利用地上权解决土地使用权与地上物所有权的冲突

1、利用地上权解决土地使用权与地上物所有权的冲突摘要：我国现行法律规定，城镇国有土地所有权属于国家， 地上物的所有权属于用地者，土地使用权期限届满，地上物的所 有权由国家无偿取得。这一制度在理论和实践上都有许多弊端， 实有修改之必要。本文试借鉴大陆法系的地上权制度来平衡土地 所有权人和土地使用权人之间的利益，建议在未来的物权法上抛 弃土地使用权的概念，直接采用权的概念，建立统一的地上权制 度。关键字：土地所有权土地使用权地上权我国宪法第10条第4款规定：我国的土地所有权禁止转让。 其实，就城镇国有土地而言，因所有权主体具有唯一性，故客观 上不存在转让的可能。但为了鼓励土地使用者对土地的开发和建 设

2、，保护其对地上物的合法权益，我国建立了土地使用权制度。 有关法律也规定了取得土地使用权后，方可取得其地上建筑物的 所有权，实行房屋所有权与土地使用权主体一致原则。过去我国 在城镇土地使用权方面沿袭前苏联、东欧等国家土地无偿划拨， 由单位和个人无期限使用的模式，私房所有权与土地使用权的冲 突被土地使用权无期限的事实所掩盖。但随着市场经济土地使用 权的商品化和土地使用权有偿、有期限的出让和转让制度的确 立，使有期限的土地使用权和无期限的房屋所有权方面的权利冲 突日益明显。依城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规 定：国家以土地所有者的身份按照所有权与使用权分离的原则， 将城镇土地使用权在一定

3、期限内让与土地使用者，土地使用者向 国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让年限一般为4070 年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他随着物 所有权由国家无偿取得。1994年的城市房地产管理法第21条 第1款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地 使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。经批 准予以续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支 付土地使用权出让金。第2款规定：“土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，土地使用者未申请续期的，土地使用权由国 家无偿取得。”依上述规定，土地使用权期限

4、届满，可出现以下 法律结果：1、按时续期，且重新交纳了土地使用权出让金后，用 地者可继续拥有土地使用权和地上物所有权；2、否则，土地使用 权和地上物的所有权由国家无偿取得；3、虽按时申请续期，但因 社会公共利益的需要，申请续期未被批准。这些规定对城市房地 产的土地使用，确立了土地使用权有年限和土地使用权终止后地 上建筑物和其他附着物无偿由国家取得的制度。对于土地使用权期限届满，国家应否无偿取得地上建筑物和 其他随着物的所有权，法学界有截然相反的两种观点。肯定论者 从罗马法创立的“土地所有权吸附建筑物”的原则出发，认为国 家应无偿取得地上物的所有权。支持该观点的学说主要有：无主 财产说、折旧补偿

5、说、履行义务说、超值补偿说、所有权有期 说。否定论者一般从民法的基本原理和规定出发来进行论证，认 为国家无权无偿取得地上物的所有权，。我认为，对于地上建筑物和其他附着物随土地使用权终止而 由国家无偿取得的规定有几个缺陷：第一，从原则上讲，土地使 用权出让合同的标的仅是土地使用权并无地上物，地上物的所有 权为土地使用人所有。既然是所有权就不受期限限制。而当土地 使用权期限届满，国家无偿取得地上建筑物和其他附着物所有权 时，其所有权就是受期限限制的所有权，在法理上讲不通。第 二，国家规定：无偿收回划拨的土地使用权时，对其地上建筑物 和其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补 偿。对无偿

6、取得的划拨土地使用权的土地使用人尚且补偿，对有 偿取得土地使用权的使用人不仅不补偿，反将地上物无偿收回， 这显然是不平等的。第三，不符合公平原则。在国有土地使用权 出让法律关系中国家是作为一个特殊的民事主体而存在的，应与 让与方处于平等的地位。国家出让土地使用权，受让方支付出让 金，本是公平的，法律已经赋予国家根据社会公共利益的需要， 可以提前收回土地使用权，明显有利于国家一方，再规定无偿收 回地上建筑物和其他附着物，则显失公平，违背了民法中的平等 原则，第四，我国房地产制度改革的重心是大力发展房地产二级 市场，而二级市场的法律行为，如土地使用权转让、抵押等交易 行为，必然受制于一级市场的土地

7、使用权出让年限的限制，若土 地使用权期限届满，地上物收归国家，则房地产市场交易主体必 然要考虑交易成本及以后的投资能否在有限的年限内收回。这样 无疑限制了房地产二级市场的发展。解决这些问题同样需要引 入地上权制度。另外有些人认为，可以通过申请续期避免冲突的发生。其实 续期制度虽是使用者避免被无偿收回地上物的一种法律补救措 施，但仅仅是权宜之计，并不能从根本上解决冲突本身。况且续 期制度仍有相当大的局限性，仍不能从根本上解决房屋使用权与 所有权冲突的问题。由于以上问题，为更好协调地上物所有权无期性与土地使用 权有期性之间的矛盾，我国应该在借鉴大陆法系国家地上权制度 基础上设立地上权制度。所谓地上

8、权，是以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或 竹木为目的而使用其土地之权。“地上权为用益物权的一种， 肇源于罗马法，按罗马法基于添附的原理，以地上权属于土地为 原则，购买地上物者必须购买土地”。“罗马的不动产所有权 就像一块小领土， 一切附加和进入土地的物都必然地作为添附归 土地所有主所有，因此，建筑物的所有权非地皮所有主而莫 属”。后因土地价值日昂，一般人民难以负荷，法务官仍例外 的承认得支付地租而在他人土地有建筑物的所有权，且得为继承 及让与，以地上物所有权与土地所有分离的法律技术创设了地上 权。德国、瑞士、日本等国继承了罗马的思想，对地上权作出了 明确的规定。地上权的最大特点是他排除了土

9、地所有人依添附原 则取得建筑物所有权的可能性，使地上权人单独享有建筑物的所 有权，同时具有调剂“有”与“用”的重要社会经济技能。传统 的地上权多设于土地的上面，但随着经济的发展对土地的利用呈 现出区分化、立体化的趋势。地上权可以存在与土的上空或地 下，增进土地的利用价值。例如日本民法典中就规定了地下、空 中的地上权的内容。地上权是一种物权是存在于他人土地上的权利，故为他物 权，是所有权中的限制物权的一种。地上权的取得通常是有偿 的，但法律并不排除无偿取得地上权的可能性，有偿取得时，地 上权人需向土地所有人按期交纳地租，地上权可以让与。地上权 人可将地上权让与他人，地上权的让与不涉及土地所有权，不得 超过地上权的期限。地上权人的权利主要有：1、土地的占有与使用权；2、处分 权，其中包括地上权的让与、设定抵押、土地转租；3、相邻权, 法律关于相邻权的规定在地上权人之间或地上权人与