房地产估价师房地产估价案例与分析真题2003年

1、（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 问答题 /B（ 总题数： 3，分数： 30.00）1. 具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的 （分数： 10.00 ） 正确答案： （）解析： 1公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义。 2成本法中的主要参 数：土地取得费用、 建筑安装工程费用、 专业管理费用、 利润率。 3收益法中的主要参数： 潜在毛收入 （ 毛 收入、租金 ）、出租 （空置）率、运营费用、资本化率。 4假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价 值、建筑安装工程费用、利润率 （或折现率 ）、

2、工期。 5 以上参数均应采用客观合理的 （正常） 、社会平均 水平的。2. 某公司一幢办公综合楼于 1993 年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼 1、2 层为自营商铺， 3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托 评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。（分数： 10.00 ） 正确答案： （）解析： 1选用成本法、收益法和比较法中任两种。2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。3 收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。4 答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；答：评估完全产权条件的价值，然后扣除

3、需补交的土地使用权出让金；答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。5 收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。3. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672用；自用生产车间建筑面积3300m5;办公楼建筑面积1050m；临街商业用房建筑面积 580/m2，已出租。商业用房的用地已于 1995年 办理了土地使用权出让手续， 出让年限为 40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。 该厂已取得了国有 土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地， 请房地产估价机构预测

4、开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?（分数： 10.00 ） 正确答案： （）解析：1 现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；2规划部门批准的规划设计条件或详细规划 （或 拆迁新建或改建的合法的最佳方案 ）（或技术经济指标）：3 .该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或 租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料：4.该地区居住物业的建安成本和间接费用 （或建造成本费用）； 5相关税费；6 贷款利率；7 该地区类似居住物业开发的平均利润水平； 8 该地区的拆迁政策法规 及拆迁安置补偿费用； 9 市政配套费用和土地开发费用； 10 该地区土地出让金（地价）的规定和标准。二、B

5、单项选择题 /B（ 总题数： 4，分数： 20.00）（每小题的备选答案中只有一个最符合题意 ） 若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业， 现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。（分数： 4.00 ）（1）. 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述 中，不正确的有 （ ） 。（分数：2.00）A. 同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B. 选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C. 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中

6、说明并陈述理由D. 估价方法的选用必须征得委托人的同意 V解析：(2) . 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( ) ，进而确定需要采用的估价方法。(分数： 2.00 )A. 估价原则B. 价格内涵 VC. 产权D. 用途解析：王先生有一幢私房， 因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。 为此， 王先 生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。(分数： 4.00 )(1) . 在接洽过程中，李某可以承诺 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告B. 评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C. 在

7、王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价VD. 由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告解析：(2) . 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 在抵押期终了时的价值B. 设定抵押权时的价值C. 现时的市场价值 VD. 未来拍卖、变现时的价值解析：某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。(分数： 8.00 )(1) . 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按 ( ) 评估。(分数： 2.00 )A. 商业用途B. 工业用途 VC. 估价师确定的用途D. 商业与工业混合用途解析：(2) . 若委托方提供了

8、上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托 评估时应按 ( ) 评估。(分数： 2.00 )A. 商业用途B. 工业用途 VC. 估价师确定的用途D. 委托方确定的用途解析：(3) . 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手 续，评估时应假设估价对象用途为 ( ) 。(分数： 2.00)A. 工业用途B. 商业用途C. 工业用途，且不考虑补地价因素的影响D. 商业用途，并考虑补地价因素的影响 V解析：（4）.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（）。

9、（分数：2.00）A. 本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B. 本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整V解析：有一个大型购物中心，总建筑面积100000吊。现有一投资商欲整体购买该购物中 心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果；当地商业房地产市场已趋于 饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物 中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：房地产

10、类型低风险咼风险住宅野 4%5%- 6%商业5%- 6%7%- 8%工业4%- 5%6%- 7%（分数：4.00）（1）.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。（分数：2.00 ）A. 4%5%B. 5%6%C. 6%- 7%D. 7%- 8%V解析：（2）.根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断 该商业房地产最可能的净收益流量类型是（）。（分数：2.00 ）A. 前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平B. 在全部经营期内持续增长C. 在全部经营期内保持不变D. 前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水

11、平V解析：三、B指错题/B（总题数：1,分数：40.00）4. B X X商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告/B一、委托方XXXX商贸有限公司，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质 等级：X级。三、估价对象XX商务楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX，属XXXX商贸有限公司所有。XXXX商贸公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日）

12、，土地用途为商业。XX商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述 （ 略） 。四、估价目的评估XX商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4月 1 日。六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据 （ 略）八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体 估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对

13、象在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整 ） ，单价 为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。十、估价人员 （ 略 ）十一、估价作业日期2003年3月 10日至 2003年3月 20日。十二、估价报告应用的有效期 （ 略）B 估价技术报告 /B一、个别因素分析 （ 略 ）二、区域因素分析 （ 略 ）三、市场背景分析 （ 略 ）四、最高最佳使用分析 （ 略 ）五、估价方法选用 （ 略 ）六、估价测算过程（ 一 ） 收益法估价测算过程1 估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611用，其中

14、：16层建筑面积各1000卅,7层建筑面积410m, 8层建筑面积201nL 12层、36层、78层的建筑面积与使用面积 之比分别是 1:0.80 、 1:0.75 、 1:0.70 。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为： 1 层100元， 2层 80元， 3 层70元， 4层60元， 5层40元， 6层 30 元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13层10% 46层15% 78层20%根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：（1）1 层年有效毛收入：（2

15、）2 层年有效毛收入：（3）3 层年有效毛收入：（4）4 层年有效毛收入；（5）5 层年有效毛收入：（6）6 层年有效毛收入：A= 1000X100X0.8 X12=96.00 万元B=1000X80X0.8X12X90%=69.12万元C=1000X70X0.75X12=63.00万元D=1000X60X0.75X12X85%=45.90万元E=1000X40X0.75X12X85%=30.60万元F=1000X 30X 12X 85%=30.60 万元(7) 7 、 8层年有效毛收入： G=(410+201)X20X0.7X12X80%=8.21万元年有效毛收入 =A+B+C+D+E+F+

16、G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43 万元2 估算年运营费用。293元/m2的标（1）年土地使用费：根据XX市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年准缴纳土地使用费。则： 年土地使用费=293X2560=75.01 万元(2) 年管理费：根据XX市规定，岀租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43X5%=17.17万元(3) 年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43 X 8%=27.47 元(4) 年保险费：按年租金收入的2%o计算。则：年保险费=343.43 X 2%=0.

17、69 万元(5) 年税费：根据XX市规定，岀租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43 X(12%+5.5%)=60.10 万元年运营费用=年土地使用费+年管理费+ 年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元3 估算年净收入：年净收入a=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99 万元4 确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%5选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限

18、为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即:(二) 成本法估价测算过程1. 估算土地价格 根据XX市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权岀让期40年的基准地价为每平方米土地面积 2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：土地价格=2860X(1 -12.5%) X 2560=640.64 万元2 估算建筑物现值：建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧(1) 建筑物重置价格。根据xx

19、市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润 )为1290元/m2o则建筑物重置总价为：建筑物重置总价 =1290X6611=852.82 万元(2) 建筑物折旧。根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价X (1 -残值率)X已使用年/使用年限=852.82 X(1 -0.5) X2/60，=28.43万元(3) 建筑物现值：建筑物现值=852.82-28.43=824.39 万元3 估算估价对象房地产的价格：

20、估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03 万元(三) 估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即： 估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2=1682万元（取整数）估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544元/m2（取整数）七、估价结果经过评估，XX商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万 元整）。B附件（略）/B（分数：40.00 ） 正确答案：（）解析：“估价时间”用语错误，应为估价时点；2 缺少估价原则；

21、3 估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4 未分析租金水平的变化趋势；5一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（岀租率）影响；6三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（岀租率）影响；7 六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数；8 年运营费用中不应计算土地使用费；9 未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；10 保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；11.资本化率取值未说明理由；12.可获收益年限错，应为 36年；13.基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；14 .基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；15 .基准地价修正法无评估过

22、程，土地价格的内涵未交代清楚；16未计算精装修成本费用（建安费）；17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）； 18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；19 成本法中未考虑相关销售费用；20 未说明估价结果确定的理由。四、B指出并改正下面估价报告片断中的错误/B（总题数：1,分数：10.00）5. B可比实例因素及差异表（有节略）/B估价对象实例A实例B实例C交易价格/ （元/m2）待估6000:68006900 :交易时间2003.82003.5P2003.22003.1 :交易情况000房地产状况因吏配套设施情况-2r +2+3 :区域地理位置-3-10因素交通出行便利状况-2+1+1环境、社区状况0P 00 :用途000个别容积率-1+2-1因素建筑形式-10+2房屋内装修情况+1+2+3注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给岀的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年18月房地产价格定基指数为：1060、 1062、 1064、 1065、 1048、 1046、 1050、 1051比