简析房地产投资信托基金的风险研究

1、简析房地产投资信托基金的风险研究1 1 概述1.11.1 房地产投资的形式 房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。 其中直接投资包括开 发投资和房地产置业投资， 这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销 售方与买方各自的投资。 间接投资包括房地产企业股票投资、房地产 企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购 买等投资方式。 本文主要分析的是房地产投资信托基金， 这是间接投 资当中较为新型的一种投资方式， 也是扩大房地产融资渠道的途径之 一。1.21.2 房地产投资信托基金的含义 所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的 主要方式，并通过专门的投资机构或信托

2、公司将投资的综合收益分配 给投资者的一种信托基金投资方式。 这是一种非公司组织的投资方式， 其收益股份的组成也是可以转换的， 是一种封闭性的投资基金。 其英 文缩写是 REITsREITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展 不够成熟的阶段。2 2 房地产投资信托基金的风险类型2.12.1 客观风险 （ 系统性风险 ）2.1.12.1.1 政策风险 政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政 策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。 涉及到 房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。 首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定

3、。 如果国 家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理， 则有可能导致房地 产投资信托基金的收益减少。 其次是国家政策对于房地产开发方面的 影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策， 则有可能导 致房地产投资信托基金的收益减少。 除此之外还有国家政策对于房屋 价格的调整， 房屋的价格决定房地产企业的盈利情况， 也就对信托基 金的投资者具有一定的影响。2.1.22.1.2 法律风险 房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资 的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资 金的统计和支配， 因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。 在我 国的法律当中，目前只

4、有信托法 、信托公司管理办法等条例对信托机构进行管理， 而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立 的相关条例， 保障呈现出不够完善的状态。 但出现这一现象的原因与 房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系， 随着立法的完善 这一风险会逐渐趋于减小。2.1.32.1.3 金融风险 金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。 房地产投资作 为一种投资量巨大的投资方式， 受到金融的影响是十分显著的。对于 房地产行业来说， 无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买 力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。 这就会导致房地产

5、 商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极 大的打压， 从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况， 产生 投资风险。2.22.2 主观因素造成的风险 （ 非系统性风险 ）2.2.12.2.1 项目风险在房地产项目筹建的前期， 都会涉及到一些问题， 例如土地及贷款等 方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式， 但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。 因此， 其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备 和推进所起到的影响， 都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定 的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损

6、。2.2.22.2.2 经营和管理风险 房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很 大的艰辛和努力， 而且在房地产建设的过程中， 房地产企业对于整个 建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋 建设经营过程中， 有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工 程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题， 这些经营和管理过 程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益 产生较为直接的影响。 除此之外， 市场信息的不断变动也是造成房产 商经营过程出现问题的主要原因之一， 可能导致房屋的滞销， 从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定

7、性是导 致信托基金产生风险的重要因素。2.2.32.2.3 流动性风险 所谓的流动性风险就是指在投资过程中， 由于投资产品的流动性和灵 活性不强而导致的一种风险现象。 这一现象普遍存在于土地、房屋等 固定事物的投资方面。 在进行房地产投资信托基金投资的时候， 由于 房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体， 属于一种 固态资产形式。 由于这种投资形式的限制， 如果房地产企业在房地产 建设过程中出现困损， 无力偿还投资的本金的时候， 投资方无法变现 信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。3 3 风险防范的方式3.13.1 信托公司加强内部的管理和控制 信托公司指的是在房地产投资

8、信托基金的融入过程中起到将信托基 金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。 前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托 基金投入的时候对信托机构安全性的保护。 使信托公司严格按照法律 规定对投资者的投资基金进行管理和分配。 当然，这一过程的完成除 了需要靠法律规制之外， 还需要信托公司对自身的员工进行一定程度 的培训和训练， 使其在工作的过程中能够做到遵法守法。 除此之外还 应当完善信托公司内部的监督控制管理机制， 对每个员工的工作态度 进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。3.23.2 建立完善的风险规避机制风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行

9、风险防范提出的相 应的措施和建议。 在进行房地产投资信托基金的投资之前， 虽然部分 风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如， 信托公司可以对融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及 企业本身的资金状况进行一定程度的了解， 以对经营风险进行一定的 评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存 在潜在风险的因素进行相应的了解， 以通过这种方式对可能遇到的风 险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机 制。3.33.3 分散进行多样化组合投资 在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单 一的投资项目而进行的投资方式。 此类投

10、资方法虽然可以更加直观方 便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况， 但企 业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较 大的利益损失。 因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程 中可以对多个项目进行投资， 以此来分散在投资过程中可能存在的风险。3.43.4 增加信托产品的流动性 前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所 存在的风险较大。 因此为了解决这一流动性风险， 信托公司可以在进 行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配， 以此来增强信托公司 所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的 特点。因此，信托公司还应当积极与

11、银行及其他金融机构合作，为投 资人进行质押或担保服务， 从而实现在一定程度上减少投资人亏损的 风险。3.53.5 进行合理的风险分担设计 上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一， 但是实 际上在房地产投资的过程中， 如果整个项目产生亏损， 承担亏损的并 不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三 方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。 但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距， 因此在进 行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案， 尽量使其趋 于各自的承受能力范围。3.63.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理 要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险， 除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外， 房地产 企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进 都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响