公司物业管理的方式及优势

1、1 1 / 61/ 61 XXXX 小区物业治理方案 第一章 总体概述 第二章 治理优势 第三章 治理方式和治理目标 第四章 治理架构 第五章 治理人员培训 第六章 安全治理 第七章 工程治理 第八章 清洁治理 第九章 绿化治理 第十章 服务治理 第十一章 社区文化建设 第十二章 治理制度和服务程序 2 2 / 61/ 61 第一章 总体概述 （XXXX 小区的定位） 我司认为，XXXX 豪华居住小区的经典式物业治理唯有与咼品质的物业治 理相匹配，开发商与治理公司实现强强联合才能更完美地发挥 XXXX 的优势。 XXXX 物业治理有限公司是首批取得全国物业治理企业一级资质的专业治理公 司，我司

2、完全有信心、有能力为 XXXX 豪华居住小区增辉填彩。 对 XXXX 小区的治理，我司有以下设想： 1 1、 树立信心保证。 我司将充分发挥我们的品牌优势，以国家一级资质物业治理公司的良 好声誉，让业主感受到一个可靠、可信、可亲的治理形象！充分发挥我公 司在物业治理方面的丰富经验，让业主有一个“安全、舒适、优雅”的居 住环境。 2 2、 放心是贯穿 XXXX 治理全过程的核心理念。 我司将把安全治理将作为物业治理的重中之重来抓。只有安全系数得3 3 / 61/ 61 到保障的前提下，才能从质的方面提升治理水平。依照物业类型和治理要 求不同，设计安全治理的不同侧重点，这是我司多年来的经验总结，也

3、是 我司对业主的承诺。 3 3、导入优质的治理模式，以优质服务换来业主舒心。 传统的物业治理，要紧对公用设备治理、治安治理、环境卫生、保洁 治理。但随着业主对服务质量要求的提高， 物业治理的真正内涵不断扩展， 从原来对“物”的机械治理提升到对“人”的服务，对业主的服务放在第 一位， 让业主感到投资的真情回报。 做为前身为军队出生的物业治理公司， 我司继承了严格守纪，团结向上的军人作风，把对职员的严格要求，和星 级式高标准治理导入到物业治理中来，这种意识观念的转变和治理模式的 实施是我司的竞争优势。 4 4、规范化、智能化的治理，提供让业主省心而又舒适的服务 。 现代化物业追求规范化、智能化的治

4、理，只有充分运用楼宇智能化的 系统，实现治理上的数据化、无纸化，才能从速度上、费用上真正提供现 代化的物业治理服务。而治理科技含量高的物业是我司的强项，我司目前 治理广州永福楼小区（广州市优秀文明小区）确实是智能型物业。我司智 能化电脑治理系统将使 XXXX 实现业户治理、设备维修及治理处人事、 财务的 统一电脑治理。 5 5、愉快的合作，贴心的总管。 我司上级单位是以房地产开发为龙头的大型企业，我司能深刻地体会 到物业开发过程的繁琐与艰辛，因此在与全国数十家物业开发单位的合作 中，我司一直秉承“充分信任，精诚协作”的合作精神，充分体谅到开发 商的难处，全力协助做好各项业务工作。这也是我司致力

5、于打造精品治理 品牌的理念4 4 / 61/ 61 基础。我司相信，互相了解、相互信任的合作，无疑是值得信 赖，是零风险的。 总之，我公司有信心通过我们的治理，为 XXXX 带来以下益处： 1 1、 有利于物业销售和租赁。 我们对高尚社区有着丰富的经验，有一大批经验丰富的专业技术 人才，现代化的物业治理以先进的治理手段，制造优美、舒适的物业 环境，在消费者心中树立起可信、可靠的物业形象有利于提升物业的 品牌价值，吸引更多客户。 2 2、 有利于提高治理水平，使物业上档次、出品牌。 为配合 XXXX 领先的设计理念和硬件条件，我们坚持“专业化、规范化、 制度化、系统化”的治理方针，实行统一的科学

6、治理，为业户提供更优质 高效的服务和治理，从而树立良好的治理口碑。 3 3、 可延长物业使用寿命，使物业保值、升值。 我们运用先进的治理技术和手段进行设备维修保养，使其处于良好的 运作状态；并能使 XXXX 物业得到充分利用，保值增值，保持 XXXX 在宽敞业主 中的品牌形象 4 4、可培训处一支高水平的物业治理队伍。 通过现代化物业治理培训， 建立完善的治理框架和完整规范操作系统， 培训一支高水平的物业治理队伍，创建一个“安全、舒适、和谐”的居住 环境。 第二章 5 5 / 61/ 61 XXXX 物业治理有限公司的治理优势 XX物业治理有限公司有信心、 有能力治理XX这是因为与其他治理公

7、司相比，我司具有如下的治理优势： 1 1、 物业治理起步早，专业化、市场化程度高。 2 2、 治理项目多，具有各类物业的治理经验。 我司目前物业治理面积达 500 500 多万平方米，一百多个项目，物业类型 包括有写字楼、住宅小区、商场、酒店、学校、医院、政府办公楼、会所 等各个领域。 3 3、 综合实力强，公司已实现多元化、集约化治理。 通过多年的进展， 我司已进展成为一家具有物业治理、 酒店治理、 物 业管 理咨询、房地产代理、清洁绿化保养、治理人才培训、工程服务等多元化、 专业化的服务公司 公司属下的长城酒店治理力量较强，治理人员在酒店礼仪方面工作多 年，对 酒店式的治理有着独到的见解及

8、丰富的治理经验，因此将酒店式的服务理 念容入到物业治理有着多年的实践经验。 公司通过对旗下各版块企业的集约化治理，达到了系统整合公司资源 的目 的，从而能够在经济性、规范化的前提下实现对客户的全方位立体服务。 4 4、具有各类高档物业的治理经验。 我司在高档物业治理方面差不多培养了一大批优秀的治理人才，积存 了丰富 的治理经验， 为 XXXX 实施优质高效的服务， 我司可从几个项目基地陆续选派 一批素养高， 6 6 / 61/ 61 经验丰富的中高级治理人员对治理处的全体职员进行专业化、 规范化服务知识和技能培训，也可选送治理骨干到以上的项目基地进行挂 职锻练。 5 5、治理人才素养高、人才充

9、裕。 我司拥有一批年富力强的治理专家，要紧领导和治理骨干数十人都具 有专科以上学历，理论与实践丰富。公司总经理经常参加行业法规制度的 建设，做为广州物业治理协会的会员，参与广州市内优秀小区考评工作， 并在行内周刊上发表了多部文章，在业界内享有专门高的声誉。 6 6、建立了一整套治理程序和操作规程。 我司的治理专家不仅在各项目中担当业务骨干， 而且精研物业治理业 务， 在国家、省市级报刊杂志上发表了多篇专业论文，成为众多物业治理 公司学习的蓝本。 7 7、兼具酒店治理和物业治理双重优势。 我司是一家兼具酒店治理与物业治理双重功能的两栖治理公司，把酒 店高标准治理引入到物业治理中来，细化和丰富了物

10、业治理的服务智能， 这对我司今后做好治理工作并协助业主开展经营将起到专门积极的作用。 8 8、治理规范。 我司是全国最早期走向市场的现代化专业物业治理公司之一，通过借 鉴境外先进的物业治理经验，结合中国国情的实际情况，建立起我们的模 式，形成一套行之有效的规范化、科学化、现代化的物业治理规章制度和 操作程序。我司坚持财务制度公开化，不搞短期治理行为，不搞偷工减料 行为。 7 7 / 61/ 61 9 9、有项目治理基地，能及时提供 XXXX 所需的援助。 我司储备了大量治理人才，能够做为项目治理的大本营。若 XXXX 有需要， 我司能够迅速随时支援一大批经验丰富的治理、服务、保安、工程、财务

11、人员，确保物业的正常运作，这是我司拥有的其他治理公司无法比拟的优 第三章 治理方式和治理目标 一、治理方式 通常情况下，我公司与客户要紧有如下三种合作模式： 1 1、托付治理模式： 业主委员会将物业全权托付给我公司治理， 既由我 公司成立项目治理处或项目治理公司，承担所有的治理职责，并享有相应 的权力。这种合作方式的最大优点在于能够将业主委员会从琐碎的物业治 理工作中解脱出来，将全部精力放在自己的工作、生活上；关于我公司来 讲也能最大程度发挥我们的品牌治理效应。 2 2、合作治理模式： 由业主委员会与我公司合作成立项目治理公司， 双 方共同负责项目的治理服务工作， 我公司派员一般是担任项目公司

12、负责人， 具体负责项目的治理工作。采纳这种合作方式时，双方都承担治理职责。 这种方式的最大的好处是通过与我公司的合作，业主委员会可逐步锻炼出 一支专业的治理队伍，一段时刻后，合作方人员可自行独立接手治理。 3 3、顾问治理模式：由进展商自建治理公司，并全权负责治理工作。我 公司受聘8 8 / 61/ 61 担任治理顾问，提供一整套治理制度和服务程序，提出具体的治 理方案和建议合作方负责人参考。由合作方决定是否采纳我公司的治理意 见，并承担相应的治理职责。 XXXX 是大型商业住宅小区，配套设施完善，业务种类繁多，因此，需要 有一支高效、精干且配合默契的资深治理队伍。因此，为了使小区的物业 治理

13、工作发挥最大的潜能，充分提高和展示物业的对外形象和美誉度，我 司建议采纳全权托付治理模式，既全权托付我司成立治理处，通过我司从 各治理处成熟项目抽调治理精英人员，凭借强大的品牌优势，全新的服务 理念，先进成熟的治理方法和模式，训练有素，经验丰富的治理专家对小 区实施治理，在较短的时刻内将小区物业治理提升到一定水平。 具体的合作方式是：由我司成立 XXXX 治理处并委派具有丰富物业治理经 验和较高理论素养的资深治理人员任治理处主任和各部门主管，全面负责 项目的物业治理工作。XXXX 对治理处的工作质量进行监督。 我司必将十余年来总结出来的治理技术与 XXXX 的特点相结合，充分发挥 我们的优势。

14、 二、 治理期限 建议治理合同期为五年 三、 治理原则 XXXX 物业治理有限公司如托付合作 XXXX 不管期限长短，不管治理中遇到 什么困难，公司将会锲而不舍地坚持以下原则： 9 9 / 61/ 61 1 1、社会效益高于经济效益的原则。 我公司认为，XXXX 做为天元区高级物业，如能参与治理，对扩大品牌的 知名度有深远阻碍。因此，我公司有兴趣参与小区治理，目的不在谋经济 利益，更追求社会效益。这种社会效益，不仅仅表现在扩大我公司的社会 阻碍度，更要紧体现在：通过对 XXXX 的治理，推进物业治理行业走向市场化、 社会化、多元化。 坚持社会效益的原则，决定我公司锐意参与 XXXX 的治理：

15、（1 1） 、以优质服务为中心，以高效治理为目标； （2 2） 、不做偷工减料的行为； （ 3 3）、不搞治理短期行为； （4 4）、公司利润低，威利服务。 2 2、推行品牌质量的原则 我公司是最早从事物业治理的企业之一，在十几年的治理实践中，广 泛吸纳了境外先进的治理经验和技术，结合自身实践经验的积存，逐渐形 成了一套品质标准和规范，并成功运用到托付治理的物业项目中。我们已 在市内物业界有专门好的口碑和一定的阻碍力，推行品牌质量的原则，意 味着 XXXX 的治理至少： （1 1） 、推行我们的服务方针。 （2 2） 移植我们的治理程序和规范。 （3 3） 、运用我们的资源库（人才、理论、经验

16、、社会关系） 。 1010 / 61/ 61 2 2、致力于服务的原则 我公司认为，最能体现治理水平差异的是服务。因为物业治理的本质 是服 务，治理也是体现服务。我公司如治理 XXXX 将把“温馨服务、亲情治理” 作为服务主题，不仅要通过精心的治理保证小区内安全、舒适、美观、便 利的居住环境，还要让小区用户感受到专业治理热情温馨的服务，比如： 快截维修、代缴费用、社区活动、物品搬运、免费咨询、非长住业主房屋 四、治理目标 1 1、 总体目标 XXXX 正式接管起一年内规范运作；两年达到市级示范物业标准； 三年内达到省示范物业标准。 2 2、 具体治理目标： （ 1 1）、房屋的完好率 100%

17、100%； （ 2 2）、房屋维修及时率 100%100%； （ 3 3）、维修质量合格率 100%100%； （ 4 4）、设备保养率 100%100%； （ 5 5）、设备完好率 98%98%以上，大型及重要机电设备 100%100%； （ 6 6）、用户中意率 90%90%以上； （ 7 7）、零修急修及时率 100%100%，返修率不高于 1%1%，有维修回访记录； (8) 、清洁保洁率 98%98%以上; 1111 / 61/ 61 (9) 、绿化完好率 98%98%以上; (10) 、治理范围照明完好率 98%98%以上; (11) 、无因治理失职而造成的刑事案件和火灾事故； 以上

18、各项是依照我公司其他项目达到的标准制定的，全部标准皆达到 或高于“全国物业示范小区标准及评分细则” 。 第四章治理架构 1 1、设立 XXXX 治理处，实行经理负责制 由我公司设 XXXX 治理处，并派出的职员任治理处主任， 代表我公司实施 具体的日常治理与服务。治理处主任依照公司的授权，指挥、组织、安排 治理事物，协调关系，对突发事件采取紧急措施，对不称职的治理人员有 权辞退。 2 2、XXXX 治理处架构及人员配备(2828 人) 治理部 保安部 综合部 清洁部 绿化部 治理处经理（人）任职资格： （1 1） 、具有大学专科以上学历，具有五年以上的物业治理工作经验。 1212 / 61/

19、61 （2 2） 、思想进步，作风正派，敬业精神强。 （3 3） 、具有较强的口头和文字表达能力，具有专门强的组织能力，协 调能力、改革创新能力，能独当一面的负责物业治理工作。 （4 4） 、年龄在 26264040 岁之间。 治理处各职能部门分工如下： 综合部（人）：负责治理处的人事、财务、行政等内部治理和对外联系 工作。 工程维修部（人）：负责对 XXXX 设施设备的运行治理，维修保养和故障 维修，对外判工程进行监督。 保安部（人）：负责做好“防火、防盗、防破坏、防爆”的四防工作， 维护小区的治安消防安全。 保洁部（人）：负责对 XXXX 设施设备、公共场所进行清洁保养，营造整 洁舒适的居

20、住和商务环境。 绿化部（人）：负责对 XXXX 的园林景观、室内盆载进行保养、剪修及维 护治理。 3 3、建议业主监督机构 我公司建议，业主委员会成立监督机构，代表业主行使对治理处的监 督权， 定期与治理处一起召开治理会议商讨治理工作中存在的问题及提出改进要 求。同时，对治理工作中遇到的困难，如物业的工程质量问题等，业主委 员会应提供关心、协调。 4 4、建立高级顾问机构 为确保 XXXX 的治理体现我公司品牌水平， 我公司拟建立支援治理处的高 1313 / 61/ 61 级顾问小组，由治理服务、工程治理、财务治理等方面专家组成，定期检 查小区的治理， 监督小区治理处工作， 有针对性地对治理处

21、职员进行培训， 不断提高小区治理水平。总之，顾问小组的目的是将我公司丰富的治理资 源有针对性地输入到小区的治理之中，体现我公司的整体治理优势。 第五章 治理人员培训 为保证 XXXX 的治理水平，我公司拟选派顾问小组成员、 业务骨干及物业 治理专家对治理处职员进行系统培训。培训内容职员实际和接管时刻有针 对性确定，要紧包括服务知识、工程治理知识、物业治理知识、法律法规1414 / 61/ 61 知识、房地产知识等等。现将职员培训打算列于下表: 、XXXX 治理处新职员培训打算表 序 培训内容 培训 参加 培训方 培训目标 考核 1 1 企业识不系 1 1 天 高层 讲课 熟悉 CICI 系统，

22、探讨建 考核 2 2 职业道德 4 4 学时 全员 讲课 职员具有良好的社会 笔试 3 3 礼仪礼貌 6 6 学时 全员 讲课 职员文明礼貌，语言 笔试 4 4 服务意识 6 6 学时 全员 讲课 让职员具有较强的服 笔试 5 5 物业治理 6 6 学时 全员 讲课 让职员了解物业治理 笔试 6 6 职员素养要 4 4 学时 全员 讲课 让职员了解学习的方 笔试 7 7 安全知识 2 2 学时 全员 讲课 让职员掌握差不多的 笔试 8 8 各岗位专业 /rrr、I-T 1212 学 全员 讲课与 让职员熟悉本岗位的 专业 IV、4 9 9 知识 见习培训 时 1818 学 时 实操 方式 实操

23、万 让职员 熟悉掌 专业知识 岗位考核 考试 考核 1010 市物业治理 1 1 周 公司 出外脱 掌握物业治理差不多 笔试 1111 智能化专业 1 1 天 部分 授课 了解智能化差不多知 考核 1212 各岗位业务 1 1 周 部分 外出观 全面掌握各岗位专业 考核 1313 小区结构布 2 2 天 全员 讲授 熟悉物业差不多情 考核 1515 / 61/ 61 1414 岗位责任制 半天 全员 讲授 掌握工作要求和差不 考核 1515 标准服务用 半天 全员 讲授 掌握岗位礼貌用语 考试 1616 / 61/ 61 1616 物业治理条 半天 中高 讲授 熟悉掌握差不多法规 考试 171

24、7 物业治理其 1 1 天 中高 讲授 熟悉掌握差不多法规 考试 1818 物业治理的 1 1 天 中高 讲授 熟悉掌握差不多法规 考试 1919 设备治理知 1 1 天 工程 讲授 掌握各种设施设备的 考试 2020 治安消防知 半天 全员 讲授 掌握差不多的安全知 考核 2121 清洁和保洁 半天 部分 实操 了解清洁工作程序 考核 2222 入伙知识 半天 全员 讲授 熟悉入伙各种程序 考核 2323 物业治理投 1 1 天 全员 讲授 了解物业治理投诉处 考核 2424 物业维修基 1 1 天 全员 讲授 了解维修基金的筹 考核 2525 装修治理知 半天 全员 讲授 了解装修申请、监

25、管、 考核 2626 服务承诺 半天 全员 讲授 掌握服务的较咼标准 考试 2727 IS09000 IS09000 国 1 1 天 全员 讲授 熟悉国际质量认证及 考试 2828 会所治理 1 1 天 全员 讲授 分析会所治理的专门 考试 2929 物业治理现 1 1 天 高层 讲授 熟悉物业治理存在的 考试 3030 停车场治理 1 1 天 车场 讲授 熟悉停车场治理及车 考试 二、治理人员考核 （一）、职员考核的内容 考核是人力资源治理工作的重要组成部分，考核是人事决策和人事治 1717 / 61/ 61 理的依据，是“知人”的要紧手段，是对职员进行培训、决定人员调配和 职务升降、确定职

26、员薪金酬劳，对职员进行激励等的依据。考核内容要紧 包括德、勤、能、绩四个方面。 （二）、提高职员考核的准确性 要达到考核目的， 提高考核准确性， 关键是要做好如下几方面的工作： 1 1、制定切合实际的考核方案。深入实际，到各部门详细了解岗位设置 情况、职职员作职责情况，将考核的内容与职员岗位责任制挂钩，使考核 的内容与职员岗位责任制挂钩，使考核的内容切合实际，易于操作。 2 2、建立完善的考核机制。考核工作能够分部分进行，每个部门应该成 立一个考核小组负责职员考核工作。治理处则成立由经理、和各部门主管 在内并有职员代表参加的考核领导小组， 负责统筹， 监管各部门考核工作， 制订考核总体方案等。

27、职员若对本部门的考核工作不中意，可向公司领导 小组反映，亦可向治理处领导反映。 3 3、尽量量化考核标准，增加考核内容。尽可能将考核标准量化，采取 动态考核方式，建立更好的客观标准，减少主观印象，幸免定性标准。 4 4、增加考核工作的透明度。让被考核者参与制定考核标准，对考核者 提出意见。在考核过程中，应广泛发扬民主，认真听取职员意见，增加考 核工作的透明度。 （三）职员考核的分类 职员考核常分为例行考核、晋级考核、转正考核、培训考核等。 对职员例行考核最好每半年进行一次。考核时刻太长，不利于公司领 导对职员表现的全面了解，而考核时刻间隔太短，则既白费时刻，也容易 成为走过场式的例行公1818 / 61/ 61 事。 晋级考核确实是对职员晋升职务前进行的考核， 高一级职务对职员有 更高的要求，因而必须对职员进行全面考核，以全面了解职员能否适应新 职务工作的要求。 转正考核一般是指新职员转正时所进行的考核，新职职员作一段时刻 后（一般为 3 36 6 个月），要对其进行全面考核，从而决定是否录用。 培训考核指对现职工进行培训学习而进行的考核， 以检验职员是否掌 握培训要求。 我公司为每个岗位都制订了规范详尽的岗位工作考核细则，掌握用在 以后的治理工作中。 第六章 安全治理 一、整体设想 1 1、XXXX 的安全治理包括公共安全和消防安全。由于 XXXX 兼具商业，居住 区多项功能