设备外包监控管理办法

1、深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件编号VKWY7.4-Z03-02名称设备外包监控办法版本1C/0第1页共3页编制钟家明更改李寅峰审核：张跃敏批准张跃敏生效期2005年2月1日1.目的规范对设备外包的监控，确保设备的正常运行2.范围适用于设备外包部门及对电梯供方的监控3.职责部门/岗位工作内容品质管理部负责每年对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查； 负责对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程进仃指导。运营管理组组织对分管片区内各管理处的设备维护情况进行半年检查。管理处负责人或授权人负责每月组织对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查。管理处维修负责人不定期的对外包的设备保养状

2、况进行检查。4.方法和过程控制4.1对设备维护部接管的监控4.1.1参加设备维护的专业人员，必须持有国家规定的相关上岗证。4.1.2管理处在设备外包合同到期前一个月，对外包保养情况进行评估，决定是否续签 合同。4.1.3设备维护部每年12月10日前，按照设备保养的要求向管理处提供机电设备年度 检修计划，管理处把本部门其他机电设备加入审核以后，统一报片区运营组审批，品质 管理部备案，管理处和设备维护部均需要保存审批的机电设备年度检修计划。4.1.4设备维护部应结合接管部门的建议，在每月28日前向管理处提供下月设备维护的工作计划安排表，在每月5日以前向部门知会上月工作计划完成情况。4.1.5设备维

3、护部应在接管后一各月内编制接管部门设备维护责任人一览表，注明设备 责任人及联系电话，设备责任人即是夜间紧急情况联系人，以邮件形式发送接管部门。 责任人变化时，需要在人员变化 2天内知会相关部门。4.1.6每月由管理处负责人与设备维护部主管一起对外包设备保养维修效果进行检查，检查结果记录在设备设施外包检查表内，检查分数90分为合格，低于90分的，每低1分扣除当月保养费100元。4.1.7管理处每季度对设备外包进行一次评估，评估内容填写在工作评估报告内，评估中提出的问题点，设备维护部需要填写纠正措施，限期整改。4.1.8管理处每月按时填写设备维护部提供的客户服务情况记录表，反馈本月在设 备维护方面

4、的意见和建议，没有意见和建议的部门，可以不用填写。深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件编号VKWY7.4-Z03-02名称设备外包监控办法版本1C/0第2页共3页编制钟家明更改李寅峰审核：张跃敏批准张跃敏生效期2005年2月1日4.1.9设备维护部需要停水、停电进行设备维护保养时，需要按照公司要求提前书面知 会管理处，对突发性的停水、停电，设备责任人需要在半小时内赶到现场，并采取应急 处理，同时查明原因。4.1.10管理处维修负责人每季度必须参加一次设备维护部组织的工作沟通会，以使双方 保持良好的信息沟通。4.1.11出现设备类突发事件时，现场管理处技术员有义务立即进行预处理，控制事态扩 大

5、并及时知会设备维护部设备责任人到现场进行处理4.1.12管理处对设备维护部现场工作人员有监督权利，对违反操作规程或不文明施工现 象有权制止，并要求整改，同时知会设备维护部负责人。4.2电梯外包的监控4.2.1对电梯管理的基本要求4.2.1.1管理处应保存电梯公司有效资质证书的复印件，电梯公司派往管理处保养的专 业技术人员应持有效的操作证。4.2.1.2 电梯公司在合同签订以后，需要向管理处提供电梯年度保养计划，要求电梯公司每台电梯每月应进行至少两次的全面保养，每台电梯每次保养时间至少在60分钟以上，保养前应提前知会管理处。4.2.1.3管理处或设备维护部每月对该部门的电梯保养效果进行评估，填写

6、电梯供方月度服务效果评估表，同时把结果知会电梯公司，并要求对方及时整改。4.2.1.4 管理处或设备维护部每季度应组织电梯公司质检部抽查电梯保养质量，每个部 门抽查20%但不能少于2台，抽查结果填写在电梯保养质量检查表内。4.2.1.5 每个电梯机房应悬挂设备/设施保养维修记录表。4.2.2检查工作4.2.2.1电梯技术员应每天巡检电梯运行情况，每台电梯巡检周期最长为一周。4.2.2.2 每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声 音是否异常、变频器（或大功率模块）里冷却风机工作是否正常，扶梯踏板、扶梯梯级 与裙板的距离是否正常。4.2.2.3 每周检查控制柜元件、电

7、子板工作是否正常，温度是否正常、有无异味、异 音。4.2.2.4 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整；重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间，检查门导轨中有无污物。4.2.2.5 每月检查电磁制动器的间隙是否在 0.5-0.7MM之间、制动器铁芯手动检查是否 灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及门机减速齿轮的油面检查、导轨油杯里的油质，检查对重装置和补偿链；液压式缓冲器缓冲越层标准为150-400mm弹簧缓冲器缓冲越层标准为 200-350mm深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件编号VKWY7.4-Z03-02名称设备外包监控办法

8、版本1C/0第3页共3页编制钟家明更改李寅峰审核：张跃敏批准张跃敏生效期2005年2月1日4.226 每月检查微机或可编程控制器的故障记录，定期抄录并清除故障码。4.227 每月紧急通讯装置的检查：机房和轿箱，轿箱与监控中心对讲是否清晰畅通。4.2.2.8每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需 更换。4.2.2.9每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距 导轨的间隙是否在3-5mm之间。4.2.2.10 每季检查曳引机和电动机有无异常噪声和过热现象：曳引机的油位是否在油位 线上，必要时添加润滑油。4.2.2.11检查各钢丝绳张力是否平衡

9、、平层标识是否完好，或有无破损现象。4.2.2.12 检查轿箱内操纵箱背面的接线、轿顶箱接线是否牢固及中间接线箱内部的检 查。4.2.2.13 每年12月份对导轨夹块螺丝进行检查紧固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情 况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并紧固或更换。4.2.2.14每年12月份检查各机械安全装置、电气设备（包括外壳接地等）绝缘情况，检 查控制柜所有接触器、继电器的触头。4.2.2.15每年12月份检查电梯的性能包括启动、运行、减速和停止状态下的舒适感。4.2.3在季度检查时发现的问题，电梯公司需要提供书面的整改措施，责任人督促及时 整改。4.2.4当电梯发生故障

10、时，责任人需及时知会设备主管/主办，在能力范围内无法解决的，必须及时通知电梯公司处理，并保护好现场。5.记录表格VKWY7.4-Z03-02-F1VKWY7.4-Z03-02-F2VKWY7.4-Z03-02-F3VKWY7.4-Z03-02-F4VKWY7.5.1-J05-02-F1VKWY7.5.1-S01-F2VKWY7.4-Z03-F54.2.5设备主管/主办、电梯责任人定期需对管理处其他技术员、安全班长进行电梯困人 救援演练。设备设施外包检查表电梯供方设备保养维修记录表电梯供方月度服务效果评估表电梯保养检查表记录表客户服务情况记录表设备/设施保养维修记录表工作评估报告Word是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99% 的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。Tab+Enter,在编过号以后，会自动编号段落Ctrl + D 调出字体栏，配合 Tab+Enter 全键盘操作吧Ctrl + L 左对齐，Ctrl + R 右对齐，Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换，里面又大有学问！有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用查找替换”来轻松解决。打开 编辑”菜单中的 替换”对话框，把光标定位在查找内容”输入