前期物业管理介入工作要点

1、第一章 早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、 设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租 户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。1、管理内容：1.1 、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；1.2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；1.3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；1.4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；1.5、提供广场公共部位环境设计的相关意见；1.6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；1.7

2、 、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；1.8 、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；1.9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；1.10 、参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通；1.11 、参与项目公司物业竣工验收。2、管理措施：2.1 、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；2.2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；2.3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； 2.4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；第二章 前期物业管理实施阶段（工作内容提点）前期物业管理阶段可分为接管验收管理、租户二次装修管理、安防管理、消

3、防管 理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源 管理等方面。第三章 接管验收管理为确保广场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维 护租户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格 的验收工作。物业接管验收标准作业程序。1.1 、管理内容：1.1.1 、了解物业建设的基本情况，与项目公司及时沟通，确定接管验收时间；1.1.2 、编制物业接管验收计划 ，确定物业验收的标准、方法和日程安排；1.1.3 、与开发、 设计、施工单位一起， 依照接管验收标准， 对物业进行现场初步验收， 并将验收结果记录在 物业交接验收表 上

4、，同时要求施工单位对验收中存在 的问题限期整改。1.1.4 、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；1.1.5 、与开发、施工单位联合进行物业交接：1.1.5.1 、核对、接收各类房屋和钥匙；1.1.5.2 、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；1.1.5.3 、核对、接收各类设施设备；1.1.5.4 、核对、接收各类标识。1.2 、管理措施：1.2.1 、 组建接管验收小组，负责接管验收工作；1.2.2 、 开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；1.2.3 、 掌握物业验收的标准和程序；1.2.4 、 制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。第四章

5、 开荒清洁管理开荒，是建筑物清洁保养的一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次彻底的 清洁保养。开荒是一个综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及 建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗 留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净， 所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保 洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下：3.1 粗开荒：清理施工现场留下的装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。3.2 细开荒：3.2.1 墙面 :按不同墙面材料采取不用的方法：a

6、. 石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。清洁保养的注意点在板材的接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必须注意对地面 的保护;b. 金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。在使用金属光亮剂前，必须将潮湿的金属墙面擦干。在用水清洗时，必须注意对地面 的保护;c. 涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面的浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，一般不采用湿抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂 料表面允许的情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产 生的水渍、印迹，应及时采用同牌号、色号的涂料修补。d. 踢脚线是墙面清洁保养的最后工

7、序。踢脚线有木质的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢脚线接缝和与墙面交接的平面是清洁保养的重点。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。3.2.2 玻璃及门窗 : 门是物业的脸面，玻璃和窗户是物业的眼睛。搞卫生有窗明几净的说法，所以清 洁好门窗和玻璃尤为重要。a. 门： 分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾 叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用 除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄的下部、铰 链处是清洁保养的重点。b. 玻璃：在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均 匀

8、的从上到下涂抹玻璃， 有顽固的污渍用铲刀清除干净， 再重复以上工序后用 刮子从上到下刮干净， 用干毛巾擦净框上留下的水痕， 玻璃上的水痕用机皮擦 拭干净；c. 窗：要把窗框铰链、轨道、接缝处存留的污垢、粉尘清洁干净 ;d. 对玻璃及门窗进行清洁保养时，必须注意对地面的保护。3.2.3 地面 :环境的干净首先表现在地面，按不同的地面材质使用不同的清洁方式：a. 釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面的污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。b. 石材地面:分清花岗岩、大理石。在选用清洁剂时应掌握好pH值。c. 木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗d. 复合地板:只能用湿抹布沾

9、清洁剂擦拭， 不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。3.2.4 、卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质， 是PVC的或是铝塑板还是涂 料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫 生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等； 用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗 地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不 到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾 把水龙头等管件擦拭一遍。3.2.5 公共通道： 墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开

10、关盒、排烟置、空调口、排风 口等。3.2.6 地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。3.3 清洁标准：3.3.1 玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。3.3.2 卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、 不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。 厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁 净、地面无死角、无遗漏。3.3.3 公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风 口无灰尘、无胶点；3.3.4 门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。3.3.5 地面的标准： 木地板无胶渍、 洁净；釉面砖无尘土、 无漆点、 无水泥渍、 有光泽； 石材无污渍、无胶点、光泽度高。3.4 细开荒工序要点：3.4.1 从粗到细： 开荒所面临的污垢是多样的，有建筑拉架、涂料污染、水泥浆渍、沙砾灰尘等。 清洁保养应先将大的转头地砖、木板塑料清除掉；将玻璃、石材表面大面积的水 泥浆渍、涂料色渍铲掉；再将大面积的沙砾灰尘清扫掉；清除角落的细小沙砾和 灰尘；对所有清