上海金山项目策略.

1、lh联东集团联东集团LIANDO1联东上海项目市场/定位策略探讨整合部门:营销中心市场部 时间版本:1.0 (2010.11.17)金山区域/地块、周边市场研究项 11 位于上洵市 11大新城Z金山区一新金山匚业区金山位于上海市西軻杭州湾 北岸.处 J 沪、杭周山 i经济区域中心和 K 三角都市圈 枢纽地带区内已形成44两横三纵”高速 公路网。杭州湾跨海人桥建成 后,金山成为浙江快速进入上海的桥头傑。形成上海西南门u联东集团联东集团LiANDO项目地理位置金山整体发展正处于上升期lh联东集团联东集团PLIANDO项目区位lh联东集团联东集团PLIANDO项目区位以苹奉金髙速为界，南部为金山 新

2、城中心（行政中心、化学工业 区）北部为新的金山工业区。项目位于金山工业区距离绕城 高速 3 公里.沈海高速入口 1 公 里.沪金高速入口 6 公里。与市区联系较弱.游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体 成为重中之重r上海精细化工产业园区規划面积 10 平力公里.左餐发展石油化匚粘 细化工有机化学新林 料帑产业金山中部工业区：匕吩 发展机械电化汽性 部件及家纺零产业 上海化学工业区：市级 同区.規划|俯积方公也.上导化 化学制品制造Rk 集聚（2 十分明 砥也是金山诸莎产业 冈及中匸业产VtiMi的 园区土地利用规划00（训整）金山北部工业区：1 浚 发展服装、轻 I

3、机械.金山北部工业区：17SJ发展服装、轻工机械、 if筑装潢等产业金山工业区：山级匸业同区.规划面积 58 平方公里,敢点发儀先进装备及电 r 估息、生物医药、新能源及环保、JF 材料、您朋丿川 1.等五大 支柱产业功睫结构规更33优势劣势1.规模优势：1500 亩规模带来自我中心化的 可能性；1.区位劣势：地块距市内 50 公里，区行 政中心10 公里，属城市边缘地带，与 主城区较远。2.路网发达：地块周边“二横三纵”交通路 网，对外通达方便；2.区域成熟度差：地块周边主要为生产工 厂、村庄为主，区域缺乏商业、商务氛 围。市场环境研究&典型性区域案例分析lh联东集团联东集团PLiA

4、NDO项目优劣势金山区内唯一一家独栋办公产品，园区品质比较禹，改府支持力度大（入驻企业可哄受 5 年 的税收优惠政策，营业税、增值税、企业所得税，地方财力全部返还）：现销售均价 7000 元，租赁均价 1.5 元/犬平米，今年 6 月开盘至今已销售 3 栋（标蓝的三 栋）,共 1dA联联东集团东集团总部&研发类项目分布宝山区域： 印象钢领松江区域：1财富兴园金山：1复地金石湾2上置海景大厦3长三角物流中心4上海服装机械城普穗I复地金石湾崇明县fSte嘉定区东：创研智造总部湾 医谷现代商务园j1 万平米，面积均在 3000-4000 平米间据了解，由 J多数客户需求而积较小，一期的独栋已

5、分层出售，M 小而积 900 平米，项口二 期产品打知庫新定位.减小单体而积：lh联东集团联东集团LIANDO上置海景大厦概况:项目位于金山新城，占地 08 万,建面 26 万容积率:320共 31 层，每层 1200 平米,层髙 4 米:金山区瑕高档的 5A 写字楼，紧邻金山城市沙滩.可三面观海： 2010-04-27 开盘，均价冑保持在】6000 启 区域為 7 楼均价在 1200()尤左右：据了解，项目门开盘以來術側帖况不佳.近两个月开始好转.参数客八是浙江温州投资客.且相对集中 在化匸行业：概况：占地 2.4 万，建血 6 万，底层为商铺，510 层为写字楼； 2007-11-2 开盘

6、,商铺 1500 元,去年年底售罄，写字楼2000 元(8 月份以前 9800 元)，现剩余很少房源；U联联东集团东集团山鑫城市广场概况：位于金山区亨林鎖，商业用地，占地 1000111,观划建而 50 力：商贸集散地规划：分商贸交易区、商务会展区、仓储物流区：据了解，一期均是“商铺+住宅”的户型（底层是 46 平米的商铺，25 层是 96 平米的纯住宅户 世），捆绑式销售，价格 5500 元，二期写字楼尚未开丁，产业集聚不明显，招商对行业无要求 上海电器城与长三角物流中心类似，以居住及底商为上，底商基木经営电器类产胡，但未形 成规模：上海服装机械城均是 13 层捆绑销售的户熨，但用做商业的居

7、多，己形成较大规模的产业集 聚：O舔勰金山区项目汇总項目名称区域用地厲性产品属性产品用途单价 占地Km备注ffiWIW况夏地金石湾新城L 业用地独栋、耳研发办公16500 57 刀60 力9悴独栋办公2 怖18层烏层办公楼2010-06-01JF 盘山鑫城市广场新城商办用地屮级字办公10000 2.4)i6 刀5-7 层为写宁楼两 梯八门.9-10 为写字 搂，两梯三门2007-11-2 开盘上置海最大厦新城商办用地屮级写 7好公160000.8)i2. 6 力|&海.金山 II 询如高 档的对字棲2010YM-27 开盘长三角物流中心学林WI商办用地商讪、写 字槎商贸交易.物流550

8、0 70 万50 力礼品、医的器械、电 子元件、五金交易 中心07 年开盘， 期顶 目为商砌 2 期 1 槎项 IIII涌还未开 建上海电器城亭林械商办用地商贸交易7000 107；50 万 电子电曙交易中心2009-09-10 开盘:，L1 呈本代罄金山化工建材市场佥山卫frt商贸交易113 力10 万底楼 50 平方米商铺+23楼100、 卜方*商 务房招商完毕上海服装机械枫泮械商业用地商贸交易、展览展示8S00 47 万60 力服裝面料、服装机械 交易中心招商完毕lh联东集团联东集团PLiANDO长三角物金山国际贸易金山 R：fl商制商贸交 D17000 62 万66 万fi 金、服装、

9、纺织品 交易中心招商完毕项 II 位丁闵行区淌江镇，期规划面积 303 由，中区为度少左制独立的毎栋 8000-15000 平米 的商务楼祥，西侧为多层大平面的研发楼群，东侧为 14 栋独栋的企业总部：H 前在售的是屮区，均价 85(X)7E/平方粘 租金 1.6-I.87E/平dA联联东集团东集团LIAN浦东、血血联东联东集团集团浦江智谷16崇明县宝山区嘉定区松江区奉贤区东：创研智造总部湾医谷现代商务园青油区区域： 江智谷 部1号 科Vnw帀区亍如东新龙0联东集团联东集团LiANDO总部一号项 II 位丁闵行区颛桥试，期工秤占地 250m，规划建设约为 21 力平方米，建造而积 900-26

10、00 平方米。首批的 30 幢已完工且基本伟罄；办公楼一层挑高 6.6 米，可做成夹层： 期 10 月开盘，而积在 11002000 平米间，价格 13000 元/平米：联东集团联东集团Cz LIANDO1创研智造18概况:项目位于浦东区康桥工业区内,规划总建面 32 万平方米,一期占地面积 10 万, 建筑而积 13.4 万； 一期由 61 .4-5 层双拼及多拼写字楼组成，面积在 8()01500 平方米 Z 间，销售均价：8500 元/平米：项 LI 一期 09 年 6 月开盘，现(2 基本售倦二期即将开盘，有 51 栋办公楼组成：17项卜 I 位项 11 位浦东区康桥工业 I*内，占地

11、约 1400W，总建筑血积约 150 万平方 一期共 127 甫、建面 7 力平米，包括 17 栋独栋別珞商务楼、3 栋 4-11 层的多功能研发楼 二期由 12栋 1500-3000 平方米的独栋式研发楼(独栋及双拼.3 层)及 87000-13(XX)平 方米的小高层研发楼(14 层)组成。9舔需I医谷现代商务园20项冃位 J闵行区颛桥氛，占地 11 万平方米，建而 8 力平方米，容积率:1.15,共规划何 43 栋独栋办公 一期由 25 栋独栋纽成，血积在 10003100 平米间，均价 75(X)7C, 08 年年底售罄二期由 16 栋独栋及双拼组成，而积在 120035(X)平米间.

12、销售均价 10()00 元，租赁均 价 15 元/大lh联东集团联东集团PLIANDO上海总部湾19联东集团联东集团LIANDO平米，现剩余三栋体就较大的独栋在售:联东集团联东集团LIANDO浦东、闵行总部&研发类项目汇总21区域项目名称占地总而积产品类型面积段售/租价容积率浦东创研智造150 |i|13.4；/双拼、多拼800-15008500 尤13.4总部湾1400 Hl150；/底层独栋、高层独栋1500-130000.7好现代商务园165|il8.9 力独栋.双拼1000-35009200 尤1.15闵行浦江智谷1300 HI88 力大面积研发楼8000-150007500

13、尤 45 尤1.2总部 1 号250 亩21 万髙层独栋900-260044000 元1.3力科 Vmo135 亩8.9；/独栋、双拼、多拼500-12002800 力1.59普穗松江区域：1财富兴园2大业领地3企业财富公馆崇明县宝山嘉定区靑油区松江区奉贤区市区厂浦东新工闵贊5 曲汇匚lh联东集团联东集团LIANDO门 07 年至今，松江相继建成了一批独栋、中试研发产业园，如大业领地、名企公馆、财 富兴园等。这些产业园以其鲜明的特征为区域带來强有力的影响，投入使用后大部分为 研发、轻型生产，它们与同期建造的厂区一起构成了地区新的办公业态。本案交通及整体环境上虽稍有不及上述项目，但从上海的整体位

14、置上来看，还是具有很 强的可比性。9臨I大业领地松江总部23lh联东集团联东集团LIANDO规模：项冃总而积 60 万，一期 16 万，容积率：1.3规划:4 5 栋独栋、双拼组成：主力面积:1300-2500 双拼,4200 平米独栋。现纯现房销您均价 6500 元，租赁均价 08 尤/人半米，2D07 年 10 丿 J 以 5500 元开盘销售，至今 已销售 80%.年均云化速度不足 5 力平米：小而积&化速度较快。联东集联东集团团LiANDO大业领地25类别hl Vi面枳Wtt企住比A141346153035.5A251459B161673B2720791/34jy.iB3616

15、80B471896C1C28921922511102023D194200D294200333.4D394200合计4587100%联东集团联东集团O LiANDO大业领地26裔务管理中心BE 7F6F中AK 5F4F电）臨层I名企公馆规模：总面积28万,一期 16 万（71 栋），容积率：1.45.规划：102 栋独栋.权拼.联 排组成；主力面积:750-1000 联扌趴1000-1250 双拼.1500-2600 平 米独栋。屋数：4-5 层。现纯现房销售均价 5800 元，租赁均价 0.8 元/人平米，2007 年 11 丿 J 以 5000 元开盘销售，至今 已销售 70%年均/化速度不

16、足 4 力平米：各种户熨&化速度较为均匀。联 东 集联 东 集团团LIAN名企公馆独栋期垃区28规模：总而积 28 万，一期& 3 万，容积率：140。规划：119 套独栋、双拼、联排组成：lh联联东集团东集团财富兴园29A11沪宁為itU联联东集团东集团财富兴园30产品层散单休面枳屈面枳姐团面积双拼4646162130046501632600出合型48502131800-4500展示和4400-60095-1452800-500046461623600-6500独栋刊413293321300A8炉械鬲九ISbliM JL海松江车址&IAMflonixaM5申*thA2

17、(在:他织演东BIT场展示 fit(2800-5000)独栋型(1300)(IMUO-4SUU)风丰理(650M)主力而积：650-850 平米。层数：4 层。lh联东集团联东集团LiANDO财富兴园现纯现房销售均价 5300 元，租赁均价 0.8 元/大平木，2008 年 07 川以 4700 元开盘销售，至今 已销售85%以上.年均公化速度 4 力平米：现存主要为联排户熨。Q臨I松江总部&研发类项目汇总3；分期描标大业领地名企公馆财髙兴园总体占地1800 dr265 曲280 M建面60 齐28 方287?容积率1.31.451.4一期占地178 由150 由112 由建面16 万

18、16/J8.3 力容积率1.31.61.1单体57 栋70M；54 栋户数88 户128 八119 户单真面积2000 rx1250 T*697 r*价格650058005300年去化4.5 刀4 万4 万三项目的对比：O 产品均定位于研发及办公兼用，总体容积率集中 1.3-1.5,二产品总体档次感不高，价格 5300-6500 元，年去化量集中 4-4.5 万。O 面积跨度较大 700-2000 平米，入驻企业行业也比较分散。31项目定位初步方向建议前提：纯工业用地；需有一定形象产品，以向政府有所交待依据一：金山区对入驻企业较为宽泛，一定规模企业获得生产性用地较为容易.依据二：从现状来看，无商务氛围的区域作大面积总部独栋去化很难依据三：从类似区域拥有较高去