原协议出让的综合用地(50年)欲变更为商品住宅用地(70年)的昆明操作流程

1、原协议出让的综合用地 （50 年）欲变更为商品住宅用地 （ 70年）的昆明操作流程：原则 ：根据现有规定，如果已出让的土地使用权，土地使用权人要将用途、容积率等规划条件发生改变，除“报经市政府审 查后未准许采用协议方式办理的用地，应采取招标、拍卖、挂牌 方式出让的国有建设用地使用权方式进行”以外，均可通过补缴 土地使用权出让价款后由国土部门办理土地用途变更手续。主要流程： 先经城市规划部门同意变更用途，然后到国土部门提交申请材料，经受理审查后由市政府审批通过，后进行出让情况公示，公示期过后由国土部门核发出让批准通知书，重新签订出让合同或签订补充合同，并补缴土地出让金，核发土地证。需要提交的材料

2、：（一）审核材料1. 项目单位用地申请；2. 原土地使用证；3. 受让人持有的原土地出让合同；4. 申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证；5. 属地分局初审意见及出让金测算集体会审表；6. 市政府批准土地变更用途或调整容积率的文件、 建设用地规划许可证或规划用地性质变更通知书、变更前后的建设项目规划条件及附图；（二）基础数据材料1. 经属地国土资源管理部门审核签章的地籍调查表、宗地图、测绘成果表。2.土地估价报告、土地估价技术报告、备案表。相关法律：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地

3、，必须以 招标、拍卖或者挂牌方式出让。昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法第四条 商服用地、商品住宅用地一律以拍卖方式公开出让，其 他经营性用地应当尽量以拍卖方式出让。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地 用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门 批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整 土地使用权出让金，并办理登记。协议出让国有土地使用权规定第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者， 需 要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性用

4、途的，应当取得出让方和市、县人民政 府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者 重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时 的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地 使用权变更登记手续。协议出让国有土地使用权规范8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管 理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签 订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地 使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金，但国有土地 使用权出让合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地 使用权重新公开出让的除外。原土

5、地使用权人应当按照国有土地 使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同 约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地 使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件下 土地使用权市场价格 - 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范4. 3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围(1) 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及 有竞争要求的工业用地；(2) 其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上 意向用地者

6、的；(3) 划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法 律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖 挂牌出让的；(4) 划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、 法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌 出让的；(5) 出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行 招标拍卖挂牌出让的；(6) 法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他 情形。关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 (国务院办公厅) 协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定 的土地用途的，应当征得出让方同意，经市、县人民政府土 地管理部门和城市规划主管部门批准，报原批准出让土地使 用权的机关备案，并依照条例和本办法的有关规定，重 新签订土地使用权出让合同，办理变更登记，换领土地使用 证。昆明市进一步规范国有建设用地使用权出让和转让行为的决定二、以下情形经城市 规划部门同意变更用途