精品：农村集体土地房屋拆迁评估的探讨可编辑

1、结课论文课程名称 不动产估价与实务 论文题目 农村集体土地房屋拆迁评估的探讨 专 业 区域经济学 姓 名 王 亢 指导老师 王 文 学 号 22010010002 农村集体土地房屋拆迁评估的探讨摘要：在实务中房地产抵押评估有两种类型，一是对集体土地及其建筑物的抵押价值评估，二是对国有土地及其建筑物的抵押价值评估一对于后者，由于中国特有的城乡二元体制制约，农村房地产的范畴不同于城市,现有的法规对前者已作了较明确的规定，相应的理论、方法也较成熟，而我国农村的天然制度制约使得房地二者分离，简单的评估农村房屋价值往往造成估价结果不客观，并且已经成为农村征地，土地流转中的补偿标准引起的利益纠纷的重要因素

2、之一，因此，对农村集体土地所有制下的房地产估价进行研究，制定合理客观的估价体系，有着很强的必要性。关键词：农村房屋，评估1.农村房屋评估中的客观制约1.1农村土地特殊性质对房地产价值的影响农村的土地所有权为农民集体所有，我国城市房地产管理法规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”也就是说房产开发商要对其土地进行开发建设，除了取得规划、土地等相关部门同意的批文外，是需要对土地进行征用的，且须按相关法律规定进行一定的补偿，其补偿标准根据各省、自治区、直辖市实际规定进行。另外，农村房屋在使用权流转上的限制对其价值也有很大的影响。我国对宅基地

3、上的房屋在转让出售等方面都一定的限制，不能在市场上实现自由的交易流通，仅限于村民之间的转让；如果村民将户口迁入城镇后，其原宅基地也不得再扩建和自行转让。鉴于以上诸多限制，对房屋价值的影响具体是多少，要在量上准确界定有一定难度。1.2农村房屋产权证缺失对房地产价值评估的影响农村房屋部分未颁发房屋所有权证或者是产权资料与实际不相符，这都会出现关于建成年份和建筑面积的问题，由于缺少房产证也无建房资料或是资料不全，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差，房屋的使用寿命确定较难。许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评

4、估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房，在拆迁时要考虑其实际用途对房屋价值的影响。 陈树福，谈谈集体土地农村房屋的拆迁评估，城市房屋拆迁，2004,31.2.1建成年份问题由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差（城市房屋评估一般10年为一个成色，再根据使用人对房屋的保养状况适当修正）；1.2.2用途问题评估时会碰到有些被拆迁人是半工半农产，一些农产利用道地或院子搭建一些简易工棚，用材各异，有些是钢管，成型

5、钢铁皮；有些是钢管角铁石棉瓦，有些更差，面积从十几个平方米至一、二百平方米不等，内置一些加工机械，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这也会使评估结果发生偏差。1.2.3突击建房、突击装修、抢种补种问题在评估过程中会碰到被拆迁人突击建房问题，以增加居住房屋面积，获得更多的补偿收益。通常做法有旧料新建、拆东补西。对这类房屋如果机械地照搬评估分值，显然不合理。在对房屋评估之前，被拆迁人常对房屋进行装修，如用马赛克对外墙贴饰，用条砖对外墙贴饰，室内用涂料进行粉刷，这样做内、外装修其主要目的是给评估人员一种“良好的印象”，给房屋评个高分；有些被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的

6、花木、果树等植物，人为的提高房屋标准。1.3按重置价格结合成新率确定安置补偿价值偏低许多城市对集体土地上房屋的拆迁补偿标准是按被拆迁房屋的重置价格结合其成新率来计算补偿价值，由于村民在建造房屋时，从财力和节约原因出发，建造成本都不会很高，加上可能已经使用多年，若考虑成新，打个折旧，所获的补偿就更少了，会使被拆迁人生活因拆迁而陷入贫困，可能连基本生存保障都无法解决。而对于国有土地上房屋的拆迁补偿价值评估，目前是按照建设部在2003年印发的关于城市房屋拆迁估价指导意见的通知，其拆迁估价的价值标准为“公开市场价值”来进行评估。因两种估价技术思路的不同，国有土地上房屋的补偿价值是相隔不远的城中村房屋补

7、偿价值的几倍。两者位于同一土地级别中，所享受到的城市公共设施和基础设施、环境景观等大环境大致相同，集体土地在使用年限上还没有限制，如果没有拆迁，农村居民可以和国有土地上房屋的居民一样享受着同样的生活环境，甚至可以居住的时间更长。所以单单从居住上来看，农村的房屋和国有土地上的房屋没有什么大的区别，但补偿价格却相差如此悬殊，对于城中村的村民来说是很难接受的。虽然拆迁的目的是公共利益的需要，是改善城市环境的需要，同时也是改善城市居民生活条件的需要，但是这种公共利益不应强加于被拆迁人的个人利益之上，不应以牺牲被拆迁人的个人利益为条件，而是应该两者利益兼顾。2.农村房屋评估方法的选择2.1房地产估价基本

8、方法的选择市场比较法、收益法、成本法、假设开发法这四种基本方法常用于对国有房地产的评估房地产估价规范第6.4.2条规定,房地产抵押价值评估,应采用公开市场价格标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。集体房地产抵押价值的评估即集体土地使用权和房屋所有权的整体价值的评估,也应参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但在方法的选择上却有其特殊性。 钱锳锳，集体房地产抵押价值评估初探第一,按照现行规定,农村宅基地所有权归农村集体组织所有，农民只拥有其使用权，故不存在法律意义上的交易市场，房屋的交易也仅仅限制于农村组织内部成员之间，没有一个统一明晰的市场价格。因此农村房屋在评估时

9、不能使用市场比较法，但是在现实情况中，小产权房交易及宅基地置换等都涉及农村房地产市场，因此在知己评估中应该涉及到市场法的范畴。第二,农村房屋评估从理论上说可以采用收益还原法，在运用收益还原法时,需收集集体土地类似企业的收入和运营费用等资料,用以计算客观收益。但是现实中农村房屋有收益但又很少出现交易情况下，由于同一供需圈内类似房地产不多,资料少而难以直接采用，因此无法利用收益法进行农村房屋的估价。第三,假设开发法一般适用于具有开发和再开发潜力并即将开发或再开发的房地产,是以规划中的开发条件为假设前提的,是估价最高最佳使用原则的最生动体现。因而,假设开发法对于没有明确再开发计划的集体房地产的抵押评

10、估是不合适的。第四，成本法是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。在目前我国的农村体制下，对农村房屋的评估大多使用重置成本法。2.2成本法在农村房屋评估中的应用现以上海市集体土地征收为例为例，介绍成本法在农村房屋评估中的应用。上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范（试行）中对农村集体土地上房屋评估的规定，居住房屋宜采用分部分项法或基准价格修正法进行评估。对于结构、用料、工艺、式样等比较特殊的房屋不宜采用基准价格修正法，宜个案

11、单独评估。非居住房屋宜采用分部分项法进行评估，也可采用工程造价类比法进行评估。上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范（试行）2.2.1分部分项法分部分项法的操作程序：（1）现场勘测房屋各组成部份（即分项，如墙体、楼地面、屋面等）的主要特征，如用料、工艺及规格数量等；（2）计算各分项数量；（3）根据现行工程定额标准确定各分项价格；（4）评定房屋成新；（5）确定房屋评估价格：l、居住房屋评估单价（分项价格）×成新率÷建筑面积2、非居住房屋评估总价分项价格对于同一拆迁基地内，房屋结构、用途等基本相同的成片房屋，采用分部分项法确定典型房屋的价格，作为该拆迁基地范围内同类房屋的基

12、准价格。然后根据不同房屋的屋面、墙身、楼地面、层高等因素，对该基准价格进行调整、修正，确定被拆除房屋的评估价格。2.2.2基准价格修正法基准价格修正法的操作程序：（1）按照房屋的建筑结构进行房屋分类；（2）在同一类别房屋内确定典型房屋；（3）求取并确定典型房屋的价格作为基准价格；（4）根据房屋的屋面、墙身、楼地面、层高等方面的差异进行修正；（5）确定房屋成新；（6）确定房屋的评估价格。2.2.3工程造价类比法工程造价类比法是根据实际情况，用与拟估房屋在结构、功效等方面相同或相似的已建成的工程造价进行类比，通过对有差异的项目进行调整，确定被拆除房屋的评估价格。工程造价类比法宜适用于有可比较的类似

13、工程的房屋评估。工程造价类比法的操作程序：（1）根据评估对象的实际状况，选取并确定类似工程；（2）计算修正系数：人工费用修正系数（K1）、材料价格修正系数（K2）、机械使用费修正系数（K3）、间接费用修正系数（K4）； 标的物所在地区的人工费标准K1类似工程所在地区人工费标准标的物工程主要材料数量×所在区域单价K2类似工程主要材料费用标的物工程主要机械数量×所在区域机械单价K3类似工程主要机械使用费用标的物所在区域间接费率K4类似工程所在区域间接费率（3）计算总造价修正系数K；K类似工程人工费比例×K1+类似工程材料费比例× K2+类似工程机械

14、使用费比例×K3+类似工程间接费比例×K4（4）计算房屋评估价格；评估价格类似工程单价×K×建筑面积3.农村房屋拆评估改善的技术路线3.1成本法的不足通过上述论证，市场比较法，收益法，假设开发法都不适用于目前的农村房屋评估，但这并不是说对农村房地产的估价只有成本法一种，无法应用市场比较法或收益法进行估价。笔者认为如能巧妙地运用市场比较法，或收益法进行估价，其估价结果更接近于正常交易价格。成本法在目前的农村房屋评估中仍有许多不足，最大的问题即是按重置价格结合成新率确定安置补偿价值偏低。目前许多地方的做法是对集体土地上房屋的拆迁补偿标准按被拆迁房屋的重置价格

15、结合其成新率来计算补偿价值，由于村民在建造房屋时，从财力和节约原因出发，建造成本都不会很高，加上可能已经使用多年，若考虑成新，打个折旧，所获的补偿就更少了，会使被拆迁人生活因拆迁而陷入贫困，可能连基本生存保障都无法解决。而对于国有土地上房屋的拆迁补偿价值评估，目前是按照建设部在2003年印发的关于城市房屋拆迁估价指导意见的通知，其拆迁估价的价值标准为“公开市场价值”来进行评估。因两种估价技术思路的不同，可使国有土地上房屋的补偿价值是相隔不远的城中村房屋补偿价值的几倍。两者位于同一土地级别中，所享受到的城市公共设施和基础设施、环境景观等大环境大致相同，集体土地在使用年限上还没有限制，如果没有拆迁

16、，城中村的村民可以和国有土地上房屋的居民一样享受着同样的生活环境，甚至可以居住的时间更长。所以单单从居住上来看，城中村的房屋和国有土地上的房屋没有什么大的区别，但补偿价格却相差如此悬殊，对于城中村的村民来说是很难接受的。虽然拆迁的目的是公共利益的需要，是改善城市环境的需要，同时也是改善城市居民生活条件的需要，但是这种公共利益不应强加于被拆迁人的个人利益之上，不应以牺牲被拆迁人的个人利益为条件，而是应该两者利益兼顾。再次，如用成本法试算求得的结果，在综合决定估价额时要考虑成本与效用的差距，适当调整估价额。这是因为决定房地产交易价格高低的不单单是房地产成本的高低，而主要取决于房地产的效用，即这宗房

17、地产在当地经济发展情况下应当体现的经济价值。换言之，即房地产成本的投入与房地产交易价格并非总是成正比的。应当说在一定范围内房地产成本的投入与成交价格基本上是成正比的，但如果超出了一定的范围，即使投入的成本再大，也不会对成交价格起多大影响。例如房屋装修部分的成本投入由于人们审美观点、生活习惯等存在着干差万别，所以其装修部分即使投入较大成本，但并不一定符合买方的心愿。买方不会因此而愿出高价购买，买方愿出的价格是这宗房地产在当地经济发展情况下应当体现的经济价格，如超出这个价格过多买方就不会购买。因此用成本法估算房地产的价格，在综合决定估价额时要考虑经济效用对房地产价格的影响。3.2农村房屋拆迁评估改

18、善的技术思路：以国有出让土地上同类地段房屋市场价格为基准，再减掉由集体土地转为国有土地在征用过程中应缴纳的税费，其具体的税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定来确定，最终计算出拆迁集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地的费用，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易受限制性对房屋价值的影响就不再考虑了。 即：集体土地房屋货币拆迁价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征用过程中的税费根据以上技术思路，明确几点标准和要求：（1）国有出让土地上同类地段房屋的市场价为公开市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押和查封等因素的影响。（2）土地出让金标准：原国家土地管理局发布的划拨土地使用权管理暂行办法(国家土地管理局令1992第1号)第二十六条“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40”。根据当地政府公布的基准地价，按拆迁房屋所处土地级别的基准地价的一定比例进行计算。（3）设定统一的容积率，避免在