吉林市房地产市场调查报告3月

1、吉林市房地产市场调查报告（3月份）吉林市城市开发管理办公室签 发 人：张迎新审 核 人：简俊峰统计分析：开发办信息处2009序 言2008年，市场观望情绪如一场流感，席卷全国各大城市的楼市，因而被称作是房地产市场非理性的观望年。我市于2008年9月份以后也出现了市场销售量明显下滑，市场观望氛围加重的现象。进入2009年，吉林市的房地产市场将会有怎样的表现？带着这样一个疑问，我们对房地产市场各销售楼盘进行了全面细致的了解，对2009年存在新开工项目的房地产企业逐一进行走访，深入分析市场形势，共同商讨09年房地产市场发展之路。近期，部分开发企业向我们反映，由于国家、省和市相继出台了促进房地产市场健

2、康发展的政策，特别是我市出台关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见（吉市政办发20093号文件）后，今年13月份来售楼处看房、咨询的群众明显增多，个别楼盘销售情况已经有所好转。种种迹象表明，房地产市场看似冰冷坚硬的薄冰之下，已经涌动着“复苏”的暖流。本期调查报告通过对当前房地产市场相关数据的采集，对市场的现状和走势进行分析、梳理，并就市场中存在的主要问题和措施进行探讨。目 录一、房地产市场基本情况1（一）房地产开发建设情况1（二）商品住宅价格情况1（三）09年一季度增量、存量房备案交易数据及同比情况2（四）09年一季度我市在售楼盘销售、预售和预订调查情况3二、房地产市场分析4（一

3、）2009年我市房地产市场供求分析41、市场供给分析42、市场需求分析5（二）2009年房地产市场现状及走势分析6三、当前房地产市场存在的主要问题7四、促进房地产市场健康发展的举措及有关建议8（一）近期采取的措施8（二）有关建议89吉林市房地产市场调查报告一、 房地产市场基本情况（一） 房地产开发建设情况2009年一季度开工19个项目，总施工面积147.9万，同比增长19.85%。其中：新开工项目5个，开工面积42.5万，同比增长23.19%；结转项目14个，开工面积105.4万, 同比增长18.56%。图表 1：2009年一季度、2008年一季度开工面积比较图表单位：万平方米（二） 商品住宅

4、价格情况据调查，我市目前新建商品住宅平均价格为3380元，比08年末（3320元/平方米）略有增长，涨幅为1.81%。图表 2：吉林市09年3月与2008年12月重点区域商品房屋价格图表单位：元/平方米（三） 09年一季度增量、存量房备案交易数据及同比情况1、 增量房（1） 2009年1月份成交483套，面积为4.79万，同比增长1.48%，成交金额1.51亿元，同比增长88.75%；（2） 2月份成交391套，面积为3.46万，同比降低28.51%，成交金额1.06亿元，同比降低0.93%；（3） 3月份成交644套，面积为6.19万，同比降低41.33%，成交金额1.97亿元，同比降低21

5、.82%；（4） 2009年一季度成交1518套，面积为14.44万，同比降低28.2%，比08年四季度降低35.82%，成交金额4.54亿元，同比增长3.42%，比08年四季度降低8.35%。2、 存量房（1） 2009年1月份成交447套，面积为4.17万，同比降低28.6%，成交金额0.53亿元，同比降低46.46%；（2） 2月份成交391套，面积为2.92万，同比增长56.99%，成交金额0.48亿元，同比增长71.43%；（3） 3月份成交1096套，面积为7.69万，同比降低56.58%，成交金额1.13亿元，同比降低28.03%；（4） 2009年一季度成交1934套，面积为1

6、4.78万，同比降低41.83%，比08年四季度降低31.16%，成交金额2.14亿元，同比降低24.65%，比08年四季度降低23.57%。图表 3：增量房存量房备案交易面积比较单位：万平方米（四） 09年一季度我市在售楼盘销售、预售和预订调查情况由于房产主管部门提供的备案交易数据受备案率和备案时间的限制，不能全面反应房地产市场交易的真实情况。为此，我们逐一走访我市在售楼盘，对我市09年一季度商品房的销售、预售和预订的情况进行调查。据调查，2009年一季度我市增量房销售、预售和预订面积约23.96万，其中：销售、预售面积约18.36万；预订面积约5.6万。1月份销售、预售和预订面积约6.76

7、万；2月份销售、预售和预订面积约8.51万；3月份销售、预售和预订面积约8.69万。存量房的实际交易情况受条件制约，无法做出具体的数据量化，但通过走访房产主管部门和房屋中介机构，了解到我市一季度存量房市场活跃程度明显好于08年四季度，购房、选房和咨询的人数显著增加。二、 房地产市场分析（一） 2009年我市房地产市场供求分析1、 市场供给分析2009年我市计划开工面积315万平方米，比2008年实际开工面积244万平方米增长29%；计划完成投资71.7亿元，比2008年实际完成投资46亿元增长55%。从今年的计划开工面积与计划完成投资来看，我市今年房地产开发起点较高，房地产市场供应总量较大。从

8、2009年一季度的开工情况来看，我市房地产开发受金融危机的影响不大，仍保持了稳定、良好的发展势头。2009年，从我市商品房的供应层次来看，仍以中、高档商品房为主。其中：我市高档商品房的供应较为充足，主要集中在沿江区域，比较有代表性的楼盘有：“中环滨江花园”、“江南一号”、“证大山水国际”、“翠江锦苑”和“世贸华庭” 等项目。此类项目的优点是位置优越、资源稀缺，处于沿江景观区域，缺点是高层出房率低，价格较高，约占09年商品房总供应量的34%；品质优良、配套齐全的中档商品房仍将是我市今年住宅市场的主流。目前，我市比较有代表性的中档住宅有：“桃源山庄”、“天润城”、“御苑小区”（三期）、“筑石居易”

9、、“瀚林苑”等项目。此类住宅一般具有良好的居住环境，以多层或小高层建筑类型为主，可提供较全面的居住户型，约占09年商品房总供应量的66%。2、 市场需求分析近年来，我市房地产市场呈现出供求两旺的局面，房地产市场刚性需求持续旺盛。我市商品房屋需求主要为自住性需求。2008年我市城区人口183万人，流动人口有5万人，人均住房面积23.59平方米，仅相当于长春市2005年的水平。随着我市老工业基地的振兴，社会就业的扩大，经济的快速增长，促使老百姓可支配收入增加，进一步加大了对住房的需求。另外，随着城市化进程加快，农民进城购房需求也有所增加。据调查，我市改善性住房需求尤为突出。我市目前有70年代前建成

10、的房屋174万平方米，占现有房屋总量的5%，70年代建成的房屋224万平方米，占现有房屋总量的6%，80年代建成的房屋939万平方米，占现有房屋总量的24%。我市居民对目前居住状况不满意率高达76%，按城区62万户居民计算，将有47万户居民有改善居住条件的愿望，我市商品房需求已进入了改善需求增加的阶段。从市场销售情况看，2008年增量房转让中，90平方米以下住房占增量房总成交套数的26.4%，90平方米以上住房占增量房总成交套数的83.6%。可见改善性需求占增量房市场消费的绝大多数；90平方米以下住房需求，则主要通过二手房及保障性住房等渠道得到满足。（二） 2009年房地产市场现状及走势分析当

11、前全球性经济的低迷以及国内一线城市楼市纷纷大幅降价，已经在很大程度上影响了吉林楼市，购房者观望态度日趋浓重。为遏制这一态势继续发展，从国家到地方出台了许多针对楼市的利好政策，我市也于2009年1月24日出台关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见，政府鼓励商品住房消费的目的十分明确。房地产新政涉及调整普通住房标准、商业及公积金贷款、交易税费、无籍房处理等多个方面。目前，公积金和二手房交易等政策已经落实，这些政策的出台对购房者而言是极大的利好，有利于恢复购房者在2009年的市场信心。从房地产市场实际销售的调查情况来看，我市2009年一季度的商品房销售量较2008年四季度明显增长。近期

12、，通过我们深入市场走访调查发现，到售楼处看房、咨询的群众明显增多。一些以多层为主的楼盘尽管价格有所上涨，但从09年一季度的销售情况来看，每个月都有30套左右的成交，销售量呈上升趋势。例如：天瑞开发公司开发建设的桃源山庄项目在08年四季度销售均价为2780元，而目前的销售均价为2850元，涨幅为2.52%，销售面积则达到1.5万，比08年四季度增长33.6%。相比之下，沿江高层住宅售楼处则比较冷清，成交量增长不是很明显。从目前的市场状况看，我市面积在80140左右的多层住宅销售形势较好，市场刚性需求仍旧旺盛，楼市已经发出了回暖的信号。沿江区域的高层住宅虽然目前仍面临销售困难，但从长期来看，此类住

13、宅具有明显的环境优势和区域稀缺性，随着城际铁路项目建设进程的加快，以及我市经济的快速发展，其销售前景仍然乐观。我市存量房市场回暖也十分明显，这一趋势将有利于促进房地产市场的良性循环，从而增加改善性住房需求。总体来看，我市房地产市场仍存在大量的刚性需求。近期，房地产市场交易量还将有所回升，商品房销售价格不会出现大幅震荡，09年下半年我市房地产市场预计将逐渐回暖，逐步向好的趋势发展。三、 当前房地产市场存在的主要问题当前我市房地产市场存在的主要问题是市场主体信心缺失，表现为两个方面：一是部分房地产开发企业信心不足，由于目前销售滞缓而给企业带来资金回流上的压力，使房地产企业资金链条进一步拉紧，对当前

14、房地产市场形势的判断过于悲观、消极，甚至存在恐慌情绪，在销售方面表现的不够积极主动，从而影响其继续投资的信心。二是购房消费者的观望心态没有明显变化，对吉林市房价缺乏信心，对当前的房地产政策了解不够，对房地产市场的走势无法做出正确的判断，而根据自己的心理预期来判断房屋价格走势。四、 促进房地产市场健康发展的举措及有关建议（一） 近期采取的措施近一段时期以来，除了开展贯彻落实市政府出台的关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见工作外。我们还立足于当前购房群众观望这一市场主要问题，做了很多积极有益的尝试。2009年3月7日正式成立了吉林市房地产开发协会，为加强政府、企业、群众之间的联系与

15、沟通，加强房地产市场舆论导向打下坚实基础。下一步，我们还将通过协会举办房地产企业诚信宣传活动，进一步发挥协会的作用，促进房地产市场稳定发展。2009年3月19日，举行了“都市e网”房产楼盘展示平台启动仪式，进一步拓宽了房地产销售渠道，为改善市场状况做出了积极的努力。（二） 有关建议1、 政府各部门需进一步实贯彻落实关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见（吉市政办发20093号文件），立即制定出台可操作性强的措施办法，充分发挥政策效应，使各项政策在最短时间内落到实处，让广大购房群众真正得到实惠。2、 当前处于房地产市场发展的关键时期，须进一步完善房地产数据采集、市场分析及预警预报工作制度。由市政府牵头，组成专门的