浙江嘉兴桐乡濮院项目场调研分析报告

1、目录一、前 言 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2二、濮院概况 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2-13（一）濮院简介（二）濮院地理位置（三）濮院主要市场分布及概况（四）濮院楼盘三、洪合概况 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 13-17（一）洪合简介（二）洪合地理位置（三）洪合主要市场分布及概况（四）洪合楼盘四、市场调研分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 17-28五、项目

2、策略的几点建 议 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 28-29、前市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程， 房地产项目的市场调研是进行项目开发的一个必要的途 径，是项目定位、项目发展和项目推广的基础，因此本调研报告是遵循客观性、 全面性、 系统性和科学性的原则， 融合了对濮院、 洪合已有商业项目及房地产的 相应情况的分析， 把一个实实在在的濮院、 洪合呈现在眼前， 为濮院地产项目的 准确定位提供一个切实的参考依据。二、濮院概况（一）、濮院简介濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有 320 国道、

3、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。全镇总 面积 64 平方公里，辖 5 个居民社区、 14 个行政村，总人口 15 万人，其中新濮 院约 10 万人。濮院被誉为 “鱼米之乡、百花盛地 ”，曾以“日出万匹绸 ”成为 “嘉禾一巨镇 ”。改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得 “全国最大的羊 毛衫集散中心 ” 、“中国羊毛衫名镇 ” 、“中国市场名镇” 、“中国毛衫第一市” “中国大型品牌市场 ”、“全国百佳产业集群 ”等荣誉称号。二）、地理位置濮院居苏沪杭金三角中心 地带， 320 国道，京杭大运河， 嘉湖公路和嘉桐公路横贯东西， 沪杭，申嘉湖高速公路及筹建中 的萧山通道

4、斜掠过境；距上海 127 公里，杭州 65 公里，苏州 80 余公里。沪杭高铁开设桐乡 站，稳步接轨苏沪杭的 1 小时交 通动脉，便捷畅达。得天独厚的交通地理位置， 便捷的交通与物流运输， 全方位架起了濮院通向海内外的桥梁因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是正确的选择（三）、濮院主要市场分布及概况1、羊毛衫市场中国羊毛衫市场由濮院镇政府 1988 年创办,经过 22 年来的改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地 1.5 平方公里，商铺 6000 间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、 物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等； 物业形态：街铺式；经营业态：羊毛、羊

5、绒和 T 恤系列针织服装，市场主要以中低档的产品为售价：市场只卖经营权不卖产权， 10 年经营权 80 万； 租金： 200-600 元/平方米 /月；外贸交易中心濮院羊毛衫市场下辖的一个专营外贸服饰的交易区， 地处羊毛衫市场交易区 的东面。总占地面积 20600 平方米，商铺 330 间，配套商务房 224 套，仓库 290 间。毛纺原料市场（濮院南方毛纱市场） 濮院毛纺原料市场紧靠 320 国道，正对濮院羊毛衫市场交易区， 建成于 1999 年，建筑面积 4 万平方米；建筑形态：街铺式； 经营业态：毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维； 售价：市场只卖经营权不卖产权 ,10 年经营权

6、60 万； 租金： 180-360 元/平方米 /月；毛纱市场毛纱市场和毛纺原料市场连为一体， 市场共有门面 300 间，主要经营各类针 织用纱线；售价：市场只卖经营权不卖产权；租金： 150-300 元/平方米 /月；针织机械辅料城A 、 B 两区围成市场占地 25 亩、总建筑面积 6 万平方米，于 2006 年 11 月 18 日开业； 该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及 一个中心广场。 1 至 3 楼为商铺，共计 631 间，面积从 30-200 平方米不等。其中一层针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层为针织面料； 4 层至 11 层为配 套设施，包括休闲娱乐餐饮、三

7、星级酒店、写字楼和酒店式公寓等；租金： 60-150 元/平方米 /月；售价：一层 1.2-1.5 万 /平方米，二层 7000-10000 元 /平方米，三层 5000-7000 元 / 平方米；羊毛衫交易中心位于濮院工贸大道南侧、 双燕路北侧， 由浙江濮院羊毛衫城发展股份有限公 司开发建造，于 2007 年 11 月 6 日开业；物业形态：框架结构，总建筑面积 7.7 万平方米，其中市场总面积 4.7 万平 方米；经营规划：主要功能按建筑楼层分布：地下层为停车场及设备用房， 1-3 层 为商铺， 4-12 层为市场配套综合用房， 设有产品展示中心、信息发布中心、会议 中心、商务公寓等；租金

8、： 100-180 元/平方米 /月；售价：一层 1.2-1.5 万 /平方米，二层 7000-10000 元 /平方米，三层 5000-7000 元 / 平方米；濮院世贸大厦市场东临紧靠濮院羊毛衫市场交易区、 西接濮院国际贸易中心， 建成于 2004 年 8 月；建筑形态：总建筑面积 52821 平方米，大厦主体楼高 10 层，地下 1 层； 经营业态：品牌毛衫；租金： 100-300 元/平方米 /月；售价：均价 8000 元 /平方米；中央商城位于浙江交通枢纽 320 国道与濮院的主干道中央交汇处， 为原濮院羊毛衫市 场的第四、第五交易区， 是濮院羊毛衫市场改造的第一个启动项目， 集商贸

9、洽谈、 品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于 2007 年 8 月 18 日开业；建筑形态： 总建筑面积 126777 平方米，由两幢 15 层现代化办公商务楼与面 积近 5 万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成；经营规划： 1-3 层为市场，商铺约 1000 间，一层为综合毛衫批发区，二层为 精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰； 4-18 为商务办公区；租金价格： 200-600 元 /平方米；销售价格：商铺一层 1.8-2 万 /平方米，二层 1.5-1.8 万/平方米，三层 1-1.2 万 /平方米，办公区均价 8000 元/平方米；年回报保底 8%，包租 3 年，三年 24% 一

10、次性返还；中国毛衫城 （已建成，招商中，于 2010 年 9 月 29 日开业）由濮院镇政府全资开发的中国毛衫城， 集品牌毛衫贸易、 采购于一体的精品 市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军；物业形态：建筑面积 2.9 万平方米，共 5 层；经营规划：中高档品牌毛衫，共有商铺 400 间；租金价格： 80-160 元/平方米，免租 1 年，每间店铺押金 1 万； 女装羊毛衫贸易中心9濮院环贸中心位于濮园镇工贸大道北侧，于2009 年 5 月开业；建筑形态：框架结构，共 19 层，总建筑面积 4.1 万平方米；商场有十部扶 梯，从一楼至五楼，有两部观光电梯，三部货梯。层高：1 层 4.5

11、米、2-5 层 4.2米、 6-19 层 3.3 米；经营规划： 1-5 层为市场，建筑面积 2 万平方米（每层 4000 平方米），单间 面积 16-40 平方米不等，总间数 400 间； 6-19 层为办公，建筑面积 2.1 万平方米 （每层 1500 平方米）；销售价格：一层均价 23900 元，二层均价 17800 元，三层均价 12300 元，四 层均价 10800 元，五层均价 9000 元；优惠政策：包租 3 年 ,年汇报 8% ，一次性 抵充房款 ,一铺一价， 40 年产权对外出售；国贸大厦国贸大厦位于桐乡市庆丰南路西， 老 320 国道南；占地面积约 44268 平方米， 总

12、建筑面积 66590.62 平方米，其中地上总面积 63273.79 平方米，地下总面积 3316.83 平方米。项目包括国际商贸城市场、国际商贸中心写字楼及四星级大酒店。综合楼1F 以整个商业配套为主，如小超市、手机店等为主； 2-3F 以大型品牌餐饮和娱 乐设施为主， 4-6F 以各个品牌公司办公为主，主要给贸易、物流公司做办公配 套。大型商业街，由 A、B、C、D、E、F、G 七个街区组成，其中 A、B、C、E、 F、 G 街区为精品展示区， 1-2F 集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家纺等知名品 牌的展示。 部分 3F 为货物堆放区。 D 区圆形区域 1F 为崇福地区的皮草、 泉州地 区

13、皮鞋展示区， 2F 濮院地区毛衫品牌展示区域， 3F 为家纺展示区域。两侧圆形 建筑为桐乡本地土特产杭白菊和高桥的榨菜等零售和批发区域。国际童装城施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体商业街业态布局项目位于兴业路西侧， 总体建筑面积规划为 8 万平方米， 地下一层， 地上五层。主要经营中高档品牌童装， 2010 年 10 月份开盘， 2011 年 12 月竣工开业2、濮院商业情况濮院依托羊毛衫专业市 场形成了大量的外地打工人 群，他们构成了晚上商业人群 的主体。 主要集中在咏梅路老 街以及凯旋路和永乐路， 两条 马路相交。 三条马路商圈业态 种类繁多，品牌齐全，配套设 ,商业氛围特别好。现

14、濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐路等。新街凯旋路从西到东分别主营布局业态为家居建材、生活配套、休闲娱乐和餐饮购物。老街永乐路（似嘉兴少年路定位）和咏梅路（似嘉兴商城定位）以购物零售为主，集聚各中低档 次的品牌及非品牌专卖店和卖场， 其中又以咏梅路的沿街大棚服饰卖场和专卖店 最为热闹，人气集聚。其中穿插酒吧、足浴、网吧等休闲娱乐。附表：消费者特点一览表路段业态举例比重服装娱乐购物餐饮凯旋西路好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼10%20%40%30%凯旋中路五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、枫叶家电、阿能面15%10%65%10%凯旋东路迪信通、中国黄

15、金、苏杭超市、东兴商厦、天天渔港、华莱士快餐40%5%40%15%永乐路服装鞋业为主、各种运动品牌为主、餐饮足浴、电影院60%5%25%10%咏梅路李宁、安踏等运动服饰为主、以购物休闲娱乐为主75%10%10%5%九龙湾百盛网吧、哈城故事、晓得火锅、千足阁足浴0%15%5%80%消费者特点总体来说： 最直接反应消费者特点就是消费时间， 濮院白天消费很少， 夜晚则呈现出商业繁华。 外来消费者更多的是选择购物零售， 当地的则以餐饮娱乐休闲为主。说明消费的目的性和新市镇消费水平及购买行为的区别特征还是比较明显的。白天夜晚消费者业态选择一消费者业态选择二消费者业态选择三本地少较多餐饮娱乐购物外地少繁多

16、购物餐饮娱乐周边少一般餐饮娱乐休闲总结消费力夜晚的濮院餐饮业娱乐行业整体较少最繁华市场庞大前景看好3、濮院楼盘（ 1 ）、楼盘数量濮 院 现 有 楼 盘 13 个，于 2010-2011 年建成并将交付的有阳光花城、晶都 花苑、钻石公馆、财富大厦（单身公寓） 、胜利广场、上上城 。 当 地 楼 盘 以 多 层为主，主力面积 90-140 平 米 ， 总 体 房 产 销 售 较 好 。（ 2 ）、售楼价格多 层 住 宅 销 售 价 格 4000 元/平米-5000 元/平米；单 身 公 寓 销 售 价 格 在 3800-6000 元 /平 方 米 ；写 字 楼 销 售 价 格 在 8000-10

17、000 元/平 方 米 ；商铺 销售 价格 在 15000-18000 元 /平 方 米 ；11附表：濮院楼盘情况一览表楼盘名称开发总面积销售价格主力户型备注上上城16 万 平 方 米4200-5000 元 /平方米高层为主，主力面 积 80-118 平方米项 目 规 划 12 栋 精 品 高 层 住 宅，1 座 星 级商 务 产 权 公 寓 式 酒 店（ 2 层 临 街 底商 ）， 1 座 精 装 单 身 公 寓 （ 2 层 临 街底 商 ）， 1 座15 层 写 字楼（ 3 层 裙 楼 集 中 商业 ）、 1 座 2 层 商 业 购 物 街 及 超 5000 平 米 大 型 休闲 广 场。

18、阳光花城20 万 平 方 米多层为主，主力平方米4000-6000 元 /面 积 87-130 平方米兴 王府 井 购物 中 心 ， 4 万 胜 利商 铺 ： 1.2-2 万 / 项 目 规 划 1.3 广 场 20 万 平 住宅： 平方米王府井商3316.84 万 平万平 方 米 嘉 平 方 方米业 街 ， 8000-12000 方米方米酒店，平方酒店式公寓，主米 酒店 式 公 寓 ， 主 力 面 积 45-60 平元/米财富大厦东方新天18 万 平 方 米5000-7000 元 /平方米7000-12000 万 /力 面 积 45-60 平方米地5.5 万 平 方 米平方米街 铺 式 ，

19、1 托 4 联卖世纪银座5 万平方米4800-6000 元 /平方米酒店式公寓，主 力 面 积 45-60 平 方米晶都花苑5 万平方米3000-5000 元 /复式，主力面积平方米150-200 平 方 米聚宝华府2000-3500 元3 万平方米/ 港湾梦苑酒店式公寓，主平方米5 万平方米5000-6500 元 / 力 面 积 45-60 平方米平方米5000-6500 元 /多层为主巴黎春天7 万平方米平方米多层、酒店式公寓为主钻石公馆10 万 平 方 米高层为主，主力平方米5000-6000 元 /面 积 80-110 平方米酒店式公寓，主中央花园6 万平方米4000-6000 元 /

20、平方米多层为主，主力力 面 积 45-60 平方米3000-4500 元 /红树林5 万平方米3316.85 万 平平方米方面 积 80-110 平方米合计（3）、米购买群体特征 、购买人群： 洪合、濮院镇上的生意人、当地企业主，还有众多上海、温州、义乌的投资客 、购房目的：A、洪合，濮院镇上买房也是为了子女而买婚房。B、本地人，企事业方便上班。C、外地商户，生意需要。 、接受物业形态： 多层公寓房、高层景观房、高层酒店式住宅。 、购房考虑因素： 交通情况、区位（离市场远近） 、价格、配套设施、物业 管理、城市环境。 、热销户型 : 舒适多层为主，主力面积 90-140 平方米 、价格承受范围

21、： 4000 元/平米-6000 元 /平米 、获取信息渠道： 报广、网站、户外、 DM 、 短信、口碑，除钻石公馆外 基本无样板房理念（ 4）、住宅商品房存在的不足之处 、售楼中心：在销售中心布置上，体现不出高档楼盘的档次，沙盘、宣传资 料、置业顾问形象都一般，服务意识不强。、品质理念不强，没有无管化外立面，无高档入室门厅理念。三、洪合概况（一）、洪河简介洪合镇是浙江省嘉兴市秀洲区辖镇，地处经济繁荣的长江三角洲杭嘉湖平 原，是全国闻名遐迩的羊毛衫之乡，全镇总面积 57 平方公里， 2009 年底当地人 口 36193 人，外来人口约 10 万。镇区气候温和，特产丰富，是槜李、黄花梨的 著名产

22、地，素有 “鱼米之乡、丝绸之府 ”的美誉。洪合羊毛衫市场是全国著名的羊 毛衫生产力口工批发基地。（二）、地理位置洪合极具交通地利优势，位于沪杭高速公路和乍嘉苏高速公路两个“ T”字交17接上海和杭州的320 国道横穿镇区，东距嘉兴市区 10 公里，西与桐乡相接，北叉口，沪杭、乍嘉苏高速公路交叉而过，距沪杭高速公路王店出口处6 公里，连靠京杭大运河， 距上海虹桥机场、 浦东国际机场、 杭州国际机场均仅一小时路程， 是嘉兴市西郊一个水陆交通便捷，工商业繁荣的经济重镇。（三）、洪合主要市场分布及概况1、毛衫市场毛衫城市场洪合毛衫市场自 1988 年以来， 通过 20 多年的建设， 市场规模逐步扩大，

23、 目 前已经形成了毛衫城市场南区和北区两大专业销售市场，建筑总面积 13.9 万平 方米， 70% 以上产品远销美国、俄罗斯等世界多个国家和地区。全镇已经形成企 业、市场为一体，生产、销售相配套，原料供应、设计打样、生产加工、成衣印 染、后道整理、货物托运等相互衔接的完善的产业体系。 、毛衫城南区建筑形态：大棚式，共 14 幢， 2248 间，每间面积 7-9 平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金价格：150-300 元/平方米 /月； 、毛衫城北区建筑形态：大棚式，共 43 幢， 2600 间，每间面积 7-9 平方米； 经营业态：低档毛衫及来料加工；租金价格：150-300 元/平方

24、米 /月；丹红毛衫服装城丹红毛衫服装城紧靠 320 国道，正对毛衫城市场，建成于 1999 年，建筑面 积 4 万平方米；建筑形态：大棚式，共 16 幢，600 间，每间面积 7-9 平方米； 经营业态：低档毛衫及来料加工；租金： 80-140 元/平方米/月；2、物流市场洪合联运托运中心该市场由镇政府投资开发，只租不卖，占地1.08 万平方米，商户 50 家，单间面积 15 平方米，一拖二联租（上下托） ；租金： 80-160 元/平方米 /月；3、配套市场洪合已形成四大加工区域，即精纺区、粗纺区、毛纺区、综合贸易区，构 筑了一条分工协作、极其规模的庞大产业链。截至目前，整个市场建筑面积 1

25、0 万平方米。 该四大加工区域由政府开发， 只租不卖， 租金： 80-160 元/平方米 /月；4、洪合商业情况洪合镇是一个经济社会发展的和谐之地。 由于洪合羊毛衫市场的兴旺， 使特 色产业带动了与之相配套的各行各业， 促进了经济的全面进步， 形成了大量的外 地打工人群。主要集中在洪昌路和洪运路，两条马路相交。业态种类繁多，品牌 齐全，配套设施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体,商业氛围较好。商业街业态布局洪合商业街与濮院商业街较为类似，主要有洪昌路、洪运路。洪运路从西 到东分别主营布局业态为生活配套、 餐饮购物。 洪昌路主要以购物零售为主， 集聚各中低档次的品牌及非品牌专卖店和卖场，其

26、中洪合小商品市场和步行街也集中在此，人流较多，生意较好附表：商业业态布局一览表路段业态举例比重服装娱乐购物餐饮洪昌路好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼35%10%25%30%洪运路五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、枫叶家电、阿能面27%8%30%35%四）、洪合楼盘多层 住宅 销售 价格 4000 元/平米-5000 元/平米；多层 销售 价格 在 3000-5000 元 / 平方 米； 商铺销售价格在 8000-11000 元 /平方米 ；19附表：洪合楼盘情况一览表楼盘名称开发总面积销售价格主力户型备注宏联广场1 万平方米3000-5000 元 /

27、平方米多层为主，主力面 积 90-130 平 方米中邦财富广场1.5 万 平 方 米7000-11000 元 /平方米商铺为主；沿 街 独 立商 铺 和精 品 休 闲 步 行 街 组成 ，外 加 大 型现 代 农 贸市 场 构筑 一 个全 新的 综 合型 商 业 平 台。 集 购 物 ，休 闲 ，娱 乐，餐饮 ，居 住 ，交 通 等 各 方 面合计2.5 万 平 方 米为一体四、市场调研分析（一）、各楼盘销售状况1、商品房目前，濮院整个商品房经济处于稳步上升的发展阶段， 2010-2011 年已建成 并将交付有阳光花城、 东方新时代、 晶都花苑、 钻石公馆、 财富大厦（单身公寓）、 胜利广场、

28、 上上城等多个项目。 近期其中规模较大的、 具一定竞争力的是阳光花 城，在市场上整体商品房均价在4000-5000 元 /平米左右。而洪合相对来说总体较少，基本上以当地政府建设的安置房为主。从市场总体情况看销售情况良好， 无论是濮院还是洪合几个小区基本都已经 售罄。随着浙江建国大酒店、 嘉兴王府井购物中心、 中邦财富广场的落成与营业， 将给整个濮院、洪合市场带来前所未有的市场氛围， 政府同时大规模的招商引资， 引进高端物业来打造新城镇，从而以优越的地理交通和舒适环境来吸引周边居 民。其中代表性的有： 、财富广场， 以酒店式公寓为主， 价格在 5000-7000 元 /平米，已全部售完； 、钻石

29、公馆住宅沿街底铺：一层是 17000 元 /平米，二层 7200 元/平米，三 层 3700 元/平米。共有商铺 54 套,面积在 45-180 平米，三年包租，年回报 7%， 现已全部售完；高层价格在 5000-6000 元 /平米，已售出 80%； 、胜利广场：现在在卖的是王府井购物中心和酒店裙楼 ! 1 层每平米均价 3316.86 万 ，2 层每平米均价 1.8 万元，3 层均价 1 万元！ 包租 10 年，每年回报率 为 8%，前三年总收益 24% 可一次性从总房款里扣除的，第四年开始按实际租金 收益业主与管理方 9:1 分成！王府井购物中心共三层， 450 间左右，总体销售 70%

30、， 1 层剩 10 间左右， 2 层剩 50-60 间左右， 3 层大约还有一半。2、单身公寓 、购买人群：当地年轻生意人、投资客 、接受面积： 45-60 平方米 、购房目的：自住、投资 、购房因素：区位、配套、价格 、供求情况：濮院财富大厦人才公寓现房，总量 50 余套， 2010 年年初基 本售罄；聚宝华府酒店式公寓 40 ，公寓分布在 3 10 楼，共计 420 间左右， 每层约 50 个房间，面积在 40 平方米左右，开间在 3.6 米，进深在 8 米左右，目 前还剩 40 间左右在售； 、价格区间： 4800-6000 元 / 、市场优劣势分析： 优势：总价相对较低，政府支持的人才

31、公寓；精装修公寓，品质生活；成熟完善的商业配套，贴心的居住服务；灵活的首付方式，轻松成就置业梦想劣势：小户型的市场接受程度还有待开发；户型设计不够科学， 2 梯多户，得房率低居住；物业管理混乱，居住人群鱼龙混杂；3、写字楼、财富大厦写字楼共 14 层，为复合式酒店公寓， 、胜利广场写字楼1-3 层为商铺，三层以上是酒店式公寓， 70 年产权， 10 年包租，前三年 直接抵房价 24% ，主力面积 60 平方，均价 9300 元/平方米。 、中央商务区环贸中心女装区1-5 层为毛衫商铺， 6-19 层为写字楼， 单层面积 1352.92 平方，现在 7-10 层均已入住， 13 层分割为 100

32、 平方左右租售。（二）经营行业1、羊毛衫行业濮院、洪合羊毛衫市场共 10 个，总面积 207.54 万平方米； 其中濮院羊毛衫市场共 8 个，总面积 189.64 万平方米； 洪合羊毛衫市场共 2 个，总面积 17.9 万平方米；23附表：羊毛衫辅料市场一览表地区市场名称面积经营档次经营状况地理位置备注中国羊毛衫市场150 万中低档好320 国道边位置较好外贸交易中心2.06 万 中低档一般工贸大道位置一般羊毛衫交易中心4.7 万 中低档一般工贸大道位置一般世贸大厦5 28 万 中低档较好工贸大道位置一般中央商城12.6 万 中低档好320 国道边位置较好 濮院中国毛衫城2.9 万 中高档差3

33、20 国道边位置较好女装羊毛衫贸易中4.1 万 中高档 差320 国道边位置较好 心国际童装城8 万中高档320 国道边位置较好合计189.64 万洪合毛衫城13.9 万低档好320 国道边位置较好丹红毛衫服装城4 万低档一般320 国道边位置较好合计17.9 万总计207.54 万 2、羊毛衫辅料行业濮院、洪合羊毛衫辅料市场共 3 个，总面积 23 万平方米， 覆盖了羊毛衫辅料市场的各个行业；地区市场名称面积经营档次经营状况地理位置备注毛纺原料市场4 万中低档好320 国道边位置较好濮院毛纱市场3 万 中低档好320 国道边位置较好针织机械辅料6 万 中低档一般320 国道边位置较好洪源路洪

34、合配套加工区10 万 中低档好位置一般总计23 万 3、物流行业濮院洪合物流市场共 2 个，总面积 11.08 万平方米；附表：物流市场一览表经营经营状地区市场名称面积档次况地理位置备注濮院物流仓储中心10 万好双燕路位置一般洪合联运托运中心1.08 万 好320 国道边位置较好总 计 11.08 万 4、商业配套行业濮院洪河商业配套总面积约 200 万平方米， 商业氛围较浓， 但各行业所占比例不均衡，详见下表；27附表：商业业态布局一览表地区面积比重服装娱乐购物餐饮濮院120 万33%11%31%25%洪河80 万38%8%24%30%总计200 万72 万16 万56 万56 万商业经营状

35、况高档餐饮和酒店宾馆是当地最欠缺业态， 且当地消费水平以及消费需求越来 越清晰。就经营状况来说，作为厂区众多，外来人口集聚，中低档次的购物零售 成为主流且形成规模， 所以总量还是较大的。 但往往这样的氛围导致当地中高端 消费向嘉兴和桐乡分流，没能在当地截留，造成消费经营的两极化发展。#附表：商业经营状况一览表业态种类优劣势产品定位消费额服装品牌种类较多，但大多都是低档次的，运动服饰品牌人均消费在市场竞争力弱二三线品牌服饰100-200 元之间餐饮特色餐饮品牌为主，庞大的餐饮需求市火锅，海鲜等特色餐饮，主人均消费在 50元场，但大型餐饮酒楼偏少体餐厅左右超市超市品牌较多，但档次都较低，且面积东兴

36、超市、苏杭时代、好又人均消费在 20元都较小多、华联等二三线超市左右养生主要商业街区分布较多， 中低档次为主。中低档次人均消费在休闲50-100 元之间娱乐大型娱乐沿国道分布较多，商业街分布以中高档次娱乐会所为主流人均消费在 200 左以小型会所为主，档次差异明显右酒店来往人流较多，客商、消费者较多，市商务快捷酒店，小旅馆居多，人均消费 100-150宾馆场需求量大，档次差异明显在建五星级酒店元之间健身人口众多，有一定市场需求，但以外来有少量高档次，以中低档为人均消费在 200 元美容 人口居多，难以追求档次 主 左右总结：（ 1 ）整体商业氛围良好，拥有良好的市场环境，街区人流旺盛，尤其夜晚

37、的濮院、洪合商业街区仿佛一个热闹的小城市。（ 2）商业铺位租金地域性差异明显，由数据可知，濮院镇，老街区永乐、23咏梅路的商业铺位租金价格明显高于新街区凯旋路，大型的知名品牌进驻在老 街区的相对更多，说明濮院商业市场成型，认知度较早。（ 3 ）商业街区业态比较杂乱，包括店招，门头在内的做的都比较简单、普 通，街区交通系统比较紊乱，对于整体商业氛围影响较大。（ 4）新商业街区的带动效果比较明显，品牌商业大多聚集在老街区，新商业街大型业态较多（超市、药房、珠宝、餐饮 等）。商业市场前景十分看好。三）、濮院、洪合市场租金及销售情况、各市场租赁及销售情况市场名称经营面积平均租赁价格平均销售价格销售率备

38、注只卖经营权， 10 年中国羊毛衫市场150 万200-600 元 /平100%位置好人气旺米 / 月80 万 /间100-200 元 /平 外贸交易中心2.06 万米 / 月不卖自租不卖只卖经营权， 10 年毛纺原料市场4 万180-360 元 /平100%位置好人气旺米 / 月60 万 /间150-300 元 / 平 毛纱市场3 万米 / 月1.5 万 /平方米100%位置好人气旺60-150 元/平米/ 针织机械辅料6 万7000 元 / 平方米80%位置一般月100-180 元 /平 羊毛纱交易中心4.7 万7500 元 /平方米75%位置一般 米 /月24世贸大厦5.28 万100-

39、300 元 /平8000 元 /平方米90%位置一般 米/月200-600 元 / 平 中央商城12.6 万1.6 万 /平方米90%位置好人气旺米 / 月80-160 元/平米/ 中国毛衫城2.9 万不卖位置好月100-200 元 /平 女装羊毛衫贸易中心4.1 万5.6 万 /平方米60%位置较好米 / 月120-260 元 / 平 国贸大厦6.6 万9000 元 / 平方米55%位置一般米 / 月国际童装城8 万未开盘位置一般80-150 元/平米/ 物流仓储中心10 万只租不卖位置一般月150-300 元 /平洪合毛衫城13.9 万米 / 月1.3 万 /平方米100%位置好人气旺15

40、0-300 元 /平 丹红毛衫服装城4 万1.2 万 /平方米90%位置好 米/月80-140 元/平米/ 洪合联运托运中心1.08 万不卖位置好月、商业租赁情况 总体来说：现濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐等。租赁情况从西到东呈递增趋势，租金价格受地段和商业氛围影响较大，甚至出现凯旋路西、中、 东三路段成翻倍增长， 且凯旋路相较永乐路和咏梅路为新街， 所以目前形成商业 氛围较浓厚的还是咏梅路和永乐路， 这从业态布局也能体现。 洪合主要集中在洪25昌路、洪运路上， 租赁情况同样从西到东呈递增趋势， 洪运路上集中了洪合小商 品市场、洪合步行街，商业氛围浓厚。附表：商业租金情况表地区路段租金凯旋西路朝南 50-70 元 /平米/月朝北 35-45 元 /平米/月濮院凯旋中路20-40 元/平米 /月凯旋东路40-55 元/平米 /月永乐路150-165 元 /平米 /月咏梅路180-210 元 /平米 /月九龙湾18-30 元/平米 /月洪合洪昌路30-60 元/平米 /月洪运路80-120 元 /平米/月四）、结 论通过对以上濮院和洪合地区各个行业规模分析可以看出：结论