房地产贷款的担保形式

1、房地产贷款的担保形式房地产开发属于资金密集型行业，一个房地产项目的投资额少则几千万元，多则上亿元、十几亿元， 投资额达到几十亿元、甚至上百亿元的超大项目在房地产行业蓬勃发展的今天也不少见。一个房地产项目的成功运作，除了好地段、好品质、好的促销手段外，还有一个非常重要的因素就是足额的资金投入。试想如果没有足额的投资建成房子，再好地段、再好品质的项目也是水中月、镜中花， 再强的销售代理公司面对图纸上的房子最终也是巧妇难为无米之炊。因此，资金是房地产项目的基础，是房地产公司的生存之本。一般来说，房地产项目的资金来源主要有三个方面，即自有资金，银行贷款、预售款的再投入。自有资金是开发公司投入项目的启动

2、资金，是进行项目计划立项、建设规划审批、签定土地出让合同、进行土地的三通一平的投资，自有资金投入一般为总投资的25 30。开发公司投入自有资金进行上述工作后一般能够取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证临证、施工许可证，即通常所说的四证。开发项目取得了四证就达到了人民银行规定的申请房地产开发贷款的条件，开发公司即可向银行申请贷款，获得开发项目的第二个资金来源。房地产项目在投入上述两项来源的资金后达到房屋预售的条件，开发公司向国土房管局申领房屋预售许可证进行销售，用销售资金再投入项目开发，直至工程竣工验收交楼。在房地产项目三项资金来源中，申请银行贷款最为困难，是房地产项目融资的关

3、键。在此阶段， 开发公司自有资金即将告罄，房地产项目的工程进度未达到土地房屋管理局要求的销售条件，不能开盘销售，不能用销售回收资金补充到项目投资中。此时项目投资风险比较高，银行对开发贷款相当谨慎，要求开发公司提供足够贷款担保。在实际操作中，开发贷款担保主要有以下几种方式：1、 连带责任保证，即由其他公司为开发公司的借款提供连带责任保证。此种方式手续简便，对于借款的开发公司来说直接费用最低。但是 ， 各个公司都十分注重规避连带责任保证的潜在风险，避免本公司产生或有负债，尤其是财务状况较好具备担保资格的公司更是决不轻言保证。因此能够寻求一家合适的公司为开发贷款提供连带责任保证比较困难。2、 担保公

4、司提供保证，即请专业担保公司为开发贷款提供保证。此种方式的担保风险由专业公司承担，符合现代经济社会专业分工的趋势。但是此种方式存在以下几种不足：（ 1）担保公司要收取担保额2 3.5的担保费用，增加了开发公司的借款成本；（ 2） 担保公司要求开发公司提供相应的反担保，反担保措施比较难落实；（ 3） 银行要对担保公司财务状况进行考察，尤其要考察担保公司担保的其他债务，周期较长，容易贻误开发公司贷款融资的时机。因此， 担保公司提供担保虽然是一种发展的趋势，但是由于现阶段担保公司数量不多，起步较晚，具体做法还不够成熟。三、项目抵押担保，即将正在开发的房地产项目抵押给银行，为开发贷款提供担保。此种方式

5、不涉及第三方，银行乐于接受，开发公司容易办理，相应的费用主要是抵押项目的评估费和保险，相对较低。但是开发公司一定要与银行事先洽商好逐步解除抵押的时间和步骤，不要由于项目抵押影响项目销售，更不能因为产权问题危害买房业主的利益。例如开发公司有房地产项目建筑面积为10万平方米，取得了四证，刚刚开始施工。项目土地出让金为 5000万元，开发公司只交纳了 2000万元，取得了土地使用证的临时证。开发公司欲以项目作为 抵押物在银行借款 1亿元，银行同意。因开发公司的项目土地使用证为临时证，不能在房管局办理抵押登记，故银行分两期发放贷款，第一期贷款为3000万元，专项用于交纳项目土地出让金，办理正式土地使用

6、证。 在项目正式土地使用证在国土房管局办理抵押登记后，银行发放其余7000万元贷款，至此借款和抵押工作全部完成。在项目施工进度达到销售要求时，开发公司偿还银行100万元，占借款总额的1%,银行解除项目总面积1 %的抵押，即1000平方米；开发公司销售 1000平方米的房产，假设售价为 6000元/平方米，共取得 600万元的销售收入。开发公司用一半的销售款300万元偿还银行贷款，银行解除 3%即3000平方米房产的抵押，开发公司销售后再偿还银行借款。依此 类推，在解除33000平方米抵押面积并实现销售时，销售回收资金即可还清借款，撤消整个项目的抵押。在上述各个还款解押阶段，开发公司用50%的销

7、售款偿还借款，另 50%的销售款用于项目投资。 开发公司还清全部银行借款时，项目全部解押，以后的销售款可全部用于项目投资。上述抵押担保形式，开发公司可根据自有资金情况和销售需要逐步偿还借款， 每次解除抵押面积和偿还借款额视当时情况确定，开发公司有充分的主动权。以上三种贷款担保形式各有优劣， 连带责任保证手续简单， 费用低，但是寻求银行认可的保 证单位困难；担保公司担保的担保单位容易落实， 但费用高；项目抵押担保的费用介于前两 者之间，不用求助于第三方，且分期还款形式灵活，笔者认为此种方式比较好。19、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。20、凡世的喧嚣

8、和明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。23、因为记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自 己。24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大欢喜，大部分的情况却两败俱伤。25、爱上一个人容易，等平淡了后

9、，还坚守那份诺言，就不容易了。36、爱情不是花荫下的甜言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。39、如若有开始，没有结果，我还是希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月又有什么意义？41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自

10、己的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子？42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星 才是长空中永远的最美！44、爱一个人，对方也爱你，甜的居多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而过。51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，

11、又要求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐。52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人来关心来问，也只是隔靴搔痒。56、如果你想被别人爱，你首先必须

12、使自己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。57- 一个女人必须了解和牢记，男人一一只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光。66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有

13、婚姻没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦。69、人生是一幅风景，爱情是一束鲜花。没有鲜花，风景就不会绚丽，没有爱情，人生就容易成为荒凉的土地。70、爱一个人就是拨通电话时忽然不知道要说什么，才知道原来只是想听听她那熟悉的声音，原来真正想拨通的，只是自己心底的一根弦。71、爱情是最美好的梦，壮丽着每个人的人生。无论你是青年还是老年，无论你是离异还是独身都不要打破自己的爱情梦。让心中的太阳温暖生命，你就会永远年轻。78、心中有什么，你就会看见什么，爱情和婚姻不是没有缺憾，但爱情与婚姻肯定需要信仰，就好像我们相信阳光一样，首先要笃信阳光，其次再接受太阳有黑子！79、爱一个人最重要的也许不是山盟海誓和甜言蜜语，生活中的一些琐事，更能体现他对你的用情，那才是爱的密码。87、有的女人恋爱时让男友宠着自己，结婚后仍然要老公百般宠着自己，却忘记做为一个女人应该做的份内之事。这样的女人是不懂得爱情的。93、做女人一定要经得起慌言，受得起敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言，放得下一切，最后用笑去伪装掉下来的眼泪。94、永远不要栽培你所爱的男人或女人，你把他或她栽培得太好，结果只有两个-他从此看不起你或他给人偷了。95、若是有可能，有些事情一定要用所能有的，竭尽全力的能力来记得它