房地产资产评估报告案例

1、房地产资产评估报告案例资产评估报告案例房地产资产评估报告案例ZX评估有限责任公司接受 QS股份有限公司的委托（注： 大家可以虚拟委托人），根据国家有关资产评估的规定，本 着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方 法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资 产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在20XX年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆

2、，舞厅，浴室服 务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的 21 幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产 和地产均位于 XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经 营。委估资产的所有权证分别为 “W国用（2003）字第157号、 第 158 号、”“ W房字第 200205765 号、第 200205766 号、 第 200205855 号、第 9900103 号”。四、评估基准日本评估项目基准日是 2004年7月1日;本评估报告所采 用的一切取价标准

3、均为评估基准日有效资产价格标准，与评 估目的的实现日接近。五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估 原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的 技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。六、评估依据1 、土地管理法和房地产管理法；2 、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办法施行细则；3 、中国资产评估协会 “中评协（1996）03号”文颁发资 产评估操作规范意见（试行）；4 、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企20 号资产评估准则一基本准则及资产评估职业道德准则 基本准则；5 、W市政府制定的基准地价资料；6 、W政

4、39号市人民政府关于公布 W市区土地出让金、 租金标准的通知；7 、委托方提供的产权证明：“ W国用（2003）字第157号、 第 158 号、” ，“ W房字第 200205765 号、第 200205766 号、 第 200205855 号、第 9900103 号”；8 、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9 、工程造价信息及房价信息；10 、评估人员现场勘查记录等。七、评估方法根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评 估方法，对 QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较 法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置 成本法和基准地价修正系数法。八、评估过程本次

5、评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包 括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等 全过程。主要步骤为：1 、接受委托：我公司于 20xx年7月15日接受QS股份 有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的 构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托 方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并 签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责 任、义务和评估业务基本事项。2 、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估 人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落 位置、所处的繁华程度等

6、各项指标，填写现场勘察记录，检 查、核实、验证其产权证明文件等资料。3 、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场 勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托 评估资产的评估值。4 、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结 果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与 委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程 序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报 告书。九、特别事项说明1 、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下， 根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能 承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值 的影响，也未

7、考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然 力和其它不可抗力对资产价格的影响。2 、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或 可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。十、评估报告评估基准日期后的重大事项评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据 评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显 影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。十一、评估报告的法律效力1 、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不 变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状 况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的 假设条件下，为本报告书所列明的

8、目的而提出的公允估价意 见。2 、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告 书正文具有同等的法律效力。3 、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的 在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价 或作价依据，超过一年，需重新进行评估。4 、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所 有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。5 、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作 出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估 工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。6 、报告所涉及的有关法律证明文件，由

9、委托方提供， 其真实性由委托方负责。7 、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不 得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出 的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后 果与注册评估师及评估机构无关。十二、评估结论列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整（¥ 124,115,557元）。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。十三、评估报告提出日期本报告提出日期为 20xx年7月21日十四、附件1 、房屋建筑物评估明细表2 、土地使用权评估明细表3 、资产评估委托方承诺函（

10、复印件）4 、委估土地使用权证（复印件）“ W国用（2003）字第157 号、第158号”5 、委估房屋所有权证（复印件）“W房字第200205765号，第 200205766 号，第 200205855 号，第 9900103 号”6 、资产占有方营业执照（复印件）7 、评估机构营业执照（复印件）8 、评估机构资格证（复印件）9 、注册评估师资格证（复印件）注册资产评估师：XX注册资产评估师：XXZX评估有限责任公司二XXX年七月二-一日资产评估报告案例致委托方函* 有限公司：受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原 则对贵方拥有合法产权的位于 *的*房产价格进行了评 估，目的是为确

11、定估价对象在 2008年8月15日的公开市场 价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定 抵押额提供客观的价值依据。根据贵方所提供的资料， 本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分 析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序， 采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价 假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估 基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元 整（¥ 2265.34 万元）。*房地产评估咨询有限公司估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。2. 本估价

12、报告中的分析、意见和结论是我们自己公正 的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设 和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也 与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规 范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。6. 本估价报告得到*房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的*字第* 号土地评估报告结果的基础之上。7. 本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任 何单位和个人提供结论书的全部或部分

13、内容，不得发表于任 何公开媒体上。8. 若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七 日内向本公司申请重估。如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。9. 本报告由本公司负责解释。注册房地产估价师：估价的假设和限制条件1. 本报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续 使用为前提。2. 本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响；也未考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产 生的影响。3. 本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。4. 估价对象房屋的

14、权属、范围、面积等情况，以委托方提供的产权情况为依据，未经丈量核对。5. 在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿 权利，委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果 造成的影响负责。6. 本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能 会发生其它相关税费，故还应扣除变现能力分析中提到的相 关税费。7. 本估价结果不包含土地的价格。8. 估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的 状况一致。估价结果报告(2008)第 * 号一、委估项目* 公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：*公司地址：*三、估价方名称：*房地产评估咨询有限公司地址：*证书号：*资质等级：*法定代表人：* 四

15、、估价对象概况 估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为 7430.12m2，平均层高 3.6米，建成于 2003年，于2007年 底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为*。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有 权证号码为*。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点20* 年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下

16、原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前 提。2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前 提。3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产 在同等条件下的正常价格。4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据1. 委托方提供的资料委托书；(2) 委托方企业营业执照复印件；(3) 房屋所有权证复印件。2. 国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范。3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极 少，无法适用市场比较法 ；同时

17、由于其具有明显的收益性， 因此适宜选用收益法进行评估。十一、估价结果估价人员根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人 民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(¥ 2265.34万元)。十二、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果 土 10%变现时涉及以下税费: 中介服务费：5%-6% 契税：4

18、% 营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5% 所得税：20% 过户手续费：2%左右 印花税：0.5 %。 其它费用十三、估价人员中国注册房地产估价师注册号:中国注册房地产估价师十四、估价作业时间20* 年 8 月 12 日一*十五、估价报告有效期限本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20*年8月18日至20*年8月17日止估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积 共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为 7430.12m2，平均层高 3.6米，建成于 2003年，于2007年 底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号

19、码为*。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有 权证号码为*。二、区域因素分析1. 概况2. 自然条件。3. 对外交通条件。4. 基础设施。三、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济 上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使 用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。四、估价方法的选取估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极 少，无法适用市场比较法 ；同时由于其具有明显的收益性， 因此适宜选用收益法进行评估。五、估价过程1

20、. 确定估价对象房地产年纯收入A. 确定估价对象房地产年总收入 确定客房年总收入据调查，*县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定 估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共 82套，现根据委托方提供的资料及 其它酒店的情况制定下表：略客房年收入二房价X数量x入住率x 365客房年总收入=512.27万元日平均入住人数 =(49+8) X 2X 70%+(13+6) X 1 X 60%+(2+2)x 2X 50%+2X 2X 40%=96.8 人 确定会议室年总收入根据委托方提供的资料及相关调查结果，确

21、定估价对象 会议室使用收入情况如下表：略会议室年收入=半天价格X 2X出租率X 365会议室年总收入=74.46万元 确定餐饮年总收入餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按 80%主宿旅客每人每天消费 100元计算，则餐饮年总收入=96.8 X 80%X 100X 365=282.66 万元 确定估价对象房地产年总收入估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则年总收入=512.27+74.46+282.66=869.39 万元B. 确定估价对象年总费用 确定人员工资福利年总费用估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元,

22、则工资福利年总费用=100 X 1800 X 12=216 万元 确定餐饮年总成本餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则餐饮年总成本=282.66 X 40%=113.06 万元8%计算，则 确定消耗品年总成本消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的消耗品年总成本=(512.27+74.46) X 8%=46.94 万元 确定年广告宣传费年广告宣传费按总收入的2%计算，则年广告宣传费=869.39 X 2%=17.39 万元 确定年水电供热费年水电供热按总收入的5%计算，则年水电供热费=869.39 X 5%=43.47 万元 确定年维修保养费年维修保养费按年总收入的3%计算，则年维修保养费=869.39 X 3%=26.08 万元 确定年行政管理费年行政管理费按年总收入的6%计算，则 年综合税收及附加=869.39 X 6%=52.16 万元 确定年综合税收及附加年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则年综合税收及附加=869.39 X 15%= 130.41 万元 确定估价对象年总费用估价对象年总费用为以上1-8项之和，则年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51 万元C. 确定估价对象年纯收入年纯收入=年总收入-年总费用=869.39