中国城市大型商业地产的发展与现状

1、中国城市大型商业地产的发展与现状 Mall全称Shopping Mall，是目前世界上大型商业地产的顶级形态，首译“摩尔”全称“销品贸”，意为大型购物中心，起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态，不同的消费群体和男女老幼都会从中得到选择和满足。（Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典，还有另外一个新解释：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”摩尔（Mall）

2、，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺的商业中心或加盖的林荫道商业街，它集购物、休闲、娱乐、饮食为一体，成为都市的精华区。）注：摩尔Shopping Mall不是一般意义上的购物中心Shopping Center，摩尔的面积至少要10万平方米以上。沃尔玛在美国称为Walmart Supercentre，但沃尔玛不是摩尔。摩尔是所有连锁业态商家的大集合，沃尔玛可以入驻摩尔内，但沃尔玛在摩尔内最多只占五分之一的面积。北京很多商业项目大打“某Mall”的名号，实际上在宣传上造成一定曲解，应当予以澄清。一、Shopping Mall的萌牙90年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄埔、长江实业、新

3、世界、恒基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心Shopping Center或购物广场Shopping Plaza。其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场；北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广场、重庆的大都会广场等。由于这些香港式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上Mall、Shopping Mall。此外纯物业出租型购物中心在香港之所以能经营良

4、好，是建立在香港拥有大量不同行业、不同业态、不同特色、不同品牌的连锁商家的基础之上的。而当时内地的连锁商家仍集中在服饰和超市两类，其他行业的连锁商家都很少。在些情况下，内地许多香港式购物中心曾一度招商困难，商铺入驻率较低。在内地真正经营很成功的香港式购物中心为数不多，但随着内地新兴的连锁商家不断出现，香港式购物中心的经营也正在好转。90年代中期，可以说是国内大型商业地产开发的萌牙期。二、Shopping Mall的初步形成90年代末期，随着广州天河城、中华广场、大连胜利广场、新玛特、上海友谊南方商城、港汇广场、北京新世界中心、庄胜崇光百货广场、东方广场的陆续建成开业，内地逐渐形成了一批业态复合

5、度较高、规模面积较大、经营也较成功的真正的Mall。在这些成功者的引导下，内地各个城市都开始兴建各自的购物中心。但内地有很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，导致了这些购物中心变成了小商品市场；而国际上通行的具商业概念的正规Mall购物中心是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销。事实证明，这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在内地也不成功。失败的例子有杭州的涌金广场、广州的中旅商业城等等，现在广州中旅商业城的开发商也已摒弃了这种传统商业房地产理念的经营方式，转而采用具有国际上通行的具商业概念的正规Mall购物中心的经营方式。现在中旅商业城收回了各小业主的经营权，转而

6、引进了北京华联百货和香港百佳超市大卖场等主力店。涌金广场也引进了家乐福、电影城等主力店。90年代末期，此时是中国大型商业地产开发的启动期，但远远称不上成熟。三、Mall加速发展的二十一世纪继超市、大卖场之后，“Mall购物中心”目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，连锁Mall购物中心也开始出现。2002年，随着上海正大广场、厦门“SM城市广场”、大连和平广场、宁波天一广场、深圳铜罗湾广场、福州元洪城等一批具有国际水准的Mall相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称内地首家连锁Mall集团，标志着内地Mall的发展步入了一个新的时期。目前国内各大传统零售商业集团（上海友谊、上海华联、北京华联、北京

7、王府井、武汉广场、深圳铜罗湾广场、大连商场集团等）、房地产巨头（大连万达、中信集团、华润集团、香港新世界、香港嘉里、香港九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等）、海外专业的Mall开发商（菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、美国的一些基金协会等）乃至外资传统零售集团（马来西亚百盛、台湾太平洋、香港新世界百货、法国欧尚Auchan、台湾好又多等）都已开始在全国各大城市开发一批Mall购物中心。其中泰国正大集团、大连万达、上海华联、北京华联、深圳铜罗湾广场、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁Mall购物中心。在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团“大干快上”的同时，各地的政府也意识到了建设

8、购物广场中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展Mall购物中心。目前广州和大连的Mall发展领先于全国水平，北京和上海也在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展Mall，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。但北京和上海发展Mall的策略有所不同。由于北京私车拥有量较高，且北京的城区较大（比上海大几乎一倍），故北京的Mall都选址在郊区5环路上，且规模较大（20万至60万平方米），走的是美国Mall的模式。而上海由于私车拥有量较低，且上海的城区较小，居民又偏爱住在市区。故上海的Mall都选址在市区区级商圈

9、（如五角场、中山公园等），但规模较小（10万至20万平方米左右），走的是香港和新加坡Mall的模式。北京将在5环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的Mall，这4家Mall分别为：大地集团的大地Mall、春天Mall、西单商场和法国欧尚合作的Mall项目，王府井集团的Mall项目。目前国内最大的Mall是24万平方米的上海的正大广场。在建中较大的Mall有：成都47万平方米的熊猫万国商城、广州37.6万平方米的正大集团天河正佳商业广场、武汉中商集团的团结商贸城购物中心（总营业面积40万平方米）、上海浦东的台湾好又多集团的Mall项目、上海吴中路上26万平方米的Mall“虹桥商贸城”、北京

10、亦庄经济技术开发区内“北京Mall”（即大地集团的大地Mall，占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米，商业设施预定于2003年国庆节投入运营。）北京东北方孙河一带65万平方米的春天Mall（春天Mall占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资超过10亿美元。已有英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及世界最大的房地产投资公司美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司STAR公司等在美上市公司拟加盟对北京春天Mall进行资金及技术投入。）、30万平方米王府井集团的北京Mall项目。随着这些项目的陆续建成，内地将逐步迎来Mall的时代，也许，3、5

11、年后内地连锁商业销售额第一名就将落到某家连锁Mall集团的头上。四、中国大型商业地产未来的发展前景一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。这种趋势促成了对大型Mall购物中心的需求不断增强。另一方面，随着国内Mall的经营模式和管理技术不断成熟，我国Mall的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来Mall的时代，按照中国目前的经营发展状况，零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提

12、供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，Mall的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色，提高服务质量外，还必须顺应以规模领先、以效益制胜的世界零售业大趋势。Mall有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。建设现代化的大型购物中心对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。国内Mall购物中心的发展之路仍然崎岖，主要看自己如何经营管理和调节，还

13、有房地产业和零售物流业的沟通对接等问题。五、专家关于内地发展Mall的争论在中国发展购物中心的问题上存在着两种截然不同的思想，一种认为在中国根本不适合发展购物中心，一种认为市场巨大且非常适合。当然还有部分专家认为不可盲目发展。认为内地非常适合发展Mall购物中心的专家认为，虽然美国的购物中心兴起是基于10000美元的人均收入，而我们在思考购物中心发展的必要性时，自然很容易联想起美国的兴趣背景，如果照此观点，中国的人均收入达到这个标准恐怕要50年。所以在这个问题上运用比例这个杠杆或许更有说服能力，以绝对数字去比较，缺乏令人信服的依据。而且我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在国外的统计则是消费、

14、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，恐怕就有点以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市，应该说购物中心有着良好的发展前景。其优势主要体现在由于服务项目的增加，可以吸引目的不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求，从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥。主张内地根本不适合发展Mall购物中心的专家认为，内地发展Mall的机会尚不成熟，目前还不应该建设Mall。反对建设Mall的论点主要是：

15、1、内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限。2、内地的私车拥有量太低，不符合建设Mall的要求。但也有很多商界专家认为，内地应该开始逐步发展Mall。针对这两上论点，有相当一部分商业界人士认为：内地的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的Mall发展的既多又好，且新的Mall仍在不断建设中。曼谷有20多家Mall，其中50万平方米的西康广场/施乐广场（Seacon Square）是亚洲最大的Mall，也是世界排行第五大购物中心。马来西亚吉隆坡有20多家Mall（有亚洲最大的Midvally Me

16、gamall和KLCC阳光广场）。甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大Mall，平均35万人口拥有1家Mall。其中马尼拉33万平方米的SM Megamall是亚洲第3大Mall。菲律宾还拥有亚洲第一大连锁Mall集团：SM PRIME、SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家Mall，且家家Mall都生意兴隆。菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于Mall内，单体建筑的百货公司、大卖场已极少。印尼雅加达的Mall也已达20多家，并且生意火爆。（且东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内

17、企业加以借鉴和学习。）那么上海、北京为什么不能拥有一批真正的大Mall呢？毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心的产生。（居民除了维护基本生活之外，更加注重其它开支；从马斯洛层次需要理论分析，已经开始追求较高层次的需要；从注重产品转向注重品牌；时间观念增加；工作压力增大，需要增加适当的休闲与消遣。所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运用，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生。）上海、北京、广州等

18、地的经济发展水平已开始接近甚至超过了部分东南亚国家，而菲律宾、泰国、马来西亚、印度尼西亚的Mall购物中心也已红火了十多年且新的Mall仍在不断兴建中。东南亚各国的Mall数量已经很多，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义。现在是时候发展我们自己的Mall购物中心了，大型的Mall也是城市的标志性建筑。内地的私车拥有量虽然低，但并不影响我们建设Mall。因为政府限制私车的发展，故香港、新加坡的私车拥有量也远远低于美国；但凭借着发达的地铁和公交系统，两地的Mall也都发展的很成功。不同于欧美的Mall，香港、新加坡的Mall大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈，且一条街上往往汇集着多家Mall（如新加坡的乌节路）。只有300万人口新加坡有20多家Mall（义安城Ngeean City购物中心、滨海广场Marina Square和新达城Suntec City Mall均是亚洲最大的购物中心之一），平均15万人口拥有1家Mall。借鉴香港