物业管理实务物业的招标与投标

1、 物业管理实务物业管理实务物业管理的招标与投标物业管理的招标与投标四川省建设厅四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训物业企业经理部门经理应试培训1 物业管理的招标物业管理的招标2 物业管理招标的含义物业管理招标的含义 3 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择 最佳对象，并与之签订物业服务合同的过程。4物业管理招标物业管理招标产权产权人人招投标招投标选择选择物业物业公司公司5物业管理招标的特点物业管理招标的特点 6超前性超前性 长期性长期性 阶段

2、性阶段性 物业前期物业前期介入的特介入的特点点物业管理的物业管理的长期性长期性服务内容服务内容价格变化价格变化7 物业管理的招标方式物业管理的招标方式 8物业项目物业项目 公开招标公开招标邀请招标邀请招标协议招标协议招标9 是指是指招标人（业主业主大会开发商）以招标公告的招标人（业主业主大会开发商）以招标公告的方方 式，邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。式，邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。 公开招标应在公共媒介上发布公告！公开招标应在公共媒介上发布公告！ 中国住宅与房地产信息网中国住宅与房地产信息网 中国物业管理协会网中国物业管理协会网 一些具有重大影响的媒体发布免费公告

3、一些具有重大影响的媒体发布免费公告10 是指招标人（业主业主大会开发商）以投标邀请书的方是指招标人（业主业主大会开发商）以投标邀请书的方式，邀请特定（式，邀请特定（38家）的物业服务企业参加投标的招标方家）的物业服务企业参加投标的招标方式。式。 关系到国家安全和机密关系到国家安全和机密 小规模非收益性（住宅物业）物业小规模非收益性（住宅物业）物业11 协议招标是指招标人（业主业主大会开发商）不公开发协议招标是指招标人（业主业主大会开发商）不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务 企业，邀请其投标，然后通过平等企业，邀请其投

4、标，然后通过平等 协商，最终达成协议的招标方式。协商，最终达成协议的招标方式。 投标人少于三个住宅规模较小，经投标人少于三个住宅规模较小，经 物业所在地的区、县人民政府房地物业所在地的区、县人民政府房地 产行政主管部门批准，可以采用议产行政主管部门批准，可以采用议 标。标。12物业管理招标的程序物业管理招标的程序 13选择招标方式选择招标方式编制招标文件招标行政备案招标行政备案发出招标信息发出招标信息提供招标文件提供招标文件组织现场考察组织现场考察收存投标书开标评标定标收存投标书开标评标定标发出中标通知发出中标通知定标行政备案定标行政备案签订物业签订物业服务合同服务合同14 招标文件招标文件招

5、标文件招标文件招标人及项目简介，（名称招标人及项目简介，（名称地址联系方式项目基本情况地址联系方式项目基本情况物管用房的配备等）物管用房的配备等）物业管理服务内容要求物业管理服务内容要求对投标人及标书的要求（资格标对投标人及标书的要求（资格标书格式主要内容）书格式主要内容）评标标准和方法评标标准和方法招标活动方案（组织机构招标活动方案（组织机构开标时间地点）开标时间地点）物业服务合同签订说明物业服务合同签订说明其它事项说明及法律法规其它事项说明及法律法规规定的其它内容规定的其它内容15行政备案行政备案 10日前与物业管理有关的与物业管理有关的物业项目开发建设物业项目开发建设的政府批文的政府批文

6、招标公告或招标邀请书招标公告或招标邀请书招标文件招标文件法律法规规定的其它材料法律法规规定的其它材料招标人资格证明招标人资格证明物业产权证明物业产权证明业主大会决议业主大会决议16 评标委员会评标委员会 评标由招标人依法组建评评标由招标人依法组建评 标委员会负责。标委员会负责。 招标人代表招标人代表 组组 成成 物业管理方面的专家物业管理方面的专家 成员为成员为5人以上单数人以上单数 物业专家成员总数的物业专家成员总数的2317 物业管理招标的原则物业管理招标的原则 18公平公正公开公平公正公开诚实信用诚实信用19 招标的时限招标的时限 招标时限招标时限 新建现售商品房项目应当在现售前新建现售

7、商品房项目应当在现售前 30日完成日完成 预售商品房项目应当在取得预售商品房项目应当在取得商品房预售商品房预售 许可证之前完成许可证之前完成 非出售的新建物业项目应当在交付使用前非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90日完成日完成20 物业管理的投标物业管理的投标21物业管理投标的含义物业管理投标的含义 22物业管理投标是物业服务企业针对特定的物业管理投标是物业服务企业针对特定的物业管理项目招标文件的相关要求，在充物业管理项目招标文件的相关要求，在充分分析项目情况及自身发展目标和实力的分分析项目情况及自身发展目标和实力的前提下，组织相关资源，拟写投标文件，前提下，组织相关资源，拟写投标文件，

8、参与争夺物业管理项目的市场活动。参与争夺物业管理项目的市场活动。23 物业服务企业物业服务企业市场市场竞争竞争 物业项目管理物业项目管理投标投标人人24物业管理投标的实施物业管理投标的实施 25成立工作小组成立工作小组 获取解读招标文件获取解读招标文件 考察物业现场考察物业现场 参加标前会议参加标前会议 进行投标进行投标 可行性分析可行性分析 编制投标文件编制投标文件 封送标书封送标书 现场答辩现场答辩 签订委托签订委托 服务合同服务合同 26物业管理投标的策略物业管理投标的策略 27攻势策略攻势策略守势策略守势策略低成本策略低成本策略差异策略差异策略28物业管理投标文件的主要内容物业管理投标

9、文件的主要内容 29投标函投标函 投标报价投标报价 物业管理方案物业管理方案 招标文件要求提供的其它材料招标文件要求提供的其它材料 30物业管理方案的编制物业管理方案的编制 31物物业业项项目目概概况况管管理理目目标标组织组织架构架构管理管理服务服务内容内容管理管理方式方式服务服务宗旨宗旨员工员工编制编制分工分工任职任职条件条件管理管理服务服务分项分项指标指标措施措施物业物业管理管理服务服务模式模式设计设计社社区区文文化化活活动动员员工工培培训训物物资资装装备备的的配配置置项项目目经经费费收收支支测测算算32 物业管理服务费的测算物业管理服务费的测算 33包干制物业服务费用物业服务成本税费物业

10、企业利润物业服务费用物业服务成本税费物业企业利润 酬金制物业服务费用支出物业服务企业酬金物业服务费用支出物业服务企业酬金 34物业服务成本物业服务成本物业服务支出物业服务支出设施设备及公众责任保险费用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费清洁卫生费清洁卫生费绿化养护费绿化养护费秩序维护费秩序维护费办公费用办公费用物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费5 55 5的物业营业税的物业营业税 8

11、81515的物业企业利润的物业企业利润35 请思考一下1、根据根据前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法新建商品房项目的前新建商品房项目的前期物业管理招标人应当在现售前（期物业管理招标人应当在现售前（ ）日完成招标投标工作。）日完成招标投标工作。 A 15 B 30 C 60 D 902、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的，由（未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的，由（ ）以上地）以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告

12、，可以并处方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。万元以下的罚款。 A 县级县级 B 市级市级 C 省级省级 D 建设部建设部3、编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和（编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和（ ）。）。 A 招标文件的解读招标文件的解读 B 物业管理方案的设计物业管理方案的设计 C 物业管理企业介绍物业管理企业介绍 D 可行性分析可行性分析 1B 2A 3A单项选择题单项选择题36 请思考一下4 4、物业管理招标投标和评标活动中（、物业管理招标投标和评标活动中（ ）属于违规及禁止行为。）属于违规及禁止行为。 A A 在确

13、定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商 B B 在评标过程中召开现场答辩会在评标过程中召开现场答辩会 C C 维护投标人公平公正竞争维护投标人公平公正竞争 D D 不得以低于成本的报价竞争不得以低于成本的报价竞争5 5、 由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体，在签订共由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体，在签订共 同投标协议时，一般按照（同投标协议时，一般按照（ ）确定投标的联合资质等级。）确定投标的联合资质等级。 A A 联合体中最高的联合体中最高的 B B 综合资质综合资质 C C 平均资质平均资质 D D

14、等级较低企业等级较低企业6 6、 根据根据前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法预售商品房项目的前预售商品房项目的前 期物业管理，招标人应在（期物业管理，招标人应在（ ）之前完成招标工作。）之前完成招标工作。 A A 商品房竣工商品房竣工 B B 取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证 C C 交付交付9090日日D D 物业服务企业接管验收物业服务企业接管验收 4D 5D 6B 4D 5D 6B 单项选择题单项选择题37 请思考一下7 7、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和（、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和（ ）是最关）是最关 键的环节

15、。键的环节。 A A 投标报价一览表投标报价一览表 B B 投标物业服务企业简介投标物业服务企业简介 C C 可行性分析可行性分析 D D 解读招标文件解读招标文件8 8、投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题，并（、投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题，并（ ）、拟组）、拟组 建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。 A A 重点介绍物业管理方案模式重点介绍物业管理方案模式 B B 重点介绍物业服务企业文化重点介绍物业服务企业文化 C C 重点介绍物业服务企业重点介绍物业服务企业 D D 重点介绍物业管理特色重点介绍物业管理特色9 9、自

16、中标通知发出之日起（、自中标通知发出之日起（ ）日内签订委托服务合同。）日内签订委托服务合同。 A 15 B 20 C 25 D 30A 15 B 20 C 25 D 301010、招标人应当在投标有效期限（、招标人应当在投标有效期限（ ）日前确定中标人。）日前确定中标人。 A 15 B 20 C 25 D 30A 15 B 20 C 25 D 30 7B 8C 9D 10D7B 8C 9D 10D单项选择题单项选择题38 请思考一下请思考一下1111、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（ ) ) 人以上。人以上。

17、A 3 B 5 C 7 D 11A 3 B 5 C 7 D 111212、建设部的、建设部的前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，前期物业规定，前期物业 管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的（管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的（ ）日）日 前，提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房前，提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房 地产行政主管部门备案。地产行政主管部门备案。 A 5 B 10 C 15 D 30A 5 B 10 C 15 D 301313、（、（ ）的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确

18、定中标）的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标 人的重要依据。人的重要依据。 A A 投标资格投标资格 B B 投标文件投标文件 C C 投标标的投标标的 D D 标的标的 单项选择题单项选择题 11B 12B 13D 11B 12B 13D 39 请思考一下1414、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容（、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容（ ） A A 服务特色服务特色 B B 服务内容与质量标准服务内容与质量标准 C C 服务项目定价策略和原则服务项目定价策略和原则 D D 创作服务品牌意识创作服务品牌意识1515、物业管理方案一般包括物业服务企业介绍、目标项目物业管理特

19、点、物业管理方案一般包括物业服务企业介绍、目标项目物业管理特点 分析、物业管理服务（分析、物业管理服务（ ）等内容。）等内容。 A A 内容内容 B B 模式模式 C C 质量标准质量标准 D D 收费原则收费原则1616、物业管理服务的价格形式可以分为（、物业管理服务的价格形式可以分为（ ）。）。 A A 政府政策指导价政府政策指导价 B B 政府指导价政府指导价 C C 业主委托商议价业主委托商议价 D D 市场调节价市场调节价1717、招标人及招标项目的简介中包括（、招标人及招标项目的简介中包括（ ）配备情况等。）配备情况等。 A A 招标人名称地址联系方式招标人名称地址联系方式 B B

20、 项目基本情况项目基本情况 C C 要求对物业服务的方式要求对物业服务的方式 D D 物业管理用房物业管理用房 多项选择题多项选择题 14ABC 15ABCD 16BD 17ABD14ABC 15ABCD 16BD 17ABD40 请思考一下请思考一下18.18.物业管理招标工作包括的内容是（物业管理招标工作包括的内容是（ ）。）。 A A 提供招标文件提供招标文件 B B 组织现场考察组织现场考察 C C 召开标签会议召开标签会议 D D 收存标书收存标书19.19.物业服务企业编制投标文件时，应写的具体内容是（物业服务企业编制投标文件时，应写的具体内容是（ ）。）。 A A投标函投标函 B

21、 B投标报价投标报价 C C物业管理方案物业管理方案 D D招标文件要求提供的其它材料招标文件要求提供的其它材料20.20.物业服务企业要想在答辩会上中标，要做到（物业服务企业要想在答辩会上中标，要做到（ ）。）。 A A 投标企业应组织有关管理人员技术人员、组成实力较强的答辩小组投标企业应组织有关管理人员技术人员、组成实力较强的答辩小组 B B 物业管理董事会与项目经理亲自参加述标和答辩物业管理董事会与项目经理亲自参加述标和答辩 C C 直接展示项目经理的素质和能力直接展示项目经理的素质和能力 D D 赢得招标人和其它评标委员的信任赢得招标人和其它评标委员的信任21.21.物业管理投标的要求是（物业管理投标的要求是（ ）。）。 A A 符合招标书的要求符合招标书的要求 B B 符合本物业项目的实际需要