房地产评估作业答案

1、。11、 待估对象为一新开发土地， 因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/ 亩，其他费用（含税费） 3 万元/ 亩，开发费用 1.5 亿元/ 平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期 贷款利率为 10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4 ，利润率为 10%，土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000+ 667 = 75 元/平方米其他费用：30000 + 667 = 45 元/平方米土地开发费用：150, 000, 000

2、+ 1, 000, 000= 150 元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270 元/平方米（2）计算利息：第一期利息：270X3/ 4X10%X2X0.5 = 20.25 （元）第二期利息：270X1/4X9%X1X0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29 元。（注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入,所以需要乘以 0.5 。第二年同理。）（3）计算利润： 270X10%= 27（元）（ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.

3、29 （元/平方米）（ 5）计算待估土地公平市场价值：320.29X（1+10%）= 352.32 （元/平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。2、被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积 5 000 平方米,该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为 5, 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000 平方米的大厦,其中 1-2 层为商场, 每层建筑面积为 3 000 平方米，3 层及 3 层以上为写字楼，每层建筑面积为

4、 1 900 平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：（1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ;（2）大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%，各 年投资均匀投入 ;（3）专业费用为建筑费用的 10%;（4）预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2000 元，出租率可达 100%，第 3 至第 5 层（即写字楼部分的 1 至 3 层）平均每天每平方米建筑面积租金为 2

5、元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%;（5）管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费。2用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ;(6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;(7) 房地产综合资本化率为 8%;(8) 每年按 365 天计算：(9) 本项目不考虑所得税因素。解：(1)1 2 楼面积：3 000X2=6 000=0.6(万平方米)(2) 3 5 层面积：1 900X3=5 700(平方米)=0.57(万平方米)(3) 6

6、层及以上面积 2.5-0.6-0.57=1.33( 万平方米)(4) 年总收入 ( 万元 )=0.6X2 000+0.57X2X365X0.9+1.33X2.5X365X0.9=2 666.75( 万元)(5) 年总费用=2 666.75X(5%+17.5%)+2.5X3 000X1.1X0.1%+2.5X3 000X1%=683.27( 万元)(6) 年利润=2666.75-683.27=1983.48( 万元)(7) 大厦价值=1 983.48/%X【 1-1 /(1 +8%)37 】=23355.83(元)(8) 建筑费用=3 000X2.5=7 500( 万元)(9) 专业费用=7 5

7、00X10%=750 万元)(10) 开发商利润 =(7 500+750+500+ 地价 )X25%=2 187.5+0.25X地价(11) 利息=0.1576X地价 +64.86+375.85+81.49=0.1576X地价 +522.20(12) 地价=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地价-0.1576X地价-522.2=11 896.13-O.4076X地价地价= =8451.36( 万元)3、某商业用房地产， 按国家规定其土地使用权最高年限为40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定， 租金按每年 15 万元固定不 变。

8、假定资本化率(折现率)为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少？、解：（2）计算过程:3前五年的租金收益分别为：R 仁 8 (万元)R2=8X(1+2%)=8.16 (万元)R3=8X(1+2%)2=8.32 (万元)0R4=8X(1+2%)3=8.49 (万元)R5=8X(1+2%)4=8.66 (万元)后五年的租金收益均为：R=15 (万元)折现率为：r=10%(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得 P=66.75 (万元)_、参考答案：1)、公式：P=R1X 1- (1+s) / (1+t) t/ (r-s ) +A2X1-1/ (1+r

9、) n-tX1/(1+r)t/r 2)、收益现值=8X1- (1+2%/ (1+10% 5/ (10%-2% +15X1-1/(1+10%10-5X1/ (1+10% 5t/10% =66.76 (万元4、待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其 2011 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3 个交易实例 作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华I用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格 总价25.2 万元49 万元43.5万元单价1500 元/m21400 元

10、/m31450 元/m4交易日期2010.102010.122011.12011.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方4地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30年35年3 0 年已知以下条件： (1)交易情况正常；(2)2010 年以来，土地价格每月上涨 1%(3)交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B C 的区域因素修正系数情况可参 照下表进行判断：项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规

11、划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准， 即待估地块的区域因素分值为 100(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%(5)折现率为 8%解： (1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正(2)进行交易时间修正。交易实例 A 交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例 B 交易时间修正系数=105/100= 1.05(注： 由于地价每月上涨 1%,故从交易实例 A 成交日期 1996 年 10 月至

12、评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 7%;交易实例 B 从成交期 1996 年 12 月 至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨 5%;交易实例 C 从成交期 1997 年 1 月至评估基准日1997 年 5 月地价共上涨了 4%。)(3)进行区域因素修正交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整交易实例 B 区域因素修正系数二 100/86= 1.163交易实例 C 交易时间修正系数=104/100= 1.045交易实例 C 区域因素修正系数二 100/93= 1.075（注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。）（4）进行个

13、别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易 实例高3%。土地使用权年限因修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8%）:交易实例 A 及 C 使用年限修正系数=1 1/ （1+8%） 30 - 1 1/ （1+8%）35 = 0.9659交易实例 A 的个别修正系数=1.03X0.9659 = 0.995交易实例 B 的个别修正系数=1.03交易实例 C 的个别修正系数=1.03X0.9659 =

14、0.995（5）计算待估土地初步价格。A= 1500X1X1.07X1X0.995 = 1597 （元/平方米）B= 1400X1X1.05X1.163X1.03 = 1761 （元/平方米）C= 1400X1X1.04X1.075X0.995 = 1613 （元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613 /3= 1657（元/平方米）待估地块总价评估值=1657X600= 994200 （元）因此，这一地块的评估值为 994200 元。5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建

15、设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业 费为建筑费的 10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%开发商要求的投资利润率为10% 试估算该宗土地目前6的单位地价和楼面地价。解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润计算楼价：楼价=2000X2.5X9000=45,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费=3000X2000X2.5=15,000

16、,000（元）专业费=建筑费X10%=15,000,000X10%=1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用=45,000,000X2.5%=1,125,000（元）销售税费=45,000,000X6.5%=2,925,000（元）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）X10%=（地价+ 16 , 500, 000）X10%（注:16 , 500,000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000 取得.）计算利息利息= 地价X（1 + 6%） 2-1 + （15,000 , 000 + 1, 500, 000）X（1+ 6%）1 1=0.1236X地价 + 990 , 000（注:地价是在两年前就投入的，故要用 2 次方.而建筑费与专业费是在两年内均 匀投入的，