房地产企业的成本管理制度

1、房地产企业的成本管理制度房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提高 产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈愈 显著。在开发建设的整个过程中立项规划设计建设结算销售每一个环 节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划 设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且 不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量工期等隐性成本，还要考虑 消费者的消费成本。一立项环节的成本控制新项目立项时必须提交详细的 可行性研 究报告，可行性研究报告除应具备地块基础资料周边环境及其发 展趋势合作方背景合作方式及条初步规划设计方案开发节奏及市场 定位等基础内容

2、外，还须包括以下内容可行性研究报告详细内容 详见可行性研究报告指引：成本费用估算和控制目标及措施；投 资及效益测算利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；竞投方案仅限招标拍卖项目；投资风险评估及相应的对策；项目综合评 价意见；二规划设计环节的成本控制规划设计单位的选择应遵循以下 原则：能由司内部完成的规划设计工作，应由司内部自行完成；需委 托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标，即目标成 本：详见附录-目标成本的编制与审核， 应首先上报由司领导牵头组 织的 规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段如 单体设计扩初设计施

3、工图设计。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概预算，并在与上一 阶段的概预算进行认真分析比较的基础上， 编制我方的建造成本概 预算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。施工图设计合同应具备有关钢筋混凝土等建材用量要求的条款， 并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建 造成本预算。设计工程预算人员应会同监理人员物业管理人员组成联合小组， 对施工图的技术性安全性周密性经济性包括建成后的物业管理成本 用户使用成本等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单 位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪 费。材料设备之品牌/标准参数的选用应与工程项目的品

4、质技术要 求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。对工程之做法应当结合工程项目的实际情况， 对规范图集的做法 进行适当调整，使之更加经济合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。三招标环节的成本控制除垄断性质的工程项目外， 其它工程的施 工或作业单位，不得指定。主体施工单位的选择，必须采取开或邀请招标方式进行。应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程预算财务设计四 大专业人员。应组织设计工程预算财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围招标内容招标条等进行详细具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质经济实力技术力量以往施工项目和 施工管理水平等进行现场考察，提

5、出书面考察意见；对投标情况进行 评估，提出书面评估意见。同等条下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单 位。凡一次采购量高于人民币三万元含三万元的材料设备工程造价 高于十万元含十万元的工程施工必须采用招投标方式。零星工程应当在两个以上的施工单位中， 综合考察其技术力量报 价等进行选择。垄断性质的工程项目如水电气等应尽力进行关协调， 最大程度降 低造价。施工合同谈判人员至少应包括工程预算两方面的专业人员， 合同 条必须符合招标条，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不 签合同就开工。开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判， 每次谈判的回复必 须密封送达按投标程序处理。合同签订必须按规

6、定程序进行，详见附录：合同审批与签订规定。应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信技术力量等。对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配或元，也只能约定为 某某品牌或同等品牌”。出包工程应严禁擅自转包。四施工过程的成本控制现场签证洽商及设计变更现场签证范围 项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的引起工程造价 变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均 属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减材料设 备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关规定慎重处理。现场签证审批权限一般签证万元以下含万元项目司工程部预算 部一万元

7、含万元除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大 签证一万元含万元司分管副总审批万元以上司总经理审批上述金额 范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金 额，并报司审计以备抽审。同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过次的， 要由提案人写 分析报告，报告应至少包含原因责任人后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报司批准。为提高效率，预算部经理项目经理司领导可根据项目具体情况进 行授权。现场签证办理对现场发生需签证的工程内容， 要求提案人详细列 明事发原因签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内特殊情况可在事先征得项目 经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天一

8、式五份加盖单位印 及时上报。对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知 监理工程师业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查核定。对重大的签证，要求提案人应于施工前天上报，项目部和监理工 程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性可行性经济性 进行审核，并将审核意见上报司。每月日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签 证费用预算，甲乙双方应进行综合性核对和价格商谈， 并形成核对与 商谈记录清单。现场签证的审批项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见 的签证单后，一般工程签证必须有监理司项目部现场工程师预算部经 理工程部经理签字审核然后报项目经理签批后方可生效。对

9、重大的签证须上报司主管部门，并经得分管副总经理或司总经 理批准。具体按第条审批权限执行。承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责， 价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告， 上一级领导作出审查意见。项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后， 一般在天内重大签证为夭内予以批复，并反馈予承包人。现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师工程部现场代表应 及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。办理现场签证要填写现场签证审批单， 详见附

10、录：现场签证审批 单。附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真仔细准确合理 地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相 应的罚款，直至追究法律责任。工程质量与监理项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具 有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查分析事故原因, 提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照 质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方

11、案应一并存档备案。应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程预算人员联合施工单位质检部门共 同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施 工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。工程进度款原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的 ，并在工程进度款支付到工 程造价时开始抵扣预付备料款工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 施工单位按月报送施工 进度计划和工程进度完成月报表，见附：工程验工计价审批表；工程 预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内

12、容和完工部位主体结构及隐蔽工程部分须提供照片工程质量证明等 资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准 程序付款并登记付款台帐。应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽 银企关系和监督工程款项的使用提供便利。工程进度款支付达到工程造价 时，原则上应停止付款，预留至 少工程尾款和保修款，以便掌握最终结算主动权。五工程材料及设备管理项目开工前，设计或工程管理部门应及时 列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供甲定乙供和乙 供，并在工程施工承包合同中加以明确：甲方能找到一级建材市场的 有进口免税计划指标的有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料 和设备，应实行

13、甲供或甲定乙供，其余实行乙供；实行甲供或甲定乙 供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。甲供材料设备的采购必须进行广泛询价， 货比三家，也可在主要 设备和大宗建材米购上米用招标方式。在质量价格供货时间均能满足要求的前提下， 应比照下列条择优 确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商； 愿意以房屋抵材 料款，且接受正常楼价的供货商；能够到现场安装，接受验收合格后 再付款的供货商；售后服务和信誉良好的供货商。工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求

14、的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量数量等问 题对工程进度工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责 任。必须建立健全材料的询价定价签约进货和验收保管相分离的内 部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人 员控制的价格上限范围内抽取样板， 进行封样，并尽量采取我方限价 的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。材料的代用应由工程管理部门书面提出， 设计单位和监理单位通 过，审算部门同意，领导批准。甲供材料设备的结算必须凭供货合同供货厂家或商检部门的检 验合格证和我方工程管

15、理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算财务部门审核无误后，方能办理结算。六竣工交付环节的成本控制单项工程和项目竣工应经过自检复 查验收三个环节才能移交。设计工程审计预算销售和物业管理部门必须参加工程结构验收 装修验收及总体验收等， 移交证明书”应由施工单位监理单位和物业 司同时签署。凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位安装部位 装饰部位和设备设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合 同追究其责任。工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工 单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围保修责任包括 验收后出现的质量问题的保

16、修责任的约定及处罚措施等。采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计， 留足保修费用。甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合 同中明确由乙方承担。七工程结算管理一工程结算定义工程结算是指合同价格的结算。合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整增 加或减少。合同价款是承发包双方在合同中约定， 发包人用以支付承包人按 照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质量保修责任的款合同价款调整是指在合同履行中发生按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整增加或减少合同价款的情况，经发包人确认后按 计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：a由于发包人原因导致的合

17、同价款调整：如工程变更发包人违约等等；b由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人 违约合同缺陷等增加的合同价款。工程变更是指工程范围变更设计变更。工程范围的变更包括新增工程和删减工程新增工程分为附加工程和额外工程。所谓附加工程是指那些该合同项目所必不可少的工程，如果缺少了这些工程，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外工程是指工程项目合同中 工作范围”中未包括的工作。缺少这些工作，原订合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。;设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高 基线位置和尺寸及材料等等。专业分包工程合同结算是指发包人直接分

18、包的专业分包工程完 工后，按专业分包工程合同条进行的工程验收结算。项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的 总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工 程竣工结算。工程结算的条工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取 得验收证书是工程结算的必要条。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付， 而只结算和支付 质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算 和支付。一切结算均需要符合合同规定的要求。变更项目必须有发包人的变更通知没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话

19、，他无理由就此变更的 费用要求补偿。及时完备的结算资料。结算资料完整的结算资料包括但不限于以下内容： 合同约定对合 同价格构成影响的及资料：承包人履约情况：a工程竣工验收资料；b发包人对承包人履约情况的说明，包括：i双方确认的已完和未完 工程项目一览表；ii工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明 确责任的说明；iii承包人违约给发包人造成的损失情况已办理反索赔 的项目除外；iv合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单 一览表。工程结算书：a结算书编制说明，其内容应包括-条有关需要说明 内容。b合同价款范围内规定工程内容的结算结算明细表汇总表。合同规定合同价款调整范围内增加和/或减少工

20、程内容的结算工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定， 明确 承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算， 在承包 人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行 审查：a对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同 内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成， 包括产品设备的型 号是否和合同相符；b对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算 规则依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计 算合同价款，审查重点为工程量的计量；对于未进行招投标，合同约 定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，

21、应依据施工图和现场 实际情况按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计 价。审查重点分为工程量的计量和价格的与计算是否合理。d对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际消耗量 和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。调整合同价款的结算：由于发包人原因导致的合同价款调整工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目 的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计 价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内 没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：要根据签

22、发的变更通知单明确的双 方的权利义务和结算方式，变更工程的价格可参考原合同中的工程量 计算规则和计价方式进行结算，如果原合同或工程定额中无相关价 格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时完备变更内容是否与现场实际工 程相符工程量计算是否合理价格与计算是否合理。a对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时完备变更内容 是否与现场实际工程相符工程量计算是否合理价格与计算是否合理。b对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否 及时完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人， 对于由于承 包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工 机械

23、降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理， 应对照合同规定的工程 进度计划和变更的工程进度计划， 计算对工期的影响，从而计算由此 产生的施工措施费用工程内容增加费用和人工机械降效费用等等。对于施工条变化导致的合同价款的调整， 应首先审查施工条的变 化，如不良地基地下障碍物的处理等， 是否是承包人应承担的风险范 围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出的， 又属于隐蔽 工程，应重点审查变更手续是否及时完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解 合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符 合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约失误或不作为导致的损 失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时合理的进行反索 赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而 导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲 裁或诉讼。合同价格的结算，应参照财务往状