房地产估价师房地产估价理论与方法-57

1、房地产估价理论与方法 -57（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 单项选择题 /B（ 总题数： 35，分数： 35.00）1. 不属于房地产调整状况的内容是 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 经济状况调整 VB. 区位状况调整C. 实物状况调整D. 权益状况调整解析：2. 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 5%。该宗房地产的正常成交价格为 （ ） 。（分数： 1.00 ）2A. 2000 元/mB. 2200 元/m22C.

2、 2400 元/mD. 2500 元/m? V解析：3. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。（分数： 1.00 ）A. 周围环境状况 VB. 繁华程度C. 临街状况D. 附近是否有矿产资源解析：4. 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%，则卖方实际得到的价格是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 2125（元/m2）B. 2225（元/m2）C. 2325（元/m2） VD. 2425（元/m2）解析：5. 某宗房地产的土地面积 300卅，建筑面积250m，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆

3、除重建，测 算拆迁费用为每平米建筑面积 300 元，残值为每平米建筑面积 50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为 （ ） 元。（分数： 1.00 ）A. 62500 VB. 72500C. 82500D. 92500解析：6. 建筑物净收益=（）X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。（分数： 1.00 ）A. 建筑物重置价B. 建筑物现值 VC. 土地价格D. 房地产价格解析：7. 不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 法律上的许可性B. 要求上的准确性VC. 经济上的可行性D. 技术上的可行性解析：8. 某宗房地产的收益期限为40 年，

4、判定其未来每年的净收益基本上固定不变， 通过预测得知其未来 4年的净收益分别为 25 万元、 26万元、 24 万元、 25 万元，报酬率为 10%。该宗房地产的收益价格为 （ ） 万元。 （分数： 1.00 ）A. 222.76B. 224.67VC. 268.67D. 298.33 解析：9. 某地块为一带有陈旧建筑物200ml的空地，地价为2500元/m2，面积为400拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为（）万元。（分数： 1.00 ）A. 98 VB. 52C. 54D. 103解析：10. 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识

5、上的一致性，对同一估价对象在（ ） 下的估价结果具有近似性。（分数： 1.00 ）A. 同一估价原则、同一估价时点B. 同一估价目的、同一估价方法C. 同一估价目的、同一估价时点 VD. 同一估价原则、同一估价目的解析：11. 承租人甲与出租人乙于 5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为 480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%则承租人甲目前 的权益价值为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 6.19VB. 6.42C. 7.20D. 9.58解析：12. 有一宗房地产总价为 100万元，综合资本化率为 7

6、%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该 宗房地产的土地价格为 （ ） 万元（收益可视为无限年 ）。（分数： 1.00 ）A. 30B. 40C. 50 VD. 60解析：13. 从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于 （ ） ，具体来说，是买方愿意支 付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己 开发建设。（分数： 1.00 ）A. 替代原理VB. 生产费用价值论C. 预期收益原理D. 价格构成原理解析：14. 若标准宗地的临街深度为10m按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率

7、为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 78% VB. 85%C. 117%D. 150%解析：15. 某高层住宅大楼，房地总价值为 8000 万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为 130 万元，该部分的建筑物价值为 50万元，则此人占有的土地份额为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 1.67% VB. 2.1%C. 2.3%D. 2.5%解析：16. 在市场法选择可比实例的过程中， 可比实例的规模应与估价对象的规模相当， 选取的可比实例规模一般 应在估价对象规模的 （ ） 范围之内。（分数： 1.00 ）A. 0.5 2.0 VB. 1.5 2.0C. 0.

8、5 1.5D. 1.0 1.5解析：17. 在其他条件不变的前提下， 建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能 产生的变动方向，下面描述正确的为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B. 居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C. 居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 VD. 居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值解析：18. 某地区商品住宅价格 1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）

9、元/m2。（分数： 1.00 ）A. 4120B. 4149C. 4184 VD. 4216解析：19. 房地产估价之所以要遵守替代原则， 是因为根据经济学原理， 同一种商品在同一个市场上具有相同的 （ ） （分数： 1.00 ）A. 成交价格B. 理论价格C. 评估价值D. 市场价格V解析：20. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 - 投资带来的优惠B. 资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 +管理负担补偿 - 投资带来的优惠C. 资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 +管理负担补偿 +通货膨胀补

10、偿 - 投资带来的优惠D. 资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 +管理负担补偿 +缺乏流动性补偿 - 投资带来的优惠 V 解析：21. 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 VC. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去解析：22. 估价资料归档的目的是建立资料库和备案， 以方便今后的估价及管理工作。 估价资料归档主要作用不包 括（ ） 。（分数： 1.00 ）A. 有助于估价机构和估价人员不断

11、提高估价水平B. 有助于解决日后可能发生的估价纠纷C. 有助于保持估价机构工作的连续性 VD. 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 解析：23. 某建筑物的建筑面积 5000，坐落的土地面积为 2000，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建 筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2。该建筑物的现值是（）。 （分数： 1.00 ）A. 1000 元/m2B. 800 元 /m2C. 1200 元/m2 VD. 900 元/m2解析：24. 收益法中所指的收益是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 估价时点前一年的收益B

12、. 估价时点前若干年的平均收益C. 估价时点以后的未来预期正常收益 VD. 估价时点前最高盈利年份的收益解析：25. 某宗地面积为5000ml，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积 率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元：（分数： 1.00 ）A. 1250B. 1750 VC. 2050D. 2150解析：26. 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽 度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 交易情况修正B. 交易日期调整C. 房

13、地产状况调整 VD. 区域因素调整解析：27. 某宗土地总面积1000m2，容积率为3,对应的土地单价为 450元/m2，现允许将容积率提高到5,楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。（分数： 1.00 ）A. 350B. 300 VC. 200D. 150解析：28. 某建筑物已建成 10年，预计尚可使用 40年，残值率为 4%，该建筑物的成新率为 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 75%B. 79%C. 81% VD. 84%解析：29. 某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款 20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为 （

14、 ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 26.29B. 27.29C. 28.29D. 29.29 V解析：30. 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个 （ ） 称呼。（分数： 1.00 ）A. 概括性 VB. 描述性C. 理论性D. 准确性解析：31. 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个 （ ） 的价值。（分数： 1.00 ）A. 特定时段B. 任何一时段C. 特定时间 VD. 任意时间解析：32. 在估价报告中陈述 ( ) ，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用 估价报告时需要注意的事项。(分数： 1.00 )A.

15、估价师声明 VB. 估价的假设和限制条件C. 估价方法D. 估价对象解析：33. 基准地价系数修正法的基本原理是 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 收益原理B. 替代原理C. 地租理论D. 区位理论 V解析：34. 下列属于运用比较法进行估价的步骤的是 ( ) 选取可比实例； 搜集交易实例； 建立价格可比基础；进行交易日期修正：进 行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格(分数： 1.00 )A. B. VC. D. 解析：35. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( ) 的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。(分数： 1.0

16、0 )A. 委托人B. 估价报告预期使用者C. 管理部门D. 中立 V解析：二、B 多项选择题 /B( 总题数： 15，分数： 30.00)36. 关于房地产价格中的房价与地价的关系是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 相互影响论B. 相互补充论 VC. 相互制约论 VD. 需求带动论E. 成本决定论解析：37. 以下说法满足最高最佳使用的条件有 ( ) 。分数： 2.00 )A. 法律上许可VB. 技术上可能VC. 价值最大化VD. 权益上允许E. 经济上可行38. 不属于影响房地产价格的自身因素是（）（分数:2.00 ）A. 社会因素 VB. 区位因素C. 经济因素 VD. 权益因素E

17、. 实物因素解析：39. 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）（分数：2.00 ）A. 房地产具有开发或再开发潜力B. 将预期原理作为理论依据C. 正确判断了房地产的最佳开发方式VD. 正确量化了已经获得的收益和风险|E.房地产价值=房地产收益X资本化率E. 正确预测了未来开发完成后的房地产价值 解析：40. 下列有关收益法估价的公式中，正确的是 （分数：2.00 ）A. VB. VC. VD. VE.解析：41. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）（分数：2.00 ）A.潜在毛收入VB.有效毛收入VC.净运营收益VD. 税后现金流量E. 税前现金流量

18、V解析：42. 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估, 所得岀的评估价值是（）。（分数：2.00 ）A. 交换价值 VB. 公开市场价值C. 投资价值 VD. 理论价格E. 标定地价解析：43. 企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为（）。（分数：2.00 ）A. 双赢合并B. 扩张合并C. 吸收合并 VD. 吞并合并E. 新设合并 V解析：44. 运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 加权平均资本化率B. 综合资本化率 VC. 建筑物资本化率VD. 土地资本化率 VE. 权益资本化率解

19、析：45. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件( )(分数： 2.00 )A. 生产成本高于市场平均成本B. 生产成本低于市场平均成本C. 自由竞争 VD. 该种商品本身可以大量重复生产 VE. 生产成本等于市场平均成本解析：46. 从某种意义上讲，房地产价格是 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 个别人的价值判断B. 估价人员的主观定价C. 由市场力量决定 VD. 市场参与者集体竞价的结果E. 由交易双方委托经纪人确定 V解析：47. 获取房地产估价业务的措施可以有 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 突破专业能力限制，接受各种估价要求B. 提高服

20、务质量 VC. 恰当的宣传 VD. 低收费E. 最大限度压缩估价作业期 V解析：48. 估价所需的资料包括下列几个方面 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 对房地产价格有普遍影响的资料 VB. 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 VC. 类似房地产的交易、成本、收益实例资料 VD. 反映估价对象状况的资料 VE. 反映估价对象权益和区位状况的资料解析：49. 不属于房地产价格外部影响因素的是 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 人口因素B. 权益因素 VC. 经济因素D. 区位因素 VE. 社会因素50. 关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有 （ ） 。 （分数： 2.00

21、）A. 长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测VB. 长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C. 长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整VD. 长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏VE. 长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势V解析：三、B 判断题 /B（ 总题数： 15，分数： 15.00）51. 房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：52. 房地产价格通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：53

22、. 某建筑物总价值 100 万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、 15%，经济耐用年限分别为55 年、10 年、5 年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为 6.59 万元。（ ） （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：54. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：55. 市场调节价是通过市场竞争形成的价格，而不是由经营者自主制定的。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：56. 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族因素而构成的

23、相互关系。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：57. 在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲， “七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土 地价格。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：58. 评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：59. 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格， 然后扣除折旧， 以此来估算估价对象客观合理的价 格或价值的方法。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B.错误 V解析：60. 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必

24、须从租赁收人中扣除维修费、管理费、保险费、 房地产税、租赁代理费等。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：61. 运用平均发展速度法进行估价的条件是， 房地产价格的变动过程是持续上升或下降的， 且各期上升或下 降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：62. 从理论上讲， 标准深度是街道对地价影响的转折点： 由此接近街道的方向， 地价受街道的影响而逐渐降 低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：63. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 (

25、)(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：64. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：65. 房地产供给有限性的本质， 主要不在于土地总量有限和面积不能增加。 相对于人类的需要来讲， 土地的 数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：四、B 计算题 /B( 总题数： 2，分数： 20.00)66. 某企业有一在建工程，于 2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积10000mi，土地使用权年限为2

26、003年10月1日2043年9月30日，规划容积率为 5。14层规划为商业，建筑面积为 20000用;520层规划为写字楼，建筑面积为 30000mi项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本 的 5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。(1) 项目 2004 年 6 月动工， 2005 年 10 月 1 日已完成了 30%的工程量。 实际资金投入为总开发成本及管理费 用的 30%，预计再经过 24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2,销售税费为售价的6%写字楼在建成后1年末时售岀。（3

27、）商业主体建成后，还需投入 2000元/m2的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收人为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收人的75%合理商业利润为年经营收入的10%（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年刊率为6%每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。（5）项目折现率为10%商业物业报酬率为12%。（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。（分数：10.00） 正确答案：（）解析：（

28、1）根据题意，该在建工程土地面积10000m，土地使用权年限为 2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为50000卅，其中14层为商业用房20000卅,520层为写字楼30000ni 项目总开发成本为 3000元/m2，管理费用为开发成本的5%即150元/m2，两项相加之和为 3150元/m2。项目2004年6月动工.至估价时点 2005年10月1日，已完成了全部工作量的 30%,实际资金投入为总开发 成本及管理费用的 30% 即50000mX3150元/m2X30%=4725万元，假定费用是均匀投入.即在2003年10月1日与2005年10月1日的中问点投入

29、，可视作 2004年10月1日一次性投入，折现率为10%工程的其余部分，应追加投资为 50000X3150X70%=11025万元），在以后的24个月中投入，可视作 2006年10 月1日一次性投入11025万元。 该项工程在估价时点（2005年10月1日）后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。 写字楼在建成后一年末即 2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2,写字楼销售面积为30000， 销售税费为售价的 6%写字楼的净销售收入为：8000X30000X（1 -6%）=22560万元。 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年。在期间（2007

30、年10月1日2008年10月1日）均匀投入，可视作在 2008年3月31日一次性投人装修费用 20000X 2000=4000（万元）。（4）商场年经营收入（毛）为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3X108 X（1 -75%）=7500（万元/年），收益年份应自2009年10月1日至2043年10月1日（严格一点说是 9 月30日）共35年，按商业物业报酬率 12%折算至估价时点（2005年10月1日）的全部年经营收入的现值 为：（5）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款，获得5000万元，年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款，从贷

31、款后半年开始第1次还款，每隔半年还款1次，共需还款10次，每次的等额本息还款额应为:在此工程转让前已还贷两次，即2005年4月1日和2005年10月1日两次，而自2006年4月1日起共有8次还贷债务需由受让方归还，从2006年4月1日起每半年还款一次，至 2009年10月1日止。依上述资料，可作本题现金流量图。（6）综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程（带抵押债务）转让的合理交易价格：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利 润-买方购买在建工程应负担的税费 续建完成后的房地产价值（以2005年10月1日为估价时点）16949.66

32、+46067.83=63017.49（ 万元） 管理费用已在上述11025万元中包括。 投资利息从2006年4月1日起每隔半年需归贷款本息586.15万元，至2009年10月1日止共8次，折算到2005年10月1日共计： 销售费用、销售税费已在上述销售收人、租金收入中扣除。 续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。 买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%设受让价格即为评估的台理交易价格为V,则税费为3%V 于是得到：在建工程合理交易价格V=63017.49-13174.67-4114.59-3%V ，V=44396.34(万元)此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为4439

33、6.34万元。 销售费用、销售税费已在上述销售收人、租金收入中扣除。 续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。 买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%设受让价格即为评估的台理交易价格为V,则税费为3%V 于是得到：在建工程合理交易价格V=63017.49-13174.67-4114.59-3%V ，V=44396.34(万元)此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。67. 为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。(1) 可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格/(兀/m正确答案：()解析：(1)计算公式：比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修止系数X房地产状况修正 系数 交易情况修正系数为：可比实例 A=100心00+3)=100/103可比实例 B=100/(100=1)=100/99可比实例 C=100/(100+2)=100/102 交易日期修正系数为：可比实例 A=(1+1.2%)2 X (1+1.8%) &q