东莞物业服务收费调整方案

1、东莞市物业效劳收费调整方案征求意见稿为完善我市物业效劳收费价格形成机制,促进物业效劳 行业健康开展,根据?广东省物业治理条例?广东省定价目录2021版?广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅 关于物业效劳收费治理方法?粤价20211号等规定,制定如下方案.一、根本情况一行业开展情况近年来我市物业效劳行业开展迅速,全市共有物业效劳 企业约600家,从业人员6万多人,效劳建筑面积达 2亿平 方米,全市物业经营总收入约40亿元/年.我市物业住宅小区约2300个,已成立业主委员会的约300个,约占13%.按现行物业治理规定,前期物业治理阶段的新建住宅物业, 建设单位须通过招投标或者协议方式选聘物业效劳企

2、业,按 程序在前期物业效劳合同中明确物业效劳收费标准.二价格治理情况1、治理范围和价格治理形式.根据?广东省定价目录2021版?广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于 物业效劳收费治理方法?粤价20211号?关于进一步 完善我市住宅物业效劳收费治理的通知?东发改20211318号等有关规定,我市物业效劳收费根据不同物业的性 质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价.业主大会成 立之前的住宅含自有产权车位、车库物业效劳收费实行 政府指导价.别墅低层住宅,指地面建筑层数小于或等于 3层的住宅、业主大会成立之后的住宅含自有产权车位、 车库及其它非住宅物业效劳收费实行市场调节价.2、收费标准.实行政

3、府指导价的物业效劳收费,具体 标准由物业效劳企业在我市指导价范围内,根据物业效劳实 际情况与业主协商确定,并在物业效劳合同中约定.实行市 场调节价的物业效劳收费,具体标准由物业效劳企业与业主 双方协商确定.前期物业治理阶段的新建住宅物业,建设单 位通过招投标或者协议方式选聘物业效劳企业的前期物业 效劳收费,应当根据政府指导价的有关规定执行.确需超过 政府指导价水平的,须报市价格主管部门核定.现行政府指导价从2004年10月1日起执行,具体标准如下:住宅物业治理多层、高层住宅元/平方米 月效劳等级有电梯无电梯一级2.401.80二级1.801.20三级1.400.90四级1.100.50注：以上

4、指导价上浮为零,下浮不限；含公共水电费.2二、调整理由和依据一调整理由. 调整我市物业效劳收费标准,主要考 虑如下因素.一是为了促进行业健康开展.我市现行住宅物 业效劳收费政府指导价从 2004年10月1日起实行,至今已 超过14年.在此期间,我市物业效劳模式、效劳要求、服 务本钱等都发生很大变化.人工费用、清洁卫生、设施运行 维护、物料费用等效劳本钱上涨幅度很大.尤其是占物业服 务本钱比重超过50%的人工费用影响更是明显,单从最低工 资标准比照,已从2004年的450元/月提升到目前的1720元 /月,上升幅度很大.由于指导价未能及时疏导企业本钱上升 压力,由现本钱与收费倒桂现象,局部企业通

5、过降低效劳标 准等方法降低本钱,物业效劳双方的价费矛盾日益增加,不 利于行业开展和保证业主利益.二是我市政府指导价相对较低.比照周边广州、深圳、佛山、中山等地,我市物业效劳 收费政府指导价属最低水平,与经济社会开展和行业开展水 平不相适应.三是标准价格治理行为的需要.根据推进价格 机制改革的要求,对于确需由政府治理的少数商品和效劳价 格,要充分尊重市场价格规律,加快建立反映市场供求关系 的定价机制.现行分效劳等级制定政府指导价的操作性不 强,突破政府指导价的定价规那么也不够合理,需要建立更加 合理、可行的物业效劳政府指导价治理方式.鉴于以上情况,有必要根据目前物业效劳本钱变化等情况,适当调整政

6、府指导价,促进行业健康开展.二政策依据.根据?物业效劳收费治理方法?广东省物业治理条例?广东省定价目录2021版?广东省 物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业效劳收费治理办 法?粤价20211号、东莞市开展和改革局?关于进一 步完善我市住宅物业效劳收费治理的通知?东发改2021318号等规定.三、本钱核算和政府指导价测算情况我局对我市住宅物业效劳收费2021-2021年度的本钱情况进行了核算,并在此根底上,对住宅物业政府指导价进行了测算,具体如下：序号工程无电梯住宅物业有电梯住宅物业1平均效劳本钱2.412.722利润0.190.223税金及附加0.170.204合计2.773.14注：1、

7、利润按本钱利润率8%计算；2、税金包括增值税、城市建设税、教育附加、堤围费等；3、平均本钱未扣除其他业务收入.四、调整方案一政府指导价调整方案根据物业效劳本钱和普通住宅物业效劳内容等情况,制 定全市住宅物业效劳收费最高指导价,具体标准由物业效劳 双方在政府指导价范围内协商确定,并区分是否允许突破政府指导价,拟定如下调整方案:方案一：调整全市住宅物业效劳收费政府指导价,不允 许突破规定的最高限价.具体如下：带电梯住宅物业最高 3.00 元/平方米 月；不带电梯住宅物业最高2.40元/平方米 月,以上标准上浮为零,下浮不限.方案二：调整全市住宅物业效劳收费政府指导价,确需 突破政府指导价标准的,须

8、报市价格主管部门核定.具体规 定如下：1、政府指导价：带电梯住宅物业最高 2.75元/平方米 月； 不带电梯住宅物业最高 2.15元/平方米 月,以上标准上浮为 零,下浮不限.2、突破政府指导价的规定：前期物业治理阶段的新建住宅物业,建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业效劳 企业的前期物业效劳收费,确需超过政府指导价水平的,须 报市价格主管部门核定.市价格主管部门根据物业效劳本钱 等情况,制定突破政府指导价评价指标附件,并根据评价指标核定具体指导标准,作为建设单位招投标或者协议选 聘物业效劳企业的上限价格.二配套举措1、保证性住宅物业效劳收费执行政府指导价.我市保障性住宅物业效劳收费执行政府

9、指导价标准.保证房主管部 门可根据保证对象、保证房房源等实际情况,对保证对象物业效劳费给予补贴或优惠,具体方式由保证房主管部门确 定.2、物业效劳政府指导价实行动态治理.原那么上每3年对物业效劳本钱进行监审,并综合考虑物业效劳质量内容、 治理范围等要求,适时调整政府指导价.如治理政策、本钱 等发生重大变化,可提前或延后调整.3、明确和标准物业效劳收费调整行为.前期物业治理阶段选聘并按规定约定物业效劳收费标准后,物业效劳双方 可按合同约定调整物业效劳收费标准.在政府指导价范围内 调整的,物业效劳双方可根据?物权法?广东省物业治理条例?等关于召开业主大会会议的程序和要求进行,经专有 局部占建筑物总

10、面积过半数的业主且占总人数过半数的业 主同意,并在物业效劳合同中重新约定后执行.物业效劳双 方需突破政府指导价而变更或调整收费标准的,须按规定成 立业主大会后进行,物业效劳收费相应实行市场调节价.五、影响分析一政府指导价调整情况.近年佛山、广州、惠州、中山等周边市已相继上调政府指导价标准,并且允许突破政 府指导.我市拟定政府指导价处于中等水平各地标准详见 附件.之前我市核定突破政府指导价的标准大多在2.7元/平方米 月以内,方案拟定的指导价已根本覆盖. 具体调整情 况如下：政府指导价调整情况单位：平方米月工程类型现彳J取身限价方案一方案二可申请突破最高限价调幅最高限价调幅带电梯住宅物业2.40

11、3.0025.0%2.7514.6%不带电梯住宅物业1.802.4033.3%2.1519.4%注：方案二申请突破,有电梯住宅物业最高为3.35元/平方米月无电梯最高为2.75元/平方米月.二对业主住户影响.一是 明确了保证性住宅物业服 务收费治理政策,保证房主管部门可根据保证对象、保证房 房源等实际情况,对保证对象物业效劳费给予补贴或优惠, 有利于降低保证对象的负担.二是对非保证性住宅原有物业效劳收费标准影响不大.原有物业效劳收费标准已在合同或 协议中约定,需调整、变更的,须按合同约定以及物业治理 相关规定进行,业主有更大主导权.因此,调整政府指导价 后对原有物业效劳收费标准影响不大.三是新

12、建住宅物业服务收费政府指导价最高价格比现行标准有所提升,会使物业 效劳双方约定具体收费标准时的空间增大.但由于新建物业 效劳实行招投标制度,可通过公开招投标方式,根据效劳内容、效劳质量等选聘物业效劳企业和约定收费标准,促进费 用与效劳水平相适应附件：1、东莞市住宅物业效劳收费突破政府指导价量化评核方法2、省内主要城市住宅物业效劳政府指导价附件1东莞市住宅物业效劳收费突破政府指导价量化评核指标一、根本原那么根据公开、公平、合理原那么,根据量化指标与物业效劳 质量和效劳本钱之间的联系,建立物业效劳收费突破政府指 导价量化评核指标体系,标准行政治理行为.二、治理范围前期物业治理阶段的新建住宅物业,建

13、设单位通过招投 标或者协议方式选聘物业效劳企业的前期物业效劳收费,确 需超过政府指导价水平的,可向市开展和改革局申请核定.三、物业效劳收费突破政府指导价评核指标量化等级序号量化指标工程突破政府指导价量化等级优一级优二级优三级1住宅工程容积率倍2.0-2.2含1.8-2.0含1.8含以下2住宅工程绿地率%35含-4040含-4545含以上3住宅工程建筑密度%22-25含19-22含19含以下94人均治理建筑面积平方米/人1400-1600含1200-1400含1200含以下5电梯部均效劳面积平方米/部3500-4000含3000-3500含3000含以下624小时值守出入口数量占治理建筑面积比例

14、个/力平方米0.16含-0.190.19含-0.230.23含以上7会所或文化活动场所面积占住宅建筑面积比例0.8含-1.01.0含-2.02.0含以上说明:1、容积率：反映居住舒适度,与物业工程总效劳本钱关联.容积率上下影响物 业效劳收费面积和单位效劳本钱,以及共用部位、共用设施设备的效劳本钱, 容积率越低,单位效劳本钱越高.2、绿地率：反映小区绿化情况和居住环境,与物业工程绿化养护费用关联.绿 地率越高,绿化养护费用越高.3、建筑密度：反映宜居适度和居住舒适度,与公共场地维护及治理本钱包括 清污洁卫生、公共秩序维护等等关联.建筑密度越小,公共场地维护及管 理本钱越高.4、人均治理建筑面积：

15、反映人力本钱投放强度和物业规模等,与人工费用等关 联.在社会普遍物业治理方式下,要达至效劳质量目标,人均治理建筑面积越小,人力投入越多,效劳本钱越高105、电梯部均效劳面积：反映电梯效劳水平,与电梯运行维护和电费等费用关联. 电梯部均效劳面积越小,单位效劳本钱越高.6、24小时值守出入口数量占治理建筑面积比例：反映物业工程规划情况,与秩 序维护、设施设备配置维护等费用关联.出入口数量越多,秩序维护费用和 设施设备配置维护等费用越高.7、会所或文化活动场所数量占住宅建筑面积比例：反映物业工程配套和效劳设 施情况,与人工费用、公共水电费以及共用部位、共用设施设备的运行维护 费用关联.会所或文化活动场所数量占住宅建筑面积比例越高,效劳本钱越四、物业效劳收费突破政府指导价核定方法一物业效劳收费突破政府指导价收费等级标准住宅物业类型突破政府指导价收费等级标准元/平方米月优一级优二级优三级带电梯住宅物业2.75-2.95含2.95-3.15含3.15-3.35含无电梯住宅物业2.15-2.35含2.35-2.55含2.55-2.75含二对照量化指标工程,申请工程有4条无电梯住宅 物业为3条或以上到达量化等级标准的, 按相应收费等级标 准核定；否那么,按低一级收费等级标准核定,其中低于优一 级的实行政府指导价.三申请工程有 6条无电梯住宅物业为 5条或