M房地产公司现金流管理

1、M房地产公司现金流管理第四章M房地产公司现金流管理现状4.1 M房地产公司背景综述M房地产公司成立于1996年，是所在区域较大且非常有影响力的公司，先后开发了数个楼盘，目前资产30亿，年销售40亿，年纳税超过1亿元。目前M公司既开发单独纯的住宅地产，又开发商业地产，商业地产已发展到第三代，也就是城市综合体，英文名为HOPSCA（H指Hotel,酒店；O指Office，写字楼；P指Parking，停车场；S指Shopping mall，购物中心；C指Convention，会议中心；A指Apartment，公寓）。城市综合体是城市核心价值集中体现，是企业效益和社会效益的高度统一，它可以产生四大社会

2、效益：1、每个城市综合体能为社会新增近万个就业岗位；2、每个个城市综合体能为项目所在城市每年增加几千万甚至上亿元的税收；3、城市综合体是一站式综合购物中心，能够全方位满足群众购物要求；4、每个城市综合体均成为城市标志性建筑。4.2 M房地产公司市场环境分析房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地

3、域性强的特点。随着WTO各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力,尽快提高自身的信息化应用水平和管理水22平,将成为提升房地产行业竞争力的重点。1、国民经济稳定增长是房地产行业发展的基础我国自改革开放以来，经济总体形势保持着蓬勃发展的势头，尤其是进入上世纪90年代后，中国经济一直保持高速增长。1998至2007年十年间，城镇人均可支配收入跃升2.3倍，代表家庭消费和投资能力的居民储蓄水平则扩大了3.5倍。我国宏观经济持续

4、稳健的发展，为房地产业创造了良好的经济环境。2、未来宏观环境预测（1）“中低收入、中小户型、中低价位”的房地产导向会持续一段时间（2）“信贷投放”和“土地供给”双管齐下长期以来,房地产业存在着住房结构不合理和金融风险两个症结。如何解决呢？“稳定房价”是关键。为防止房地产市场投资反弹，政府在鼓励自住型普通商品房消费的同时,在未来的一段时间内,政府必须继续把好信贷和土地两道关口。（3）房地产地域性特点将是政策调控更多考虑的（4）继续控制投资,变革融资渠道宏观经济呈现周期性波动，房地产受宏观经济周期的影响。国家从土地、财税、金融三方面入手对房地产调控,从中央到地方,各级政府把控制房价列为重点,调控力

5、度越来越大。特别在信贷方面，提高了开发贷款的门槛、住房贷款利率，一方面通过紧缩银根的政策缩小对房地产的信贷规模，另一方面也加大了房地产企业和个人购房的成本。未上市的房地产企业，融资渠道单一，解决资金需求主要依靠向银行借款，资金使用成本相当高（5）商业银行房地产信贷业务的倾向商业银行放贷的主要倾向：具有品牌实力的开发商，中高档开发项目商。最终商业银行放贷的最大客户群将是购房消费者。3、未来市场分析(1)市场将逐渐走向成熟化、理性化未来3年的土地市场,土地供给将倾向于中低价位的商品房、经济适用房、廉租房。别墅类用地继续停止供给,低密度住宅土地供给适当限制。国家宏观调控引导房地产业进入了一个成熟稳定

6、的发展期,购房消费者风险意识加强,购房消费回归理性。买方市场成为定局,性价比优越的房地产产品将越来越多地呈现给消费者,市场将渐趋成熟化。(2)二手房市场继续升温二手房市场的特征包括：房源丰富，购房人群多元化，消费需求升级化、热点区域扩大化。二手房市场越来越受到广大工薪阶层的热爱，投资于二手房市场的消费者日益增多。未来几年,在我国房地产市场中二手房市场将发挥更加重要的作用,有利于我国和谐社会的建设。(3)企业品牌和项目品牌趋向一体化房地产公司作为行业价值链的资源整合者，其品牌发展战略至关重要,而且越来越体现出它的优势。怎么样才能塑造出成功的房地产企业品牌呢？首先要认真完成每一个项目，其次提高房地

7、产产品的综合质量，最后通过技术进步和设计理念更新，源源不断地为消费者提供优质的房地产产品，提升房地产开发项目的品牌价值。4.3 M公司现金流管理的沿革作为一家民营企业，M公司非常重视现金流管理，这一点从它的经营理念中得到充分体现,它的经营理念是:突出优势、整合资源、效益优先、现金为王。“现金为王”，可见M公司是多么重视现金流管理。正因为有这种认识，M公司在成立之初，从上到下都十分重视对现金的安全管理，投入了大量的人力和财力，专门设置了银行收款和付款专员岗位，特别是财务部和成本控制部都采取垂直管理，直接属M公司最高领导直管。M公司也象其他民营企业一样，在发展到一定阶段公司领导就有点头脑发热，本来

8、现金流管理得非常好，但由于盲目扩张，再加上国家2000年后对房地产行业加大了宏观调控的力度，M公司一度面临资金链断裂，甚至倒闭的危险。在这样的情况下，M公司决策层对公司这些年来的发展进行了总结，结合国家的发展趋势，决定还是做好自己的本行，其他行业全部退出，这样既保证了公司渡过了难关，又保证了公司有足够的资金在房地产业继续做大做强。面对公司管理层针对资金管理进行了多次自上而下的讨论和沟通，最终确定了目前一直采用的资金管理模式-以月度常规预算为核心的资金管理。财务中心通过汇总、审核各中心上报的月度、季度现金收支明细形成资金预算，计算资金盈余，合理安排和调剂资金，既保障了资金的安全、完整，又解决了资

9、金短缺和资金闲置的风险。资金管理示意图如下：4.4 M公司现金流管理中存在的主要问题4.4.1日常经营中现金流管理的不足就M公司来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。房地产开发企业经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的租金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金，支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款；支付的所得税款，支付的除营业税、所得税以外的

10、其他税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。经营活动的现金流主要包括现金、应收应付账款和存货，这些是企业日常现金流入流出的主要内容。经营活动现金流有一个从投入到回收的循环往复过程。房地产企业的经营现金流管理包括以下三个方面：日常现金管理、开发项目的现金流管理、应收账款及存货管理。如图4-3所示（参考许一的房地产企业现金流管理问题研究）1.M公司日常现金管理的不足M公司缺少专门的、统一的、集中的资金，各个项目点、各种业务对资金流动的调控没有形成关联在一起的整合信息，缺乏有效监督机制和决策机制，造成极大风险。目前大型企业普遍实行的是财务集中管理，其形式有结算中心、内部银行和财务公司等，而现金流量的

11、集中管理是财务集中管理的核心。资金集中管理，从收支两个环节把握住集团的资金流动，保护现金资产的安全性，既降低资金成本，又有利于发挥资金的整体优势，从而大大提高资金的使用效率和效果，优化企业的资本结构，为实现整体目标和长远规划、企业财富最大化的目标提供前提。然而，从目前实践来看不甚理想，无论是结算中心还是财务公司形式的资金管理模式，都重在“集中”，而忽视了“管理”。重在“使用”，而忽视了“流动”。（1） M公司没有适当的现金置存管理从表中可以看出，1季度没有现金库额，原因在于M公司将所有的现金都投入了新开发的房地产项目，第2、3、4季度虽然有现金库额，但对于一个年销售收入超过400亿的房地产公司

12、，这点库存现金是远远满足不了M公司必要的经营、投资和筹资需要的。在房地产企业日常经营中，必须维持适当的现金余额，以防止公司的交易性需要、预防性需要和投机性需要。也即在现金管理中，房地产企业必须维持适当的现金余额，满足日常业务的现金支付需要。同时应对意外的支付，如突然发现一个好的开发项目对资金的及时需求。同时，企业缺乏必要的现金置存，将不能应付业务开支，使企业蒙受损失。比如遇到有廉价的原材料或其它资产供应的机会，便可用手头的现金大量购入；再比如在适当时机购入价格有利的股票和其他证券等等。拥有相当数额的现金，确实能为突然的大批采购提供了方便。但是，如果企业置存过量的现金，又会因这些资金不能投入周转

13、无法取得盈利而遭受另一些损失。这样，企业就面临现金不足和现金过量两方面威胁。因此，企业要实现现金管理的目标，就要考虑资产流动性和盈利能力，控制好现金置存量。（2）M公司没有合理的现金收支计划现金收支计划主要包括现金预算，估计未来现金需求量。在一个房地产项目动工之前，要做好现金预算，对未来的现金收支有一个比较具体的计划，避免浪费现金。公司只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。虽然M公司在成立之初，从上到下都十分重视对现金的安全管理，投入了大量的人力和财力，还专门设置了银行收款和付款专员岗位，但M公司却没有编制合理的现金收支计划，现金预算体系也没有建立。本文后面将介绍如何建立M公

14、司的现金预算体系。2、M公司开发项目的现金流管理的不足通常在房地产项目开发之前，要对项目的现金流进行一个比较全面科学的评价。现金流评价的目的在于预测手中的项目是否有赢利的可能，如果有，这个利润又有多少。房地产企业投资决策的动态序列性决定了目前的贴现现金流法不适合用于房地产公司进行决策。动态序列性是投资决策的一个重要特征，企业可以根据前一个阶段的投资情况，把握市场动向，不断地调整对现金流的预测，重新评估项目创造价值的能力，根据评估结果来作出新的决策。如果某项目销售良好，则可利用该项目销售在消费者心目中的良好印象，后续开发二期、三期，反之，则不继续投资，而是转投新的项目。建议M公司成立专门小组或聘

15、请专家，将扩张期权的原理纳入项目评价中。因为作为房地产开发商要投资于土地，经常是建立土地的储备，以后根据市场状况决定新项目的规模。本文将在第5章详细举例讲述如何采用扩张期权来评价和27决策房地产开放项目。3、M公司内部控制的不足内部控制是企业为了保护资产的安全与完整,确保会计数据记录的真实与正确,提高经济效益,贯彻执行所制定的各种管理制度,而在企业内部所采取的组织规则和一系列调节方法与措施。内部控制是企业经营过程的一部分,并与经营管理融合在一起,而不是凌驾于企业的基本活动之上,它保证经营达到预期的效果,并监督企业经营过程的有效进行。内部控制只是管理的一种工具,并不能取代管理。M公司现金流管理内

16、部控制方面存在的不足，归纳起来有如下几点：1）、对内部控制认识不足,岗位设置缺乏牵制性M公司为了节约人工成本,不根据实际，大量缩编，人员配置往往做不到专业对口，经常是外行管内行。由于编制的减少，许多人不得不身兼数职,造成不相容岗位不能分离，岗位之间缺乏牵制性。另外还有一些人靠人脉关系进入公司，但自身又不具备相关专业素质,反而还呆在重要岗位上,主要凭领导意志办事,对相关法律、准则规章、制度又不懂,但却敢编造报表,徇私舞弊,这种状况使得M公司内部控制很难正常开展。2）、内控制度基础薄弱3）、内控制度流于形式、会计信息、资产、经营活动三方面控制缺乏有效性在日常经济业务处理过程中,很多公司遇到具体问题

17、时只强调灵活性却不按规定程序办理,使内控制度失去了应有的刚性和强制性，某些人甚至为了谋取个人的利益而弄虚作假、篡改账目等。4）、监督机制不健全公司的监督评审主要依靠内审部门来实现，而企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，公司的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。4.4.2 M公司融资活动中现金流管理的不足在维持资金链正常循环中，筹资活动对房地产公司的作用要比一般企业大，如果说资金链是房地产企业的血液，那么筹资活动就是向房

18、地产企业不断输血。因此，怎样有效地筹集资金，怎样保障资金的有效使用，保证公司在今后的发展中形成良性的资金链，是M公司必须面对和解决的问题。在融资活动的现金流管理中，M公司缺乏对所筹资的资金风险管理。在第3章中，我们已经分析过，目前房地产企业的融资方式比较单一，60%的房地产项目开发资金来源于银行信贷，资金面临很大的经济风险和财务风险，如图4-4所示。（参考许一的房地产企业现金流管理问题研究）因此，针对公司资金的主要来源银行信贷，M公司有必要加强现金流的风险管理。M公司的支柱产业有商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货，各产业归集团管，本文主要介绍住宅地产这一块，从公司内部和网站信息，我们没有了

19、解到M公司关于现金流风险管理的情况。4.4.3 M公司投资活动中现金流管理的不足投资活动是指房地产开发过程中土地的购买、房屋的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。投资活动产生的现金支出有：购建房产开发所需的固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。对于房地产企业来讲，对土地、不动产等的投资，是属于企业经营的

20、项目，29这一点与一般制造型企业有所不同。具体来讲，对一般企业属于长期投资的一些项目而在房地产企业中则属于经营项目，因此这些项目只能划分到房地产企业经营活动中而不是投资活动。这样的话房地产企业投资活动项目就减少了，减少的这些项目对一般企业来讲又都属于长期投资项目。由于这样一些项目的减少，房地产企业投资活动的重要性就降低了很多。而且，房地产行业属于被投资的行业，自身的资金需求量很大，拿出资金来对外投资是很难的。因此本文不再对房地产企业的投资活动现金流管理作深入研究。通过上面4.4.1到4.4.3的详细分析，可以归纳出M公司现金流管理存在的主要问题有以下几个方面：（1）M公司内部管理机制的不合理房

21、地产产品价值较大，而且在生产、流通和消费的每个环节都需要大量的资金。而现金流的管理与物资采购、市场信息、人力资源、项目实施和管理等职能部门直接相关。他们是企业总体现金流管理系统的有机组成部分，只有企业各个部门通力合作，才能保障现金流在企业这个大系统中的顺利流动。但是由于项目的具体实施和管理部门给物资采购部门和人力资源部门他们的实施目标都有所区别：质量部门要求质量最好、财务部门要求成本最低、管理部门要求利润最大等等，导致了企业内部没有明确统一的目标，使得现金管理出现了很大的困难。（2）M公司现金流管理方法没有结合房地产企业的经营特点不同的行业其经营特点是不一样的，现金流的管理方法也不相同。房地产

22、企业中一个普遍的现象，就是没有结合自己的行业特点制订符合自己企业实际需要的现金流管理方法。房地产企业随着其投资项目的规模、效益好坏和项目总数的多少，其在经营活动、筹资活动以及投资活动中的现金流比重的大小是不一样的。如果照搬照抄一般的现金流管理方法，肯定会出现很多不适用或不完善的地方。因此，房地产企业应该结合其经营发展战略和自身的行业特点，制定相应的现金流管理方法。例如，销售市场调查就是影响现金流管理的陷阱。房地产企业最害怕的莫过于流动资金跟不上工程进度，因为预售的不理想导致迟迟交不出工程款。正是由于销售市场调查而导致现金流问题，很多烂尾楼问题出现了。（3）银行系统及其它方面的问题银行系统在多种

23、层次上影响现金流的管理，因为银行在很大程度上决定支票交换过程以及资金的可用性。另外，对工程项目的期望收益率、当地的经济形势、债务的期限及偿还、借款的能力与条件以及预期的短期现金流等等因素均影响着现金流的管理。同时，还必须确定本企业所能承受的风险水平、资产流动性、财务实力以及资金的来源和使用的本质、数量、时机等等，才能从根本上做好企业现金流的管理工作。第五章提升M公司现金流管理能力的对策5.1建立完善的日常经营现金流管理5.1.1经营活动现金流的管理和控制在这一小节中，主要是针对4.4.1小节中提到的三种现金流管理的不足，而提出的相应的解决措施。日常现金置存管理确定最佳现金置存量确定最佳现金置存

24、量对房地产业也至关重要，因该行业的特殊性，时而现金需求大，时而现金需求又少，所以必须保持一定的现金置存量。如何来确定最佳现金置存量呢，目前有三种方法：成本分析模式，存货模式和随机模式。本文采用成本分析模式来确定现金置存量。成本分析模式是通过分析置存现金的成本，寻找置存成本最低的现金置存量。房地产公司与其他公司若置存现金，将会有三种成本：（1）机会成本。现金作为企业的一项资金占用，是有代价的，这种代价就是它的机会成本。现金资产的流动性极佳，但盈利性极差。持有现金则不能将其投入生产经营活动，失去因此而获得的收益。企业为了经营业务，有必要置存一定的现金以应付意外的现金需要。但现金拥有量过多，机会成本

25、代价大幅度上升，就不合算了。（2）管理成本。企业拥有现金，会发生管理费用，如管理人员工资、安全措施费等。这些费用是现金的管理成本。管理成本是一种固定成本，与现金置存量之间无明显比例关系。（3）短缺成本。现金的短缺成本，是因缺乏必要的现金，不能应付业务开支所需，而使企业蒙受损失或为此付出的代价。现金的短缺成本随现金置存量的增加而下降，随现金置存量的减少而上升。上述三项成本之和最小的现金置存量就是最佳置存量。如果把以上三种成本线放在一张图上（见图5-1），就能表现出置存现金的总成本（总代价），找出最佳现金置存量的点：机会成本线向右上方倾斜，短缺成本线向右下方倾斜，管理成本线为平行于横轴的平行线，总

26、成本便是一条抛物线，该抛物线的最低点即为置存现金的最低总成本。超过这一点，机会成本上升的代价又会大于短缺成本下降的好处；这一点之前，短缺成本上升的代价又会大于机会成本下降的好处。这一点横轴上的量，即为最佳现金置存量。到50%以上才能拿到部分款项。5.1.3现金管理的内部控制对策由于现金流是企业流动性最强的资产，公司必须加强对现金的管理，建立良好的现金流内部控制，已确保全部应收取或支付的现金都能到帐，并及时正确地予以记录；全部现金支出是按照经批准的用途进行的，并及时正确地予以记录；现金流的报告正确，并得以恰当保管；正确预测公司正常经营所需的现金收支额，确保公司有充足又不过剩的现金余额。一般而言，

27、一个良好的现金流内部控制应该达到以下几点：（1）现金收支与记账的岗位分离。（2）现金收支要有合理、合法的凭据。（3）全部收支及时准确入帐，并且支出要有核准手续。（4）控制现金坐支，当日收入现金应及时送存银行。（5）加强对现金收支业务的内部审计。因此，要完善M公司现金流管理的内部控制，达到以上标准，公司需要做出相应对策：1、向公司员工灌输内部控制理念,提高员工对内部控制的认识内控是全员共同参与的事，不只是财务的事，所以一定要向所有员工灌输内部控制理念，提高他们的意识，只有全员意识提高了，内控也才能真正在公司推广和执行。2、解决公司内部不相容职务分离的问题会计法明确规定出纳人员不得兼任稽核、会计档

28、案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作，企业财务专用章与法人私章必须由不同人员管理,财务专用章与银行支票应由会计、出纳人员分别保管。另外,为减少舞弊概率,关键的岗位必须建立强制轮换制度。因为离岗时的工作交接会在其他人的监督下进行,由于有了监督，舞弊行为在轮岗位时就会暴露出来，那么通过实施关键岗位轮岗制度就可以大大减少舞弊机会。总之，通过强制岗位轮换,或者带薪休假,休假期间工作由别人暂时接替,则发现舞弊的概率会大大增加。因此,对M公司来说,我认为对财务岗位、领导岗位必须定期轮换并建立带薪休假制度,一方面可提高领导、员工的综合能力,另一方面也是防范和发现舞弊的一项有效的内部控制措施，对有

29、效实施现金流的管理有重要的作用和意义。（参考了会计法）3、加强内部控制的监督与评审监督与评审是经营管理部门对内控的管理监督和内审监察部门对内控的再监35督与再评价活动的总称。要确保内部控制制度被切实地执行且效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督。监督是一种随着时间的推移而评估执行质量的过程。监督评审可以是持续性的或分别单独的，也可以是两者结合起来进行的。主要应关注监督评审程序的合理性、对内控缺陷的报告和对政策程序的调整等等。5.2培育多元化的融资机制与渠道5.2.1融资渠道的影响因素房地产资本的顺利流通和较好效益的获得，要受各方面因素及其相互关系的影响，从融资机构的角度看，可分为外部和内

30、部两方面的因素。1、影响房地产融资的外部因素外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。由于房地产融资与开发企业、个人及相关经济部门都有一些直接或间接的关联，从而决定了房地产融资与客观外部环境紧密联系，外部环境是否宽松会对房地产融资的效果产生直接影响。外部客观环境对房地产融资的影响比对其他一般融资的影响更大，主要有:居民收入水平住房价格房租水平通货膨胀水平企业经营状况2、影响房地产融资的内部因素我国房地产融资的主体主要是建行房地产信贷部和其他金融机构，我国房地产企业最主要的融资方式是银行抵押贷款。银行贷款要根据央行信贷人员具体办理发放和收回，因而金融体系内部相关制度完善程度必将影响信贷活动

31、。影响房地产融资的主要内部因素有:房地产金融体制和信贷体制首次付款对于居民个人来说，房地产的价格相当高，如果首付比例太高，则大多数人都付不起；如果首付款比例较低，如10%到20%，那么前来咨询的人就会很多。贷款年限抵押贷款的利率水平融资工具和还款方式一般而言，住房抵押贷款的还款方式取决于房地产融资工具的种类，融资的种类越多、那么住房抵押贷款的还款方式就越丰富灵活，房地产金融需求也就越大。例如，对年青住户来讲，由于刚大学毕业不久，收入相对来讲还是比较低的，但他们的收入会随着工作年限的增长而增长的。对这部分人我们也按着高收入群体的方式来对待肯定是不行的，作为房地产开发商来讲，就要根据这部分人收入期

32、望不断增加的现实采用累计偿还抵押贷款，即刚开始收入相对较低，偿还金额也就较少，以后随着收入的逐渐增加，还款的金额也就逐渐增加，这种方式可大大增加青年住户的住房融资需求。5.2.2公司融资活动的途径1、银行贷款融资房地产开发企业开发项目所需的中短期资金主要由商业银行提供，剔除我国房地产企业对于银行过度依赖的因素，还有银行自身业务需要的原因。我国的银行业实行分业经营，这和1999年以前的美国银行业的特征相似，银行为了使自身的资产和负债相匹配，会倾向提供中短期贷款，成为开发项目的建设贷款人。银行目前来说是我国对房地产开发实施宏观调控的主要工具之一，土地和资金是房地产开发源头的两个关键因素，抓住这两个

33、因素，就可以对房地产开发实施宏观调控。在关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中，己经对土地储备贷款的发放做了严格的限制:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款。通过这种方式对土地的开发起到了宏观调控的作用。房地产开发经营具有周期长、资金量大，周转慢等特点，从事房地产项目的开发，动辄几亿甚至几十亿的资金，对房地产的资金进行有效的监控和调节就显得十分重要。随着城市化的提高，城镇人口的增加，对住房的需求量增长迅速，每年我国都将产生大量的住房需求，在这方面的投资，仅19962000年，5年间，就需要投入8000多亿元，这么庞大一笔资金，必须有

34、银行从中参与房地产的融资，否则无法完成。2、发行股票融资股票融资的有利因素:（1）股票筹资具有永久性，无需到期偿还。（2）上市筹资可减少借入资金的需求量，资本负债率水平可大大下降，这样就可优化企业的资本结构，增强举债能力。（3）发行股票筹资不需到期还本付息，财务风险相对较小。（4）提高公司知名度，树立良好的社会形象。股票筹资的不利因素是:（1）股票融资门槛高，对企业的资本金、营业额、利润额水平都有一定的要求。（2）上市成本高。（3）股利从税后利润支付，因而不具抵税作用。（4）股票筹资会增加新股东，分散公司的收益权和控制权（5）公开信息可能会暴露公司的商业秘密。3、合作开发金融机构在向房地产开发

35、企业提供贷款时，要求该企业先将一定数量的自有资金投入到该项目。如果开发企业自有资金缺乏，就会寻找合作伙伴。这种方式可以减少开发企业自有资金的投入，风险也自然减少，更大的好处是开发企业可将其有限的自有资金投入到多个项目的开发中。目前房地产开发企业多采用这种融资方法。房地产开发企业寻找有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法，可以缓解自身资金压力，转嫁风险。4、发行债券融资发行债券融资分为金融机构发行、政府发行和公司发行三种。它能够积累一部分社会闲散资金，来用于土地开发、房地产投资等，但是发行者必须保证债券到期后，按时向债券持有人还本付息。此外，对房地产公司来说，发行公司债

36、券必须符合政府颁布的一些限制性的规定。不过目前，与股票融资一样，发行房地产公司债券融资还有待于我国资本市场的成熟。5.2.3公司融资的策略建议通过上图可以发现，房地产行业的资金来源虽在多元化方面已迈开了步伐。但还有很大的拓宽余地。同时，企业要想打造坚实的资金链，那么资本市场的其它直接和间接融资渠道都有待开拓。(1)建立科学的投资决策机制。银行等金融机构在开展存贷业务的过程中需要建立科学合理的房地产投资决策机制，同时培养吸纳一批高素质高水平的房地产投资分析人员,科学分析预测房地产投资市场并进行信息反馈,为房地产信贷决策提供依据。(2)开展房地产信托业务。房地产信托可以促进房地产投资体制的完善。现

37、在，多主体、多渠道、多形式的吸收房地产建设投资资金是我国房地产投资体制改革的主要方向。房地产企业在提高效益的同时要本着对国家、企业、个人负责,采用多方筹资的原则来解决资金问题。通过开展房地产信托业务来服务于各种房地产投资主体,弥补了我国房地产金融体系的不健全与融资工具的不足。(3)推动房地产证券化。在我国，目前房地产开发市场的潜在容量非常巨大,很多房地产开发商却没有大规模开发所需的资本,再加上房地产金融市场上的融资渠道又少,因此只有在大力推行房地产证券化的基础上,房地产企业向社会公开筹集开发资金,才可能在最短时间内聚集最大规模的资本。但是我国目前的房地产证券化并未进入实质性操作阶段,房地产证券

38、业务的开展很不理想,对房地产业的发展所起作用非常有限。因此，我们应当首先建立完善的房地产证券市场,房地产企业以证券市场为依托,直接发行债券或股票进入证券市场,或者通过横向并购的方式来进入证券市场。具体操作中,就是利用我国国有资产重组和改造的改革机遇,政府出面成立金融证券公司,收购各金融机构的房地产开发贷款，或者直接通过成立房地产投资基金来向房产市场投资。同时，房地产公司在证券市场上发行房地产贷款债券或投资债券。这种模式中由于政府的参与和监督,可以高效吸收社会闲散资金,还能较准确地确定资金投向。5.3投资活动现金流管理策略基于上述现金管理的策略和要点，建议M公司成立专门小组或聘请专家，将扩张期权

39、的原理纳入项目评价中。因为作为房地产开发商要投资于土地，经常是建立土地的储备，以后根据市场状况决定新项目的规模。下面举例介绍扩张期权的决策方式。例5-1（仅举例）某公司是一个具有实力的房地产开发公司，21世纪初公司管理层准备开发新项目。考虑到市场的成长需要一定时间，该项目分两期进行。第一期2001年投产，第二期2004年投产。但是，计算结果没有达到公司20%的既定最低报酬率，其净现值分别为-39.87万元（如表5-4所示）和-118.09万元（如表5-5所示）。以上两个方案都是采用的折现现金流量法，净现值均为负，但没有考虑期权。实际上，可在第一期项目投产后，根据市场发展的实际状况来决定是否开始

40、第二期的项目。计算期权价值的有关数据如下：1、假设在2003年底必须决定第二期开发项目的决策，那么这是3年到期的期权。2、第二期项目的投资额为2003年底的2000万元，是第一期项目的2倍，如果以10%作为折现率折算到2000年为1502.63万元。它就是是期权的执行价格X。3、预计2003年底经营现金流量的现值为2392.49万元，折算到2000年末为1384.54万元。这是期权标的资产的当前价格S0。4、如果经营现金流量超过期初投资，就选择执行实施第二期项目计划；如果投资超过现金流量流入，就选择放弃。因此，这是一个看涨期权问题。5、行业风险大，未来现金流量FCF不确定，可比公司的股票价格标

41、准差为=35%，可以作为项目现金流量的标准差。6、无风险的报酬率为10%。采用布莱克斯科尔斯期权定价模型，计算结果如下：d1=lnS0/PV(X)/t+t/2=ln(1384.54/1502.63)/(0.35*3)+0.35*3/2=-0.1349+0.3031=0.1682d2=d1-*3=0.1682-0.6062=-0.438N(d1)=0.5667 N(d2)=03307C=S0 N(d1)-PV(X)N(d2)=1384.54*0.5667-1502.63*0.330741=784.62-496.91=287.71(万元)有三个问题需要在这里说明：1、不考虑期权的第一期项目的价值是

42、-39.87万元，它可以视为取得第二期开发选择权的成本。投资第一期项目使公司有了是否开发第二期项目的扩张期权，该扩张期权的价值是287.71万元。考虑期权的第一期项目净现值为247.84万元（287.71-39.87）。因此投资第一期项目是非常有利的。2、因为项目的风险很大，计算净现值时经营现金流量使用20%作为折现率。第二期投资2000万元折现到零时点，使用10%作折现率，是因为它是确定的现金流量，在20012003年中并未投入风险项目。3、根据d求N(d)的数值时，可以查表“正态分布下的累积概率【N(d)】”。由于表格的数据是不连续的，有时需要使用插补法计算更准确的数值。当d为负值时，如上

43、面的例题中的d2=-0.438，按其绝对值0.438查表，0.43对应的N=0.6664，0.44对应的N=0.6700，使用插补法得出（0.6700-0.6664）*0.8+0.6664=0.6693，N=1-0.6693=0.3307。5.4 M公司的现金预算管理现金预算是在经营预算和专门决策预算的基础上，对企业预算期内的现金收支、余额及资金融通等情况进行规划与测算而编制的预算。现金预算通常包括现金收入、现金支出、现金余额和资金融通等内容。编制现金预算的目的在于明确M公司内各个责任部门的工作目标，现金管理不仅是财务部和成本控制部门的责任，需要M公司内各个部门的相互配合，现金预算有利于考核各

44、个责任部门的工作业绩。现金预算应该由M公司财会部门负责编制，编制的主要依据是：经营预算中的销售预算，直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算，销售及管理费用预算和专门决策预算中的资本支出预算所涉及的现金收支情况；最低库存现金余额；筹资方式等。现金预算通常按年分季或季度分月进行编制，编制过程中涉及资金借入的时间通常算作季初或月初，归还借款利息的时间算作季末或月末。此外，为满足M公司生产经营活动对资金的临时性需要，公司还需要保持一定数量的库存现金余额。下面表为M公司编制的现金预算表（虽然现金预算是建立在在经营预算和专门决策预算的基础上。由于本文只讨论现金预算，同时也为了保护公司完整数据的隐私信息，

45、因此这部分的经营预算和专门决策预算省略）导审批的时候首先就去查看项目预算中的合约规划，合同该不该签，有没有超标看看合约规划即可，从而通过合约规划直接控制项目的合同成本。2、通过年度预算控制月度资金计划。每个月业务部门和财务部门都在为做月度资金计划而讨价还价，如何得到企业的月度资金计划呢？可以用年度预算来控制。因为年度预算里面正好从时间维度上分解出了月度项目付款计划、月度销售回款计划和月度费用支出计划。所以，年度预算是做月度资金计划的参考标杆。当通过自下而上的合并，和自上而下的沟通与协商后，就可以把月度的资金计划有效的控制在年度预算里面。3、通过月度付款计划控制合同付款。合同的付款该不该审批，主

46、要依据月度付款计划来控制。月度付款计划和年度预算、项目预算是一脉相承的，一般情况下付款计划与项目预算的合同和年度预算资金计划是联动的，所以通过付款计划就可以对每笔付款进行有效控制。关于多个房地产开发项目并行时的现金流安排，本文认为应分别就几个项目建立各个项目部，各项目部独立完成自己的现金预算，然后上报M公司决策层，由决策层按照各项目的现金预算进行现金流的分配和安排。在项目进行过程中，各项目部将实际现金流情况与现金预算做比较分析，消除薄弱环节，节约成本，保证质量。如确需调整，可上报M公司决策层，由决策层作出现金流的调整分配或其他解决措施。具体的操作过程可参考下图：5.5现金预警理论对M公司现金管

47、理的影响结合2.2节房地产现金流管理理论的阐述，这里将现金预警理论用于对策。本文先用下列的现金流分析表来说明M公司的现金流安全度。并给出原因和相应的对策。46计算分析获现能力和财务弹性对建立财务预警体系有重要作用。所以本文认为，如果从现金流的角度预测M公司的财务危机，那么就应当构建能反映M公司整体财务状况的现金流指标体系，可从M公司的偿债能力、财务弹性、获现能力、现金流量结构和企业规模五个方面来选择重要的现金流指标，来判断M公司是否发生现金流危机或财务危机。注：1、没有特别说明的情况下，下列数据的单位为：百万元。2、由于数据收集的困难（未上市公司），和公司对于某些数据的保护，以下数据并不完全和

48、M公司真实数据相同。（一）偿债能力分析指标从现金流角度去分析M公司偿债能力更加客观。衡量偿债能力的指标主要有：1）现金比率=经营活动现金净流量流动负债=323/300=1.077现金比率指标说明M公司通过经营活动所获得的现金净流量能满足偿还现时债务的能力。该比率越大，则M公司的资金流动性越大，短期偿债能力越强；反之，则公司资金流动性越小，短期偿债能力越弱。从计算结果1.077可以看出，M公司的短期偿债能力居于比较有利的状况，没有短期的现金流危机。经营活动现金净流量，也可用现金净流量代替。但本文认为，用经营活动现金净流量还是要好些。因为，经营活动所带来的经营成果是企业偿债能力的基础或根本保障。如

49、果企业经营活动的现金净流量长期偏低，而用来偿还债务的资金主要依赖于筹资活动所带来的现金流入或投资收回的现金流入，企业必将面临财务危机。2）经营活动现金净流量负债总额=323/1040=0.311该指标反映M公司年度经营活动产生的现金净流量偿还全部债务的能力，也反映了M公司的长期偿债能力。比值越大，则公司的长期偿债能力越强；反之，比值越小,则公司的长期还债能力越弱。从目前国内外的实际来看，公司财务状况较好的公司该比率值都在0.20以上。从计算结果中看到，M公司的该比率值0.311，大于0.20，因此M公司目前的财务状况良好。提请注意的是，如果企业的经营活动取得的现金在支付了维持正常运转所必需以后

50、，余下的现金不能偿清债务，而只能向外筹集资金来偿债，就表明该公司财务状况已有所恶化。即使公司向外筹集到新的资金，但偿还债务本金最终还是取决于经营活动的现金流量。（二）财务弹性分析指标财务弹性是指一个公司适应经济环境变化和利用投资机会的能力。这种能力47来源于经营现金流量和支付需求之间的比较。支付需求可以是投资需求、承诺支付等。当经营现金流量超过需求，现金出现盈余，则企业的生存能力和适应经济环境变化的能力就强。财务弹性指标包括以下四个指标：1）现金股利保障倍数=每股营业现金净流入每股现金股利=3.23/1.11=2.91该指标反映了公司用年度正常经营活动所产生的现金净流量来支付股利的能力，该指标

51、比率越大，则企业支付现金股利的能力就越强。从计算结果来看，M公司支付股利的能力还是很好的。2）资本购置比率=经营活动现金净流量资本支出=323/283=1.14购置固定资产、无形资产等发生的支出就是分母所指的“资本支出”。该指标反映公司用经营活动产生的现金流量净额维持和扩大生产经营规模的能力。比率数值越大，则公司支付资本支出的能力越强，资金自给率越高；当比率1时，说明企业可以通过自身经营来满足扩充所需的资金；当比率1，则说明公司必须靠外部融资才能满足扩充所需的资金。从计算的数值1.14来看，M公司依靠自身的经营和发展就能满足扩充所需的资金。3）全部现金流量比率=经营活动现金净流量（筹资现金流出+投资现金流出）=323/(399+197)=0.54其中，筹资现