酒店管理公司工程技术操作手册(营运期)

1、万达酒店及度假村管理有限公司 酒店工程部操作手册（营运期）（ 2014版）版本号： 1.00第一章 人员编制第1节 营运编制第二章岗位职责第1节 岗位职责第三章工作事项第1节 日常运行1. 日班规定2. 值班规定3. 交班规定4. 重点保障第2节 维护保养1. 设备台账2. 保养计划3. 保养手册4. 保养记录5. 证照年检第3节 报修管理1. 维修响应2. 维修记录3. 维修手册第4节 资产管理1. CAPEX®定2. 预留金规定3. 资产审计4. 资产改造第5节 仓库管理1. 入库出仓2. 工程器具3. 备品备件第6节 能耗管理1. 能耗计划2. 能耗分析3. 节能措施第7节 月

2、报管理1. 月度报告第8节 质保管理1. 工程质保2. 质保金第9节 安全生产1. 危险品2. 作业安全第10节 档案管理1. 电子档案管理2. 纸质档案管理第11节 团队建设1. 人才培养2. 技能培训3. 团队活动第四章 营运品质第1节 品质标准第2节品质检查第一章Chapter I人员编制XXXXXXX裸文）第一节营运编制1 .营运期工程部人员总编制参照下表:酒店品牌标准配置（300间客房）每超出20间客房工程部增编含会所增员备注万达嘉华36人1人-不低于36人万达文华36人1人1人不低于36人万达瑞华38人1人1人不低于38人2 .客房数不足300间的按标准配置。3 .酒店开业前到岗未

3、达标的，需于开业日后120天内补足第二章Chapter I岗位职责XXXXXXX裸文）第一节 XXX第三章Chapter I工作事项XXXXXXX裸文）第一节 日常运行1 日班规定1.1 工程总监1.1.1 审核1.1.1.1 于晨会前审核前日值班日志 ，并签确。1.1.1.2 审核前日设备运行记录 、 报修记录、 能耗记录、 巡查记录 。1.1.2 晨会1.1.2.1 每天 8： 30 组织召开部门例会，听取当班工程师作前日总结，确认当日部门工作计划。1.1.2.2 参加总经办晨会，协调相关部门。1.1.3 排班1.1.3.1 每月 25 日前遵照行政管理制度，完成下月值班表编排造册，并监督

4、执行。1.1.3.2 运转班按每人每周工作不超过40小时进行编排，禁止超标。1.1.3.3 日常班按行政管理制度编排，禁止超标。1.2 副总工1.2.1 执行工程总监安排的当日工作。2 值班规定2.1 值班工程师（主管）2.1.1 当班人员每班对所有机房及建筑外围至少进行两次巡查，巡查间隔 4小时，并记录结果。2.1.2 当班人员巡查时必须检查及核对设备运行记录 ，并对其负有监督责任。2.1.3 当班人员对当班员工具有管理、监督、指导工作的责任。2.2 值班员工2.2.1 当班人员每班对分管机房进行巡查，每 2 小时一次，主要机房每小时一次，高低压配电房24 小时值守，并记录结果。2.2.2

5、当班人员巡查时必须检查设备运行情况，核对设备运行参数并填写设备运行记录 。2.2.3 当班人员按日常抄表规定抄表。2.2.4 完成日常报修及维护保养。2.2.5 当班人员每班填写当班日志及当班巡查记录 。2.3 值班通信2.3.1 所有人员当班期间必须保持通信畅通。3 交班规定3.1 当班人员应于上一班结束前 15分钟开始交接班。3.2 值班工程师（主管）根据值班日志了解及核对前班情况，并签确。3.3 当班员工根据当班日志及当班巡查记录了解及核对前班情况，并签确。3.4 接班人员核对值班物品移交表 ，确认无误后双方签确。3.5 接班人员以完全熟悉前班状态为标准，视为交接班完成。4 重点保障4.

6、1 大型活动及重要接待4.1.1 事先检查4.1.1.1 应与大型活动前二天，对所需使用的设备进行检查与调试，在投入使用前至少一小时确保设备处于正常运行状态。4.1.1.2 在活动前六小时，开启音响设备，对水晶灯、条幅等悬挂物进行全功率防坠落震动测试一小时以上。4.1.2 保障计划4.1.2.1 应与相关部门于活动前二天制定确实可行的保障计划，并活动前一天完成演练。4.1.3 应急预案4.1.3.1 成立以总经理为组长的应急小组，有明确分工及应急措施，纸质下发。须有通信保障车辆。4.1.3.2 如酒店移动通信能不足以保障活动进行的，4.1.3.3 如人流密集或有高危活动项目的，须有急救保障车辆

7、。第二节 维护保养1 设备台账1.1 建立设备登记卡并归档1.2 设备必须悬挂身份标牌，管路流向标识，并保持完整、清晰。1.3 年度自检并更换损坏的识别卡和标识。2 保养计划2.1 每年10月 30 日前上报次年维护保养计划，12月 20 日批复。2.2 每年10 月 30 日提交当年计划执行情况，纳入年度考核。3 保养记录3.1 按设备的种类建立保养内容并如实填写、造册存档，保存2 年。4 保养支出4.1 按照酒店维护保养管理办法实施5.1 按证照有效时间前一个月完成证照年检第三节 报修管理1 报修响应1.1 报修单或电话报修，由值班工程师分配任务。1.2 接到报修后，须10 分钟内抵达现场

8、。1.3 紧急报修（如停电、漏水等） ，需立即赶往现场。2 维修记录2.1 当日报修，由值班工程师记录和每月 25 日造册归档。3 维修手册3.1 电气维护详见附件：电气维护手册。3.2 暖通维护详见附件：暖通维护手册。3.3 给排水维护详见附件： 给排水维护手册 。3.4 装饰维护详见附件：装饰维护手册。第四节 资产管理1 CAPE潸理1.1 CAPEX1.1.1 每年 9 月 20 日上报次年计划， 12 月 30 日批复。1.1.2 每年 11 月 30 日提交当年计划执行情况，并纳入年度考核。1.1.3 已批复的年度计划执行时仍需逐项立项。1.1.4 改变已批复的CAPEXS途需报批。

9、2 预留金管理2.1 预留金需建立台帐。2.2 预留金使用，无论金额，需事前立项。2.3 预留金只限于固定资产改造使用。3 资产审计3.1 审计范围：3.1.1 运行质量3.1.2 节能降耗3.1.3 档案管理3.1.4 维护保养3.2 审计周期：3.2.1 每季度工程部自审一次，成果报备总经办。3.2.2 每半年当地酒店自审一次，成果报备总部技术部。3.2.3 每年总部对酒店审核一次，成果计入年度考核。4 资产改造4.1 依据固定资产改造管理办法实施。第五节 仓库管理1 入库出仓1.1 物品到货后 , 库管组织工程部相关人员进行核对与确认，经工程总监签确后入库及造册；1.2 物品需持维修单领

10、用，库管需造册登记，保留 1 年。1.3 每月 25 日前需进行仓库盘点。2 工程器具2.1 工程器具需造册；2.2 工程器具领用及归还需登记，归还时库管应检查器具的清洁和完好性，安全隐患器具禁止发放；2.3 工程器具损坏和丢失按财务制度执行。3 备品备件3.1 库存需按最低一个月保障及造册，领用需及时补充。3.2 紧急维修配件按紧急采购流程实施。第六节 能耗管理1 能耗计划1.1 每年度 11 月 30 日前编制上报次年能耗计划1.2 每月25 日前对次月能耗做计划复核及内部调整，确保年度计划2 能耗分析2.1 每月3 日前上报月度能耗报表，分析预判能源消耗组成3 节能措施3.1 建立节能小

11、组，酒店总经理为第一责任人，副总经理为监督责任人，各部门总监为直接责任人3.2 分解及设定各部门月度能耗指标，由节能小组监督和考核3.3 每年度 11 月 30 日前上报次年节能措施计划第七节 月报管理1 月度报告1.1 结合酒店当月经营情况对能耗使用情况分类进行分析和总结，并制定下月能源节约计划第八节 质保管理1 工程质保1.1 工程质保期自签署竣工验收文件起，不低于 2 年。1.2 质保期内拒绝履行质保义务，需三次有效发文：1.2.1 首次发文说明维修要求及时间期限。1.2.2 首次发文未收到回复的，间隔 5 日后可二次发文，重申内容及将以扣除质保金委托第三方维修所需费用的通知。1.2.3

12、 二次发文间隔 5 日未见回复的，实施第三次发文，正式通知以扣除质保金方式实施维保。1.3 第三方委托1.3.1 原项目公司成本界面内的第三方委托，三次发文需以OA方式报项目公司成本及财务，抄送其总部成本部总经理，由项目公司扣款并支付第三方。1.3.2 原项目部成本界面内的第三方委托，三次发文需以OA方式报原项目部总 经理， 抄送其总部计划部、 成本部总经理及项目公司成本及财务，由项目公司扣款并支付第三方。1.3.3 项目公司撤离的，抄当地商管成本及财务，由商管扣款并支付第三方。2 质保金2.1 质保金支付需使用工程类流程审批后方可签署文件及支付。第九节 安全生产1 危险品1.1 危险品由酒店

13、统一指定位置，标识清晰，专人管理。气体类须保持间距、分类存放，工程部不得设库存放，审批领用。1.2 化学药剂1.2.1 化学药剂的废弃物须由有资质的回收单位处理，严禁随意倾倒及丢弃。1.3 易燃易爆气体1.3.1 易燃易爆气体使用，现场须设置灭火器具。2 作业安全2.1 外墙作业2.1.1 必须委托专业外包单位实施，并签订安全合同。2.1.2 使用擦窗机须由酒店工程总监审批，持证操作。2.1.3 外墙作业，须专人监督，并提前通知相关部门。2.2 高空作业2.2.1 工程车使用，必须系好安全带，严禁抛物。2.2.2 地面监护须一人以上，并设置隔离区域安放安全标识。2.3 特种作业2.3.1 特种

14、作业范围：电气、压力容器、锅炉、电梯、水质处理。2.3.2 特种设备值班人员须持证上岗。2.3.3 特种设备维修保养须事前审批，持证上岗。2.3.4 电气作业详见附件：电气操作规程。2.3.5 压力容器作业详见附件：压力容器操作规程。2.3.6 锅炉作业详见附件：锅炉操作规程。2.3.7 电梯作业详见附件：电梯操作规程。2.3.8 水质处理作业详见附件：水质处理操作规程。2.4 化学品作业2.4.1 必须使用防毒面罩和防腐手套，严格按说明及流程使用。2.4.2 废弃物须入库，严禁随意倾倒及丢弃。2.5 明火作业2.5.1 事先审批，须安放成品保护及警示标识、设置安全区域灭火器材。2.5.2 持

15、证上岗、专人监护，禁止单人作业。2.5.3 作业完成，清理场地、确认无隐患后方可离开。2.6 安全培训2.6.1 员工入职，由专业值班工程师进行安全培训，副总工进行书面考试并通过。2.6.2 员工入职，由专业主管进行操作规程培训，值班工程师进行书面考试并通过。2.6.3 考试成果报备人力资源部。第十节 档案规定档案管理规定依据集团档案管理办法实施，本系统补充如下。1 电子文档管理1.1 电子文档范围：工程图纸、供应商资料、设备资料。1.2 每月 5 日前更新电子文档、并双备份。2 纸质文档管理2.1 纸质文档范围：工程图纸、供应商资料、设备资料及日常运行记录等。2.2 工程图纸2.2.1 原始

16、竣工蓝图，折叠盒装存放，用于存档。2.2.2 各专业须打印工程白图一套，以A2尺寸加装硬壳封面装订，用于日常查阅。2.2.3 工程改造，蓝、白图须及时替换，由工程总监核准。2.3 供应商资料2.3.1 须装订成册盒装存放，有索引及封面。2.4 设备资料2.4.1 须装订成册盒装存放，有索引及封面。2.4.2 建立设备台账。2.5.1 日常运行记录范围： 值班日志 、 当班日志 、 设备运行记录 、报修记录 、 能耗记录 、 巡查记录 、 值班物品移交表等。2.5.2 须装订成册盒装存放，有索引及封面。2.5.3 存放期限为 3年、销毁须工程总监签批。3 借阅管理3.1 拷贝电子文档须审批。3.

17、2 未经工程总监签批蓝图禁止借阅第四章Chapter I营运品质XXXXXXX裸文）第一节 品质标准1 各区域空调系统室内参数1.1 客房区区域干球潟度CC）相时湿度（%）人员新风排风噪声(dB)夏季冬季年季冬季客房232250402人/间100m。小 时.间NR32客房卫浴20一90m加NR32客房走廊24201 AC/HNR38服务间25200%3AC/HNR401.2 大堂接待区区域干球温度（工）相对湿度（%）人员每人新区排风噪声<dB；曼季冬李霍李冬季大堂242160408m?/p30m泳NR3B电梯厅242160408m2/p3帚力anNR3&前台办公242160405

18、m0p30rr?/hNR3B楼梯>10一一NR4D1.3 商务区区域于球温度（C）相对湿或（%）人员每人新风排凤噪声-dB)夏季冬季夏季冬季会议空232150402m2/p40m3/ti-10%NR35贵宾室232150408m2/p40m3/h-10%NR35多功能厅232160402m'fp-10%NR35商务中心242160408mp30nl 加-10%NR35前厅，走廊242060404mzfp20m%NR401.4 宴会区域1.7后勤区区域下球温度(C)相对湿度(%)人员每人新风排风嗅出(dB)夏季冬季夏季冬季宴会厅232150401.5m2/p30m3Jh0%NR38

19、前厅232150403m?/p20m%-20%NR381.5 公共区域区域干球温度(r)相对湿度(%)人员每人新风排风噗声idB)更季冬季夏季冬季大堂吧242150404m2/p30m5i*10%NR38全R餐厅242150302m3/p35m 3Jh-10%NR38中F两黄斤242150902 5m2/p35m-10%NR38中餐大包房252150302.5m:/p35m%-10%NR38珈啡，酒吧242150302m2/p30msJh-10%NR30商店242150404ma/p20m，NR38卫生间2421一12AC/HNR401.6 康体中心区域干球温度(T?)相对湿度(%)人员每人新

20、风排风噪声(dB)夏季冬季夏季冬季接待24216340Sm2/p30m3/n一NR38更衣室2425-10%6AC/HNR38游泳池29286510mp注2MO%NR38健身房2421604Q10m?/p50m3小-10%NR38美容、美发2421604010ma/p30m3/h-10%NR38SFA洗浴2625e-s>0K10AC/HNR38SPA包房252560和2100 m加-10%NR38SPA休息252560305m?/p50 m3M0%NR38区域干球温度（V）相对湿度（%）人员每人SA揖风哩声(dB)夏季冬季夏季工率后勤办公242160408mBp30m-20%NR38行政

21、办公2321604010m%40m'/h-20%NR35工程师办公室24216040&r»2/p30m*m-20%NR38员1-善2521 ,0%4AC/HNR38员工更衣2521«-10%6AoMNR38员工餐厅252160301.5m3/p30m3MMD%NR3B工作间2630 -10%6AQHNR46ffitR/IT 侦班室2421-*一8m2m30m*阳0%NR38消防侯安 监控室24216040flmE/p30rr?/hmNR30洗衣房2B14»-20%注3一限外止商25200%1AC/HNR451.8厨房区区域十球温度（V）KA全面排风

22、局部排班噪声史李冬季(dB)热图,烹饪间CHot Kitchen）428>18-20%注4注4洗碗间(Dish Washing)2000m%1.9粗加工区区域干母温度（D补风全面排风局部排风噪声（眄夏季冬季凉菜间(Cold Krtchert)W22£183AC/HNR45稚点裱花间W22218+20%2AC/HrNR45巧克力同tChocolate room)W223183AC/H-NR45面包间(Bakery Area)W242810CW m3/h12000 m'ThNR45果汁加工间 C Fruit Prep.)1816+20%2AC/HNR45蔬菜粗加工间 (Ve

23、getable Prep.)W24号18-20%3AC/HNR45肉类/鱼类粗加工间 Butchery/Sea FoodPrep J24318-20%6AC/HNR45烧胎间£27318-20%12AC/HNR45干货客、饮料电酒水库<24182AC/HNR45花房C Flower room)W242182AC/HNR45垃圾处理间(Waste Handing Room )<2422-20%20AC/HNR451.10机电用房区域干母温度补风排风噪声 (dB>夏季冬季制冷拈£3525注4注4锅炉房53525注5注5换热站4358AC/H10AC/H通风机房

24、35*«变配电室35N5注7注7NR55发电机房*4525注8注8一电梯机房435占5注9注9.水泵房4355AC/H -5AC/H2污水处理机房£353510AC/H中水机房435N512AC/H15AC/H通讯及IT机房领203AC/HNR5O地下车库-占55AC/H6AC/HNR501.11空调噪音标准评价曲线dB(A)修频带中心频率Hw)声压细(dB)631252505001000200040008000NR30355948393430262523NR3540635244383532302833NR404587564943I 403736NR45SO71615348

25、45424038NR5066756558535047464440NR556079706358555250NR606563746863605755&42.1 水质标准1.1.1 生活饮用水水质标准1.1.1.1 生活饮用水水质标准参考 生活饮用水卫生标准 GB5749-2006 和WHO饮用水水质准则。1.1.1.2 生活冷热水用水： 总硬度不超过150mg/l （CaCO3）。1.1.1.3 洗衣房用水：总硬度不超过75mg/l （CaCO3） 。1.1.1.4 蒸 汽 锅 炉 补 水 ： 总 硬度 不 超过 1.5mg/l （ CaCO3 ） （ 折 合 0.03mmol/L ， 1

26、/2Ca2+、 1/2Mg2+） 。1.1.1.5 热水锅炉补水：总硬度不超过30mg/l （CaCO （折合0.6mmol/L ,1/2Ca2+、 1/2Mg2+） 。1.1.1.6 游泳池补水：水质同生活饮用水卫生标准GB5749-2006。1.1.2 游泳池池水水质标准1.1.2.1 经处理后的池水，其净化质量需达到“人工游泳池水质卫生标准”和游泳池给水排水设计规范的各项要求.2.2 储存水量2.2.1 五星级及五星级以上酒店内需要储存满足80%的客房入住率、五间餐厅（全日餐厅、中餐厅、风味餐厅、宴会厅、员工餐厅）和洗衣房正常运营的所需的日用水量。2.2.2 四星级酒店需要储存满足80%

27、的客房入住率、四间餐厅（全日餐厅、中餐厅、风味餐厅、员工餐厅）和洗衣房正常运营的所需的80%日用水量。2.2.3 三星级酒店需要储存满足80%的客房入住率、两间餐厅（全日餐厅、员工餐厅）和洗衣房正常运营的所需的50%日用水量。2.2.4 酒店生活水泵房中的原水箱、生活水箱、洗衣房水箱总储水量满足上述要求即可。 （不含冷却塔补水）2.3 给水定额序 号用水部位使用人数 指标用水单位用水 定谶小时变化系数运作时间(h)1SPAS25.0 m2/P200 L/A.H1.5162健身.跳操10.0 m2/P2.0次/座40.0 U人.次1£163美容美发3 .0次/座40.0 U人次2.01

28、24游泳池补水池水容积的10%1.015宴会厅1.5 W/P10次/座50U人.次1.2136会议空15 fli 淋2,0次/座8 口人,次1.5137会见厅10.0 m2/P2.0次/座6 U人.次1,568中餐厅-大厅2.0 m座25次/座5017人旧1.5109中餐厅一包历3.0 座25次/座5OU人.次1.51010风味名厅-大厅2.0 FT?/座2.5次/座50UA.次151011风味餐厅-包房3.0 e3座2.5次/座50 U人.次1.51012大堂吧4.0 m3 座N5次/座15 U人.日1.51613全日餐厅2.0 度2.5次，座50 U人.次1.52414红酒吧2.0 n?7

29、座35次，座10U人，次15815会所5.0 座2.0次/座20U人,次15716员工餐厅1.5品座25次，座25U人次1,5917洗衣房4.0 kg/人60 L/kg1.21219员工用水量客房数1,5倍100 LZ人出2,52420客房13人，房400 UAJJ*Z524说明：1.根据相关设计规范及参考以上表格内各参数，计算酒店区域内生活最高日用水量、 平均时用水量与最大小时用水量。2.三星级酒店客房按：用水定额 300 L/人.日，使用人数指标1.3人/房，其它参数同以上 标准。2.4热水用水计算序号用水部位使用人数指标用水单位用水 定额运作时间 (h)1SPAg25© m3/

30、P100 U人.日162键身,跳操10.0 m2/P2,0次，座20,0 U人.次163美容美发包0 mz/P3.0次，座20.0 U人欹204宴会厅1.5 W/P1.0次，座20U人诙135会议室1,5m2/P2,0次座2U人.次136会见厅10.0 m2rP2.0次工糜2 L/人.次&7中饕厅-大厅2© 座2.5次，座20 U人旗108中餐厅-包房3.0 m）座2.5次/座20 U人一次109风味餐厅大厅2.0 m）座25次/座20 U人.次1010风味餐厅包房3.0 mU座2 5次座20 U人.次1011大堂吧4,0 m'/座2 5次/座5U人，日1612至日集

31、厅2.0 m）座2.5次，座20 U人一次2413红酒吧2.0 m。座3.5次/座5U人.次815员工餐厅1.5 南2,5次/座20 口人.次916员工用水量客房数L5倍5OU人.日2417客房1.3人;房4H15OL/A.U24说明：根据以上表格内参数计算各区域内热水日用水、小时用水量及耗热2.5空调补水系统2.5.1 冷却塔日补水量计算：冷却水循环流量X 1.5% X 60% X 24h3中水系统3.1 水源3.1.1 洗手盆及淋浴排水3.1.2 客房空调系统冷凝水排水3.1.3 泳池及其机房排废水3.2 中水分项给水百分率：用水项目中水分项给水百分率SPA区冲则才 20%.沐浴t 50%

32、.盟洗工30%健身、跳操冲屈20%,沐洛：50%.斑洗工30%美容美发冲回量15%,强洗工85%宴会厅冲刷：5%,房房：95%会议室冲刷量60%,血洗二40%_会见室冲厕,60%,限洗；40%员工冲刷;15%.沐浴：50%T盟洗:36%中崔厅一大厅冲刷工5%,厨房；92%,盥洗；3%中誓厅一包房冲刷：5%.厨房：92%（盥洗：3%风味餐厅-大厅冲刷工5%,厨房：92%.盥洗.3%风味箕斤一包房冲刷1 5%.异房:92%,我洗：3%大堂吧冲刷：5%,厨房：92%盥洗：3%全H餐厅冲5%.国房:92%（龈洗：3%红酒吧冲5%丁属房：92%,盥洗：3%会所冲刷：60%,盥洗：40%员工鬟厅冲刷：5%

33、.厨房：92%,相洗：3%客沆冲期15%.沐浴工50% ,盥洗工35%3.3 处理方式3.3.1 生物膜处理方式，水质达到如下用水标准：3.3.1.1 城市污水再生利用、城市杂用水水质标准3.3.1.2城市污水再生利用、景观杂用水水质标准3.4 中水用水区域3.4.1 全楼冲厕3.4.2 屋顶绿化浇水3.4.3 地下车库冲洗用水3.4.4 室外景观绿化浇水4 游泳池处理系统4.1 泳池区域内空气的臭氧含量应不大于0.1ppm。4.2 池水水温设计为28。室内空气温度29。4.3 压力过滤器4.3.1 当过滤器的压力损失超过 0.06MPa,或过滤器工作时间超过5天时, 应进行反冲洗。4.3.2 反冲洗强度：13L/m2.h ，反冲洗时间：5-7min。4.4 池水加药系统（混凝剂、PH值调节剂和除藻剂）4.4.1 各种药剂应采用湿投法加药，且不同的药剂应有独立的投加系统。投加系统应设置药剂与循环水充分混合接触的装置（接触时间不少于10s） 。4.4.2 药剂的配置浓度为8%。4.4.3 混凝剂采用连续定比自动投加的方式 , 设