标有着深远的意义.当然,这种方式存在

19、一个“培育过程,招聘回来的人能否符合 公司开展要求,专业知识是否过硬等,且需要一段的时间整合,将他 们的经验融合在一起,但毕竟这些人拥有着较丰富的SHOPPINGMALL运营治理经验,因此时间不会太长.三光谷世界城运营治理公司组建模式建议综合以上五种商业工程经营治理模式的有缺点,结合光谷世界城的自身情况,从长远和整体角度考虑,建议本工程采用第五种方式:成立商业运营治理公司讲行商业物业运作当然,如果公司从工程目前状况和市场运营治理运作惯例角度考 虑,也可采取第三或第四中方式作为过渡性模式.商业运营治理公司由开发商组建成立, 其前期资产结构由开发商 注入局部资产,如停车场、仓库、广告位、工程的三、

20、四层及 A区、 D区等有产权和无产权资产等,这些资产就成为运营治理公司的注册 资产,为商业运营治理公司的日常运营提供一定的收入来源, 这对开 展工程的日常运营大有益处.四商业运营治理公司的职能界限由于商业运营公司由开发商组建,故从本质上运营治理公司隶属 于开发商,开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者,所以运 营治理的职能上有四重关系：1、为开发商效劳,盘活开发商自有物业资产,打造光谷世界城 这一全新商业品牌.2、为经营者效劳,引导经营者共同做旺世界城.3、为投资者效劳,为投资者提供租赁效劳,做旺世界城,使投 资者的产业升值.4、为消费者效劳,提供良好的购物环境和效劳,吸引消费者前 来购物

21、消费.从职能界限本质来说,运营治理公司不牵涉开发商的业务开展和 内部治理,是相对独立预算的企业体；同样,在适当整体调控的根底 上,运营治理公司也不会介入世界城里经营户内部经营事务,只是作为一个引导者,扩大经营户的经营范围与提升其经营实力, 经营户是相对独立开展自身经营的,这就是： 统一治理,独立经营.附一：光谷世界城运营治理治理架构及职能根据以上商业运营治理公司组建模式的思考,结合本工程大型 综合化商场的特点,建议商业运营公司的架构如下：运营治理公司总经理运营治理公司设总经理1名,副总经理2名,下设六大部门,其 中财务部由总经理直接负责监管1名副总负责工程部和治理部工程部的主要工作责任：光谷世界城公共设施、设备日常设备的 维护、保养和保证所有设备的正常运行, 商户店铺的工程维护及维修 效劳,各大主力店的工程维修效劳与主力店工程人员配合,协调工 作.治理部的主要工作责任：光谷世界城 B、C区24小时安保工作 以及配合主力店的安保人员做好整个世界城的安保及日常平安监控、 消防监控等工作.1名副总分管运营部、筹划部、行政部运营部