土地估价案例与报告模拟试题九

1、土地估价案例与报告模拟试题（九）一、单选题：1、对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（ ）种A、一B、二C、三D、四标准答案：b解析：由于土地价值较大，所以要求应用估价方法不少于二种。2、下列因素中（ ）不是影响地价的区域因素。A、繁华程度B、城市规划C、土地使用限制D、容积率答案： d解析：容积率为个别因素，其他为区域因素。3、估价报告的合理性的内涵是（ ）。A、符合法定程序B、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事C、严格按照公司规定的估价流程进行评估D、符合客观事实，符合常理答案： d解析：合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。4、确定估价对象的价格时， 如各种

2、方法求得地价相差不超过 （ ）， 则可以选用简单算术平均值作为待估宗地的最终价格。A、30% 35%B、20% 25%C、10%15%D、5%以下答案：b解析：如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过 20 一 25%），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。二、多选题：5、土地估价报告的评价主要对报告的（ ）进行审核。A、评价报告的内容是否全面B、描述是否简洁准确C、原则及方法的选择是否正确D、计算是否准确、方法的运用是否准确E、格式是否规范、是否逻辑清晰答案： a，b，c，d解析：土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、 描述是否简洁准确、 原则及方法的

3、选择是否正 确、计算是否准确、方法的运用是否准确、 |考试|大|格式是否规范、 是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。6、估价报告的合法性的内涵是指（ ）。A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B、主体认定事实清楚C、符合法定程序D、证据确凿充分E、估价过程符合公司规定程序答案：a, b, c, d解析：合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事,主体认定事实清 楚,证据确凿充分,符合法定程序。7、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。B、居住

4、用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行估价。D、工业用地宜选用市场比较法、|考试|大|成本逼近法和基准地价系数修正法,在特殊情况下,也可采用收益还原法。E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法。答案： a, d解析：居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法， 对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法； 工 业用地宜选用市场比较法、 成本逼近法和基准地价系数修正法， 在特 殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益 还原法、剩余法和和基准地价系数修正法

5、； 综合用地宜选用市场比较 法、收益还原法、 剩余法。估价方法的应用应根据估价对象和估价目 的，选用两种以上（含两种）进行估价。8、下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是（）A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。B、商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。C、工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地 价的影响程度相对较小。D、在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系 数表中的内容相同或相近。答案： b， c 解析：（1）因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的 宗地因素条件修正系数表中

6、的内容相同或相近， 且修正幅度应参考基 准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。（2）指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地 价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求 较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，|考试|大| 但影响程度不如交通便捷度大， 即其权重相对较小， 修正幅度可定低 一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大， 公共交通便捷度对 其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。9、收益还原法主要技术参数确定中应注意（ ）A 、收益的确定不是客观收益，而采用的实际收益。B、利息需要计人总费用。C、企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人

7、收益。D 先确定费用的构成，再考虑收益方式。E 收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。答案：c 解析：（1）要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的 收益额和相应的条件，容易出现的问题有： A、收益的确定不是采用 客观收益，而是采用实际收益；B、收益不是长期可固定取得的收益， 也不是安全可靠的收益；C、未明确收益内涵、取得收益的方式；D、 忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、 企业经营生产过程中的副产品销售收益等；E、未考虑房屋的闲置（即 空房损失等）。（2）总费用中涉及到的项目和条项标准， 要具体说明其确定的依 据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：A、未考虑收益的方式，盲目地确定费用；B、确定年折旧费时，缺少对房屋 结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时 在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；C、将利息计入总费用中。（3）说明纯收益的测算依据和方法。（4）明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合 还原利率）的确定方法、依据和具体标准。（5）明确说明土地使用年限、 收益还原公式选取和收益价格确定；三、判断题：10、成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发